COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SELARL ETHIS AVOCATS

M^e Marie QUESTE

ARRÊT du : 11 DECEMBRE 2024

n° : N° RG 24/01072 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G7OR

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé du Président du du Président du TJ de TOURS en date du 09 Janvier 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTES : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265308148801782

S.C.I. LES MAISONS BLEUES immatriculée au RCS de TOURS sous le numéro 49933791, prise en la personne de son représentant légal en exercice audit siège.

[Adresse 11]

[Localité 6]

timbre fiscal dématérialisé n°: 1265299055545900

S.A.S. ROMA immatriculée au RCS de TOURS sous le numéro 527794028 prise en la personne de son représentant légal en exercice audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentées par M^e Laurent SUZANNE de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

INTIMÉ : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265299227198361

Monsieur [K] [T]

né le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS

' Déclaration d’appel en date du 05 Avril 2024

' Ordonnance de clôture du 22 octobre 2024

Lors des débats, à l’audience publique du 20 NOVEMBRE 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 11 DECEMBRE 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Le 27 février 2012, [K] [T] faisait l’acquisition d’un appartement situé au deuxième étage d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 1] à [Localité 6] , parcelle cadastrée section EM n°[Cadastre 2].

La SAS Roma faisait l’acquisition des parcelles cadastrées EM [Cadastre 8] à [Cadastre 10] , dont les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 9] jouxtent la parcelle [Cadastre 2].

Elle obtenait le 18 février 2016 de la commune de [Localité 6] un permis de construire sur ces parcelles,n’ ayant fait l’objet d’aucune contestation.

Par acte en date du 1er mars 2017, elle vendait les parcelles [Cadastre 8] à [Cadastre 9] à la SCI Les Maisons Bleues.

Une maison y était édifiée.

Se plaignant d’une perte d’ensoleillement depuis la fenêtre de toit de son appartement , [K] [T] proposait à la société Roma et à la société Les Maisons Bleues, par courrier recommandé du 17 février 2022, une transaction par le versement d’une de 20'000 €.

La société Roma déclarait ne plus être propriétaire, et la société Les Maisons Bleues n’y donnait pas suite.

Par actes en date du 7 décembre 2022, [K] [T] assignait devant le président du tribunal judiciaire de Tours statuant en référé la SAS Roma et la SCI Les Maisons bleues aux fins de voir ordonner une expertise.

Par une ordonnance de référé en date du 9 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Tours commettait l’expert [P] [U] ou à défaut l’expert [V] [G] avec notamment pour mission de donner tous éléments de fait permettant d’apprécier l’existence de la perte d’ensoleillement dénoncée par [K] [T] ,d’en rechercher l’origine et la ou les causes, de préconiser les travaux de remise en état nécessaires et d’en évaluer le coût et la durée, de donner tous éléments de fait permettant d’apprécier le caractère décent de l’appartement de [K] [T] au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 19 89, de donner tous éléments de fait permettant d’apprécier le respect ,par la fenêtre litigieuse de l’appartement de [K] [T] et à l’égard du fonds de la SCI Les Maisons Bleues des distances de vue prévues par l’article 678 du Code civil , de donner tous éléments de fait permettant de vérifier l’existence et le cas échéant d’évaluer les préjudices subis et à subir, et plus généralement de donner tous éléments de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues.

Par une déclaration déposée au greffe le 5 avril 2024, la SCI Les Maisons Bleues et la SAS Roma interjetaient appel de cette ordonnance.

Par leurs dernières conclusions, elles en sollicitent l’infirmation fautent d’intérêt et sens de l’article 145 du code de procédure civile, et réclament le paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du même code.

Par ses dernières conclusions, [K] [T] sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté les fins de non recevoir et ordonné une mesure d’expertise judiciaire, mais infirmé en ce qu’elle a donné pour mission à l’expert de donner tous éléments de fait permettant d’apprécier le respect par la fenêtre de l’appartement de [K] [T] et à l’égard du fonds de la SCI Les Maisons Bleues, des distances prévues par l’article 678 du Code civil, demandant à la cour, statuant à nouveau, de débouter la partie adverse l’intégralité de ses demandes, de déclarer son action recevable et d’ordonner une expertise, commettant les mêmes experts, avec une mission qu’il propose.

Il réclame le paiement de la somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 22 octobre 2024.

SUR QUOI :

Attendu que le premier juge, citant les dispositions de l’article 145 du code procédure civile indique que l’application de ce texte suppose seulement que soit constatée l’existence d’un procès possible et non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par le défendeur, sur la base d’ un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure soit utile et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui ;

Qu’il a considéré à titre préliminaire que le débat tiré de la surévaluation du prix de location du logement dont est propriétaire [K] [T] est indifférent à ce stade ;

Attendu que sur le moyen tiré d’une fin de non-recevoir pour prescription de l’action au fond à envisager, il a observé que le point de départ de la prescription est contesté ,ce qui constitue une question de droit dont l’appréciation relève des juges du fond, la prescription ne pouvant faire échec à la demande d’expertise que pour autant que son point de départ est évident, avant d’en conclure que l’action au fond ne peut pas être considérée à ce stade comme manifestement voué à l’échec à raison de la prescription ;

Que les sociétés appelantes invoquent les dispositions de l’article 2224 du Code civil et déclarent que la toiture de l’immeuble était achevée au plus tard le 31 octobre 2017, date de l’établissement du constat d’huissier établi à l’initiative de la copropriété de l’immeuble, alors que l’assignation en référé expertise a été signifiée que le 7 décembre 2022 ;

Attendu que [K] [T] déclare que c’est à celui qui invoque une prescription qu’il appartient de l’établir, indiquant qu’il a vainement fait sommation à son adversaire (pièce 13) de communiquer la déclaration d’achèvement des travaux qui doit, selon lui, être considérée comme point de départ de la prescription, le constat du 31 octobre 2017 ne constituant pas une preuve de ce que l’érection de l’immeuble était terminée à cette date ;

Que, compte tenu du contenu de ce constat, il apparaît cependant que le trouble dont se plaint aujourd’hui la partie intimée était déjà en place à cette date;

Attendu que s’il est exact que le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation relativement au point de départ d’une prescription, et aux circonstances éventuellement intervenues entre-temps et permettant la suspension ou l’interruption du délai, encore faut-il que la partie débitrice de la charge de la preuve lui apporte les éléments d’appréciation adéquats, faute de quoi les parties se trouvent en présence d’une contestation relativement à la probabilité du succès ou de l’échec du procès futur, contestation de nature à échapper à la compétence du juge des référés, ainsi que l’a décidé le premier juge ;

Attendu que la partie appelante invoque, à l’appui de son argumentation relative à l’absence alléguée d’intérêt à agir, les dispositions de l’article 678 du Code civil, prétendant que la fenêtre implantée sur le bien de [K] [T] et donnant sur son bâtiment et implantée à une distance de moins de 19 décimètres, et qu’il ne peut selon elle, être indemnisé d’une perte d’ensoleillement affectant une fenêtre dont la présente est irrégulière ;

Attendu que le premier juge a relevé que, selon les constatations de la société Géo plus, la fenêtre litigieuse serait située à 55 cm du fonds de la SCI Les Maisons Bleues,et que la distance de vue s’apprécie au regard du fonds voisin et non des constructions qu’il comporte, considérant que l’existence du droit invoqué par [K] [T] n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès ;

Que l’échec d’une action peut résulter soit de son irrecevabilité, soit de son mal fondé ;

Que le premier juge, après avoir cité les constatations de la société Géo plus, indique qu’il n’apparaît pas avec évidence qui ce relevé soit opposable au seul motif qu’il aurait été rendu dans le cadre d’une expertise judiciaire comprenant notamment le syndicat des copropriétaires de la copropriété dont relève son lot;

Que cet élément a cependant été versé aux débats, débattu par les parties, et mentionne un élément de fait précis, dont l’inexactitude n’est pas établie, n’étant par ailleurs même pas alléguée par [K] [T] ,

Que ce dernier, qui ne conteste pas la distance de 55 cm, persiste à prétendre aujourd’hui que ladite fenêtre, lorsqu’elle a été installée , ne contrevenait pas aux règles applicables étant donné qu’il n’existait pas de construction voisine à proprement parler ;

Attendu que les dispositions de l’article 678 du Code civil imposent, pour percer une vue droite ou une fenêtre « sur l’héritage clos ou non clos de son voisin » une distance de 19 décimètres « entre le mur où on les pratique et le dit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie ,d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions » ;

Qu’il n’est ni contestable ni contesté que le terrain sur lequel l’auteur de la société appelante n’était pas grevé d’une servitude de nature à empêcher l’érection du bâtiment, de sorte que le non-respect de la distance de 190 cm place dans l’illégalité la fenêtre litigieuse ;

Que [K] [T] ne peut valablement prétendre qu'« à ce stade de la procédure, absolument aucune preuve n’est apportée (') que (la) fenêtre serait illicite » ;

Attendu ainsi que le premier juge a considéré avec pertinence que la distance de vue ne s’apprécie pas au regard des constructions comportées par le fonds voisin, mais n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, puisque hormis l’hypothèse de l’existence d’une servitude de passage qui n’est pas avocat en la cause, le fait que le terrain voisin soit ou non construit est indifférent ;

Que [K] [T] n’invoque aucune prescription ;

Que la date d’implantation de la fenêtre litigieuse de type Velux est d’ailleurs inconnue ;

Attendu qu’il échet d’accueillir l’argumentation invoquée par la partie appelante et de considérer que [K] [T] est dépourvu d’intérêt à agir , et qu’il se trouve donc dépourvu de motif légitime à obtenir une expertise avant tout procès comme il est dit à l’ article 145 du code procédure civile ;

Attendu qu’il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise et de débouter [K] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Les Maisons Bleues l’intégralité des sommes qu’elle a dû exposer du fait de la présente procédure;

Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1200 € ;

PAR CES MOTIFS:

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau,

Déboute [K] [T] de l’ensemble de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code procédure civil,

CONDAMNE [K] [T] aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,