RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03956 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-JBDM

ID

TJ DE [Localité 13]

23 novembre 2023

RG :19/06368

Syndicat des copropriétaires de la résidence

LE CALYPSO

C/

SO.CA.F

SA CEGC

Copie exécutoire délivrée

le 06 novembre 2025

à :

M^e Laurie Le Sagere

Me [Localité 12] Mazars

M^e Jean-Michel Divisia

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 23 novembre 2023, N°19/06368

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Delphine Ollmann, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

INTIME A TITRE INCIDENT :

Le [Adresse 17] représenté par son syndic en exercice la Sasu NOSA IMMOBILIER RCS de Nîmes n° 818 047 490, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 7]

[Adresse 15]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sébastien Neant, plaidant, avocat au barreau de Montpellier

Représentée par M^e Laurie Le Sagere, postulante, avocate au barreau de Nîmes

INTIMÉE :

La société SO.CA.F (SOCIETE DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIO NS IMMOBILIERES ET FINANCIERES)

RCS de [Localité 14] n° 672 011 293, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie Mazars de la Selarl Favre de Thierrens Barnouin Vrignaud Mazars Drimaracci, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Virginie Koerfer Boulan de la Scp Boulan Koerfer Perrault & associés, plaidante, avocate au barreau de Paris

INTIMÉE :

APPELANTE A TITRE INCIDENT:

La Sa COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC)

l [Adresse 4]

RCS de [Localité 14] n° 382 506 079

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Adresse 18]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Christofer Claude de la Selas Realyze, plaidant, avocat au barreau de Paris

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 06 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] a en 2013 confié la gestion de son ensemble immobilier à la Sarl Cabinet [Y] Immobilier qui a le 15 mars 2016 souscrit une garantie financière avec reprise d’antériorité auprès de la SOciété de CAution Mutuelle des professions immobilières et Financières ( SOCAF) après que la Sa Compagnie Européenne de garantie et cautions (CEGC) avait dénoncé sa garantie et publié la cessation de celle-ci dans un journal d’annonces légales le 15 janvier 2016.

Par jugement du 27 janvier 2017, le tribunal de commerce de Nîmes a ouvert une procédure de liquidation judiciaire directe à l’égard de la Sarl Cabinet [Y] Immobilier.

A la suite de la découverte par le nouveau syndic d’anomalies financières, une enquête pénale a été diligentée et par jugement du 3 octobre 2019, M. [I] [Z], ancien gérant de la Sarl Cabinet [Y] Immobilier, a été déclaré coupable de faits d’escroquerie notamment au préjudice du syndicat des copropriétaires de la résidence [10].

Le 30 janvier 2017, la SO.CA.F a notifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la cessation de sa garantie.

Par jugement du tribunal correctionnel de Nîmes du 03 octobre 2019, confirmé par arrêt de la chambre des appels correctionnels de cette cour du 21 octobre 2021, la société Cabinet [Y] Immobilier a été condamnée pour escroqueries imputables à ses deux dirigeants.

La société Nosa immobilier reçue en sa constitution de partie civile en sa qualité de nouveau syndic de la copropriété 'Le Calypso’ a été déclarée fondée en son préjudice matériel fixé à 11 784,19 euros.

Par acte des 21 et 22 novembre 2019, le [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice a assigné la SO.CA.F et la CEGC en paiement solidaire de cette somme devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement contradictoire du 23 novembre 2023 :

— a déclaré ses demandes à l’encontre de la société CEGC irrecevables à quelque titre que ce soit,

— l’a débouté de toutes ses demandes,

— a débouté la société SO.CA.F de ses demandes indemnitaires au titre de la procédure abusive,

— a débouté toutes les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance et autorisé les avocats qui en ont fait la demande à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— a ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le syndicat de la copropriété de l’immeuble Le Calypso a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20 décembre 2023.

Par ordonnance du 14 février 2025, la procédure a été clôturée le 02 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 15 septembre 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 06 novembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 23 juillet 2024, le syndicat de copropriété de la résidence 'Le Calypso', appelant, demande à la cour

— de le recevoir en son appel et le déclarer bien-fondé,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— a déclaré irrecevables toutes ses demandes à l’encontre de la CEGC à quelque titre que ce soit,

— l’a débouté de toutes ses demandes,

— a débouté toutes les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux entiers dépens de l’instance et autorisé les avocats qui en ont fait la demande à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— a ordonné l’exécution provisoire,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Statuant à nouveau

A titre principal

— de condamner la SO.CA.F au paiement des sommes de

—  15 194,50 euros au titre des chèques débités sur les comptes de la copropriété

—  1 718,72 euros au titre des honoraires trimestriels indus,

—  650 euros prélevée à deux reprises par l’ancien syndic pour la même prestation (frais administratifs du 1er semestre 2014).

A défaut

— de condamner la SO.CA.F au paiement de la somme de 11 784,80 euros,

En toute hypothèse

— de la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

A titre subsidiaire si la cour considérait que la reprise d’antériorité ne concernait pas la période antérieure au 1er janvier 2016

— de condamner la CEGC au paiement de la somme de 15 194,50 euros au titre des chèques débités sur les comptes de la copropriété,

— de condamner solidairement la SO.CA.F et la CEGC à lui payer la somme de 1 718,72 euros au titre des honoraires trimestriels indus,

— de condamner la CEGC à lui payer la somme de 650 euros prélevée à deux reprises par l’ancien syndic pour la même prestation (frais administratifs du 1er semestre 2014).

A défaut

— de condamner la CEGC au paiement de la somme de 11 784,80 euros conformément à la somme retenue par l’enquête et les décisions rendues en matière pénale,

— de condamner la CEGC au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

En toute hypothèse

— de débouter la SO.CA.F et la CEGC de l’ensemble de leurs demandes,

— de débouter la SO.CA.F de l’ensemble de ses demandes formulées dans le cadre de son appel incident tendant :

— à le voir condamner au versement des sommes de

—  20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux entiers dépens.

Au terme de ses conclusions responsives n°2 au fond régulièrement notifiées la société SO.CA.F, intimée, demande à la cour

A titre principal

— de confirmer le jugement en qu’il

— a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre,

— l’en a débouté,

— l’a déboutée de son appel en garantie contre la CEGC,

Par voie de conséquence

A titre principal

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] de l’ensemble de ses demandes,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il

— l’a déboutée de sa demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de la procédure abusive,

— a débouté toutes les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Par voie de conséquence

— de condamner l’appelant à payer les sommes de

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en première instance

—  10 000 euros à titre de dommages (et intérêts) pour procédure abusive en appel

—  10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance

—  10 000 euros au même titre en appel

et aux entiers dépens

Concernant l’appel incident de la CEGC

— de débouter la CEGC de ses demandes à son encontre.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 13 août 2024, la société CGEC, intimée, demande à la cour

A titre principal

— de confirmer le jugement en ce qu’il :

— a déclaré irrecevables toutes les demandes à son encontre à quelque titre que ce soit,

— a débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— a débouté la SO.CA.F de ses demandes indemnitaires au titre de la procédure abusive,

— a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens,

— a ordonné l’exécution provisoire du jugement,

Statuant à nouveau

— de juger toutes les demandes dirigées contre elle mal fondées et irrecevables,

Par conséquent

— de débouter le syndicat des copropriétaires et la SO.CA.F de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle,

A titre subsidiaire

— de débouter l’appelant de ses demandes de paiement des sommes de

—  15 194,50 euros

et subsidiairement, de déduire a minima la somme de 7 887 euros n’entrant pas dans la période de garantie,

—  1 718,72 euros puisque exclue du champ de la garantie

—  650 euros au titre de frais administratifs,

— de condamner la SO.CA.F à la relever et garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre au regard notamment de la reprise d’antériorité consentie,

D’autre part

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté toutes les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau

— de condamner solidairement, au titre de la procédure de première instance, le syndicat des copropriétaires et la SO.CA.F à lui verser la somme de 8 000 euros à ce titre,

En tout état de cause

— de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

— de condamner solidairement, au titre de la procédure d’appel, le syndicat des copropriétaires et la SO.CA.F à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*appel principal du syndicat des copropriétaires contre la SO.CA.F

Pour rejeter sa demande, le tribunal a jugé que les éléments épars que produisait le syndicat des copropriétaires, non corroborés par la production de relevés de banque de l’immeuble et de rapprochements bancaires correspondant à la situation de celui-ci à la date de la créance alléguée n’étaient pas de nature à établir (l’existence d')une créance certaine, liquide et exigible ; que s’il avait été admis de manière définitive par la juridiction pénale que des chèques avaient été encaissés directement sur le compte du dirigeant mis en cause, les pièces produites ne permettaient pas de connaître avec certitude la situation de trésorerie de l’immeuble lors de la cessation des fonctions de celui-ci ; qu’en outre les documents comptables produits n’étaient pas certifiés par un expert-comptable, le seul extrait du [Localité 8]-Livre n’étant pas suffisant en l’absence d’approbation des comptes.

L’appelant soutient qu’il avait souscrit une garantie financière avec reprise d’antériorité auprès de la SO.CA.F succédant à la CEGC, couvrant la restitution ou le remboursement des versements ou des remises effectuées par les copropriétaires envers son syndic, ici défaillant du fait de sa liquidation judiciaire et dont le gérant a été condamné définitivement du chef d’escroqueries à son préjudice à hauteur de la somme de 11 784,80 euros pour les seuls chèques litigieux, que sa créance de ce montant est donc certaine, liquide et exigible.

Il allègue avoir mandaté un expert-comptable aux fins de certification des éléments comptables versés aux débats.

Il soutient que sa créance est suffisamment démontrée en l’état des décisions pénales pour la somme arrêtée de 11 784,80 euros, dont le jugement et l’arrêt correctionnels démontrent qu’elle constitue le montant des chèques bancaires détournés et encaissés sur les comptes personnels du gérant du cabinet [Y] Immobilier.

L’intimée pointe la carence probatoire totale de l’appelant qui ne verse aux débats que la liste des mouvements de compte avec mention des chèques litigieux, appelée abusivement 'rapprochements bancaires’ et non un solde de trésorerie en bonne et due forme ; que pour arrêter un tel solde résultant de la gestion d’une copropriété par un syndic il est indispensable de détenir cumulativement

— la situation (ou solde) de trésorerie, arrêtée à la date de fin de son mandat,

— le [Localité 8]-Livre de l’immeuble arrêté à la date de cessation de la période de gestion indiquant le détail des opérations enregistrées par poste,

— la balance de copropriété présentant tous les soldes des comptes à la fin de l’exercice,

— les relevés bancaires du compte de la copropriété sur la période allant jusqu’à la cessation de la garantie

— un état de rapprochements bancaires permettant de croiser les lignes enregistrées dans la balance comptable avec celles du compte bancaire et de vérifier la cohérence des dates des opérations.

Elle soutient en particulier que cet état de rapprochement bancaire constitue un préalable à la fixation du solde de trésorerie lui-même fait générateur de la garantie financière et qu’en son absence une créance ne peut être qualifiée de certaine, liquide et exigible.

Selon l’article 39 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 en vigueur depuis le 01 janvier 2006 la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 (réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce). Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

En cas d’instance en justice, le demandeur doit aviser le garant de l’assignation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. (…).

Si le garant conteste l’existence des conditions d’ouverture du droit au paiement ou le montant de la créance, le créancier peut l’assigner directement devant la juridiction compétente.

La condition de défaillance de la personne garantie est ici caractérisée par la liquidation judiciaire de la société Cabinet [Y] Immobilier prononcée le 27 janvier 2017.

L’existence d’une créance certaine, liquide et exigible du [Adresse 16] [Adresse 9] Calypso à l’encontre de M. [I] [Z], gérant de la Sarl Cabinet [Y] Immobilier est établie par le jugement du 3 octobre 2019 du tribunal correctionnel de Nîmes dont le syndicat n’ayant pas interjeté appel, en ce qu’il a

— déclaré recevable la constitution de partie civile de la Sasu Nosa Immobilier, syndic de la copropriété Le Calypso,

— déclaré M. [I] [Z] responsable de son préjudice,

— l’a condamné à lui payer les sommes de 11 784,80 euros au titre de son préjudice matériel et 450 euros au titre de l’article 475-1 du code de procédure pénale.

Même en l’absence de poursuite de la personne morale Sarl Cabinet [Y] Immobilier, cette créance a pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles, en l’espèce la remise de chèques par les copropriétaires à leur mandataire dans le cadre de son contrat de syndic.

Cette créance est certaine, liquide et exigible comme constatée par un titre exécutoire constitué par le jugement définitif du tribunal correctionnel, sans qu’il soit besoin pour le créancier de produire aucune autre pièce que celles qui ont été versées dans le cadre de la procédure pénale, à laquelle la SO.CA.F a d’ailleurs été elle-même partie.

L’appelant démontre par les pièces qu’elle verse aux débats, à savoir les copies recto verso des chèques suivants dont le bénéficiaire est M. [I] [Z] et non le Cabinet [Y] Immobilier, dont les montants nominaux se retrouvent, à une erreur de date et deux erreurs de montant en ce qui concerne les centimes, tant dans la liste des mouvements de son compte pour l’année 2016 que dans les extraits de grand-livre de ses comptes pour les périodes correspondantes, tous édités le 10 mars 2017, que sa créance s’élève finalement à la somme de

date du chèque

montant du chèque

24/04/2012

695,50

10/05/2012

1 027,20

05/06/2012

374,50

29/04/2013

1 495

16/12/2013

877,80

14/04/2014

467,50

07/10/2014

1 056

13/05/2016

2 238,50

01/08/2016

1 265

10/08/2016

1 496

05/09/2016

1 595

07/10/2016

1 292,50

TOTAL

13 880,50

Le jugement est en conséquence infirmé et la SO.CA.F condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Calypso la somme demandée de 11 784,80 euros au titre de sa garantie financière.

*autres demandes

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées à l’encontre de la SO.CA.F au titre d’honoraires trimestriels indus, et de double prélèvement pour une même prestation, le tribunal a jugé que si la somme de 1 718,72 euros apparaissait en effet avoir été prélevée à titre d’honoraires, elle ne pouvait être considérée comme un dépôt pouvant être restitué ; qu’aucune preuve du double prélèvement au titre de frais administratifs n’était produite.

L’appelante formule à nouveau ces demandes à hauteur d’appel, sans préciser leur fondement, et ce à l’encontre de la SO.CA.F ou subsidiairement de la CEGC, ce qui sous-entend que ce fondement réside dans la garantie financière successivement souscrite par le syndic le Cabinet [Y] Immobilier auprès de ces deux sociétés.

Les honoraires du syndic échappent nécessairement au champ de l’application de cette garantie, n’étant pas remis à celui-ci dans le cadre de son mandat à charge d’en faire un usage déterminé mais en rémunération de ses services.

Le paiement indu de la somme de 650 euros au titre de frais administratifs y échappe de même, son détournement par le gérant de la société Cabinet [Y] Immobilier n’étant pas démontré, et constituant en conséquence seulement éventuellement une créance du syndicat à la liquidation de cette société.

Le jugement est donc confirmé de ces chefs.

*appel incident de la SO.CA.F

Pour rejeter sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, le tribunal a rappelé que le droit d’agir en justice ne peut être sanctionné sauf à caractériser une faute le faisant dégénérer en abus ce que la SO.CA.F ne démontrait d’autant pas que le demandeur succombait non en raison de la non-existence d’un droit mais en raison d’une carence probatoire.

L’intimée, ici appelante à titre incident, ne motive pas sa demande, qui est quoi qu’il en soit rejetée par voie de confirmation du jugement sur ce point, dès lors qu’il est infirmé au principal.

*appels incidents de la CEGC

Les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de son premier garant ont été formées à titre subsidiaire si la cour considérait que la reprise d’antériorité ne concernait pas la période antérieure au 1er janvier 2016, question de droit qui n’a pas été remise aux débats par la SO.CA.F intimée à titre principal, qui n’a formé à hauteur d’appel aucune demande contre la CEGC.

Elles sont donc devenues sans objet, de même que les appels incidents de la CEGC à leur encontre.

*dépens et article 700

La SO.CA.F qui succombe doit supporter les dépens de l’entière instance devant le tribunal judiciaire et la cour.

Elle est condamnée à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de

—  6 000 euros ( 2 000 euros pour la première instance et 4 000 euros pour l’appel ) au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Calypso, représenté par son syndic en exercice la société Nosa Immobilier

—  3 000 euros (1 500 euros pour la première instance et 1 500 euros pour l’appel) à la société CEGC.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 23 novembre 2023 sauf en ce qu’il

— a déclaré irrecevables toutes les demandes à l’encontre de la société Compagnie Européenne de Garantie et de Cautions à quelque titre que ce soit

— a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Calypso de ses demandes de garantie au titre d’honoraires indus et de frais administratifs payés deux fois,

— a débouté la société coopérative SOciété de CAution mutuelle des professions immobilières et Financière de ses demandes indemnitaires au titre de la procédure abusive

Statuant à nouveau

Condamne la société coopérative SOciété de CAution mutuelle des professions immobilières et Financière à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Calypso représenté par son syndic en exercice la société Nosa Immobilier la somme de 11 784,80 euros au titre de sa garantie financière,

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 21 novembre 2019,

Déclare sans objet les appels incidents de la CEGC à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Calypso et de la SO.CA.F,

Condamne la SO.CA.F à supporter les dépens de l’entière instance devant le tribunal judiciaire et la cour

La condamne à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de

—  6 000 euros ( 2 000 euros pour la première instance et 4 000 euros pour l’appel ) au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Calypso, représenté par son syndic en exercice la société Nosa Immobilier

—  3 000 euros ( 1 500 euros pour la première instance et 1 500 euros pour l’appel ) à la société CEGC.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,