RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03248 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I7BQ

AV

TRIBUNAL DE COMMERCE DE NIMES

21 septembre 2023 RG :2022J206

S.A.R.L. [R]

C/

S.A. BRL EXPLOITATION

Copie exécutoire délivrée

le 21/11/2025

à :

M^e Sonia HARNIST

M^e Jean-marie CHABAUD

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Commerce de NIMES en date du 21 Septembre 2023, N°2022J206

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. [R] société à responsabilité limitée dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 827 564 295 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sonia HARNIST de la SELARL HARNIST AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Jean-jacques CALDERINI de la SELARL TAX TEAM ET CONSEILS SOCIÉTÉ D’AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. BRL EXPLOITATION, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le N° 391 350 568, ayant son siège social au [Adresse 4], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Agnès POMPIER de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, Plaidant, avocat au barreau de BEZIERS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 21 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 17 octobre 2023 par la SARL [R] à l’encontre du jugement rendu le 21 septembre 2023 par le tribunal de commerce de Nîmes dans l’instance n° RG 2022J206 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 17 janvier 2024 par la SARL [R], appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 15 avril 2024 par la SA BRL Exploitation, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 13 mars 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 9 octobre 2025.

Sur les faits

En vertu d’un contrat d’affermage, la société BRL Exploitation est en charge de l’exploitation du service public de l’eau potable de la communauté d’agglomération du [Localité 9] [Localité 11], incluant [Localité 14].

La résidence de tourisme [Adresse 10] à [Localité 13] a fait l’objet d’une réhabilitation complète de 2020 à 2021 qui lui a permis d’aménager 178 lots destinés au tourisme saisonnier. Au début de l’année 2020, l’exploitation de la résidence [Adresse 10] a été confiée à la société [R]. A cette occasion, un nouveau contrat de distribution d’eau a été conclu entre les sociétés [R] et BRL du fait d’un changement de titulaire.

Par lettre recommandée du 16 avril 2021, la société [R] a contesté le mode de calcul de l’abonnement d’eau, faisant valoir que ne devait lui être facturé qu’un seul abonnement du fait qu’elle ne disposait d’aucun compteur individuel attaché à chaque lot et qu’il n’y avait qu’un seul point de livraison.

Le 25 mai 2021, la société BRL a fait parvenir à la société [R] le règlement de service en vigueur, en insistant sur le paragraphe 'partie fixe’ concernant les immeubles collectifs d’habitation et les ensembles immobiliers de logement.

Le 4 juin 2021, la société [R] a confirmé son désaccord en ce qui concerne la méthode de calcul de l’abonnement et a soulevé le fait que l’ensemble immobilier [Adresse 10] ne pouvait être assimilé à un immeuble collectif et permanent d’habitation.

La société [R] a réitéré à nouveau sa demande, par recommandé avec accusé de réception du 9 décembre 2021.

Le 11 mars 2022, la société BRL a répondu que la résidence [Adresse 10] ne pouvait être assimilée à un hôtel.

Sur la procédure

Par exploit du 2 juin 2022, la société [R] a fait assigner la société BRL devant le tribunal de commerce de Nîmes aux fins notamment de la voir condamner à lui restituer les parts fixes ou abonnements facturés depuis 2020.

Par jugement du 21 septembre 2023, le tribunal de commerce de Nîmes a statué et :

« Vu les articles du code civil 1103 et 1104,

Vu l’article 2224-12 du code des collectivités territoriales

Vu le règlement de service du 7/12/2017 collectivité du [Localité 9] [Localité 11]-BRL Exploitation

Déboute la SARLU [R] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la SARLU [R] à verser la somme de 2.000 euros à la SA BRL Exploitation au titre de l’article 700 du code procédure civile,

Rappelle le principe de l’exécution provisoire attaché à la présente décision.

Rejette toutes autres demandes, fins et conclusions contraires ;

Condamne la SARLU [R] aux dépens de l’instance que le tribunal liquide et taxe à la somme de 70,55 euros en ce non compris le coût de la citation introductive d’instance, le coût de la signification de la présente décision, ainsi que tous autres frais et accessoires. ».

La société [R] a relevé appel le 17 octobre 2025 de ce jugement pour le voir annuler ou à tout le moins réformer en ce qu’il a :

— débouté la société [R] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société [R] à verser la somme de 2.000 euros à la société BRL Exploitation au titre de l’article 700 du code procédure civile,

— rappelé le principe de l’exécution provisoire attaché à la présente décision.

— condamné la société [R] aux dépens de l’instance que le tribunal liquide et taxe à la somme de 70,55 euros en ce non compris le coût de la citation introductive d’instance, le coût de la signification de la présente décision, ainsi que tous autres frais et accessoires.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, la société [R], appelante, demande à la cour, au visa des articles 1103,1104 et 1128 du code civil et L. 2224-12 du code général des collectivités territoriales, de :

« Recevoir [R] en son appel et le dire recevable et bien fondé.

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu’il a :

— débouté [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné [R] à verser la somme de 2.000 euros à BRL Exploitation au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

— condamné [R] aux dépens de l’instance.

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— juger que la société BRL Exploitation n’ayant pas justifié de ses charges fixes, elle ne peut valablement réclamer le paiement des parts fixes ou abonnements pour les années 2020 et suivantes ;

— condamner la société BRL Exploitation à payer la somme de 68.846,42 euros TTC – restant à parfaire – à la société [R] correspondant aux parts fixes facturées depuis 2020.

À titre subsidiaire,

— juger que l’article 1.7 du règlement de service de l’eau est inopposable à la société [R], faute de communication du contrat de fourniture d’eau et dudit règlement au moment de la souscription de l’abonnement ou à l’occasion de la première facture émise par la société BRL Exploitation ;

En conséquence,

— juger que la société [R] n’est redevable, pour l’année 2020 et les années postérieures, que d’une seule part fixe ou abonnement pour le compteur 2400060001 pour l’accès au service de l’eau et l’assainissement.

— condamner la société BRL Exploitation à payer la somme de 68.099,77 euros TTC – restant à parfaire – à la société [R].

À titre très subsidiaire

— juger que la résidence exploitée par la société [R] sise [Adresse 5] est une résidence de tourisme qui ne constitue pas un habitat ou immeuble collectif et qui ne comporte pas des logements au sens de l’article 1.7 du règlement du service de l’eau ;

En conséquence,

— juger que la société [R] n’est redevable, pour l’année 2020 et les années postérieures, que d’une seule part fixe ou abonnement pour le compteur 2400060001 pour l’accès au service de l’eau et l’assainissement.

— condamner la société BRL Exploitation à payer la somme de 68.099,77 euros TTC – restant à parfaire – à la société [R].

À titre encore plus subsidiaire

— juger que doit lui être facturé pour la parties fixes un ratio d’une part fixe pour cinq lots ;

En conséquence,

— juger que la société [R] n’est redevable, pour l’année 2020 et les années postérieures, que d’une seule part fixe ou abonnement pour cinq pour le compteur 2400060001 pour l’accès au service de l’eau et l’assainissement.

— condamner la société BRL Exploitation à payer la somme de 40.496,82 euros TTC – montant restant à parfaire – à la société [R].

En tout état de cause,

— condamner la société BRL Exploitation à payer à la société [R] la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

— condamner la société BRL Exploitation au paiement des entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, la société [R], appelante, expose que la partie fixe équivalant à un abonnement doit strictement correspondre aux charges fixes du service dont le distributeur d’eau doit être en mesure de justifier. Elle a demandé à BRL Exploitation de rapporter la preuve des charges fixes qui justifieraient pour une résidence de tourisme, la facturation d’autant d’abonnements que d’hébergements. Cette demande pouvait être formulée à tout moment. L’obligation de transparence de BRL Exploitation n’a aucun lien avec ses obligations vis-à-vis de la personne morale de droit public avec laquelle elle est liée par le contrat d’affermage. Elle résulte de ses obligations vis-à-vis de ses abonnés. Le contrat rédigé en 2020 n’a jamais été communiqué à la société [R]. Il en est de même du règlement de service de l’eau et du contrat d’affermage conclus entre BRL Exploitation et la Communauté d’agglomération du [Localité 9] [Localité 11]. La société [R] conteste avoir signé le bon de souscription du 11 juin 2020. Les dispositions de l’article 1.7 du règlement de service de l’eau ne peuvent être appliquées en l’espèce, la communication de l’ensemble des éléments contractuels n’étant intervenue qu’un an plus tard, suite à la demande formelle de la société [R]. La contestation de la société [R] coïncide avec la date de communication de la première facture « complète » détaillant, outre le montant de ses consommations, le coût de l’abonnement.

À titre très subsidiaire, l’appelante fait valoir que l’article 1.7 du règlement de service de l’eau ne s’applique pas à une résidence de tourisme qui ne comporte pas de logements. Il est également inapplicable à une résidence de tourisme pour laquelle l’individualisation des contrats de fourniture d’eau est impossible.

À titre encore plus subsidiaire, l’appelante indique qu’une résidence de tourisme est assimilable à un hôtel, leur activité étant quasi-similaire.

Dans ses dernières conclusions, la société BRL Exploitation, intimée, demande à la cour, au visa des articles L 2224-12 et suivants du code général des collectivités territoriales, de :

« Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nîmes le 21 septembre 2023 dans toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a débouté la société [R] de l’intégralité de ses demandes.

Rejeter toutes fins et demandes présentées par la société [R] à titre principal, subsidiaire ou infiniment subsidiaire.

Y ajoutant,

Condamner la société [R] au paiement de la somme de 4000 euros à la société BRL Exploitation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens. ».

La société BRL Exploitation, intimée, expose que la société [R] est mal fondée à invoquer le défaut de justificatif de charges fixes alors qu’elle n’a jamais contesté la teneur de ces charges mais simplement son application pour chaque résidence. En fonction du compte prévisionnel d’exploitation qui fait état de l’ensemble de ses charges d’exploitation, le tarif fixe (part abonnement) à facturer à chaque usager a été arrêté dans le contrat d’affermage conclu avec le [Localité 9] [Localité 11]. La société [R] ne peut légitimement demander la justification d’un tarif issu de négociations avec la personne publique. Si elle souhaite le contester, il lui appartient de saisir le tribunal administratif afin de contester le contrat d’affermage. La société BRL Exploitation établit à juste titre sa facturation sur la base de tarifs à caractère forfaitaire et global. L’ensemble des documents contractuels ont été communiqués à la société [R] et cette dernière a réglé la première facture en connaissance de cause. Le règlement de service de l’eau, annexé au contrat d’affermage, est un contrat public à la libre disposition de tous les usagers en préfecture. Le règlement de service est annexé à la première facture et le paiement de cette dernière emporte conclusion du contrat et acceptation du règlement de service. Par ailleurs, la société BRL Exploitation a reçu, par voie postale, un bon de souscription émanant du représentant de la société [R]. Le règlement de service était donc pleinement opposable à la société [R].

L’intimée réplique que le principe de l’application du calcul de l’abonnement par nombre de logements résulte expressément des dispositions de l’article 1.7 du règlement du service de l’eau. Une résidence de tourisme possède des chambres et appartements destinées à « loger » des résidents pour une durée déterminée. Les termes logement et résidence ne sont pas opposés ; bien au contraire, ils se complètent. L’objet social de la société [R] est la location de logements. La société [R] supporte la charge de la preuve de la réalité de ses infrastructures.

L’intimée souligne que la société [R] n’apporte nullement la preuve d’éléments lui permettant de bénéficier du statut hôtelier.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

MOTIFS

1) Sur l’absence de justification des charges fixes

Il ne saurait être fait grief à la société [R] d’avoir attendu l’acte introductif d’instance pour solliciter, pour la première fois, la justification de la nature ou du contenu des charges fixes dont elle estime que le fermier est redevable envers les usagers du service public d’eau potable.

Le tarif de base a été fixé à l’article 19.2 du contrat d’affermage qui prévoit en ce qui concerne l’abonnement une part fixe annuelle et forfaitaire de 30 euros hors taxes pour chaque logement et l’application d’un abonnement par unité de logement. La société [R] ne conteste pas la légalité de cet acte règlementaire déposé en préfecture et opposable à tous, qui n’avait pas à lui être transmis, lors de la conclusion du contrat de distribution d’eau potable.

L’article 13-II de la loi n°92-3 du 3 janvier 1992 sur l’eau dispose que, dans le délai de deux ans à compter de sa publication, toute facture d’eau comprendra un montant calculé en fonction du volume réellement consommé par l’abonné à un service de distribution d’eau et pourra, en outre, comprendre un montant calculé indépendamment de ce volume, compte tenu des charges fixes du service et des caractéristiques du branchement.

La redevance d’abonnement doit être calculée compte tenu des charges fixes dont le fermier doit justification (1ère Civ., 11 janvier 2000, n°97-16.530).

Cependant, la société [R] précise, dans ses écritures d’appelante, qu’elle ne conteste pas le montant du tarif de base revenant à la société BRL Exploitation, négocié avec la communauté d’agglomération et fixé par le contrat d’affermage, qui ne peut être remis en cause que devant les juridictions administratives. Elle souhaite seulement que la société BRL Exploitation démontre que les charges fixes, auxquelles elle fait expressément référence dans ses écritures, nécessitent une facturation d’autant d’abonnements que d’hébergements.

En page 5 de ses écritures d’appel, la société BRL Exploitation fournit la liste des différents postes constituant les charges fixes représentant le coût de l’abonnement facturé à ses usagers (entretien des ouvrages, renouvellement des canalisations, impôts et taxes, analyses de l’eau, relevés de compteurs, éditions et envois des factures, recouvrement et gestion de la clientèle).

En l’occurrence, les premiers juges ont souligné, de manière pertinente, la complexité et la lourdeur du réseau devant servir l’ensemble immobilier concerné comprenant 178 logements, une piscine, des commerces, sans commune mesure avec la desserte d’un logement individuel. Ils ont constaté que la consommation d’eau facturée à la société [R] du 25 février 2020 au 31 octobre 2021 se montait à 24 415 M3 et qu’il n’était pas possible de délivrer de telles quantités d’eau sans une structure adaptée à celles-ci, que ce soit à la fourniture comme au retraitement de l’eau.

Les charges fixes comprennent notamment l’entretien des ouvrages et le renouvellement des canalisations et elles augmentent avec le nombre de logements et les besoins en eau. Il s’en suit que les explications de la société BRL Exploitation selon lesquelles les immeubles situés sur des communes à vocation touristique nécessitent la mise en place d’un dimensionnement particulier des infrastructures d’alimentation en eau et en assainissement, quand bien même, ces immeubles ne seraient occupés que quelques semaines dans l’année, sont convaincantes.

La résidence de tourisme exploitée par la société [R], qui est située dans une station balnéaire, a une capacité d’accueil très importante de 1 024 lits. Cet établissement est incontestablement un gros consommateur d’eau, durant les périodes estivales, ce d’autant plus qu’il est constitué de 178 maisons et appartements comprenant chacun à minima un coin cuisine et une salle de bains ainsi que des installations collectives composées d’une piscine et d’un central thermal. La résidence de tourisme présente des contraintes spécifiques qui se traduisent par des installations de distribution adaptées au nombre de logements desservis, pour assurer la bonne distribution de l’eau en qualité et en débit, ce qui influe nécessairement sur les caractéristiques du branchement. Il est donc justifié, au regard de l’article 13-II de la loi n°92-3 du 3 janvier 1992, de facturer autant de redevances fixes que d’hébergements.

2) Sur l’application de l’article 1.7 du règlement du service de l’eau

L’article 1.7 du règlement du service de l’eau dispose que :

« Dans un immeuble collectif d’habitation ou un ensemble immobilier de logements ayant opté pour l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, des prescriptions techniques et administratives particulières indiquées s’appliquent au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires. Toutefois, si aucune individualisation des contrats de fourniture d’eau n’est intervenue, le contrat de votre immeuble prend en compte le nombre de logements desservis par le branchement de l’immeuble et il est facturé autant de parties fixes (abonnements) que de logements en sus de l’abonnement du compteur général. Par ailleurs concernant

les établissements d’hôtellerie de plein air, un ratio d’une part fixe pour 10 emplacements sera appliqué

les hôtels, un ratio d’une part fixe pour 5 chambres sera appliqué. »

Le règlement de service qui constitue un acte administratif à portée collective est exécutoire de plein droit, dès sa publication et transmission au représentant de l’Etat dans le département. Par ailleurs, l’article 16.1 du contrat d’affermage mentionne que le règlement de service est remis par le concessionnaire à tous les abonnés au plus tard à l’occasion de leur première facture et qu’il est remis à chaque nouvel abonné au moment de la demande d’abonnement, il ne subordonne pas à la remise ou au contenu de ce dernier document l’opposabilité aux usagers des dispositions tarifaires réglementaires (en ce sens 1re Civ., 22 octobre 2002, n° 99-20.759).

En l’espèce, la société BRL Exploitation a été informée par le promoteur immobilier que la société [R] souhaitait voir transférer à son nom l’abonnement souscrit au nom de l’association syndicale libre Les Carrats.

La signature portée sur la demande de souscription et acceptation du contrat du 11 juin 2020 ne peut être attribuée avec certitude à un préposé de la société [R] alors que le cachet de cette dernière n’y est même pas apposé. En revanche, la facture du 12 mai 2020 dont s’est acquittée la société [R] fait clairement état d’une quantité de 178 abonnements. La société [R], qui a donc bien eu connaissance du mode de calcul des abonnements, a réglé cette première facture suffisamment détaillée, sans la contester. Elle est présumée avoir accusé de réception du règlement de service qui lui a été adressé en même temps que le bon de souscription.

Le logement est un local utilisé pour l’habitation laquelle peut être simplement occasionnelle. Le terme ne renvoie pas nécessairement à la notion d’habitation principale ou secondaire. La résidence de tourisme qui est composée de chambres ou d’appartements meublés a bien vocation à loger la clientèle, pendant son passage.

Le site internet de la résidence Nemea permet de choisir le type de logement dans lequel le séjour est réservé. Il y est précisé que tous les logements sont composés d’un coin-cuisine équipé. La décision de classement du 9 octobre 2020 fait état de 86 unités d’habitation.

L’article 1.7 du règlement du service de l’eau ne distingue pas selon que l’individualisation des contrats de fourniture d’eau est possible ou non mais selon qu’elle est intervenue ou pas. En tout état de cause, en l’espèce, il n’est pas démontré que l’individualisation soit impossible à réaliser, même si elle serait peu pratique pour l’établissement de tourisme concerné.

L’article 1.7 du règlement du service de l’eau prévoit l’application pour les hôtels d’un ratio d’une part fixe pour cinq chambres.

La société [R] est classée résidence de tourisme de sorte qu’elle ne peut bénéficier du ratio prévu pour les hôtels de tourisme. Elle propose des studios à la location mais également des appartements comportant plusieurs pièces. La différence de traitement entre les deux types d’établissements n’entraîne pas une distorsion de concurrence injustifiée dans la mesure où ils ne présentent pas la même capacité d’accueil, les mêmes équipements et n’offrent pas les mêmes services aux usagers.

3) Sur les frais du procès

La société appelante qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’intimée et de lui allouer une indemnité de 2 500 euros, à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la société [R] aux entiers dépens d’appel,

Condamne la société [R] à payer à la société BRL Exploitation une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,