Cour d'appel d'Orléans, Chambre des urgences, 22 juin 2022, n° 22/00046

TGI Orléans 25 novembre 2021

CA Orléans
Infirmation partielle 22 juin 2022

Arguments

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Accepté
Évaluation du préjudice de jouissance
La cour a constaté que le montant total des préjudices s'élevait à 6080 €, et a décidé d'accorder à l'appelante la somme de 3080 € après déduction de la provision déjà perçue.
Accepté
Erreur de montant dans le jugement
La cour a reconnu une incohérence dans le jugement initial et a rectifié le montant des dommages-intérêts à 350 € comme déterminé par l'expert.
Accepté
Frais de procédure
La cour a décidé d'allouer à l'appelante la somme de 1500 € au titre de l'article 700, considérant que les frais de procédure ne devaient pas rester à sa charge.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. des urgences, 22 juin 2022, n° 22/00046
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	22/00046
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Orléans, 25 novembre 2021, N° 21/00587;655/21
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal VILAINHugues LEROYSonia MALLET GIRY
Cabinet(s) :	MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIESSCP CABINET LEROY ET ASSOCIES
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE AMARANTE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

M^e Pascal VILAIN

SELARL DUPLANTIER – MALLET GIRY – ROUICHI

M^e Hugues LEROY

ARRÊT du 22 JUIN 2022

n° : 22/244 RG 22/00046

n° Portalis DBVN-V-B7G-GP42

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire d’ORLÉANS en date du 25 novembre 2021, RG 21/00587, n° Portalis DBYV-W-B7F-FTPK, minute n° 655/21 ;

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2754 1958

Madame [C] [Z]

210 A rue du Docteur Chapelet – 45160 OLIVET

représentée par M^e Pascal VILAIN, avocat au barreau d’ORLÉANS

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2753 4720 7771

Madame [X] [W] épouse [I]

13 rue du Clos Saint Hilaire – 41100 VILLIERS SUR LOIR

représentée par M^e Sonia MALLET GIRY de la SELARL DUPLANTIER-MALLET GIRY-ROUICHI, avocats au barreau d’ORLÉANS

Monsieur [D] [I]

13 rue du Clos Saint Hilaire – 41100 VILLIERS SUR LOIR

représenté par M^e Sonia MALLET GIRY de la SELARL DUPLANTIER-MALLET GIRY-ROUICHI, avocats au barreau d’ORLÉANS

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE AMARANTE, pris en la personne de son syndic, l’agence BIMBENET SARL inscrite au RCS d’ORLEANS sous le numéro 085 580 041, dont le siège social est 96, rue Bannier à ORLEANS (45000), agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ; timbre fiscal dématérialisé n° 1265 2769 7481 6749

210 rue du Docteur Chapelet – 45160 OLIVET

représenté par M^e Hugues LEROY de la SCP CABINET LEROY & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’ORLÉANS

' Déclaration d’appel en date du 3 janvier 2022

' Ordonnance de clôture du 26 avril 2022

Lors des débats, à l’audience publique du 25 mai 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Eric BAZIN, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, conseiller,

Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 22 juin 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte notarié en date du 3 octobre 2013, les époux [D] [I] faisaient l’acquisition d’un appartement de type F2 au sein de la résidence neuve Amarante, sise 210 rue du Docteur Chapelet à Olivet, et cela en l’état du futur d’achèvement.

La gestion de ce bien immobilier était confiée à la sociétéCM’CIC Gestion Immobilière. Représentés par cette société, ils donnaient à bail à [C] [Z] ce logement moyennant un loyer mensuel de 425 €.

À compter du mois de juin 2015, [C] [Z] se plaignait d’infiltrations dans le séjour, puis, de divers dysfonctionnements ; après avoir effectué plusieurs déclarations de sinistre et avoir signalé des désordres, elle saisissait le juge des référés du tribunal d’instance d’Orléans, aux fins notamment de réalisation des travaux nécessaires et d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par une ordonnance en date du 24 décembre 2019, le juge des référés ordonnait la jonction des différentes procédures et condamnait les époux [D] [I] à payer à [C] [Z] la somme de 3000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance, et ordonnait une expertise ; le rapport était déposé le 27 août 2020.

Par actes en dates du 3 février 2021 et du 9 février 2021, [C] [Z] assignait devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans les époux [D] [I] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence Amarante, afin de voir condamner les époux [D] [I], sous astreinte, à réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations d’eau dans la cuisine, de voir condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Amarante à réaliser les travaux de remise en état des dégâts causés par infiltrations d’eau dans l’appartement, une fois la cause du sinistre réparée, de voir condamner solidairement les époux [D] [I] à lui payer la somme

de 1036 € par année depuis juin 2015 à titre d’indemnité pour le préjudice de jouissance, soit au 26 janvier 2021 la somme de 5863,76 € sous déduction de la provision de 3000 € allouée par l’ordonnance de référé, de voir condamner solidairement les époux [D] [I] à lui payer la somme de 105 € à titre de remboursement de la réparation de la fenêtre et la somme de 350 € à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance de l’interphone.

Lors de l’audience du 8 juin 2021, à laquelle toutes les parties étaient représentées, il était prononcé un renvoi à la demande des époux [D] [I], afin de leur permettre d’effectuer les travaux.

Lors de l’audience du 23 septembre 2021, [C] [Z] maintenait ses demandes, s’opposant à la demande de renvoi formulée par ses adversaires, et contestait la question de la compétence de la juridiction, soulevée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence Amarante au profit du tribunal judiciaire d’Orléans. Il était précisé, au cours de l’audience, que des travaux en matière de gros 'uvre et d’embellissement étaient en cours. Un renvoi était sollicité par les époux [D] [I], afin de répondre aux conclusions d’incompétence du syndicat des copropriétaires.

Le juge des contentieux de la protection fixait alors un calendrier selon lequel les époux [D] [I] devraient répondre aux conclusions d’incompétence avant le 5 octobre 2021, les autres parties ayant jusqu’au 15 octobre 2021 pour répondre.

Par jugement en date du 25 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans se déclarait incompétent, condamnait le Syndicat des copropriétaires de la résidence Amarante à réaliser les travaux d’étanchéité du sol de la loggia de l’appartement situé au-dessus de celui occupé par [C] [Z] et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois, condamnait solidairement les époux [D] [I] à payer à [C] [Z] la somme de 5473 € au titre de son préjudice de jouissance résultant des infiltrations du 15 octobre 2015 au 26 janvier 2021 et dont les travaux étaient ordonnés ci-dessus, déduction à faire de la somme provisionnelle de 3000 € déjà versée, condamnant le Syndicat des copropriétaires de la résidence Amarante à garantir les époux [D] [I] pour la totalité de cette somme.

Les époux [D] [I] étaient en outre condamnés au paiement de la somme de 105 € à titre de remboursement de la réparation de la fenêtre de la salle de bains et de la somme de 250 € à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance résultant du dysfonctionnement de l’interphone, condamnant le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarante à garantir les époux [D] [I] pour la totalité de cette seconde somme de 250 €. Les époux [D] [I] étaient condamnés à payer à [C] [Z] la somme de 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le Syndicat des copropriétaires de la résidence Amarante était condamné au paiement de la somme de 750 € à [C] [Z] sur le même fondement.

Par une déclaration déposée au greffe le 3 janvier 2022, [C] [Z] interjetait appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, elle en sollicite l’infirmation en ce qu’il a condamné solidairement les époux [D] [I] à lui payer la somme de 5473 € au titre de son préjudice de jouissance, et en ce qui les a condamnés à lui verser la somme de 250 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement de l’interphone au lieu de 350 € chiffrée par l’expert, demandant à la cour, statuant à nouveau, de lui allouer, au titre de son préjudice de jouissance jusqu’à

la date d’achèvement des travaux le 24 février 2022, la somme de 6900 €, sous déduction de la provision de 3000 € déjà perçue, soit un total de 3900 €, et la somme de 350 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance de l’interphone. Elle demande en outre la condamnation des époux [D] [I] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions en date du 14 mars 2022, les époux [D] [I] sollicitent l’infirmation partielle de jugement déféré, demandant à la cour, statuant à nouveau, de débouter [C] [Z] de sa demande d’astreinte au titre des travaux de gros 'uvre et les travaux d’embellissement, d’ordonner que l’indemnité au titre du trouble de jouissance cesse au 31 juillet 2017, date à laquelle les infiltrations ont cessé, et à défaut au plus tard au 26 janvier 2021, de débouter [C] [Z] de sa demande indemnitaire fixée forfaitairement à 7000 € et de sa demande d’indemnité de procédure, pour le surplus sollicitent la confirmation dudit jugement. Ils demandent à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires à prendre en charge les frais de procédure de [C] [Z], et de la condamner à leur payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 22 mars 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarante sollicite l’annulation du jugement du 25 novembre 2001 en toutes ses dispositions, demandant à la cour de dire n’y avoir lieu à évocation et de renvoyer les parties devant le juge des contentieux de la protection tout en le déclarant incompétent pour connaître des demandes dirigées à son encontre, au profit de la juridiction de droit commun, soit le tribunal judiciaire d’Orléans, sauf à renvoyer dès maintenant les parties devant cette juridiction pour connaître desdites demandes.

Solidairement, si la cour devait évoquer, il demande la confirmation de la décision entreprise en ce qui concerne les 250 € mis à sa charge au titre du préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement de l’interphone, et sa réformation pour le surplus, demandant à la cour de fixer à 6216 € tout au plus l’indemnisation du trouble de jouissance de [C] [Z] au titre des infiltrations dans la cuisine, sous réserve que soit rapportée la preuve de leur persistance au-delà du 31 juillet 2017 et de leur imputabilité exclusive aux désordres pris en charge par la copropriété, demandant, à défaut, la réduction de la part qui lui est in fine imputable à de plus justes proportions.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet de toutes autres demandes et réclame le paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 26 avril 2022.

SUR QUOI :

Attendu que pour soulever la nullité du jugement entrepris, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarante expose que si le juge des contentieux de la protection connaît exclusivement des actions dont le contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation est l’objet, la cause l’occasion, il ne peut selon lui connaître des actions engagées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, tiers au contrat de bail ;

Qu’il déclare que, ce faisant, il était demandé au juge des contentieux de la protection de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire pour connaître des demandes formulées à son encontre,

mais que cette juridiction se déclarait compétente sans que lui-même n’ait conclu au fond et l’ait été mis en demeure de le faire en violation de l’article 78 du code de procédure civile ;

Qu’il n’est ni contestable ni contesté que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarante avait connaissance dès l’acte introductif d’instance, placé en février 2021, des demandes et de l’argumentation de [C] [Z], et des prétentions des époux [D] [I] dès le dépôt des conclusions de ces derniers ;

Que les époux [D] [I] se sont vus impartir un délai expirant le 5 octobre 2021 pour répondre aux conclusions d’incompétence du syndicat des copropriétaires, alors qu’ils avaient conclu sur le fond, les autres parties disposant d’un délai expirant le 15 octobre 2021 pour répondre ;

Que rien n’empêchait le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarante de conclure sur le fond en réponse à l’argumentation de ses adversaires qui concluaient quant à eux au rejet de son exception d’incompétence, demandant par là même à la juridiction saisie de trancher immédiatement le fond ;

Que le syndicat des copropriétaires, contrairement ce qu’il prétend, n’a pas été empêché d’exercer sa défense devant le premier juge ;

Qu’il y a lieu d’écarter sa demande d’annulation du jugement querellé ;

Attendu que c’est à juste titre que le juge des contentieux de la protection a relevé que le litige est d’abord relatif au contrat de bail du 10 février 2014, relevant de sa compétence matérielle en application des dispositions de l’article L.213'4'4 du code de l’organisation judiciaire, ce même bail se trouvant également à l’origine d’un litige impliquant le syndicat des copropriétaires de la résidence, litige qui n’existerait pas entre la locataire et le syndicat des copropriétaires en l’absence de ce bail, alors que la compétence du juge des contentieux de la protection n’est pas restreinte à l’application de la loi du 6 juillet 1989, mais s’étend plus largement à toute action dont un contrat de louage d’immeubles d’habitation et l’objet la cause l’occasion, pour englober ce litige qui n’existerait pas entre ces parties spécifiques sans la signature du bail d’habitation ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la compétence du juge des contentieux de la protection ;

Attendu que l’évaluation faite par l’expert du préjudice de jouissance, soit 1036 € par an n’est l’objet d’aucune contestation, les seules discussions concernant la date de début et la date de fin de ce préjudice ;

Que le premier juge en a arrêté les dates entre le 15 octobre 2015 et le 26 janvier 2021, ce que conteste [C] [Z], laquelle reproche à cette juridiction d’avoir statué ainsi alors que les travaux n’étaient pas faits, puisqu’il en a ordonné l’exécution sous astreinte ;

Qu’il est établi aujourd’hui que la date d’achèvement desdits travaux est celle du 24 février 2022 ;

Que c’est à juste titre que le premier juge a retenu comme point de départ la date du 12 octobre 2015, date apparaissant dans les premières écritures de [C] [Z], qui est également celle à laquelle le sinistre a été signalé ;

Que le montant total des préjudices se monte à 6080 €, la somme à revenir à [C] [Z] après déduction de la provision déjà perçue se montant à 3080 € ;

Qu’il y a lieu de réformer le jugement sur ce point, faisant ainsi partiellement droit aux demandes de la partie appelante ;

Attendu, ainsi que le souligne cette dernière, que s’agissant du préjudice causé par le dysfonctionnement de l’interphone, le premier juge avait retenu un montant de 350 €, qui correspondait à celui qu’avait déterminé l’expert, alors que, sans doute du fait d’une erreur de plume, ce n’est que la somme de 250 € qui figure dans le dispositif de ladite décision, laquelle sera réformée sur ce point en rectification de cette incohérence ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que les travaux qui avaient été ordonnés par le jugement du 25 novembre 2021 ont été terminés le 22 février 2022, de sorte que ledit jugement peut être confirmé sur ce point puisque toute contestation à ce propos est devenue sans objet ;

Attendu que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarante se limite aujourd’hui à solliciter le débouté de toute demande dirigée contre lui ;

Attendu que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que, des démarches ayant été réalisées dès la déclaration du sinistre par les propriétaires, et l’origine de celui-ci se trouvant exclusivement dans un élément des parties communes qui ne relèvent pas de leur responsabilité, le syndicat des copropriétaires devait être condamné à garantir les époux [D] [I] ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ne justifie une condamnation des époux [D] [I] à prendre en charge les frais irrépétibles exposés par [C] [Z] ;

Que certains de ces frais ne doivent pas rester à sa charge ;

Qu’il y a lieu de lui allouer la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, mettant cette somme à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarante ainsi que le demandent les époux [D] [I] ;

Attendu qu’il serait également inéquitable de laisser à la charge de ces derniers l’intégralité des sommes qu’ils ont dû exposer ;

Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer à ce titre la somme de 1500 €;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à annulation du jugement du 25 novembre 2021 ;

Confirme ledit jugement, sauf en ce qu’il a fixé le préjudice de jouissance subi par [C] [Z] du fait des infiltrations d’eau à la somme de 5473 €, et le préjudice de jouissance subi par [C] [Z] du fait du dysfonctionnement de l’interphone à 250 €,

Statuant à nouveau sur les points infirmés,

Condamne les époux [D] [I] à payer à [C] [Z] la somme de 3080 € à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance causé par les infiltrations, déduction faite la somme déjà perçue à titre de provision, et la somme de 350 € à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance causé par le dysfonctionnement de l’interphone, ainsi que la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarante, pris en la personne de son syndic, l’agence Bimbenet, à garantir les époux [D] [I] de ces condamnations, et à leur payer la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Amarante aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,