RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02686 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I5KT

SI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

20 juin 2023 RG :23/00034

[V]

C/

[L]

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Largier

SCP BCEP

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 24 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 20 Juin 2023, N°23/00034

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [G] [V]

née le 25 Mars 1967 à [Localité 6]

[Adresse 3] [Adresse 5] Lot 87

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie-Laure LARGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-30189-2023-4752 du 20/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

Mme [Z] [L]

née le 21 Août 1980 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anaïs COLETTA de la SCP B.C.E.P., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Février 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 24 Avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 mars 2007, Madame [Z] [L] a donné à bail à Madame [G] [V] un appartement à usage d’habitation situé résidence [Adresse 5] [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel fixé en principal à la somme de 360 '.

Par exploit d’huissier du 14 septembre 2021, Madame [Z] [L] a fait délivrer à Madame [G] [V] un congé pour vendre avec effet au 31 mars 2022.

Par assignation en date du 14 décembre 2022, Madame [Z] [L] a assigné Madame [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Nîmes aux fins de voir déclarer valide le congé, ordonner son expulsion et sa condamnation à une indemnité d’occupation outre une somme au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par un jugement contradictoire en date du 20 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

— validé le congé pour vente délivré à Madame [G] [V] selon exploit du 14 septembre 2021,

— constaté l’occupation sans droit ni titre de Madame [G] [V], depuis le 31 mars 2022, du bien situé Résidence [Adresse 5] [Adresse 3],

— ordonné en conséquence l’expulsion de Madame [G] [V] dudit bien et de tous occupants de son chef, avec le concours en tant que de besoin de la force publique,

— condamné Madame [G] [V] à payer en deniers et quittances à Madame [Z] [L], le 1er de chaque mois, à compter du 31 mars 2022, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés, à titre d’indemnité d’occupation, la somme mensuelle qui aurait dû être réglée en cas de poursuite du bail, les charges pouvant être ajoutées sur présentation de justificatifs, soit la somme mensuelle de 396 ' selon le dernier quittancement, outre revalorisation légale,

— dit que, conformément aux dispositions des article L433-1 et R433-1 du CPCE, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de Madame [G] [V], en un lieu choisi par ses soins, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés à ses frais en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à Madame [V] d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de Madame [V],

— rejeté la demande formée par Madame [G] [V] aux fins d’octroi d’un délai pour quitter les lieux,

— condamné Madame [G] [V] à payer à Madame [Z] [L] la somme de 300 ' au titre de l’article 700 du CPC,

— condamné Madame [G] [V] aux dépens en ce non compris le coût du congé pour vente.

Par déclaration reçue le 4 août 2023, Madame [G] [V] a relevé appel de la décision, critiquant le jugement en l’ensemble de ces dispositions.

Au terme de ses conclusions notifiées le 14 septembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [G] [V], appelante, demande à la cour de :

— Réformer la décision entreprise en ce qu elle a validé le congé délivré

— En l’absence de tout justificatif relatif à la mise en vente de l’appartement débouter Madame [L] de sa demande de validation de congé,

— Réformer la décision entreprise en ce qu’ elle a débouté Madame [V] de sa demande de délai de paiement,

— A TITRE SUBSIDIAIRE et tenant la bonne foi de madame [V] lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,

— Réformer la décision entreprise en ce qu’ elle a débouté Madame [V] de sa demande de dommages et interêts,

— Condamner en conséquence madame [L] à 1 000 euros de dommages et intérêts,

— Réformer la décision en ce qu’ elle a condamné Madame [V] au paiement de la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700.

Au terme de ses conclusions notifiées le 8 juillet 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [Z] [L], intimée, demande à la cour de :

Vu le jugement prononcé le 20 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de NIMES,

Vu l’appel interjeté par Madame [G] [V] à l’encontre de cette décision,

— REJETER ledit appel.

Vu l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée,

— CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

— VALIDER le congé aux fins de reprise pour vente délivré le 14 septembre 2021 par Madame [Z] [L] à l’encontre de Madame [G] [V].

— PRONONCER la déchéance du droit d’occupation de Madame [G] [V] sur les locaux situés Résidence [Adresse 5] [Adresse 3] à compter du 31 mars 2022.

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de Madame [G] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux occupés Résidence [Adresse 5] [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique.

— FIXER l’indemnité mensuelle d’occupation dont Madame [G] [V] devra s’acquitter au profit de Madame [Z] [L] à compter du 31 mars 2022 jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés à la somme de 396 ' par mois outre les charges courues.

— CONDAMNER Madame [G] [V] à payer à Madame [Z] [L] pareille indemnité mensuelle d’occupation.

— DEBOUTER Madame [G] [V] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

— DEBOUTER Madame [G] [V] de sa demande de dommages et intérêts.

— DEBOUTER Madame [G] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER Madame [G] [V] à payer à Madame [Z] [L] la somme de 1 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant le coût du congé délivré.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 février 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que

'I – lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué… Le délai de préavis applicable au congé est de six mois, lorsqu’il émane du bailleur….

II – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local…'

Madame [G] [V] conteste le congé pour vendre, estimant que Madame [Z] [L] n’a aucune réelle volonté de vendre le bien qu’elle occupe, ne justifiant d’aucune démarche relative à sa mise en vente. Elle fait valoir que ce congé a été délivré car elle a fait état de problèmes affectant son logement. Elle précise ne pas avoir donné de suite à l’offre de vente à hauteur de 60 000 ', surestimée selon elle, au regard de l’état du bien et de ses facultés contributives. Elle soutient que le congé serait frauduleux.

Madame [Z] [L] expose que le formalisme du congé a été respecté. Elle rappelle que l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 n’impose pas au bailleur une obligation de justifier de la justesse du prix ni de ses démarches pour réaliser la vente. Elle communique néanmoins des évaluations immobilières, le prix proposé correspondant au prix du marché. Elle relève que Madame [G] [V] se contente d’alléguer que le prix de vente serait excessif.

Un congé ne peut être justifié que s’il est exclusif de toute intention frauduleuse de la part du bailleur. Les juges du fond saisis d’une contestation de congé doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si le congé n’a pas été délivré frauduleusement.

Le prix est déterminé librement par le bailleur. Si l’intention spéculative n’est pas en elle-même critiquable, le prix offert ne doit pas atteindre une proportion telle qu’il ne peut que traduire la volonté du bailleur d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption et d’obtenir son éviction.

La charge de la preuve de l’intention frauduleuse pèse sur le locataire.

Il n’est pas contesté que les conditions de forme du congé pour vente ont été respectées.

Concernant le prix de vente, il a été fixé à 60 000 ' net vendeur.

La vente porte sur ' un studio de 25 m² environ, avec salle de bain avec baignoire et wc, une kitchenette équipée, balcon avec cellier ' situé [Adresse 4].

Madame [Z] [L] produit deux estimations immobilières du 18 avril 2023. La première a été réalisée par ORPI, agence immobilière en charge de la gestion locative du bien qui a pu visiter le studio et qui a pris en compte les travaux d’amélioration de la copropriété sur les façades et l’état général du bien. Elle propose une estimation à 68 000 ' à plus ou moins 5%. La seconde émane de Foncia et a, au regard des critères renseignés, proposé une fourchette d’estimation entre 64 700 ' et 84 000 ', avec un prix au m² de 2 751,85 '.

Elle communique également une demande de valeur foncière et a trouvé une vente intervenue en juillet 2022, dans la même rue et portant sur un appartement similaire, à savoir 27 m², 1 pièce pour un prix de 65 000 '.

Il apparaît, en conséquence, que le prix proposé à Madame [G] [V] correspond à la valeur réelle du marché et n’est aucunement excessif ni prohibitif, l’appelante se contentant d’alléguer qu’il serait supérieur au prix du marché mais ne produisant aucune pièce au soutien de ses prétentions, étant rappelé que la preuve de l’intention frauduleuse lui incombe.

Quant à l’état du bien qui pourrait justifier une réduction du prix, Madame [G] [V] indique s’être plainte et produit des courriers adressés à l’agence immobilière qui ne portent, cependant, que sur le montant de ses charges courantes. Il est produit un courrier de la direction Protection Publique de [Localité 2] du 19 novembre 2019, Madame [G] [V] ayant saisi le service prévention des risques concernant l’état de son logement. Ce service expose qu’il attend toujours qu’elle communique des documents et lui précise qu’une enquête sera faite du logement le 7 janvier 2020, les suites étant cependant ignorées.

Il n’est, en conséquence, nullement justifié que le bien serait en mauvais état comme le soutient Madame [G] [V].

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a déclaré valide le congé délivré par Madame [Z] [L] le 14 septembre 2021.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

Madame [G] [V] étant devenue occupante sans droit ni titre, c’est là encore par une juste appréciation que le premier juge a ordonné son expulsion et l’a condamnée au versement d’une indemnité d’occupation.

La décision critiquée de ces chefs est confirmée.

2) Sur la demande de délais pour quitter le bien

Madame [G] [V] sollicite des délais pour quitter le bien, faisant valoir qu’elle est de bonne foi et justifiant de ses démarches pour bénéficier d’un logement social. Elle précise être à jour du règlement de son indemnité d’occupation.

Madame [Z] [L] ne conteste pas la bonne foi de la locataire qui est présumée. Elle relève néanmoins que celle-ci est de fait restée dans les lieux depuis le mois de mars 2022 et a ainsi bénéficié de larges délais.

Madame [G] [V] a fait une demande de logement social depuis le 16 février 2011. Elle a adressé des courriers de relance et a alerté les services de sa situation, dans le cadre de la procédure initiée devant le premier juge, les derniers courriers remontant cependant à janvier 2023. Il n’est justifié d’aucune démarche depuis 2 ans.

Si certes Madame [G] [V] se trouve dans une situation précaire, Madame [Z] [L] doit pouvoir récupérer le bien dont elle est propriétaire, n’étant pas responsable de la difficulté pour Madame [G] [V] d’être relogée et qui a bénéficié de plus de trois ans de délais pour partir.

C’est à bon droit que le premier juge l’a déboutée de sa demande de délai.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

3) Sur les autres demandes

Madame [G] [V] sollicite 1 000 ' à titre de dommages et intérêts pour son préjudice, demande à laquelle s’oppose Madame [Z] [L], en l’absence de faute.

Le congé n’étant pas frauduleux et Madame [G] [V] n’établissant ni une faute de son bailleur ni un préjudice, c’est à bon droit que le premier juge a débouté Madame [G] [V] de sa demande indemnitaire.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

S’agissant des dépens et des frais irrépétibles de première instance, la décision critiquée de ces chefs est confirmée.

Madame [G] [V], succombant, est condamnée aux dépens d’appel.

Il convient de la débouter de sa demande de condamnation de Madame [Z] [L] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner à payer à Madame [Z] [L] la somme de 600 ' au titre de ces mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 20 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Madame [G] [V] aux dépens d’appel,

Déboute Madame [G] [V] de sa demande de condamnation de Madame [Z] [L] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [G] [V] à payer à Madame [Z] [L] la somme de 600 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,