1ère Chambre

ARRÊT N°97

N° RG 21/03475

N° Portalis

DBVL-V-B7F-RWVW

S.A.S. SECIB IMMOBILIER [Localité 5]

C/

Mme [V] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 MARS 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 décembre 2023 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 mars 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 13 février 2024 à l’issue des débats

****

APPELANTE :

La SECIB, SAS immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Saint-Brieuc sous le n°320.218.944 dont le siège social est [Adresse 3], prise en son établissement secondaire la SECIB IMMOBILIER [Localité 5], situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Représentée par M^e Emmanuel PELTIER de la SELARL HORIZONS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Madame [V] [L]

née le 04 Mai 1965 à [Localité 5] (35)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie-Laure LEVILLAIN, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/008427 du 25/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1er juin 2017, l’indivision [L] a conclu avec la s.a.s Secib Immobilier une promesse synallagmatique de vente et d’achat portant sur un bien immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le prix de 450.000 euros, sous la condition suspensive pour le promoteur de pouvoir bénéficier des autorisations d’urbanisme lui permettant de mener à bien son projet portant sur l’édification d’un immeuble collectif d’habitation après démolition des constructions existantes.

La promesse était consentie pour un délai expirant le 1er août 2018 à 16 heures.

La s.a.s Secib Immobilier s’engageait à justifier d’un dépôt de demande de permis au plus tard le 1er février 2018.

Le 10 août 2018, Me [J], notaire chargé de recevoir l’acte authentique, a informé Mme [L] que le projet initial ne pouvant plus être envisagé eu égard à la modification du plan local d’urbanisme (PLU), la société Secib Immobilier demandait une diminution du prix de vente à 395.000 euros pour un nouveau projet.

Le 21 septembre 2018, la société Secib Immobilier a été mise en demeure de justifier du dépôt d’une demande de permis de construire. Cette demande a été réitérée le 28 décembre 2018 par le conseil de Mme [L].

Le 30 janvier 2019, Me [J] indiquait que la Secib Immobilier l’avait informé ne pas poursuivre l’opération envisagée en raison de la modification du PLU postérieure à la promesse de vente et précisait ne pas avoir été destinataire d’une attestation de dépôt de permis de construire ou d’un refus.

Mme [V] [L], estimant que la société Secib Immobilier n’avait pas respecté ses engagements, a sollicité le paiement à son profit de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de sa part dans l’indivision, soit la somme de 5.000 € à titre de clause pénale.

Selon courrier du 25 juillet 2019, Mme [L], par la plume de son conseil, a mis en demeure la société Secib Immobilier de procéder au règlement de ladite pénalité contractuelle. Le 1er novembre 2019, le conseil de la Secib Immobilier notifiait son refus de faire droit à cette demande.

C’est dans ces conditions que par acte du 29 juin 2020, Mme [L] a fait assigner la société Secib Immobilier devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de la voir condamnée au règlement d’une somme de 5.000 € avec intérêts à compter du 25 juillet 2019 et capitalisation, outre 1.800 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par jugement du 8 février 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— condamné la société Secib Immobilier à verser à Mme [V] [L] la somme de 5.000 € outre intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2019,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an au jour du prononcé de la présente décision,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la société Secib Immobilier aux dépens de l’instance,

— condamné la société Secib Immobilier à verser à Mme [L] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration du 8 juin 2021, la s.a.s Secib Immobilier a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.

*****

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société Secib Immobilier expose ses moyens et demandes dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 août 2021.

Aux termes de ses conclusions susvisées, la société Secib Immobilier demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 8 février 2021,

Statuant à nouveau de ces chefs,

— débouter Mme [L] de toutes ses demandes fins et conclusions,

— à défaut, réduire la clause pénale à néant et débouter Mme [L] de toutes ses demandes fins et conclusions,

— condamner Mme [L] à verser à la société Secib Immobilier la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] aux dépens.

La société SECIB expose principalement à l’appui de ses prétentions :

— qu’elle a tout fait pour mener à bien son projet et que c’est en raison de circonstances indépendantes de sa volonté que le projet a dû être abandonné,

— que Mme [L] ne subit aucun préjudice indemnisable,

— que les démarches pour l’obtention des différentes autorisations d’urbanisme sont complexes, ce dont la jurisprudence tient compte pour ne pas tenir le promoteur responsable de l’issue incertaine de l’opération,

— que la société Secib Immobilier qui a tout mis en 'uvre pour que la condition soit levée ne peut se voir reprocher de ne pas avoir déposé un permis dont il est acquis qu’il aurait été rejeté eu égard à la modification du PLU intervenue,

— que sauf la démonstration d’une vente moins favorable, l’immobilisation du bien n’a été la source d’aucun préjudice indemnisable aux membres d’une indivision qui n’occupaient pas l’immeuble,

— que si la faute de la société Secib Immobilier était retenue, la clause pénale serait en conséquence réduite à néant et les demandes de Mme [L] rejetées à nouveau.

*****

Mme [V] [L] expose ses moyens et demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 20 septembre 2021.

Elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 8 février 2021 en toutes ses dispositions,

— condamner la société Secib Immobilier à verser à Mme [L] la somme de 5.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2019, outre capitalisation des intérêts,

— débouter la société Secib Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Secib Immobilier à verser à Mme [L] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [L] fait valoir pour l’essentiel à l’appui de ses demandes :

— que la société Secib Immobilier, professionnelle de l’immobilier, reconnaît ne pas avoir déposé de demande de permis de construire auprès de la ville de [Localité 6] alors que la parcelle a été immobilisée pendant 14 mois à son bénéfice et a ainsi manqué à ses obligations,

— que la clause pénale contractuelle doit trouver application, peu importe que l’inexécution soit fautive ou non,

— qu’au surplus, la faute de la société Secib Immobilier est caractérisée dès lors qu’aucune modification du PLU de la commune de [Localité 6] n’est intervenue entre la signature de la promesse synallagmatique de vente le 1er juin 2017 et le 1er février 2018, date à laquelle la société Secib Immobilier devait déposer sa demande de permis de construire,

— qu’il appartenait à la société Secib Immobilier d’étudier en amont son projet, de l’élaborer en adéquation avec les règles d’urbanisme et de proposer un prix d’achat de la parcelle déterminé en conséquence,

— que la clause pénale, sanctionnant contractuellement et forfaitairement un manquement d’une partie à ses obligations, elle s’applique du seul fait de l’inexécution sans que la démonstration d’un préjudice soit nécessaire,

— que Mme [L] a subi un préjudice du fait de l’immobilisation de la parcelle pendant 14 mois au profit de la société Secib Immobilier, immobilisation qui a ravivé la défiance entre les coindivisaires, l’immeuble étant toujours en vente à ce jour.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2023.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures susvisées figurant au dossier de la procédure.

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MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la demande en paiement de Mme [L] au titre de l’indemnité d’immobilisation

Suivant l’article l103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits’ et l’article 1104 dudit code prévoit que 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.'

Aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.'

L’alinéa 2 de ce texte dispose que 'La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.'

En l’espèce, il ressort du contrat conclu entre les parties le 1er juin 2017 que l’indivision [L] s’est engagée irrévocablernent à vendre un bien immobilier à la société Secib Immobilier, laquelle s’est réciproquement engagée irrévocablement à acquérir ledit bien sous conditions suspensives.

Plus précisément, la vente a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, rédigée en ces termes : 'La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire avant le 1er mai 2018 pour la réalisation sur le bien

objet de la présente convention de l’opération suivante : construction de 17 logements minium pour une surface habitable vendue minimale de 963 m2. Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de 8 mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.'

Il en résulte que pour se prévaloir de la condition suspensive, la société Secib Immobilier devait avoir déposé un dossier complet de demande de permis de construire et ce, dans un délai de 8 mois à compter de la signature de l’avant contrat, soit avant le 1er février 2018.

Cette condition suspensive, rédigée par la société Secib Immobilier elle-même et stipulée dans son seul intérêt, lui permettait donc de se délier de son engagement irrévocable d’acquérir le bien sans pénalité.

De fait, l’avant contrat stipule en page 9, dans un paragraphe consacré à la clause pénale : 'Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 45.000 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver, dans la

même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.'

Il n’est pas contesté qu’aucun permis de construire n’a été accordé au bénéficiaire dans la mesure où celui-ci n’a présenté aucune demande à la mairie de la commune concernée alors que la promesse stipulait qu’il devait justifier de son dépôt dans les huit mois de la signature de la promesse synallagmatique, soit avant le 1er février 2018.

Par courrier du 10 août 2018, alors que la promesse était déjà expirée, le notaire a informé Mme [L] de ce que 'la Secib Immobilier, acquéreur, est dans l’incapacité d’obtenir un permis de construire tel qu’envisagé aux termes de la promesse de vente'.

Par courrier du 21 septembre 2018, Mme [L] a vainement mis en demeure la société Secib Immobilier de lui 'justifier du dépôt du dossier complet de demande de permis de construire tel qu’envisagé aux termes de notre promesse synallagmatique de vente dont vous êtes bénéficiaires, au moyen d’un récépissé délivré par l’Autorité compétente'.

Par courrier du 30 janvier 2019, Me [J] a écrit à l’avocate de Mme [L] que ' Par courriel du 27 avril 2018, la Secib Immobilier m’a indiqué ne pas pouvoir poursuivre l’opération de construction envisagée compte tenu de la modification du plan local d’urbanisme postérieurement à la signature de la promesse de vente.'

Il s’ensuit que la société Secib Immobilier n’a pas respecté son engagement contractuel irrévocable d’acquérir le bien immobilier.

N’ayant pas justifié avoir déposé sa demande de permis de construire dans le délai fixé, elle ne peut pas se prévaloir de la condition suspensive et ainsi se délier sans pénalité de ses engagements contractuels.

Compte tenu du manquement contractuel de la société Secib Immobilier et de l’immobilisation indue du bien pendant 14 mois, ce qui empêchait toute vente ou toute location du bien, Mme [L] est fondée à demander l’application de la clause pénale contractuelle par le versement à son profit de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 5.000 euros.

Pour s’opposer au paiement de l’indemnité d’immobilisation du fait de sa carence, la société Secib Immobilier fait vainement valoir que la demande de permis de construire était, de toutes les façons, vouée à l’échec compte tenu de la modification du PLU intervenue entre la signature de la promesse et la réitération de la vente.

Toutefois, la société Secib Immobilier ne justifie pas que la modification du PLU de la commune de [Localité 6] serait intervenue entre la signature de la promesse synallagmatique de vente le 1er juin 2017 et le 1er février 2018, date butoir à laquelle elle devait avoir déposé sa demande de permis de construire.

En effet, le 27 avril 2018, la société Secib Immobilier a écrit à Me [J] qu’elle était 'dans l’incapacité de déposer une demande de permis de construire qui permettrait de mettre en 'uvre le nombre de m2 minimum présenté dans les conditions suspensives. En effet, dans l’intervalle le PLU a été modifié. Les nouvelles règles sont beaucoup plus contraignantes que celles prises en compte dans notre faisabilité initiale (…) En l’état actuel des choses nous ne pouvons pas trouver d’équilibre sur cette opération. La collectivité consciente du problème nous indique qu’elle va modifier son PLU en 2019.'

Mme [L] justifie que le règlement d’urbanisme applicable lors de la vente de la parcelle est celui en vigueur depuis le 2 mars 2017 et que la modification du PLU de la commune n’a été entérinée que le 31 janvier 2019.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la société Secib Immobilier, la réglementation d’urbanisme de la commune de [Localité 6] n’a pas connu de modification entre le 2 mars 2017 et le 31 janvier 2019.

Rien ne s’opposait donc au dépôt d’une demande de permis de construire, étant observé que la société Secib Immobilier ne justifie pas, au moyen d’une attestation de la commune, que sa demande de permis de construire aurait été vouée à l’échec au regard du PLU en vigueur.

En tout état de cause, à supposer vraie cette allégation, cela signifie que dès l’origine, l’opération de construction envisagée n’était pas possible au regard du PLU en vigueur lors de la signature de la promesse.

Or, il appartenait à la société Secib Immobilier, professionnelle dans le secteur de l’immobilier, de prendre connaissance et de tenir compte des prescriptions contenues dans le plan local d’urbanisme lors de la conception de son programme immobilier, avant de conclure avec les propriétaires du terrain convoité pour la réalisation de son projet, une promesse synallagmatique de vente et d’achat engendrant une immobilisation du bien pendant plusieurs mois.

La non réitération de la vente ne résulte donc pas de la modification du PLU mais de l’impréparation, en amont de l’acquisition, par la société Secib Immobilier, qui ce faisant, a pris le risque de l’infaisabilité de son opération immobilière au regard du PLU en vigueur.

Au demeurant, il lui était loisible, pour échapper au paiement de la clause pénale, de déposer dans le délai contractuel un permis de construire conforme aux stipulations de l’avant-contrat, afin de pouvoir justifier de ses diligences et d’un refus de l’autorité administrative, ce qui lui aurait permis de se prévaloir de la condition suspensive.

A défaut, la société Secib Immobilier doit assumer les conséquences de son inexécution contractuelle en réglant la clause pénale sollicitée.

Par ailleurs, par des motifs pertinents que la cour adopte, tenant à l’absence de démonstration du caractère excessif de la somme réclamée au titre de la clause pénale, le rejet de la demande subsidiaire de modération de celle-ci sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, sera confirmé.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Secib Immobilier à verser à Mme [V] [L] la somme de 5.000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2019 avec capitalisation des intérêts échus pour une année entière.

2°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront également confirmées.

La société Secib Immobilier qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de la condamner à payer la somme de 2.500 euros à Mme [V] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 février 2021 par le tribunal judiciaire de Rennes,

Y ajoutant,

Condamne la s.a.s Secib Immobilier aux dépens d’appel,

Déboute la s.a.s Secib Immobilier de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la s.a.s Secib Immobilier à payer la somme de 2.500 euros à Mme [V] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE