COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SELARL LEROY AVOCATS

la SCP STOVEN PINCZON DU SEL

ARRÊT du : 11 DECEMBRE 2024

n° : N° RG 24/00850 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G7AP

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ORLEANS en date du 08 Février 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265302329356331

Madame [X] [V] épouse [R]

née le 29 Janvier 1950 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [E] [R]

né le 06 Juillet 1946 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS susbstitué par M^e Jérémie ETIEMBLE

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265303103794825

Madame [M] [Y] épouse [S]

née le 23 Mars 1939 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [B] [S]

né le 25 Décembre 1940 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par M^e Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat au barreau d’ORLEANS

' Déclaration d’appel en date du 15 Mars 2024

' Ordonnance de clôture du 22 octobre 2024

Lors des débats, à l’audience publique du 20 NOVEMBRE 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 11 DECEMBRE 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Suivant acte authentique reçu le 13 août 2019, [X] [V] épouse [R] et [E] [R] vendaient à [M] [Y] épouse [S] et [B] [S] une maison d’habitation sise à [Adresse 8] pour un prix de 277'000 €, avec cette précision que cette maison est construite sur un « terrain paysagé avec une grande pièce d’eau et une autre plus petite» , propriété qu’ils avaient acquis eux-mêmes par acte authentique en date du 7 novembre 2005.

Par acte en date du 15 mai 2023, [M] [Y] épouse [S] et [B] [S] assignaient [X] [V] épouse [R] et [E] [R] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de les entendre condamner dans un premier temps à assumer la charge financière de l’intervention du bureau d’études [B] [W] ou de tout autre bureau d’études techniques qui pourrait s’y substituer pour régulariser la situation administrative de l’étang incriminé sur la base du devis établi et de son éventuelle revalorisation, sollicitant un sursis à statuer aux fins de leur permettre de pouvoir liquider l’intégralité du préjudice invoqué dans l’attente des résultats définitifs de cette démarche de régularisation.

Les appelants exposaient qu’un étang créé avant le 29 mars 1993 sans déclaration préalable ne nécessite aucune formalité administrative sauf s’il est nécessaire d’effectuer une vidange, et que l’un des deux étangs se trouvant sur la propriété aurait été agrandi entre 1995 et 2000, et qu’il appartenait à leurs vendeurs d’attirer leur attention sur le fait que la création de cet étang était soumise à une déclaration qui n’avait pas été effectuée.

Par jugement en date du 8 février 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans condamnait [X] [V] épouse [R] et [E] [R] à assurer le coût de l’intervention du bureau d’études SAS Bureau d’Études [B] [W], ou de tout autre bureau d’études qui pourrait s’y substituer, soit la somme de 4620 €, sauf éventuelle actualisation de ce coût, valable dans un délai de trois mois à compter de la date de remise de l’offre du 9 janvier 2023, aux fins de régularisation de la situation administrative du plan d’eau situé sur la parcelle cadastrale BH [Cadastre 2], réservant toutes autres demandes et ordonnant le renvoi de l’affaire pour examen de toutes autres demandes au fond consécutives à l’intervention du bureau d’études et à l’issue de la procédure de régularisation.

Par une déclaration déposée au greffe le 15 mars 2024,

[X] [V] épouse [R] et [E] [R] interjetaient appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions en date du 14 juin 2024, ils en sollicitent l’infirmation, demandant à la cour de débouter [M] [Y] épouse [S] et [B] [S] de l’ensemble de leurs demandes et de leur allouer la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions, [M] [Y] épouse [S] et [B] [S] sollicitent la confirmation du jugement du 8 février 2024 et l’allocation de la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 22 octobre 2024.

SUR QUOI :

Attendu que pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a constaté que [X] [V] épouse [R] et [E] [R] ont acquis le bien comprenant les deux points d’eau le 7 novembre 2005, soit après le 29 mars 1993, et que l’acte authentique du 7 novembre 2005 ne comporte aucune mention relative à la date de création de ces points d’eau, et qu’ils ont déclaré lors de l’acte authentique par lequel ils ont vendu le bien le 13 août 2019, et qui fait foi jusqu’à inscription de faux, que les points d’eau sur la propriété avaient été déclarés avant 1993 ;

Attendu que les appelants déclarent que l’acte authentique du 13 août 2019 mentionne que le propriétaire déclare que les points d’eau existant sur la propriété ont été créé avant 1993, et non qu’ils ont été déclarés avant 1993 ,ajoutant qu’en tout état de cause, ces plans d’eau étaient réguliers au regard de la législation sur l’eau, ce qu’indique la préfecture du Loiret dans sa lettre du 7 décembre 2022, cette lettre précisant que le plan d’eau situé sur la parcelle BH [Cadastre 1] est régulier au titre de la police de l’eau, et que celui qui est situé sur la parcelle BH [Cadastre 2], créé avant 1990, a été agrandi entre 1995 et 2000, de sorte que sa superficie atteint 2767 m² et qu’un dossier aurait dû être déposé à la préfecture avant l’agrandissement, c’est-à-dire avant 1995, étant rappelé que [X] [V] épouse [R] et [E] [R] sont devenus propriétaires en 2005 ;

Qu’ils déclarent donc n’avoir pas fourni d’informations erronées expliquant que la difficulté administrative rencontrée par [M] [Y] épouse [S] et [B] [S] ne résulte pas de la date de création des points d’eau mais de l’agrandissement de l’un d’entre eux entre 1995 et 2000, soit à une période où eux-mêmes n’étaient pas propriétaires ;

Qu’ils estiment que le tribunal ne pouvait pas retenir à leur endroit un manque d’information vis-à-vis des acquéreurs ni au titre de la création des plans d’eau, régulière, ni au titre de l’agrandissement du second plan qu’ils ignoraient, leurs vendeurs n’ayant fourni aucune information sur le sujet ;

Qu’ils en concluent que les intimés ne sont pas fondés à invoquer l’existence d’un vice caché, puisqu’ils avaient visité les lieux avant d’acheter et que l’étendue des étangs était apparente, alors qu’ils ont renoncé à cette garantie (page 8 de l’acte du 13 août 2019) ;

Attendu qu’il est constant qu’une éventuelle non-conformité des étangs à la réglementation en vigueur au jour de la vente relève de la garantie des vices cachés ;

Qu’il n’est pas contesté que l’irrégularité affectant l’étang situé sur la parcelle BH [Cadastre 2] est postérieure à l’année 1995 et qu’elle est donc soumise à une déclaration qui n’a pas été effectuée par la personne qui était propriétaire à l’époque ;

Attendu que l’acte par lequel [M] [Y] épouse [S] et [B] [S] ont fait l’acquisition mentionne que « les points d’eau existant sur la propriété ont été créés avant 1993 », sans que les vendeurs aient pris le soin de prendre quelque précaution aux fins de préciser qu’ils ne disposaient pas de renseignements particuliers sur cette situation et qu’ils laissaient les acquéreurs en faire leur affaire personnelle en prenant à leur charge les conséquences d’une éventuelle irrégularité ;

Attendu par ailleurs que [X] [V] épouse [R] et [E] [R] invoquent la sincérité de déclaration faite devant notaire selon laquelle les étangs avaient été créés avant 1993, ce qui est exact, la difficulté provenant de ce que l’un des deux étangs a été agrandi postérieurement à cette date, ce qui est également exact, difficulté dont ils se sont abstenus de faire état, et qui a sans doute pour origine l’ignorance dans laquelle ils avaient été tenus par leur propre vendeur ;

Qu’il n’en demeure pas moins que c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu’il aurait été possible et même pertinent, compte tenu des conséquences ultérieures et dela croyance erronée des acquéreurs qu’ils n’étaient pas tenus de faire une demande de régularisation auprès de l’administration compétente, de déclarer cette absence d’information lors de la conclusion de l’acte de 2019 ;

Attendu que les intimés invoque la mauvaise foi des vendeurs dans la diffusion d’une fausse de nature à endormir leur vigilance , ce qui leur interdirait de se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés ;

Qu’en présence de l’absence d’une information déterminante alors que les vendeurs n’ont pas pris le soin de vérifier avant d’apposer leur signature sur un acte faisant foi jusqu’à inscription de faux, il y a lieu de considérer que [X] [V] épouse [R] et [E] [R] ne peuvent se prévaloir de la clause de renonciation à la garantie des vices cachés ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de [M] [Y] épouse [S] et [B] [S] l’intégralité des sommes qu’ils ont dû exposer du fait de la présente procédure ;

Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de leur allouer à ce titre la somme de 1500 € ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris,

Y ajoutant,

CONDAMNE [X] [V] épouse [R] et [E] [R] à payer à [M] [Y] épouse [S] et [B] [S] la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile,

CONDAMNE [X] [V] épouse [R] et [E] [R] aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,