COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

M^e Bertrand RITOURET

la SCP REFERENS

ARRÊT du : 13 AOUT 2025

n° : N° RG 24/01915 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HBDH

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en date du 25 Avril 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2999 2550 9606

Monsieur [W] [T]

né le 20 Avril 1963 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Bertrand RITOURET, avocat au barreau de TOURS

Madame [I] [J] épouse [T]

née le 07 Mars 1965 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Bertrand RITOURET, avocat au barreau de TOURS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 3109 9317 3134

S.A. FONCIERE EPILOGUE, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 753 415 074, représentée par Monsieur [C] [Y] en sa qualité de Président

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocat postulant au barreau de BLOIS, M^e Sophien BEN ZAIED de la SELARL SOPHIEN BEN ZAIED, avocat plaidant au barreau de BAYONNE

' Déclaration d’appel en date du 10 Juin 2024

' Ordonnance de clôture du 29 avril 2025

Lors des débats, à l’audience publique du 19 MAI 2025, Monsieur Michel Louis BLANC, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Monsieur Michel Louis BLANC, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fanny ANDREJEWSKI, greffier lors des débats et Fatima HAJBI, greffier lors du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRET

L’arrêt devait être prononcé le 02 juin 2025, à cette date le délibéré a été prorogé au 25 juin 2025, au 2 juillet 2025 puis au 13 août 2025;

Arrêt : prononcé le 13 AOUT 2025 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par jugement en date du 25 avril 2024, auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieurs, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours constatait que les époux [W] [T] sont occupants sans droit ni titre de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] pour laquelle ils bénéficiaient d’une convention d’occupation précaire, leur ordonnait de quitter les lieux et autorisait l’expulsion faute de départ volontaire, les condamnait au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du montant de l’indemnité prévue dans la convention d’occupation précaire du 2 décembre 2020, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, fixait l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1560 euros, et condamnait solidairement les époux [W] [T] au paiement de la somme de 47'113,35 euros au titre de l’arriéré arrêté au 1er mai 2023 incluant les taxes foncières et les primes d’assurance.

Par une déclaration déposée au greffe le 10 juin 2024, [W] [T] et [I] [T] interjetaient appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions, ils en sollicitent l’infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de dire que l’occupation actuelle du logement est soumise à la loi du 6 juillet 1989, et en conséquence de dire qu’il existe une contestation sérieuse ; ils demandent à la cour de débouter les Foncière Épilogue de toutes ses demandes, de la renvoyer à mieux se pourvoir, et de la condamner à leur payer la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions, la société Foncière Épilogue sollicite la confirmation du jugement entrepris et l’allocation de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 29 avril 2025.

SUR QUOI :

Attendu que la décision querellée est un jugement, et non une ordonnance de référé ;

Que la partie appelante ne peut, après sa demande d’infirmation, valablement demander à la cour de «renvoyer les parties à mieux se pourvoir», mais de réexaminer le fond de l’affaire ;

Que l’existence d’une contestation sérieuse est indéniable, et qu’il appartient donc au juge du fond de statuer sur le litige installé entre les parties, en tranchant cette contestation, ce qu’a fait le juge des contentieux de la protection ;

Qu’il y a donc lieu pour la cour d’appel saisie du recours des époux [T], de statuer à nouveau ;

Attendu que les époux [T] reprochent au premier juge d’avoir omis de statuer sur leur demande portant sur l’application de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’ils n’ont pas formé de requête en omission de statuer ou en rectification selon les dispositions de l’article 463 du code de procédure civile ;

Attendu que les appelants sollicitent aujourd’hui la requalification de leur contrat, expliquant en particulier que le contrat ne peut être qualifié de convention d’occupation précaire que si l’occupant paye une redevance, et non un loyer, redevance caractérisée par sa modicité, alors que le montant mensuel de loyer qui leur est réclamé était fixé à la somme, prohibitive selon eux de 1560 euros ;

Attendu que les éléments apportés aux débats font apparaître que selon acte notarié en date du 26 février 2019, les époux [T] ont vendu leur maison d’habitation avec faculté de rachat conformément à l’article 1659 du Code civil, ladite faculté de rachat devant être exercée dans le délai de 18 mois, étant également prévu que les vendeurs puissent demeurer dans les lieux pendant la durée de la faculté de rachat en vertu d’une convention d’occupation précaire,moyennant le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation précaire d’un montant de 1560 euros ;

Que les époux [T] ont ensuite sollicité l’annulation pour dol de cette vente en réméré devant le tribunal judiciaire de Tours, demande dont ils ont été déboutés selon jugement du 7 mars 2024,

Que les appelants bénéficiaient donc d’une convention d’occupation précaire d’une durée de 18 mois, à l’expiration de laquelle, le 27 août 2020, la SA Foncière Épilogue a estimé devoir prendre possession du bien acquis par l’acte du 26 février 2019, considérant que les époux [T] étaient alors déchus de tout droit d’occupation ;

Attendu que les appelants invoquent un précédent jurisprudentiel par lequel avait été validée une décision selon laquelle « ces stipulations démontraient la précarité de l’occupation », sans préciser de quelles stipulations il s’agit, de sorte qu’il n’est aucunement établi que le précédent ainsi invoqué peut être considéré comme pertinent ;

Attendu qu’en la cause, les appelants, qui se maintiennent dans les lieux depuis le 27 août 2020, et alors qu’ils demeurent redevables d’un important arriéré d’indemnité d’occupation dont le montant continue de s’accroître, revendiquent aujourd’hui un bail relevant du régime de la loi du 6 juillet 1989, sans expliquer les raisons pour lesquelles ils se sont abstenus de solliciter la réitération d’un bail, que ce soit de façon amiable avec la partie intimée ou en engageant toute procédure utile, et alors qu’ils n’ont manifestement fait aucune démarche en vue de régulariser la situation ;

Attendu que l’intention commune des parties, consignés dans l’acte du 26 février 2019, avaient été de permettre aux époux [T] d’occuper les lieux pendant une durée maximale de 18 mois en attente de l’expiration éventuelle de la faculté de rachat ;

Qu’il est mentionné dans le même acte qu'« en aucun cas le vendeur ne pourra se prévaloir de l’existence d’un bail d’habitation du bien vendu, l’occupation étant motivée que par la condition résolutoire constituée par la faculté de rachat »,

Qu’une telle clause, mentionnée dans un acte notarié, reflète à l’évidence un engagement constituant la loi des parties au sens de l’article 1303 du Code civil ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée l’intégralité des sommes qu’elle a dû exposer du fait de la présente procédure ;

Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile et d’allouer à ce titre à la société Foncière Épilogue la somme de 2000 euros ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris,

Y ajoutant,

CONDAMNE [W] [T] et [I] [T] à payer à la société Foncière Épilogue la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [W] [T] et [I] [T] aux dépens.

Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,