RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/01644 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IN24

CG

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 9]

22 mars 2022 RG :21/00656

[B]

C/

S.D.C. RESIDENCE LE STELLA LA

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Selarl Favre de Thierrens

SCP SVA

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 22 Mars 2022, N°21/00656

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [Z] [B] épouse [E]

née le 16 Avril 1978 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DE LA RESIDENCE [8] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, NEXITY LAMY, SAS au capital de 219 388 000.00 Euros identifiée au SIREN sous le numéro 487 530 099 RCS [Localité 10], dont le siège social est situé [Adresse 1], pris en son établissement de NEXITY [Localité 9] ARTEPARC lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 12]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 03 Avril 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 26 Juin 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

Exposé du litige

Mme [Z] [B] épouse [E] est propriétaire des lots numéros 204 et 218 au sein de la copropriété résidence '[Adresse 7]' , [Adresse 3] [Localité 9].

Par acte d’huissier délivré le 19 octobre 2021, le [Adresse 11] [Adresse 7]' (le syndicat) a fait assigner Mme [B] en paiement de charges.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nimes, a sous le bénéfice de l’exécution provisoire , condamné Mme [B] à payer au syndicat :

*la somme de 4.754,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2021, au titre des charges et frais de recouvrement, selon décompte arrêté au 17 janvier 2012

* la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts

* celle de 504 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Par déclaration effectuée le 11 mai 2022, Mme [B] a interjeté appel.

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 9 janvier 2023, Mme [B] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement

— statuant à nouveau , de débouter le syndicat de ses demandes, y compris celle relative à l’actualisation de sa créance, irrecevable comme nouvelle et le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’appelante prétend que le syndicat n’avait pas comptabilisé l’ensemble des acomptes versés.

Elle soutient par ailleurs que la demande concernant les charges échues depuis, n’est pas recevable car nouvelle en cause d’appel.

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 23 janvier 2023, le syndicat demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.746,23 euros

— condamner Mme [B] à lui payer la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’intimé prétend que les virements effectués par Mme [B] ont été affectés à la dette la plus ancienne et souligne que le compte de Mme [B] qui perçoit pourtant des loyers au titre des deux lots, affiche des retards de paiement systématiques.

La clôture de la procédure a été fixée au 3 avril 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 24 avril 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au 26 juin 2025.

Motifs de la décision

Sur l’irrecevabilité

Mme [B] soulève l’irrecevabilité de la demande du syndicat concernant les charges postérieures au jugement.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions .

La nouveauté des prétentions s’apprécie par référence à l’objet des demandes formulées en appel comparées avec celles soumises au premier degré de juridiction.

L’article 566 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Constitue le complément de la demande originaire la demande additionnelle portant sur les charges de copropriété échues postérieurement au jugement.

Ainsi la demande additionnelle formée par le syndicat portant sur les charges de copropriété échues postérieurement au jugement, n’est pas irrecevable.

Le moyen soulevé par Mme [B] sera donc écarté.

Sur les charges et frais exigibles

Sur les charges

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 .

En application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic consituent une créance liquide et exigible .

Le syndicat verse aux débats pour la période considérée les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir , la totalité du décompte des charges, les relevés des appels de fonds des deux lots de Mme [B] ainsi qu’un état récapitulatif de sa créance.

Sur les frais

Selon l’article10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance

En application du contrat de syndic versé aux débats et plus particulièrement du paragraphe 9-1 relatif aux frais de recouvrement, le syndic est en droit de comptabiliser les frais de mise en demeure et les frais de relance avant mise en demeure.

En revanche, les frais de suivi de contentieux doivent être justifié par des exceptionnelles diligences, ce qui n’est ni allégué, ni démontré en l’espèce, de sorte qu’ils ne peuvent être comptabilisés au débit de Mme [B].

Par ailleurs, les frais comptabilisés sous le libellé '[K], dernier avis avant poursuite 'pour un montant cumulé de 108 euros, non prévus contractuellement dans le cadre du contrat de syndic ne peuvent comptabilisés au titre des frais nécessaires .

En définitive, le montant des frais comptabilisés à tort dans le décompte de Mme [B] s’élève à la somme de 288 euros .

Sur le compte entre les parties

sur la somme due par Mme [B] au titre des charges et frais

Au titre de la période antérieure au 1er octobre 2021, après avoir expurgé du décompte les frais y figurant par erreur , Mme [B] est redevable de la somme de 5.083,93 euros, en charges et frais nécessaires.

Au titre de la période du 1er octobre 2021 jusqu’au 1er octobre 2022, Mme [B] est redevable de la somme de 991,76 euros.

Soit pour l’ensemble des périodes la somme de 6.075,69 euros au titre des charges et frais nécessaires.

sur les acomptes versés par Mme [B] à déduire :

Il n’est pas contesté par le syndic que Mme [B] a versé les versements suivants

—  500 euros en octobre 2021

—  1.500 euros en novembre 2021

soit un total de 2.000 euros

Or, ces acomptes ne figurent pas dans les décomptes présentés par le syndic .

En outre, il n’est pas davantage contesté que Mme [B] a effectué postérieurement à l’audience devant le tribunal judiciaire, 4 versements d’un montant unitaire de 500 euros, (le 19 janvier 2022, le 8 avril 2022, le 11 avril 2022 et le 13 mai 2022), soit des versements pour un montant cumulé de 4.000 euros.

Il y a donc lieu d’imputer 4.000 euros sur la somme due par Mme [B] , de sorte qu’elle sera condamnée à payer au syndicat la somme de 2.075,69 euros (6.075,69 – 4.000 euros) au titre du décompte arrêté au 1er octobre 2022.

Le jugement sera donc infirmé en son quantum de condamnation et Mme [B] sera condamnée à payer au syndicat la somme de 2.075,69 euros., avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2021, date de la mise en demeure valant sommation de payer.

Sur les dommages et intérêts

L’analyse du décompte de la copropriétaire fait apparaitre que depuis 2016 Mme [B] paie ses charges de copropriété avec retard et souvent à la suite de procédures de recouvrement.

Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l’ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Il s’agit d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé.

C’est donc à juste titre que la juridiction du premier degré a condamné Mme [B] à payer au syndicat la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Chaque partie succombant au moins partiellement en cause d’appel, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Pour les mêmes raisons, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Rejetant la fin de non-recevoir soulevée par Mme [B]

Confirme le jugement sauf en ce qui concerne le quantum de la condamnation de Mme [B] au titre des charges de copropriété et frais nécessaires

Statuant du chef infirmé

Condamne Mme [Z] [B] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 7]', représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.075,69 euros au titre des charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 1er octobre 2022

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens exposés en cause d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,