Cour d'appel d'Orléans, Chambre des urgences, 18 décembre 2024, n° 24/01181

CA Orléans
Infirmation 18 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Prescription des charges récupérables
La cour a estimé que la prescription était interrompue par la reconnaissance par la locataire des droits des bailleurs, ce qui justifie la réformation du jugement sur ce point.
Rejeté
Abus dans la revendication des droits
La cour a jugé que les conditions requises pour l'allocation de dommages-intérêts n'étaient pas réunies, les bailleurs n'étant pas en mesure de prouver l'abus.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge des bailleurs l'intégralité des frais exposés du fait de la présente procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. des urgences, 18 déc. 2024, n° 24/01181
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	24/01181
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Helene KROVNIKOFFPhilippe CHATEAUNEUF
Cabinet(s) :	SCP CLAIRE DERUBAY

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP DERUBAY – KROVNIKOFF

M^e Véronique PIOUX

ARRÊT du : 18 DECEMBRE 2024

n° : N° RG 24/01181 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G7WK

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ORLEANS en date du 23 Février 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265301848790977

Monsieur [L] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Hélène KROVNIKOFF de la SCP DERUBAY – KROVNIKOFF, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [Z] [F] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Hélène KROVNIKOFF de la SCP DERUBAY – KROVNIKOFF, avocat au barreau d’ORLEANS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265299811071237

Madame [R] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Véronique PIOUX, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, M^e Philippe CHATEAUNEUF, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES

' Déclaration d’appel en date du 16 Avril 2024

' Ordonnance de clôture du 05 novembre 2024

Lors des débats, à l’audience publique du 27 NOVEMBRE 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 18 DECEMBRE 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Selon contrat passé par acte sous seing privé en date du 9 octobre 2014, [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] donnaient à bail à [R] [U] un local à usage d’habitation sis à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 740 € outre 50 € de provision sur charges.

Un état des lieux de sortie était établi le 1er juillet 2022 suite au congé donné par la locataire.

Par acte en date du 8 juillet 2022, [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] assignaient [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, sollicitant sa condamnation à leur payer la somme de 2175,83 € au titre des charges récupérables des années 2018, 2019 et2020, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2021, déduction faite du dépôt de garantie et sous réserve de régularisation des charges à venir au titre des années 2021 et 2022, ainsi que la somme de 2000 € pour résistance abusive.

Par un jugement en date du 23 février 2024, dont le dispositif portant la formule « (') par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort (') » le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans déclarait irrecevable la demande de [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] et les condamnait à payer à [R] [U] la somme de 162 € au titre de la répétition de l’indu, la somme de 500 € en réparation de son préjudice moral et la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 16 avril 2024, [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] interjetaient appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions en date du 28 octobre 2024, ils en sollicitent l’infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner [R] [U] à leur payer la somme de 4123,26 € au titre des charges récupérables pour les années 2018 à 2022, somme qui pourra être ramenée à 3383,36 € après compensation avec le dépôt de garantie, la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 28 octobre 2024, [R] [U] soulève l’irrecevabilité de l’appel; à titre subsidiaire,elle demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré prescrite la demande de paiement des charges 2018, mais de l’infirmer en ce qu’il a dit qu’elle était tenue au paiement de la somme de 2678,04 € au titre des charges de 2019 à 2022, et de débouter [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] de leurs demandes ; à titre très subsidiaire elle demande la réduction à la somme totale de 1567,44 € du montant éventuellement dû au titre des charges 2018 à 2022 ; elle forme un appel incident relativement au montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués, demandant à la cour de lui allouer la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts au titre du manquement contractuel de [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] et la somme de 2000 €au titre du préjudice moral.

Elle sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes éventuellement mises à sa charge.

Elle réclame le paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture était rendue le 5 novembre 2024.

SUR QUOI:

Attendu que le total des sommes réclamées devant le premier juge par [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] se monte à 5980,73 €, soit 3980,73 à titre principal et 2000 €à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive recouvrent des prétentions connexes qui ne peuvent être regardées comme fondées sur des faits différents au sens de l’article 35 du code de procédure civile ,de sorte qu’il il y a lieu de prendre en compte le montant global des demandes, lequel est supérieur au montant de 5000 €prévu par l’article R2 113 ' 9' 4 du code de l’organisation judiciaire, le jugement querellé ayant donc été improprement qualifié de jugement rendu en dernier ressort ;

Que l’argumentation de [R] [U] relativement à l’irrecevabilité de l’appel ne peut donc être retenue en application des dispositions de l’article 536 alinéa premier du code de procédure civile;

Attendu que pour juger prescrite, selon les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2224 du Code civil, l’action en paiement des charges récupérables de l’année 2018, le premier juge a considéré que s’agissant du bailleur, la régularisation des charges, se calculant par année civile, le bailleur est en mesure d’en connaître le montant à l’issue de chaque année, soit au 31 décembre de l’année en cours, le fait que [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] ayant déclaré qu’ils n’avaient eu connaissance par les décomptes individuels établis par le gérant du montant exact desdites charges que le 16 juillet 2019 seulement ne pouvait être retenu à leur profit puisque leurs pièces justificatives font apparaître que les décomptes individuels et de répartition de charges avaient été édités le 19 janvier 2019 ;

Que les relations des bailleurs et du gérant sont inopposables à la locataire de sorte que, même si le gérant a porté tardivement à la connaissance de [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] le montant exact de la répartition , cette circonstance ne peut nuire à [R] [U];

Que même s’il est évident que le relevé ne peut être établi, pour des raisons matérielles, dès le 31 décembre à minuit, et que si l’on admet que le gérant établit les relevés en fin de mois, [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] ne peuvent valablement soutenir que le délai de prescription a commencé à courir à une date postérieure à celle du 31 janvier 2019 ;

Qu’il échet cependant de considérer que la prescription est interrompue par la reconnaissance par le débiteur des droits de celui contre lequel il prescrivait, alors que par un message en date du 7 octobre 2019, [R] [U] avait indiqué qu’elle avait payé les charges de l’année 2018, déduction faite du chauffage dans l’attente d’explications, le conciliateur de justice ayant ensuite été saisi relativement indifférent portant sur les charges locatives des années 2018, 2019, 2020 et 2021 (pièce 5 de [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] ) ;

Que cette saisine a interrompu la prescription ;

Qu’il y a lieu de réformer sur ce point le jugement entrepris ;

Attendu que les appelants produisent un tableau complet des charges dues et des charges réglées depuis 2015 ;

Que ce tableau récapitule l’ensemble des charges, soit, depuis 2018 un total de 7759,99 € outre 799 € de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et fait apparaître l’ensemble des provisions versées, soit 2984,81 €, ce qui amène à un solde de 4747,52 €, soit 3383,26 € après déduction du dépôt de garantie ;

Que le relevé du montant des charges de copropriété, calculé par le syndic et adopté en assemblée générale des copropriétaires constitue un document incontestable ;

Qu’il en va ainsi des charges de chauffage, puisqu’il s’agit d’un chauffage commun ;

Attendu que le fait que le bailleur n’aurait pas fourni régulièrement les décomptes, ou les aurait fournis quelquefois de façon quelque peu tardive,n’ôte rien alors redevabilité, étant observé que les calculs invoqués par [R] [U] ne prennent pas en compte l’ensemble des charges, et comportent une confusion entre les provisions versées pour une année et des charges de l’autre année ;

Que la partie intimée elle-même ne retient pas le calcul opéré par le premier juge puisqu’elle ne se déclare plus créancière de la somme de 162 € au titre du solde qu’elle avait pourtant réclamé devant le premier juge, puisqu’elle se reconnaît redevable a minima d’un solde de 1567,44 € pour les années 2018 à 2022 ;

Attendu qu’il y a lieu de réformer le jugement entrepris et de faire droit à la demande de [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] , en leur somme de 3383,36 € déduction faite du dépôt de garantie ;

Attendu, eu égard à l’ancienneté des créances, qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement formée par la partie intimée ;

Attendu que les conditions requises pour l’allocation de dommages-intérêts ne sont pas réunies, [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] n’établissant pas que la revendication des droits de [R] [U] aurait dégénéré en abus ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] l’intégralité des sommes ont dû exposer du fait de la présente procédure ;

Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de leur allouer à ce titre la somme de 1500 € ;

PAR CES MOTIFS:

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] recevables en leur appel,

INFIRME le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE [R] [U] à payer à [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] la somme de 3383,36 €,

DEBOUTE [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] de leur demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE [R] [U] à payer à [L] [P] et [Z] [F] épouse [P] la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [R] [U] aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,