COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2025

N° 2025 / 018

N° RG 22/06421

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJKSA

S.A. GENERALE INDUSTRIELLE

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

LES HEURES CLAIRES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Daniel TARASCONI

M^e Thierry BAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 06 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/03077.

APPELANTE

S.A. GENERALE INDUSTRIELLE

prise en la personne de son représentant légal M. [I] [V], directeur général et domicilié es qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Daniel TARASCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HEURES CLAIRES sis à [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, la société SA FONCIA [Localité 2], dont le siège est à [Adresse 4], prise en la personne de son Président Directeur Général en exercice, domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Thierry BAUDIN, membre de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant acte sous seing privé daté du 1er avril 2006, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES HEURES CLAIRES, sis [Adresse 5], a conclu avec la société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE un contrat portant sur la location, la réparation à forfait et le relevé des consommations des compteurs d’eau chaude et d’eau froide équipant le bâtiment, pour une durée de dix ans.

Le 9 juin 2015, les parties ont régularisé une nouvelle convention ayant le même objet pour une nouvelle durée de dix années, moyennant une diminution des tarifs et la pose de compteurs neufs de dernière génération.

Par lettre recommandée du 17 juin 2016, le syndic de la copropriété a fait part de son intention de résilier le contrat à l’échéance du mois de septembre 2016.

Par courrier du 25 juillet 2016, il a précisé que cette décision était motivée par l’insatisfaction des copropriétaires du fait de l’inexécution d’une partie des prestations ; il a demandé à la société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE d’accomplir une liste de travaux au cours de la première quinzaine du mois de septembre, faute de quoi la résiliation serait effective au 1er janvier 2017.

Finalement, le syndic a résilié le contrat sans préavis par lettre du 13 février 2018 en raison d’un nouveau grief tenant dans l’absence de communication des relevés de consommation pour l’année 2017.

La société PREMIUM COMPTAGE, choisie pour reprendre le marché, a terminé de déposer les compteurs appartenant à la société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE en novembre 2018, mais cette dernière a refusé d’en prendre possession.

Par exploit d’huissier du 9 juillet 2019, la société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour entendre juger que la résiliation unilatérale du contrat était abusive et obtenir paiement d’une somme totale de 39.119,05 euros en réparation de ses préjudices.

En défense, le syndicat a soutenu que l’acte du 9 juin 2015 constituait un simple avenant du contrat initial, que la clause d’engagement pour une durée minimale de dix ans devait être réputée non écrite en application de l’article L 212-1 du code de la consommation, et que la résiliation était justifiée par l’inexécution des obligations de son cocontractant. Il a conclu au rejet de l’action et réclamé paiement d’une somme de 5.000 euros pour procédure abusive.

Aux termes d’un jugement rendu le 6 avril 2022, le tribunal a :

— dit que la clause imposant une durée minimale d’engagement de dix ans était réputée non écrite,

— dit que la résiliation unilatérale du contrat par le syndicat des copropriétaires n’était pas fautive,

— débouté la société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE de l’ensemble de ses demandes,

— débouté le syndicat de sa demande reconventionnelle,

— condamné la société demanderesse aux dépens,

— et laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

La société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 2 mai 2022 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées le 4 novembre 2022, la société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE fait valoir :

— que l’acte du 9 juin 2015 constitue un nouveau contrat, et non un simple avenant,

— que la convention n’est pas régie par le code de la consommation, mais par les dispositions du code civil antérieures à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016,

— qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations autorisant son cocontractant à résilier unilatéralement le contrat avant son échéance,

— que les griefs articulés par le syndicat sont imputables 'au comportement anarchique et abusif’ de certains copropriétaires, ainsi qu’à l’incapacité du syndic à y mettre bon ordre,

— et que les compteurs loués ne lui ont pas été restitués.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la partie adverse de sa demande reconventionnelle, et statuant à nouveau de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer :

—  20.801,05 € au titre du préjudice financier correspondant au manque à gagner jusqu’à l’échéance normale du contrat,

—  15.318 € au titre du préjudice matériel correspondant à la valeur des compteurs non restitués,

—  3.000 € au titre de la rupture brutale de leurs relations commerciales,

—  9.000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, outre ses entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HEURES CLAIRES, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 2], soutient de son côté :

— que l’acte du 9 juin 2015 constitue un simple avenant au contrat conclu le 1er avril 2006 fixant de nouveaux tarifs, de sorte que la rupture des relations contractuelles est intervenue au-delà du délai de dix ans stipulé initialement,

— que subsidiairement, la clause prévoyant une durée minimale d’engagement doit être réputée non écrite comme instaurant un déséquilibre significatif entre les parties, en application de l’article L 212-1 du code de la consommation,

— qu’en tout état de cause, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne respecterait pas ses engagements,

— que la convention elle-même le stipule en son article 3 a),

— et que la résiliation est intervenue pour de justes motifs, après que la société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE ait été mise en demeure de s’exécuter.

Il demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il l’a débouté de ses demandes reconventionnelles, et statuant à nouveau de ces chefs de condamner la partie appelante à lui payer 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2024.

DISCUSSION

Sur le débat relatif à la clause de durée minimale d’engagement :

Aux termes de la convention datée du 9 juin 2015, les parties se sont clairement engagées pour une nouvelle durée de dix ans, sur la base de tarifs renégociés et de la fourniture de matériels neufs, de sorte qu’il s’agit d’un nouveau contrat et non d’un simple avenant à celui précédemment conclu le 1er avril 2006.

L’article 3 des conditions générales stipule qu’au-delà de cette durée, la convention se poursuivra d’année en année par tacite reconduction, sauf dénonciation de la part de l’une des parties respectant un délai de préavis de trois mois. Il est également prévu que la résiliation pourra intervenir pour non-exécution des prestations, et prendra alors effet par la restitution des appareils loués après leur enlèvement aux frais du preneur.

Contrairement à l’opinion du premier juge, cette clause ne revêt aucun caractère ambigu puisqu’elle autorise la résiliation unilatérale de la convention au cours des dix premières années en cas d’inexécution des engagements de l’autre partie, conformément au droit commun des contrats. Cette faculté ne doit pas être confondue avec le droit dont dispose chacune des parties, à l’expiration de ladite période, de s’opposer à une tacite reconduction du contrat sans avoir à justifier des motifs de sa décision.

La société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE précise au demeurant dans ses conclusions qu’elle ne remet pas en cause le droit de résiliation en lui-même, mais conteste uniquement avoir failli à ses obligations.

Le débat relatif au caractère non écrit de la clause imposant une durée minimale d’engagement est donc sans intérêt pour la solution du litige.

Sur le bien fondé de la résiliation :

Dans sa lettre du 25 juillet 2016, le syndic de la copropriété indiquait que la résiliation du contrat était envisagée en raison de l’insatisfaction des copropriétaires engendrée par la non-exécution d’une partie des prestations incombant à la société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE. Il listait précisément toute une série de dysfonctionnements auxquels celle-ci n’avait pas remédié depuis plus d’un an, et notamment l’absence de relevés des consommations de 44 compteurs pour cause d’absence des occupants, alors même que ces appareils étaient relevables à distance et qu’aucun avis de passage n’avait été placardé dans l’immeuble.

Dans une lettre du 29 janvier 2018, le syndic se plaignait encore de n’avoir pas reçu les relevés des consommations de l’année 2017, ce qui retardait l’établissement des comptes de l’exercice écoulé, et ce en dépit de plusieurs rappels. Plus généralement, il stigmatisait l’absence systématique de réponse du prestataire à ses diverses sollicitations.

Enfin, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 février 2018, il a décidé de résilier le contrat sans préavis après avoir constaté que les relevés de consommations réclamés ne lui avaient toujours pas été transmis. A cet égard, la société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE ne rapporte pas la preuve contraire qui lui incombe, les bordereaux produits aux débats n’ayant été édités qu’à la date du 28 septembre 2022.

A l’appui de son recours, l’appelante fait état de difficultés engendrées par la transformation de certains locaux commerciaux et de l’agressivité manifestée par leurs exploitants à l’encontre de son personnel. Cependant ces faits, à les supposer avérés, ne peuvent justifier les carences évoquées plus avant.

Il convient en conséquence de considérer que le syndicat des copropriétaires était en droit de résilier unilatéralement le contrat en application de l’article 3 des conditions générales précité et de l’article 1184 ancien du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, de sorte que l’appelante doit être déboutée de sa demande en réparation d’un préjudice financier correspondant au manque à gagner jusqu’à l’échéance normale de la convention.

Sur le défaut de restitution des matériels loués :

L’appelante soutient que son matériel ne lui aurait pas été restitué, en violation des stipulations contractuelles. Cependant, dans un courrier daté du 6 décembre 2018, la société PREMIUM COMPTAGE, choisie pour reprendre le marché, indique avoir déposé l’ensemble des compteurs appartenant à l’ancien prestataire et avoir pris contact avec un représentant de la société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE, qui a refusé d’en prendre possession, le matériel ayant alors été entreposé dans un garage au sous-sol de l’immeuble.

La société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE, qui a fait elle-même obstacle à la restitution dans le but de s’opposer à la résiliation du contrat, doit donc être également déboutée de sa demande en réparation d’un préjudice matériel.

Sur les conditions de la rupture :

Contrairement à ce que soutient l’appelante, la rupture des relations contractuelles n’est pas intervenue brutalement, mais a été précédée de plusieurs mises en demeure aux fins d’exécuter ses obligations, de sorte que la demande en dommages-intérêts formulée de ce chef doit être pareillement rejetée.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive :

Il n’apparaît pas que l’exercice par la société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE de son droit d’agir en justice ait dégénéré en abus, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré non écrite la clause imposant une durée minimale d’engagement de dix ans,

Y ajoutant, condamne la société LA GÉNÉRALE INDUSTRIELLE aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT