N° de minute : 2025/314

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 15 Décembre 2025

Chambre Civile

N° RG 24/00324 – N° Portalis DBWF-V-B7I-VGM

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Octobre 2024 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :24/189)

Saisine de la cour : 21 Octobre 2024

APPELANT

FONDS CALEDONIEN DE L’HABITAT, représenté par son gérant en exercice

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par M^e Gwendoline PATET de la SELARL D’AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

Mme [T] [W]

née le 31 Mai 1977 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2] [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

M. [D] [H]

né le 06 Mai 1980 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2] [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M. Philippe ALLARD, Conseiller,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M^me Zouaouïa MAGHERBI.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— Réputé contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE :

La société FONDS CALEDONIEN DE L’HABITAT, dite FCH, a donné à bail le 7 mai 2021, à Mme [T] [W] et M. [D] [H], un logement de type F5, dans un ensemble immobilier dénommé 'Résidence [10]', et situé [Adresse 4] sur la commune du [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 102.426 F CFP.

Par commandements contenant procès-verbal d’interpellation visant la clause résolutoire des 31 janvier et 1er février 2024, le bailleur a sommé ses locataires d’avoir à payer dans un délai d’un mois, les sommes dues au titre des arriérés de loyers, celles-ci s’élevant à 964.606 F CFP.

La situation n’ayant pas été régularisée dans le délai d’un mois, le bailleur a, par acte en date du 18 avril 2024, demandé qu’il soit constaté l’application de la clause résolutoire, de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion des locataires, ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

A titre provisionnel, elle a sollicité également la condamnation solidaire de Mme [T] [W] et M. [D] [H] au paiement des sommes de 1.099.055 F CFP, conformément à l’extrait de compte arrêté au 29 février 2024, au titre des arriérés de loyer et 75.000 F CFP au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens.

En réplique, Madame [T] [W] et Monsieur [D] [H] ont demandé au Tribunal de Première Instance de Nouméa de débouter le FONDS CALEDONIEN DE L’HABITAT de toutes ses demandes et :

— de constater que l’exception d’inexécution des locataires est valable ;

— de déclarer nul le commandement de payer délivré de mauvaise foi le 31 janvier et 1er février 2024;

— constater que Mme [T] [W] et Monsieur [D] [H] continuent de payer leur loyer ;

— d’ordonner au FCH d’effectuer les travaux de remise en état du bien loué, concernant des infiltrations d’eau pluviale, en vue de la cessation des troubles de jouissance subis par les concluants sous peine d’astreinte de 50.000 F CFP par jour passé le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— de condamner le FONDS CALEDONIEN DE L’HABITAT à payer la somme de 200.000 F CFP au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile de NouvelIe-CaIédonie ;

— de le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL TEHIO.

Par ordonnance du 9 octobre 2024, le juge des référés a :

— déclaré irrecevables les demandes du FONDS CALEDONIEN DE L’HABITAT relatives à la résiliation du bail du 7 mai 2021 et aux paiement des loyers et charges ;

— ordonné au FONDS CALEDONIEN DE L’HABITAT d’entreprendre des travaux de réparations propres à faire cesser les infiltrations d’eau dans le logement, tel que préconisé par le consultant, sous astreinte de 10.000 F CFP par jour de retard, passé un délai de quatre mois à compter de la présente décision ;

— condamné le FONDS CALEDONIEN DE L’HABITAT à payer à Madame [T] [W] et Monsieur [H] la somme de 150.000 XPF en application des dispositions de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

PROCÉDURE D’APPEL :

Par requête conservatoire déposée le 21 octobre 2024, le FONDS CALEDONIEN DE L’HABITAT a fait appel de l’ordonnance de référé non signifiée aux fins d’infirmation.

Il demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions, l’ordonnance de référé du 9 octobre 2024 ;

— débouter de leurs demandes, fins et prétentions Madame [T] [W] et Monsieur [D] [H] ;

STATUANT A NOUVEAU :

— juger que Madame [T] [W] et Monsieur [H] ont manqué à leurs obligations contractuelles tenant au paiement des Ioyers;

En conséquence,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 20 juin 2014

depuis le 29 février 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [W] et Monsieur [D] [H], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 3] sur la commune du [Localité 8], dès la signification de la décision à intervenir, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [T] [W] et Monsieur [H], à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 1.559.387 F CFP au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 6 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance du commandement de payer ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 112.999 F CFP, indexée suivant les modalités prévues au contrat de bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complet délaissement des lieux ;

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 80.000 F CFP au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ainsi qu’aux dépens en ce compris le frais du commandement de payer des 31 janvier et 1er février 2024, dont distraction au profit de la SELARL REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocats aux offres de droit ;

— ordonner l’exécution provisoire de Ia présente décision ;

— débouter Madame [W] et Monsieur [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Par mémoire ampliatif d’appel, déposé le 21 novembre 2024, auquel il convient de se référer pour de plus amples développements des moyens et prétentions, il expose que c’est abusivement que les locataires soulèvent l’exception d’inexécution du fait de fuites dans le logement, dont ils n’ont à aucun moment fait état durant l’exécution du bail à leur bailleur. Il expose que l’exception d’inexécution ne peut être retenue en l’espèce dès lors qu’aucune demande de séquestration des loyers en présence d’infiltrations rendant les Iocaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés n’a été formulée. Il démontre par la production d’un constat d’huissier du 25 octobre 2024 la réalisation effective des travaux effectués durant la procédure. Il maintient sa demande de résiliation du bail et des conséquences qui en découlent dès lors que les locataires sont de mauvaise foi et n’ont jamais régularisé les loyers impayés.

Par acte du 16 avril 2025, le FCH a fait signifier la requête d’appel et le mémoire ampliatif auquel sont annexées les pièces versées au débat aux intimés à personne, sans que ces derniers ne constituent avocat, ni n’apportent de contradiction en réponse aux écritures signifiées.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 octobre 2025 pour y être plaidée.

MOTIFS :

Il convient de relèver que les locataires se désintéressent de l’appel interjeté à leur encontre, puisqu’il n’ont ni constitué avocat, ni déposé aucune écriture.

Sur la résiliation du bail :

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, étendue et rendue applicable en Nouvelle-Calédonie par l’article 34 de la loi n° 2012-1270 du 20 novembre 2012 relative à la régulation économique outre-mer et portant diverses dispositions relatives aux autres outre-mer dans les alinéas 1 à 4 de son article 24 sous réserve des exceptions prévues à l’article 44 de la même loi, s’appliquent en l’espèce.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable sur le territoire de la Nouvelle-Calédonie, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit fait qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux. ».

En l’espèce, il convient de constater que, en cas d’inexécution des obligations du locataire, le bail prévoit, à son article 6 intitulé 'clause résolutoire', qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, le bail est résilié de plein droit un mois après un simple commandant de payer resté infructueux.

Il est constant et non contesté que deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés à chacun des intimés, lesquels reconnaissent la dette de loyer telle qu’elle y figure sans pour autant s’acquitter des sommes dues dans le délai imparti.

La Cour infirme donc la décision attaquée en ce qu’elle a déclaré le FCH irrecevable et ordonné sous astreinte à ce dernier d’effectuer des travaux de réparation propre à faire cesser les infiltrations d’eau dans le logement loué.

Il convient de souligner que si le premier juge a retenu l’inexécution du bail par les locataires, l’existence d’un arriéré de loyer conséquent et l’absence de régularisation, d’une dette non contestée, il n’en tire toutefois pas toutes les conséquences contractuelles.

Il y a lieu de relever que depuis lors, et ce alors que les travaux ont été effectués par le bailleur durant la procédure en première instance, dont il n’a pas été tenu compte, soit en juillet 2024, comme elle en justifie, sans qu’aucune régularisation des loyers impayés n’ait été effectuée à ce jour par les intimés démontrant leur mauvaise foi.

Au demeurant il n’est pas davantage démontré que les infiltrations d’eau dans le logement litigieux l’avaient rendu impropre à l’usage auquel il était destiné, justifiant éventuellement une indemnisation au titre du trouble de jouissance, les locataires n’ayant formés aucune demande en ce sens.

Ainsi, le refus de remplir son obligation de paiement des loyers échus impayés et courant justifient la résiliation du bail et l’expulsion des locataires et des occupants de leur chef.

Statuant à nouveau, la cour constate la résiliation du bail à la date du 29 février 2024, ordonne l’expulsion des intimés et de tout occupant de leur chef dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Sur le montant de l’arriéré des loyers :

Le FCH a versé au débat le récapitulatif des loyers échus et non payés, les commandements de payer signifiés à personne ainsi que les extraits de compte actualisés au 6 novembre 2024.

La Cour constate que la clause résolutoire est acquise à compter du 29 février 2024, soit un mois après la notification des deux commandements de payer restés infructueux, et que les intimés se sont maintenus dans les lieux sans avoir commencé à apurer leur dette, ni repris le paiement de leur loyer courant. La Cour relève en outre que les locataires n’ont pas contesté les sommes dues et détaillées au commandement de payer qui leur a été notifié à personne.

Or, s’il est n’est pas contesté que les intimés ne se sont pas acquittés de la totalité des sommes réclamées au titre des deux commandements de payer visant la clause résolutoire, il n’en demeure pas moins qu’ils n’ont pas pour autant saisi parallèlement à cette procédure, au fond, le tribunal de première instance aux fins d’obtenir une éventuelle réparation au titre du préjudice de jouissance invoqué devant le premier juge.

Leur passivité démontre leur mauvaise foi et le refus de remplir leurs obligations contractuelles qui justifie de les condamner à payer la somme de 1.559.387 F CFP au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 6 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail étant résilié, la cour condamne solidairement les intimés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 112.999 FCFP, indexée suivant les modalités prévues au contrat de bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complet délaissement des lieux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Succombant en la présente instance, la cour les condamne solidairement au paiement d’une somme de 80.000 F CFP au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais des commandements de payer des 31 janvier et 1er février 2024, dont distraction au profit de la SELARL REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocats aux offres de droit

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 20 juin 2014 depuis le 29 février 2024 ;

— ordonne l’expulsion de Madame [T] [W] et Monsieur [D] [H], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 3] sur la commune [Adresse 7] [Localité 8], dès la signification de la décision à intervenir, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne solidairement Madame [T] [W] et Monsieur [H], à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 1.559.387 F CFP au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 6 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 ;

— les condamne solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 112.999 FCFP, indexée suivant les modalités prévues au contrat de bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complet délaissement des lieux ;

et y ajoutant

— les condamne solidairement au paiement d’une somme de 80.000 F CFP au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les condamne aux dépens en ce compris les frais des commandements de payer des 31 janvier et 1er février 2024, dont distraction au profit de la SELARL REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocats aux offres de droit.

Le greffier, Le président.