VS/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP ROUAUD & ASSOCIES

— SCP GERIGNY & ASSOCIES

EXPÉDITION TJ

LE : 19 AOUT 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 AOUT 2025

N° RG 24/00685 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DVIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 19 Juin 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [O] [Z] épouse [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

— M. [N] [U]

né le 12 Juillet 1944 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 22/07/2024

INCIDEMMENT INTIMÉS

II – Mme [C] [I]

née le 26 Avril 1975 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

19 AOUT 2025

p. 2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de Chambre

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSE

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2019, M. [N] [U] et Mme [O] [U] ont donné à bail à Mme [G] [I] une maison à usage d’habitation située [Adresse 6], moyennant un loyer principal mensuel de 570 euros.

Le 24 octobre 2022, Mme [I] a saisi le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne qui a donné lieu à une visite du logement par l’agence régionale de santé, le 21 novembre suivant.

Le 13 décembre 2022, un arrêté préfectoral relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes a été pris au sujet de la maison louée par M. et Mme [U] à Mme [I], ordonnant une procédure pour le traitement de l’insalubrité.

Le 19 décembre 2022, M. et Mme [U] ont informé Mme [I] de la réalisation des travaux prescrits à compter du 3 janvier 2023 et lui ont proposé un hébergement situé à [Localité 9], sollicitant une réponse de sa part avant le 27 décembre.

Le 26 décembre 2022, M. et Mme [U] ont adressé à Mme [I] deux courriers destinés, d’une part, à l’informer de la mise en vente de la maison au prix de 115.000 euros et de son droit de préemption jusqu’au 26 février 2023, et d’autre part à lui indiquer avoir pris note, à la suite de la conversation téléphonique du même jour, de son refus de l’hébergement proposé à [Localité 9] et de les laisser entrer dans le logement afin de réaliser les travaux imposés.

Le 5 janvier 2023, un courrier rédigé par M. et Mme [U] a été remis en main propre à Mme [I] par l’intermédiaire du maire de la commune, l’informant de la réalisation des travaux du 24 au 27 janvier 2023 et lui proposant à nouveau l’hébergement précédemment décrit pour la durée des travaux, sa réponse étant attendue avant le 17 janvier suivant.

Par courrier du 9 janvier 2023, Mme [I] a accepté l’intervention de l’entreprise mandatée mais a refusé cette proposition d’hébergement.

Aux termes de deux courriers recommandés datés du 12 janvier 2023, M. et Mme [U] ont rappelé les termes de l’arrêté préfectoral relatifs à l’interdiction d’habiter que la locataire devait respecter, ont acté son refus de leurs propositions et l’ont informée qu’ils demandaient en conséquence la résiliation du bail.

Un constat d’échec de conciliation a été établi par M. [A], conciliateur de justice, le 3 février 2023.

Le 20 mars 2023, le secrétaire général de la préfecture du Cher a averti Mme [I] qu’il allait prochainement procéder à son évacuation du logement, l’intéressée ayant refusé à deux reprises l’offre d’hébergement formulée par les bailleurs, et en a informé ces derniers par courrier du 2 mai suivant.

Par courrier en date du 14 juin 2023, le secrétaire général du préfet a indiqué à Mme [I] que celui-ci ne pouvait donner de suite favorable à sa demande de maintien dans le logement jusqu’au 31 juillet 2023, et lui a indiqué qu’il allait procéder à son évacuation dans les meilleurs délais, si nécessaire avec le concours de la force publique.

L’évacuation de Mme [I] du logement a eu lieu le 19 juin 2023.

Les clés du logement ont été remises au maire de [Localité 13], le 26 juin 2023, conformément à la demande formulée par la préfecture dans le courrier précité, afin de garantir l’accès au logement pour réaliser les travaux.

Suivant acte d’huissier en date du 4 avril 2023, Mme [I] a fait assigner M. et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges aux fins de voir, en l’état de ses dernières demandes,

dire sans objet ses demandes précédemment formulées relatives à son maintien dans les lieux, à l’exécution sous astreinte de travaux et à la nullité du congé pour vendre,

condamner M. et Mme [U] au paiement d’une somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

dire sans objet la demande de résiliation judiciaire du bail,

rejeter le surplus des demandes adverses,

condamner M. et Mme [U] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En réplique, M. et Mme [U] ont demandé au juge des contentieux de la protection de

déclarer irrecevables les demandes de Mme [I] portant sur la réalisation de travaux et sur la nullité du congé pour vendre,

à défaut, rejeter l’ensemble de ses demandes,

reconventionnellement, constater la résiliation judiciaire du bail,

condamner Mme [I] au paiement des sommes de 3.787,74 euros au titre des loyers échus et impayés, 7.246,80 euros en réparation de leur préjudice financier et 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 19 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges a :

condamné M. et Mme [U] à payer à Mme [I] la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement qualifié d’insalubre par arrêté préfectoral en date du 13 décembre 2022 ;

constaté la résiliation du bail portant sur le logement appartenant à M. et Mme [U] et donné en location à Mme [I] à la date du 26 juin 2023 ;

débouté M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

rappelé que le jugement était assorti de l’exécution provisoire de droit ;

condamné M. et Mme [U] aux dépens ;

condamné M. et Mme [U] à payer à Mme [I] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection a notamment retenu que la locataire avait alerté les bailleurs des problèmes d’humidité affectant le logement antérieurement au 3 octobre 2022, que M. et Mme [U] n’avaient exercé aucun recours devant le tribunal administratif à l’encontre du rapport de visite du logement établi par le technicien sanitaire et de sécurité sanitaire intervenu à la demande du pôle départemental pour la lutte contre l’habitat indigne et non décent, qu’ils avaient au contraire fait état par courrier de leur intention d’exécuter les obligations découlant de cet arrêté, que le rapport en cause avait caractérisé un état d’indécence du logement manifestement ancien, que Mme [I] n’avait pourtant libéré les lieux que dans le cadre de la procédure d’évacuation ordonnée par les services préfectoraux, le 19 juin 2023, faisant obstacle à la réalisation des travaux, que le préjudice de jouissance qu’elle avait subi devait ainsi être limité à la période comprise entre le 20 juin 2019 et le 9 janvier 2023, que le bail avait pris fin le 26 juin 2023, date de restitution des clés du logement, que M. et Mme [U] ne pouvaient prétendre au paiement des loyers échus entre le 1er janvier 2023 et le 18 octobre suivant, date d’envoi de la notification de l’arrêté portant mainlevée de l’arrêté précédent, que tout logement insalubre était de plein droit indécent, que M. et Mme [U] ne démontraient pas avoir rempli les conditions requises pour le rétablissement de l’allocation logement et pour la mainlevée de l’arrêté du 13 décembre 2022 avant le 26 juin 2023, et que la preuve des dégradations locatives invoquées n’était pas rapportée.

M. et Mme [U] ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 22 juillet 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 mai 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’ils développent, M. et Mme [U] demandent à la Cour de :

INFIRMER le jugement rendu le jugement rendu 19 juin 2024 par Madame le Juge des contentieux de la Protection de [Localité 8] en ce que :

— M. et Mme [U] ont été condamnés à payer à Mme [I] la somme de 4000€ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement qualifié d’insalubre part arrêté préfectoral en date du 13 décembre 2022,

— M. et Mme [U] ont été déboutés de l’ensemble de leurs demandes tendant à voir déclarer irrecevable la demande de Mme [I] portant sur la réalisation de travaux dans le logement loué à M. et Mme [U] ainsi que celle portant sur la nullité du congé pour vendre et s’il devait en être jugé autrement, à voir débouter Mme [I] de l’ensemble de ses prétentions et tendant à être déclarés recevables en leurs demandes reconventionnelles et à entendre condamner Mme [I] au paiement de la somme de 3.787,74 € au titre des loyers échus et impayés, de la somme de 7.246,80 € en réparation du préjudice financier subi par M. et Mme [U], d’une indemnité d’un montant de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 CPC ainsi qu’au paiement des entiers dépens

— M. et Mme [U] ont été condamnés au paiement d’une indemnité de 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens

Et statuant à nouveau,

Débouter Mme [I] de l’ensemble de ses prétentions.

Débouter Mme [I] de son appel incident,

A titre subsidiaire, réduire dans de plus justes proportions sur le montant de l’indemnité pour préjudice de jouissance qui ne saurait être accordée à Mme [U] que sur la période du 27 septembre 2022 au 3 janvier 2023

Recevant M. et Mme [U] en leur demande reconventionnelle,

Condamner Mme [I] au paiement de la somme de 3 217,74 € au titre des loyers échus et impayés ou à titre subsidiaire, en réparation du préjudice financier subi par M. et Mme [U] au titre de la perte de loyers faute de pouvoir accéder au logement dès le 3 janvier 2023.

Condamner Mme [I] au paiement de la somme de 7.246,80 € en réparation du préjudice financier subi par M. et Mme [U] au titre des réparations locatives à la charge de leur ancienne locataire.

Condamner Mme [I] au paiement d’une indemnité d’un montant de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 CPC.

Condamner Mme [I] aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, Mme [I] demande à la Cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 19 juin 2024 par le Juge des contentieux et de la Protection de [Localité 8] dont appel, en ce qu’il a jugé que M. et Mme [U] avaient contrevenu aux dispositions des articles 1719 et suivants du Code civil

— Infirmer le jugement rendu le 19 juin 2024 par le Juge des contentieux et de la Protection de [Localité 8] dont appel en ce qu’il a alloué à Mme [I] la somme de

4 000 €

— Condamner M. et Mme [U] à payer à Mme [I] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi

— Dire et juger sans objet la demande de résiliation judiciaire du bail formée par M. et Mme [U]

— Débouter M. et Mme [U] pour le surplus de leurs demandes

— Condamner M. et Mme [U] à payer à Mme [I] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS

Il convient d’observer, à titre liminaire, que si Mme [I] présente une demande tendant à voir « Dire et juger sans objet la demande de résiliation judiciaire du bail formée par M. et Mme [U] », il ne peut qu’être constaté que ces derniers ne formulent aucune demande de résiliation judiciaire du bail en leurs écritures.

En outre, le chef de décision qui a vu le juge des contentieux de la protection constater la résiliation du bail portant sur le logement appartenant à M. et Mme [U] et donné en location à Mme [I] à la date du 26 juin 2023 ne figure pas au nombre des dispositions frappées d’appel aux termes de la déclaration enregistrées du 22 juillet 2024. Il n’en a pas davantage été relevé appel incident par Mme [I].

La demande de Mme [I] se trouve ainsi dépourvue d’objet et il n’y sera pas autrement répondu par le présent arrêt.

Sur la demande indemnitaire formée par Mme [I] :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 venu définir les caractéristiques du logement décent prévoit en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 10] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 10] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, M. et Mme [U] versent aux débats un état des lieux rédigé le 1er juillet 2019 et signé par eux-mêmes et Mme [I], indiquant que les murs et plafonds de l’ensemble des chambres ont été refaits, que l’électricité est aux normes, et que les sols, fenêtres, peintures et équipements affichent un état global d’usage. Cet état des lieux ne mentionne nullement l’existence de traces d’infiltration ou d’humidité excessive.

Il ressort en revanche du rapport établi le 5 décembre 2022 par M. [T], technicien sanitaire et de sécurité sanitaire assermenté, que le logement donné à bail est affecté de moisissure dans de nombreuses pièces, dont des chambres, dans des proportions suffisamment importantes pour constituer un danger imminent manifeste pour la santé des occupants. Il est également relevé

des traces d’infiltrations d’eau autour de l’extraction VMC située au plafond de la cuisine,

l’absence d’entrée d’air type VMC dans les pièces principales (séjour, chambre), faisant obstacle au bon fonctionnement de la VMC du fait de l’insuffisance du renouvellement de l’air,

la présence de fenêtres en bois en simple vitrage en mauvais état dans une chambre et la salle de bains, l’absence d’isolation de certains murs périphériques et du grenier,

l’absence d’entrée d’air neuf dans la cage d’escalier abritant la chaudière, créant un risque de dysfonctionnement de cette chaudière, et le défaut de respect des conditions nécessaires au bon fonctionnement d’un appareil à combustion non étanche, nécessitant une vérification par un professionnel afin de prévenir toute intoxication au monoxyde de carbone,

un dysfonctionnement de l’installation électrique amenant le tableau électrique à disjoncter en cas de mise sous tension du circuit alimentant le chauffe-eau électrique produisant l’eau chaude de la cuisine,

une suspicion de peintures au plomb.

Le même rapport indique que l’ensemble des désordres constatés dans cet immeuble constitue un danger pour la santé ou la sécurité physique des occupants, justifiant la mise en 'uvre d’une procédure de traitement de l’insalubrité par l’autorité administrative.

S’agissant de la date d’apparition du phénomène d’humidité excessive, les échanges de correspondance entre les parties démontrent que des difficultés relatives à l’état des fenêtres d’une chambre et d’une salle de bains ont été signalées par la locataire avant le 27 septembre 2022. Les termes employés par Mme [U] dans son courrier du 11 octobre 2022 indiquent qu’elle a elle-même constaté une humidité excessive dont elle ne conteste pas l’existence, estimant simplement, contrairement à Mme [I], qu’elle était due non à une absence de thermostat dans l’installation de chauffage central mais à un manque d’aération régulière des différentes pièces.

Mme [I] précise en ses écritures avoir subi l’absence de remplacement des fenêtres de la maison et du thermostat du chauffage central depuis le mois d’octobre 2020, malgré ses réclamations. Les photographies annexées au rapport précité laissent apparaître des taches de moisissure et d’infiltration d’eau dont l’ampleur implique qu’elles soient à tout le moins survenues depuis plusieurs mois au moment de la prise des clichés.

Compte tenu de ces éléments et du constat de l’ampleur des désordres tels que décrits dans le rapport précité et illustrés par les photographies annexées à ce dernier, il convient d’estimer, ainsi que l’a fait le premier juge, que l’état d’indécence du logement loué à Mme [I] est caractérisé et manifestement ancien, l’insuffisance visible du système de VMC ayant favorisé l’apparition de moisissures très importantes dans plusieurs pièces, l’état dégradé de plusieurs fenêtres ne permettant pas de faire obstacle aux infiltrations d’air et d’eau et l’installation électrique ne pouvant être jugée « aux normes » malgré les énonciations de l’état des lieux d’entrée, eu égard aux constatations réalisées par le technicien mandaté par l'[Localité 7].

Il doit en revanche être observé que contrairement à ce que soutient Mme [I], les bailleurs démontrent avoir pris toutes dispositions utiles pour réaliser les travaux urgents de nettoyage et de désinfection des surfaces contaminées par les moisissures dans le logement jugés nécessaires par l’autorité administrative dans le délai prescrit, soit 30 jours à compter de la notification de l’arrêté préfectoral du 13 décembre 2022. Ces travaux n’ont toutefois pu être diligentés dans ce délai en raison de l’opposition manifestée par Mme [I], qui a refusé de se conformer aux dispositions dudit arrêté préfectoral interdisant le logement litigieux à l’habitation et à toute utilisation jusqu’à la réalisation des travaux imposés. Mme [I] n’a en effet quitté le logement que le 19 juin 2023, au terme d’une procédure d’évacuation ayant nécessité l’assistance de la force publique. Elle a refusé les propositions d’hébergement provisoire effectuées par M. et Mme [U], arguant sans au demeurant le démontrer qu’une entreprise tierce et l'[Localité 7] lui auraient indiqué qu’elle pourrait demeurer dans le logement loué durant les travaux.

Il s’en déduit que le préjudice de jouissance subi par Mme [I] lié à sa vie au quotidien dans un logement ne répondant pas aux critères légaux de décence ne peut être indemnisé que pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 9 janvier 2023. Il y a lieu de condamner à ce titre M. et Mme [U] à verser à Mme [I] la somme de 3.000 euros et de réformer en ce sens le jugement entrepris.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par M. et Mme [U] :

Sur le paiement des loyers

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L521-2, I, du code de la construction et de l’habitation prévoit néanmoins, en son deuxième alinéa, que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L511-11 ou de l’article L511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

En l’espèce, l’arrêté préfectoral du 13 décembre 2022 relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes concernant l’immeuble sis [Adresse 11], cadastré A [Cadastre 3] a été notifié par courrier recommandé en date du 15 décembre 2022.

M. et Mme [U] ne peuvent en conséquence prétendre au paiement des loyers à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Ce dernier est intervenu le 18 octobre 2023 et a seul mis fin à l’interdiction d’habiter le logement concerné.

C’est donc à tort que M. et Mme [U] soutiennent que sans l’opposition manifestée par Mme [I], celle-ci aurait pu réintégrer le logement après réalisation des travaux appropriés dès le 6 janvier 2023.

En outre, ainsi que l’a à juste titre rappelé le premier juge, tout logement insalubre est de plein droit indécent, et l’arrêté préfectoral du 13 décembre 2022 indiquait expressément que les travaux prescrits ne constituaient que la partie urgente des travaux nécessaires à la résorption de l’insalubrité de l’immeuble.

M. et Mme [U] ne versent aux débats aucun devis ou projet de travaux prévoyant que l’ensemble des mesures destinées à mettre fin à l’insalubrité du logement concerné auraient pu être réalisées avant le 7 janvier 2023.

Il peut au demeurant être relevé que bien qu’ils aient repris possession du logement donné à bail le 26 juin 2023, les travaux commandés par M. et Mme [U] n’ont pas été achevés avant le 24 août 2023, selon la facture qu’ils produisent.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [U] de leur demande indemnitaire à ce titre.

Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 989 précitée oblige le locataire à répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, pour justifier des travaux effectués dans le logement après le départ de Mme [I], M. et Mme [U] produisent une facture établie le 24 août 2023 par l’entreprise de construction « La Thanalogienne » pour un montant total TTC de 7.246,80 euros.

Il y a lieu toutefois de relever, tout d’abord, que les postes relatifs au lessivage des murs, au rebouchage et ponçage des murs abîmés, à la fourniture et pose de deux VMC, et à la fourniture et pose du compteur électrique en relève de chaudière correspondent à des travaux imposés par l’autorité administrative afin de remédier à l’insalubrité du logement et non à d’éventuelles dégradations locatives.

Il sera ensuite observé que M. et Mme [U] s’étant abstenus de faire établir un état des lieux de sortie du logement à la suite du départ de Mme [I], la réalité des dégradations et défaut d’entretien qu’ils reprochent à cette dernière n’est pas démontrée.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [U] de la demande présentée à ce titre

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige telle qu’elle est déterminée par la présente décision ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [I], d’une part, et M. et Mme [U], d’autre part, succombant partiellement en leurs prétentions, seront déboutés de leurs demandes à ce titre et conserveront la charge des frais irrépétibles qu’ils auront exposés en cause d’appel.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Mme [I], d’une part, et M. et Mme [U], d’autre part, parties partiellement succombantes, devront respectivement supporter la charge de la moitié des dépens de l’instance d’appel.

Le jugement entrepris sera enfin confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME partiellement le jugement rendu le 19 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges en ce qu’il a condamné M. et Mme [U] à payer à Mme [I] la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement qualifié d’insalubre par arrêté préfectoral en date du 13 décembre 2022 ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions frappées d’appel ;

Et statuant de nouveau du seul chef infirmé,

CONDAMNE M. [N] [U] et Mme [O] [Z] épouse [U] à verser à Mme [C] [I] la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Et y ajoutant,

DEBOUTE M. [N] [U] et Mme [O] [Z] épouse [U] et Mme [C] [I] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [C] [I], d’une part, et M. [N] [U] et Mme [O] [Z] épouse [U], d’autre part, à supporter respectivement la moitié de la charge des dépens de l’instance d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S. MAGIS O. CLEMENT