COUR D’APPEL

DE [Localité 11]

REFERES

ORDONNANCE N°

AFFAIRE : N° RG 25/00080 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JTCR

AFFAIRE : [X] C/ Société GRAND DELTA HABITAT

JURIDICTION DU PREMIER PRÉSIDENT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 Août 2025

A l’audience publique des RÉFÉRÉS de la COUR D’APPEL DE NÎMES du 11 Juillet 2025,

Nous, S. DODIVERS, Présidente de Chambre à la Cour d’Appel de NÎMES, spécialement désignée pour suppléer le Premier Président dans les fonctions qui lui sont attribuées,

Assistée de Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et lors du prononcé,

Après avoir entendu en leurs conclusions et plaidoiries les représentants des parties, dans la procédure introduite

PAR :

Madame [J] [X]

née le 22 Août 1957 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Delphine LECOINTE, avocat au barreau d’AVIGNON, substituée par M^e Brigitte MAURIN, avocat au barreau de NIMES

DEMANDERESSE

Société GRAND DELTA HABITAT

immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le n° 662 620 079

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDERESSE

Avons fixé le prononcé au 07 Août 2025 et en avons ensuite délibéré conformément à la loi ;

A l’audience du 11 Juillet 2025, les conseils des parties ont été avisés que l’ordonnance sera rendue par sa mise à disposition au Greffe de la Cour le 07 Août 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 8 mars 2023, la SA Grand Delta Habitat a donné à bail à Madame [J] [X] un appartement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 438,17 €.

Des désaccords concernant, notamment, le montant des loyers et des charges, la réalisation de travaux par le bailleur, la superficie réelle du logement, le respect des normes de sécurité du logement, sont intervenus entre la SA Grand Delta Habitat et Madame [J] [X].

Par exploit en date du 4 octobre 2024, Madame [J] [X] a fait assigner la SA Grand Delta Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon.

Par jugement contradictoire du 25 mars 2025, assorti de l’exécution provisoire, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon a :

Rejeté la demande de condamnation de la SA Grand Delta Habitat à régler à [J] [X] la somme de 1 731,48 € au titre des loyers et charges de l’année 2023,

Rejeté la demande de condamnation de la SA Grand Delta Habitat à régler à [J] [X] la somme de 768,06 € au titre du loyer et des charges sur la période de Janvier à juin 2024, car formulée de manière trop prématurée,

Rejeté la demande de fixation du loyer à la somme de 321,12 € en principal à compter du 8 mars 2023, et à la somme de 332,32 € sur la période de janvier à juin 2024,

Fixé le loyer du logement situé a [Adresse 4] loué à [J] [X] par la SA Grand Delta Habitat suivant contrat de bail du 8 mars 2023 à la somme de 332,32 € hors charges à compter du 18 juin 2024,

Rejeté la demande de communication des factures et justificatifs des charges, ceux-ci ayant été réalisé pendant l’instance,

Rappelé que ce loyer sera soumis à indexation conformément aux stipulations contractuelles,

Rejeté la demande d’indemnisation pour communication tardive du DPE,

Rejeté la demande de pose de grilles sous astreinte,

Rejeté la demande d’indemnisation pour trouble de jouissance,

Autorisé la SA Grand Delta Habitat à pénétrer ou à faire pénétrer une entreprise mandatée par elle-même au sein du logement située à [Adresse 1] et loué par [J] [X] afin de procéder à la réalisation des travaux de réfection de la salle de bain remplacement des radiateurs et mise en place d’un sèche serviette, remplacement de la ventilation, remplacement des tableaux électriques, changement des portes palières,

Dit que la SA Grand Delta Habitat devra respecter un délai de prévenance de trois semaines pour procéder ou faire procéder aux travaux,

Rejeté la demande de [J] [X] d’être autorisée à refuser les travaux précités,

Condamné [J] [X] à régler à la SA Grand Delta Habitat la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamné [J] [X] aux entiers dépens,

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Madame [J] [X] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 7 avril 2025.

Par exploit en date du 23 mai 2025, Madame [J] [X], arguant l’existence de moyens sérieux de réformation de la décision de première instance et de conséquences manifestement excessives attachées à son exécution, a fait assigner la SA Grand Delta Habitat devant le premier président, sur le fondement de l’article 514-3 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, elle sollicite du premier président de :

Dire et juger qu’il existe des moyens sérieux de réformation de la décision dont appel et que l’exécution provisoire risque d’entraîner pour [J] [X] des conséquences manifestement excessives.

En conséquence,

A titre principal :

Arrêter l’exécution provisoire de droit attachée au jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Avignon en date du 25 mars 2025, (RG n°24 / 00427), en ce qui concerne tous les travaux prévus par Grand Delta chez Madame [X], qui ne sont pas des travaux de réfection et n’ont pas à être réalisés,

Suspendre l’augmentation de loyer de 40 % appliquée par Grand Delta Habitat depuis le 1er avril 2025,

Suspendre la condamnation de Madame [X] à payer à Grand Delta Habitat la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles,

Dire et juger que la SA Grand Delta Habitat devra verser à Madame [X] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

A titre subsidiaire :

Faire application des dispositions de l’article 917 du code de procédure civile,

Ordonner en conséquence la fixation à jour fixe de ce dossier devant la première chambre de la cour,

A l’appui de ses prétentions, Madame [J] [X] soutient que l’exécution provisoire entraînera des conséquences manifestement excessives qui se révèleront postérieurement à la décision de première instance puisque le jugement du 25 mars 2025 autorise le bailleur à réaliser des travaux de « réfection » alors que les travaux prévus par Grand Delta Habitat ne sont pas des travaux de réfection car le logement de Madame [X] avait été refait à neuf, de sorte que le bailleur a sollicité une augmentation du loyer 131,77 € mensuels, soit une hause de 40 % en prétextant la réalisation de ce type de travaux dans le seul but de justifier cette augmentation.

Elle ajoute que le premier juge a privé sa décision de motivation adéquate, que les travaux que la SA Grand Delta Habitat souhaite réaliser ne sont pas nécessaires et qu’elle ne vérifie pas leur faisabilité, que l’exécution provisoire entraînerait en outre une privation d’eau et de sanitaires pendant 4 jours sans justification quant à la nécessité des travaux, ce qui constitue une perturbation disproportionnée et abusive rendant le logement inhabitable durant 2 semaines et que la condamnation au paiement de la somme de 800,00 € au titre des frais irrépétibles entraîne des conséquences financières disproportionnées, celle-ci étant fondée sur une procédure déséquilibrée, qui obérerait de manière manifestement excessive la trésorerie de Madame [X], cette dernière percevant une retraite mensuelle de 1 038,00 €.

Elle soutient également que l’existence d’un moyen sérieux de réformation du jugement contesté est caractérisée dans la mesure où :

La locataire a subi un préjudice en raison du comportement du bailleur qui ne lui fournit pas de quittance, lui facture des charges inexistantes, affirme ne pas avoir reçu le rappel d’APL pour ne pas avoir à déduire le RLS et a continué de lui facturer les charges d’un logement de 71 m² alors qu’il existe un différentiel de 18,74 m² entre la superficie réelle habitable du logement et celle prévue contractuellement, soit 26,72 %, et que le DPE est un critère d’évaluation de la superficie du logement permettant de constater la différence des superficies,

Le logement de Madame [X], situé au rez-de-chaussée, n’est, contrairement à celui des autres, pas protégé par des grilles, de sorte qu’elle ne bénéficie pas de la même sécurité que les autres locataires et qu’ainsi, un trouble de jouissance est caractérisé,

La SA Grand Delta Habitat ne respecte pas ses obligations tirées de la loi ALUR et il n’y a pas lieu pour la locataire de permettre l’accès à son logement pour des travaux qui sont en réalité inutiles et pour lesquels elle n’a pas été consultée,

Le bailleur adopte un comportement punitif qui constitue non seulement une menace pour la dignité de la locataire, mais aussi une source de stress extrême et une atteinte manifeste à son droit à un logement décent,

Le bailleur n’assure pas la sécurité des locataires dans la mesure où il bloqué la trappe de désenfumage.

Les locataires consultés en 2020 n’ont jamais été informés ni consultés sur les travaux nouveaux que constituent le remplacement d’une baignoire par une douche, l’installation d’une vasque sur meuble, la pose de faïence, la peinture, la modification partielle des sanitaires et du sol etc.,

Le juge n’a pas pris en compte deux pièces essentielles déjà versées au dossier : l’état des lieux de 2023 indiquant que le logement avait été entièrement rénové, ainsi que le diagnostic de performance énergétique (DPE) classant le logement en catégorie C,

La locataire ne saurait être accusée de s’opposer à l’exécution du jugement qui n’autorise pas les travaux que le bailleur prétend imposer puisque le bailleur tente d’étendre abusivement la portée du jugement pour réaliser des travaux pour lesquels aucun locataire n’a été consulté en 2020 ou en 2024.

En réponse à la SA Grand Delta Habitat, Madame [X] précise qu’elle n’était pas locataire en 2020 et qu’elle n’a donc jamais été consultée sur l’opération de réhabilitation. S’agissant de l’augmentation du loyer, elle soutient que la hausse de 40 % est manifestement disproportionnée et qu’elle n’a jamais été portée à la connaissance du juge de première instance, privant ainsi la locataire d’un débat contradictoire et du contrôle judiciaire indispensable à la validation d’une telle mesure. Elle soutient également que la SA Grand Delta Habitat ne communique aucune pièce à l’appui de ses allégations concernant la consultation des locataires en 2020 et que le volume de documents et leur mauvaise identification apparaissent comme une man’uvre dilatoire ou de diversion.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA Grand Delta Habitat sollicite du premier président de :

Sur la demande d’arrêt d’exécution provisoire s’agissant des dispositions du jugement concernant les travaux,

Débouter Madame [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

S’agissant de la demande en suspension de l’augmentation de loyer de 40% appliqué par Grand Delta Habitat depuis le 1er avril,

Déclarer cette demande irrecevable et en tout cas mal fondé ;

En tout état de cause,

Condamner Madame [X] au paiement de la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [X] au paiement des entiers dépens.

A l’appui de ses écritures, la SA Grand Delta Habitat fait valoir la validation par les locataires de la consultation des travaux envisagés qui s’imposent donc à ces derniers.

Elle prétend que la demande de Madame [X] est irrecevable dans la mesure où celle-ci n’a pas effectué d’observations concernant l’exécution provisoire en première instance. Elle soutient ainsi qu’aucune circonstance ne s’est révélée postérieurement à la décision dont appel puisque dans ses conclusions de première instance, Madame [X] détaillait déjà le contenu des travaux qu’elle contestait et dont elle était informée, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une nouveauté dont elle a eu connaissance postérieurement à la décision de première instance.

Elle soutient également que les travaux de réfection prévus dans son logement permettent justement au concluant de respecter son obligation de logement décent et qu’il est faux que son logement sera inhabitable pendant 2 semaines puisque seul l’accès aux sanitaires ne sera pas possible, à l’instar des autres locataires, pendant 4 jours. Elle indique en ce sens que la rénovation d’une salle de bain ne constitue pas une conséquence manifestement excessive étant donné qu’il s’agit de travaux temporaires n’impliquant aucune atteinte disproportionnée aux droits ou à la sécurité de la locataire.

Elle argue que le seul fait d’avoir des ressources modestes ne caractérise pas, à lui seul, des conséquences manifestement excessives et que cette circonstance n’est pas postérieure à la décision de première instance. Elle indique d’ailleurs que cette affirmation purement déclarative n’est assortie d’aucune pièce justificative et que la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles n’est pas excessive, étant rappelé que la SA Grand Delta Habitat dispose d’une surface financière largement suffisante pour rembourser cette somme en cas d’annulation ou d’infirmation.

S’agissant de la demande en suspension de l’augmentation de loyer de 40%, elle argue de l’impossibilité pour le premier président de suspendre une augmentation de loyer décidée par le bailleur mais qui n’a pas fait l’objet d’une condamnation figurant au dispositif de la décision dont appel.

Elle prétend également qu’il n’existe aucun moyen sérieux de réformation de la décision de première instance. D’abord, concernant la superficie du logement, elle soutient que la superficie du logement n’a rien à voir avec les travaux ordonnés par le juge, de sorte que son argumentation n’est pas pertinente. Ensuite, concernant l’APL et le RLS, elle indique que ces questions n’ont rien à voir avec la question des travaux, de sorte qu’elles ne sont, à nouveau, pas pertinentes. Elle soutient qu’il en va de même s’agissant de la demande d’installation de grilles sur le logement.

S’agissant de la mauvaise foi alléguée du bailleur, elle soutient que les locataires ont été informés de l’opération de réhabilitation et de la réalisation de travaux via une concertation locative ainsi que de l’imminence des travaux par l’affichage d’une note informative. Elle indique en ce sens que les travaux ont pour utilité d’améliorer les conditions de vie del’intégralité des occupants de l’immeuble et que Madame [X] n’a pas à juger de cette utilité.

A l’audience, la SA Grand Delta Habitat a soulevé l’irrecevabilité de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de Madame [J] [X] en l’état de l’absence de démonstration de l’existence de conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement à la décision déférée.

Les parties ont soutenu et sollicité le bénéfice de leurs écritures, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE :

Sur la recevabilité de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

L’article 514-3 alinéa 2 du code de procédure civile, applicable en l’espèce, dispose :

« La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. »

A l’audience, la SA Grand Delta Habitat a soulevé l’irrecevabilité de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de Madame [J] [X] en l’état de l’absence de démonstration de l’existence de conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement à la décision déférée.

Madame [J] [X] n’a pas présenté d’observations en première instance sur l’exécution provisoire. Elle fait valoir, au titre des conséquences manifestement excessives postérieures à la décision déférée, que la SA Grand Delta Habitat a été autorisée à réaliser des travaux de réfection dans le seul but de justifier une augmentation de loyer alors qu’elle ne prévoit pas de réaliser des travaux de cette nature dans la mesure où le logement a déjà été refait à neuf.

Il y a lieu d’observer que les éléments exposés par Madame [X] ne représentent que le résultat recherché par la mesure d’autorisation de travaux, dont elle connaît d’ailleurs la nature au moins depuis le début de la procédure et l’étendue exacte depuis que la décision a été rendue, de sorte que sauf à priver cette obligation de sa substance, il ne peut s’agir de conséquences manifestement excessives postérieures à la décision dont appel.

Madame [X] fait en outre valoir, au titre des conséquences manifestement excessives, que la réalisation des travaux entraînerait une privation d’eau et de sanitaires pendant une durée de quatre jours. Cette circonstance n’est que la conséquence attendue liée à la réalisation des travaux, de sorte qu’elle ne peut être constitutive d’une conséquence manifestement excessive postérieure à la décision dont appel.

Enfin, Madame [X] soutient que les conséquences financières que l’exécution de la décision dont appel entraînerait sont disproportionnées et expose percevoir une pension de retraite mensuelle de 1 038 €, de sorte que la condamnation au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile la placerait dans une situation de précarité totale et dans l’impossibilité de payer son loyer. Il convient toutefois de relever que Madame [X] n’effectue pas la démonstration de l’évolution de sa situation financière depuis la décision de première instance, de sorte qu’elle échoue à justifier que cette circonstance constitue une conséquence manifestement excessive postérieure au jugement dont appel.

Madame [J] [X] ne rapportant pas la preuve de conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement au jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon du 25 mars 2025. La demande d’arrêt de l’exécution provisoire de la décision déférée doit être déclarée irrecevable.

Sur les frais irrépétibles et la charge des dépens

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [J] [X] à payer à la SA Grand Delta Habitat la somme de 400 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [J] [X] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Madame [J] [X], succombant, sera tenue de supporter la charge des entiers dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sylvie Dodivers, statuant sur délégation du premier président de la Cour d’appel de Nîmes, en référé, par ordonnance contradictoire, en dernier ressort et mise à disposition au greffe,

Déclarons irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon le 25 mars 2025,

Condamnons Madame [J] [X] à payer à la SA Grand Delta Habitat la somme de 400 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons Madame [J] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Condamnons Madame [J] [X] aux dépens de la présente procédure.

Ordonnance signée par Madame S. DODIVERS, Présidente de Chambre, et par Véronique PELLISSIER, Greffier, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE