ORDONNANCE N° 4/2026

du 10 FEVRIER 2026

N° RG 25/00214 – N° Portalis DBVE-V-B7J-CMA4

[W]

[K]

C/

S.A.R.L. D’INVESTISSEMENT

S.A.R.L. FONCIERE D'[Localité 8]

COUR D’APPEL DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

DU

DIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

Audience publique tenue M^me Hélène DAVO, première présidente, assistée de M^me Elorri FORT, greffier lors des débats et du prononcé,

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [W]

né le 31 Mai 1971 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant représenté par de M^e Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA et M^e Richard ARBIB de la SELARL AKA, avocat au barreau du VAL DE MARNE

Madame [Z] [K] épouse [W]

née le 16 Septembre 1974 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant représenté par de M^e Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA et M^e Richard ARBIB de la SELARL AKA, avocat au barreau du VAL DE MARNE

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. D’INVESTISSEMENT

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante représentée par M^e Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AJACCIO

S.A.R.L. FONCIERE D'[Localité 8]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 2]

non comparante représentée par M^e Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AJACCIO

DEBATS :

A l’audience publique du 13 janvier 2026,

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 février 2026.

ORDONNANCE :

Contradictoire,

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signée par Hélène DAVO, première présidente, et par Elorri FORT, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte en date du 23 mars 2021, M. [P] [W] et Mme [Z] [W], née [K], ont acquis auprès de la S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] ' dont le gérant est [E] [C] et M. [N] [R] est associé ' et de la S.A.R.L. D’INVESTISSEMENT ' dont le gérant est M. [T] [V] ' un terrain à bâtir cadastré section AE n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] [Adresse 12] sis à [Localité 15] et constituant le lot n° 9 du lotissement dénommé « [10] ».

Le 11 septembre 2020, les consorts [W] ont signé avec M. [N] [R] un contrat d’architecte « maison individuelle neuve ' mission complète ».

M. [E] [C] est propriétaire du lot n° 11 du lotissement.

Estimant avoir vendu aux consorts [W] une partie du lot n°10, partie sur laquelle des aménagements ont été édifiés en l’absence de paiement de tout prix et de toute contrepartie, les S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT ont, par acte en date du 13 juin 2023, assigné les époux [W] devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins de voir notamment :

— Juger que la vente du lot 10 A était parfaite au 5 avril 2022 et, subsidiairement, au 12 avril 2022 après acceptation de l’offre émise pas les S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT par les époux [W] ;

— ordonner la résolution judiciaire de la vente du 5 avril 2022, et subsidiairement du 12 avril 2022 ;

— ordonner la restitution dudit lot ;

— juger que ledit lot devra être restitué libre de toute occupation et construction édifiées du chef des époux [W] ;

— juger qu’à défaut d’exécution volontaire dans le délai de 3 mois suivant signification du jugement à venir, l’exécution de la décision sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamner les consort [W] à leur payer la somme de 235 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique tirée de la perte de chance de n’avoir pu commercialiser ladite parcelle ;

— condamner les consorts [W] à la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par jugement en date du 1er décembre 2025, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

« JUGÉ que la vente du terrain constituant le lo n° 10 A du lotissement dénommé [Adresse 9] est parfaite au 5 avril 2022 entre d’une part les S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT et d’autre part [P] [W] et [Z] [W] née [K] ;

ORDONNÉ au jour de la présente décision la résolution de la vente du terrain constituant le lot n° 10 A du lotissement dénommé [Adresse 9] entre d’une part les S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT et d’autre part [P] [W] et [Z] [W] née [K] ;

ORDONNÉ la publication de la présente décision au service de la publicité foncière ;

ORDONNÉ la restitution du terrain constituant le lot n° 10 A du lotissement dénommé [Adresse 9] par [P] [W] et [Z] [W] née [K] aux S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT, libre de toute occupation et constructions édifiées du chef de [P] [W] et [Z] [W] née [K] ;

DIT que faute pour [P] [W] et [Z] [W] née [K] de s’exécuter, ils seront redevables, passé le délai de 6 mois à compter de la signification de la décision d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 250 euros par jour de retard, et ce jusqu’au 31 décembre 2026 ;

CONDAMNÉ [P] [W] et [Z] [W] née [K] à payer aux S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT une somme de 234 000 euros ;

CONDAMNÉ [P] [W] et [Z] [W] née [K] à payer aux S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT une somme de 2 500 euros ;

CONDAMNÉ [P] [W] et [Z] [W] née [K] aux entiers dépens ;

DÉBOUTÉ les partes de leurs demandes plus amples ou contraire, notamment celle tendant à écarter l’exécution provisoire de droit ».

Par déclaration d’appel en date du11 décembre 2025, les consorts [W] ont interjeté appel de la décision.

Par assignation en référé, délivrée le 9 décembre 2025 à la S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] et la S.A.R.L. D’INVESTISSEMENT, les consorts [W] ont saisi la première présidente de la cour d’appel de Bastia aux fins d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement querellé.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions écrites auxquelles il est renvoyé à l’audience, les consorts [W] demandent à la première présidente de la cour d’appel de Bastia de :

« Vu l’article 514-3 du code de procédure civile,

— RECEVOIR les consorts [W] en leurs demandes, fins et conclusions,

— ARRÊTER l’exécution provisoire attachée au jugement dont appel, rendu le 1er décembre 2025 par le tribunal judiciaire d’Ajaccio ;

— DÉBOUTER les sociétés FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT de l’ensemble leurs demandes ;

— CONDAMNER in solidum les sociétés à verser aux époux [W] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ».

Au soutien de leur demande d’arrêt de l’exécution provisoire, ils font valoir que :

— il existe des moyens sérieux de réformation du jugement caractérisés par :

l’existence d’une contradiction de motifs, notamment le fait que le tribunal ne pouvait constater que la vente était parfaite et reprocher aux époux de ne pas avoir payé le prix, alors que ces derniers contestait l’existence même de la vente ;

l’absence d’accord sur la vente. Ils précisent que le tribunal a dénaturé la nature des échanges pour considérer qu’il y avait un accord sur le prix et que la condition suspensive avait été abandonnée. Il souligne qu’il n’a pas été tenu compte de certains courriels ainsi que de la teneur du courriel du 6 octobre 2022 témoignant clairement de l’absence de consentement sur la vente ;

la réalité du préjudice n’est pas démontrée, le lot concerné étant toujours à la vente et des constructions ' en extension ' étant en cours de réalisation ;

— il existe un risque de conséquences manifestement excessives. Ils soulignent que la réalisation des aménagements dont il est sollicité la démolition est uniquement imputable à l’architecte. Ils précisent que les conséquences sont irrémédiables. Enfin, ils estiment que cette condamnation créée un déséquilibre entre des particuliers qui devraient s’acquitter de la somme de 234 000 euors et des promoteurs immobiliers qui eux, se seraient enrichis sans subir aucun préjudice.

*

Par conclusions écrites auxquelles il est renvoyé à l’audience, les S.A.R.L. FONCIÈRES D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT demandent à la première présidente de la cour d’appel de Bastia de :

« Vu l’article 514-3, 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 1583, 1217 et 1224 du code civil,

— DÉBOUTER Monsieur [P] [W] et Mme [Z] [W] née [K] de leur demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Ajaccio le 1er décembre 2025 ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [P] [W] et Mme [Z] [W] née [K] à payer aux sociétés FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel, outre les entiers dépens ».

Pour s’opposer à la demande d’arrêt de l’exécution provisoire, elles exposent que :

— il n’existe aucun moyen sérieux de réformation du jugement. Elles précisent que la première juridiction a juridiquement qualifié les échanges entre les parties pour en tirer les conséquences juridiques qui s’imposaient. Elles précisent qu’il y a bien eu accord sur la chose et le prix, et ajoutent que la condition suspensive a été levée par l’arrêté du maire.

— il n’existe pas de conséquences manifestement excessives. Elles considèrent que la réalisation des aménagements sur le lot 10 n’est pas imputable à l’architecte, lequel n’a fait que suivre les instructions des consorts [W] soulignant qu’ils envisageaient d’acquérir la parcelle. Elles ajoutent, s’agissant des condamnations pécuniaires, que les consorts [W] ont le patrimoine et les ressources suffisantes pour s’acquitter de leur montant.

MOTIVATION

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

L’article 514-3 du code de procédure civile dispose, en son premier alinéa, qu'« en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives ».

Les conditions posées par l’article précité sont cumulatives.

Sur les moyens sérieux de réformation

En substance, les consorts [W] font valoir que la première juridiction ne pouvait, à la fois, constater l’existence d’une vente parfaite et leur reprocher de ne pas l’avoir honorée alors qu’ils en contestaient l’existence même. Ils insistent, surtout, sur l’absence de consentement à la vente et sur l’absence de caractérisation d’un préjudice réel pour les deux sociétés. À l’inverse, les sociétés FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT soutiennent que la première juridiction a juridiquement qualifié les faits et justement apprécié que la vente était parfaite.

Pour décider du caractère parfait de la vente, la première juridiction s’est fondée sur l’historique des échanges. Elle a ainsi estimé qu’il y avait accord sur la chose et sur le prix, que l’obstacle lié à la condition suspensive avait été levé et que les époux ne démontraient pas leur volonté de construire une maison individuelle. Enfin, pour considérer que le préjudice était réel, il a été estimé que la commercialisation du lot n°10 n’était pas démontrée faute de date sur les captures écrans produites.

S’il n’appartient pas à la présente juridiction d’apprécier l’opportunité, la régularité ou le bien-fondé de la décision rendue par les premiers juge pour en suspendre les effets, il n’en demeure pas moins que la lecture du jugement querellé, confrontée aux différentes pièces produites, met en évidence l’existence de moyens sérieux de réformation, tant relativement à la caractérisation du préjudice économique que relativement à l’existence d’une vente parfaite.

S’agissant de la caractérisation du préjudice, force est de constater qu’il ressort du site du promoteur immobilier que, le 4 décembre 2025, le lot litigieux est bien proposé à la vente.

Si à l’audience les S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT ont indiqué que le préjudice économique était réalisé puisqu’en raison de l’empiètement, dont les consorts [W] seraient à l’origine, la surface de la parcelle à vendre serait minime (500 mètres carrés), il convient de souligner que devant la première juridiction ils indiquaient seulement « l’impossibilité d’avoir à commercialiser ladite parcelle ».

Par ailleurs, force est de constater que la question de l’imputabilité de l’empiètement n’a pas été définitivement tranchée. En effet, si l’architecte M. [N] [R], également associé au sein de la S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8], indique avoir réalisé les aménagements sur le lot 10 sur demande du maître d’ouvrage, à savoir les consorts [W], il convient de relever que la preuve de cet élément n’est pas rapportée. En tout état de cause, il convient de souligner que les consorts [W] sont des profanes et M. [N] [R], un professionnel, soumis à de multiples obligations, dont une obligation de conseil. En outre, il ressort du « contrat d’architecte ' maison individuelle » en date du 11 septembre 2020 que seul le lot n° 9 est visé. De plus, le procès-verbal de réception de travaux faisant état d’une réception avec réserve porte exclusivement sur le lot n° 9. Également, dans un courrier en date du 4 mars 2023 adressé aux époux [W], M. [N] [R] indique « ce qui me semblait pas être un problème tant que vous deviez acheter la moitié du lot 10, le devient maintenant. En effet, vos aménagements extérieurs débordent largement de la limite de votre lot n°9 ['] qu’il conviendra de corriger ». Il s’en déduit que malgré sa qualité de professionnel, l’architecte n’a pas vu de difficulté à engager des travaux d’aménagements sur un terrain dont il savait qu’il n’était pas la propriété des consorts [W].

S’agissant de la caractérisation d’une vente parfaite, la lecture de la décision montre l’existence de certaines incohérences et l’absence d’une motivation suffisante sur certains points, et ce, au regard des pièces versés au débat.

D’abord, pour considérer que la condition suspensive avait été levée, la première juridiction se fonde sur les échanges de mails en date du 5 avril 2022, la promesse unilatérale de vente en date du 6 décembre 2022, sur la promesse unilatérale de vente en date du 22 février 2023 et les mails du service d’urbanisme.

Or, il convient de souligner que :

— selon le même jugement, la promesse unilatérale de vente en date du 6 décembre 2022 ne concerne pas les consorts [W] mais M. [E] [C], gérant de S.A.R.L. D’INVESTISSEMENT. Sur ce point, il sera observé que par cette promesse unilatérale, les sociétés FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT lui consentait une surface de 672 mètres carrés du lot 10 pour la somme de 170 000 euros alors que les époux [W] se sont vus consentir, par les mêmes parties, une surface moins importante ' sur ce même lot ' à un prix de 260 000 euros, soit un écart de 90 000 euros ;

— le courriel en date du 24 février 2022 mentionne à titre de condition suspensive qu’un arrêté des services de l’urbanisme de la mairie soit pris « pour modifier le lot 10 et attribuer la surface constructible autorisée, soit 105 mètre carré ». Sur ce point, les mails du service de l’urbanisme, au même titre que l’arrêté en date du 14 mars 2022 (permis d’aménagement), établissent l’impossibilité de construire une maison individuelle pour les consorts [W] et la seule possibilité d’établir une construction en extension. S’il ne nous appartient pas de revenir sur l’appréciation faite par le premier juge qui a considéré que les consorts [W] ne justifiaient pas de leur volonté de construire une maison individuelle, force est de constater que le présent jugement est insuffisamment motivé au regard de la condition suspensive telle que ci-dessus énoncé, du permis d’aménagement octroyé et des courriels avec le service de l’urbanisme où Mme [Z] [W] s’interroge sur la possibilité de réaliser une construction indépendante.

Enfin, il sera souligné que la vente a été déclarée parfaite au 5 avril 2022 alors qu’il ressort de la lecture du jugement qu’au 5 avril 2022, une offre a été proposée, que le 12 avril 2022 une lettre proposition d’achat à un prix différent à été formulée par les consorts [W] et qu’il ressort d’un courrier en date du 6 octobre 2022 que M. [N] [R] indique clairement que Mme [Z] [W] a « exprimé un doute quant à l’achat de la moitié du lot 10 ».

Il en résulte que les consorts [W] démontrent bien l’existence de moyens sérieux de réformation au sens de l’article 514-3 du code de procédure civile.

Sur les conséquences manifestement excessives

Pour justifier de l’existence de conséquences manifestement excessives, les époux [W] indique que la décision emporte démolition de leurs aménagements, ce qui est irréversible. Et, s’agissant des condamnations pécuniaires, ils estiment que cela créée une disproportion au regard de leur qualité de particuliers face à des promoteurs immobiliers, qui s’enrichirait en l’absence de réel préjudice. Pour considérer qu’il n’y a pas de conséquences manifestement excessives, les sociétés FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT font valoir que les époux [W] on fait le choix de construire les aménagements sur le lot 10 alors qu’ils n’en étaient pas propriétaires et qu’ils disposent d’un patrimoine suffisant pour s’acquitter du montant des condamnations.

En l’espèce, la condamnation prononcée par la première juridiction conduit à la démolition d’aménagements qui est, de fait, une conséquence irréversible. De plus, et comme cela a déjà été précisé, la question de la responsabilité de la réalisation des aménagements sur le lot n° 10 n’a pas été tranchée. En outre, la condamnation a une somme d’argent particulièrement élevée au regard de la nature des moyens de réformation soulevée ne peut être que considérée comme manifestement excessive, étant souligné que le lot 10 était, au mois de décembre 2025, bien commercialisé et que le préjudice a été évalué sans tenir compte de la commercialisation du lot .

Sur les autres demandes

Les S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT, partie succombante, elles seront condamnées in solidum à payer les dépens de la présente instance.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] et D’INVESTISSEMENT seront donc, à ce titre, condamnées in solidum à payer la somme de 5 000 euros aux consorts [W].

PAR CES MOTIFS

Nous, Hélène DAVO, première présidente de la cour d’appel de Bastia, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire,

ORDONNONS l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement en date du 1er décembre 2025 du tribunal judiciaire d’Ajaccio ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] et la S.A.R.L. D’INVESTISSEMENT, in solidum, à payer les dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. FONCIÈRE D'[Localité 8] et la S.A.R.L. D’INVESTISSEMENT, in solidum, à payer à M. [P] [W] et Mme [Z] [W] née [K] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LA PREMIERE PRESIDENTE,

Elorri FORT HélèneDAVO