Cour d'appel de Nîmes, 2e chambre section a, 12 mars 2026, n° 23/01334

CA Nîmes
Confirmation 12 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Irrégularité des modalités de vote
La cour a estimé que la résolution ne nécessitait pas de majorité spéciale et que les modalités de vote appliquées étaient conformes à la loi, confirmant ainsi le rejet de la demande d'annulation.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'appelant a succombé dans son recours et doit donc supporter les frais.
Rejeté
Dépens d'appel
La cour a confirmé que l'appelant, ayant perdu son recours, doit supporter les dépens.

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1. CA Nîmes, 2e ch. A, 12 mars 2026, n° 23/01334Accès limité

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 2e ch. sect. a, 12 mars 2026, n° 23/01334
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/01334
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Geoffrey PITONNicolas HEQUET
Cabinet(s) :	SCP DEBEURME E SERGNI B & DEBEURME PCHARLES FONTAINE - ROMAIN FLOUTIER
Parties :	Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01334 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IZFU

C.G

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

14 février 2023 RG :20/05058

[Z]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 1]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 12 MARS 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 14 Février 2023, N°20/05058

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Février 2026 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [E] [Z]

né le 12 Mai 1950 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Nicolas HEQUET, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 1], sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 2] ayant son siège social [Adresse 4], prise en la personne de ses représentant légaux en exercice domiciliés ès qualités audit siège et en son établissement FONCIA [Localité 3] sis [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Geoffrey PITON de la SCP B.C.E.P., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Novembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

Exposé du litige

Mme [R] [Z] et son fils M. [E] [Z], respectivement usufruitière et nu propriétaire d’une marina dépendant de l’ensemble en copropriété, '[Adresse 1]' à [Adresse 7]', ont saisi le tribunal judiciaire de Nimes en vue de voir annuler l’adoption de la résolution numéro 14 de l’assemblée générale des copropriétaires s’étant déroulée le 27 juillet 2019 .

A la suite du décès de Mme [Z] survenu le 26 avril 2021 pendant le cours de la procédure , M. [E] [Z] a repris l’instance.

Par jugement rendu le 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Nimes a

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires '[Adresse 1]'

— débouté M. [Z] de sa demande de nullité de la résolution numéro 14

— condamné M. [Z] à verser 1.500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles .

Par déclaration effectuée le 19 avril 2023, M. [Z] a interjeté appel.

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 5 novembre 2025, M. [Z] demande à la cour de réformer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir et statuant à nouveau

— prononcer la nullité de la résolution numéro 14 de l’assemblée générale du 27 juillet 2019

— rejeter toutes les demandes du syndicat

— condamner le syndicat à lui payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3.000 euros au titre de la première instance et la somme de 3.000 euros en cause d’appel

— condamner le syndicat aux dépens de l’instance (première instance et appel)

L’appelant soutient que la résolution litigieuse a été adoptée à une majorité erronée , celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elle aurait dû être votée à une majorité qualifiée, voire renforcée, dès lors qu’elle visait à permettre à M. [W], de régulariser des travaux non conformes aux règles d’urbanisme .

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 6 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] (le syndicat) demande à la cour de

— réformer la décision en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité à agir de M. [Z], et confirmer pour le surplus

— condamner M. [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens d’appel

L’intimé fait valoir que la résolution litigieuse ne concerne pas un vote de travaux et n’aboutit pas à une aliénation des parties communes . Il estime que M. [Z] tente d’instrumentaliser la copropriété pour interférer dans un différend opposant M. [Z] à M. [W], copropriétaire du lot situé au dessus de l’appartement de M. [Z].

La clôture de la procédure a été fixée au 6 novembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 27 novembre 2025, et mise en délibéré par mise à disposition au 19 février 2026, prorogée au 26 mars 2026

Motifs de la décision

Sur la fin de non-recevoir

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 , les actions en contestation des décisions des assemblées générales, doivent , à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal .

En l’espèce, il résulte de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2019, que M. [Z] a voté contre le projet de résolution de la question numéro 14

Il était donc opposant au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, le syndicat estime qu’il n’a pas la qualité de copropriétaire .

Or, M. [Z] [E] verse aux débats l’acte de donation partage reçu le 23 décembre 2016 par Me [K] notaire, aux termes duquel sa mère Mme [R] [D] veuve de feu [U] [Z] lui donne la nue propriété de la marina (page 7 de l’acte authentique ) sise au [Localité 3], Mme [R] [D] veuve [Z] conservant l’usufruit.

Cette dernière étant décédée le 26 avril 2021, l’usufruit s’est éteint et M. [E] [Z] est désormais pleinement propriétaire de la marina située dans l’ensemble immobilier '[Adresse 1]' .

Il a donc qualité pour agir dans le cadre de la présente procédure puisqu’il réunit les qualités de copropriétaire et d’opposant à la résolution contestée.

Il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de M. [Z].

Sur la nullité de la résolution numéro 14

M. [Z] invoque une irrégularité des modalités de vote de la résolution numéro 14, estimant qu’elle ne pouvait pas être adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La question soumise au vote des copropriétaires était la suivante

'Validation de l’étude et du plan d’ensemble effectués par le géomètre expert [T] [V] [G] ci-jointe imposée par les services compétents de la mairie du [Localité 3].'

Cette résolution a été adoptée aux conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, 31 copropriétaires représentant 5403 tantièmes sur 5545 tantièmes ayant voté pour et M. [Z] représentant 142 tantièmes ayant voté contre.

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des propriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance s’il n’en est autrement ordonné par la loi .

Il s’en déduit que chaque fois qu’une décision doit être votée sans que soit prévue une majorité spéciale, c’est la majorité de droit commun de l’article 24 qui s’applique .

Or, la cour relève qu’aucun texte ne prévoit des modalités de vote spéciales pour la réalisation d’un plan ou d’une étude dans le cadre d’un projet d’urbanisme. En l’espèce, l’étude et le plan d’ensemble réalisés par le géomètre expert étaient sollicités par les services d’urbanisme de la mairie pour étudier une demande de déclaration préalable de travaux d’un copropriétaire – M. [W]- . La validation du plan n’est qu’une première étape pour une éventuelle autorisation de travaux et ne peut être assimilée à cette dernière . Au demeurant, il convient de relever que l’assemblée générale a eu à se prononcer postérieurement à cette assemblée générale (le 14 septembre 2021) sur l’autorisation donnée aux copropriétaires de fermer leur terrasse, ce qui est de nature à démontrer que la validation du plan ne valait pas autorisation donnée à M. [W] de réaliser des travaux sur une partie commune à jouissance privative.

Contrairement à ce que soutient M. [Z], la validation de cette résolution ne ressortissait pas des modalités de vote spécifiques et relevait bien des modalités de vote de l’article 24 de la loi portant sur le statut de la copropriété.

C’est donc à juste titre que le premier juge a débouté M. [Z] de sa demande d’annulation de la résolution pour irrégularités des modalités de vote .

Il convient donc de confirmer le jugement à cet égard. .

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. [Z] qui succombe en son recours, sera condamné à payer au syndicat la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et devra supporter les dépens d’appel.

Par ces motifs

la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par mise en délibéré par mise à disposition au 19 février 2026, prorogée au 26 mars 2026

Confirme le jugement en toutes ses dispositions

Condamne M. [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. [E] [Z] aux dépens d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,