RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°440

N° RG 24/00919 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JEA2

AG

TJ D'[Localité 10]

13 février 2024

RG : 23/00255

[O]

[O]

C/

[V]

Copie exécutoire délivrée

le 20 novembre 2025

à :

M^e Christian Mazarian

M^e Julien [Localité 12]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 13 février 2024, N°23/00255

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Audrey Gentilini, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, puis prorogée au 20 novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

Mme [U] [O]

née le 22 août 1984 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Mme [T] [O]

née le 21 octobre 1990 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°C-30189-2024-2362 du 26/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

Représentées par M^e Christian Mazarian de la Selarl Mazarian-Roura-Paolini, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

INTIMÉE :

Mme [E] [V]

née le 04 mai 1974 au Rwanda

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Julien Hérisson de la Selarl PLMC Avocats, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 24 juin 2022, M.[M] [O], propriétaire, et Mme [E] [V], acquéreur, ont signé un compromis de vente en la forme authentique portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 10] (84), au prix de 170 000 euros et sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

L’acte authentique devait être réitéré au plus tard le 30 septembre 2022.

[M] [O] est décédé le 03 septembre 2022.

Ses filles et ayants-droits, Mmes [U] et [T] [O], ayant refusé de régulariser l’acte authentique, Mme [E] [V] les a par acte du 11 janvier 2023 assignées en réitération de la vente devant le tribunal judiciaire d’Avignon qui par jugement contradictoire du 13 février 2024 :

— a débouté les défenderesses de leur demande d’annulation du compromis de vente du 24 juin 2022,

— a déclaré parfaite la vente à la requérante de l’immeuble moyennant le prix de principal de 170 000 euros, suivant compromis de vente en date du 24 juin 2022,

— a ordonné la réitération de la vente objet du compromis, par acte authentique, aux conditions du compromis signé le 24 juin 2022,

— a jugé qu’à défaut pour les défenderesses de déférer à la convocation du notaire dans le mois qui suivra cette convocation et de signature de l’acte authentique, son jugement vaudra vente et sera, à leur charge publié au service de la publicité foncière d'[Localité 10],

— les a condamnées à payer à la requérante les sommes de

—  17 000 euros à titre de dommages et intérêts par application de l’article 1231-5 du code civil,

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,

— a dit que ces sommes pourront se compenser avec le solde du prix d’acquisition, duquel seront retranchées les sommes à verser à l’agence immobilière,

— a condamné Mmes [O] aux dépens de l’instance, et

à payer à Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mmes [T] et [U] [O] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 12 mars 2024.

Par ordonnance du 25 mars 2025, la procédure a été clôturée le 25 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 09 octobre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 19 septembre 2025, Mmes [U] et [T] [O] demandent à la cour

— d’infirmer la décision entreprise, en toutes ses dispositions principales, indemnitaires, dépens et frais irrépétibles,

— de juger nul le compromis de vente en date du 24 juin 2022 portant sur la maison à usage d’habitation sise à [Adresse 11], cadastré section IT n°[Cadastre 3]

— de dire n’y avoir lieu à leur condamnation

— de condamner Mme [E] [V] à leur payer les sommes de :

—  10 000 euros chacune au titre de leur préjudice moral et financier,

—  4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— de la condamner aux entiers dépens de la présente procédure.

Les appelantes soutiennent :

— que les facultés mentales de leur père étaient altérées au moment de la signature de la vente ; qu’une action en ouverture d’une mesure de protection était en cours et qu’il incombe à l’intimée de rapporter la preuve d’un intervalle lucide au moment de la conclusion de cet acte,

— que le trouble mental dont il souffrait était ancien et permanent, et nécessitait l’instauration d’une mesure de curatelle renforcée,

— que l’intimée ne rapporte pas la preuve des préjudices qu’elle invoque.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 05 septembre 2025, Mme [E] [V] demande à la cour :

— de confirmer le jugement, sauf en ce qui concerne le quantum des dommages et intérêts complémentaires,

Statuant à nouveau

— de condamner in solidum les appelantes à lui payer les sommes de

—  70 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

—  1 018,80 euros au titre des frais de serrurier et commissaire de justice,

—  1 246,08 euros au titre des frais de reconstruction de la cloison,

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires pour résistance manifestement abusive,

—  7 000 euros au titre des frais irrépétibles devant la cour, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

et au paiement des entiers dépens,

— de dire que ces sommes pourront se compenser avec le solde du prix d’acquisition à payer aux requises, duquel sera également retranché les sommes à verser à l’agence immobilière ;

— de dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me [D] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

L’intimée réplique :

— que les conditions d’application des articles 414-1 et suivants du code civil ne sont pas établies, aucune action aux fins d’ouverture d’une mesure de protection n’ayant été introduite à la date du compromis et les appelantes ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un trouble mental ayant altéré le discernement du vendeur au moment de la signature de l’acte,

— que l’intention de vendre de celui-ci était constante et cohérente au regard des actes en ce sens qui se sont succédés dans le temps ; que son état dépressif n’a pas eu pour effet d’altérer son discernement ;

— que le compromis a été signé en présence de l’agent immobilier et d’un notaire qui a pu s’assurer de son consentement,

— que le certificat médical du 13 mai 2022 produit est frappé d’incohérences tant sur le fond que sur la forme,

— qu’elle a subi des préjudices du fait du refus des appelantes de régulariser l’acte authentique ; que de nombreuses dégradations ont été constatées dans la maison.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*demande d’annulation du compromis de vente

Pour rejeter cette demande le premier juge a jugé que les éléments médicaux recueillis sur la période antérieure à sa signature démontraient que le vendeur était atteint d’un trouble mental ne permettant pas toutefois de conclure à une altération de ses facultés mentales à la date de la signature.

Aux termes de l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. Il incombe à celui qui agit en nullité pour ce motif de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

Il en résulte qu’il incombe à celui qui conteste la validité d’un acte de rapporter la preuve de l’existence d’un trouble mental au moment précis de la signature de l’acte.

Toutefois, si l’insanité d’esprit existait à la fois dans la période immédiatement antérieure et dans la période immédiatement postérieure à l’acte litigieux, il incombe au défendeur d’établir l’existence d’un intervalle de lucidité au moment où l’acte a été passé.

L’article 414-2 précise qu’après la mort de celui qui a passé l’acte, cet acte ne peut être attaqué par ses héritiers que dans les cas suivants :

1° Si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental ;

2° S’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice ;

3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou aux fins d’habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future.

Les appelantes doivent donc ici d’abord établir que l’acte litigieux peut être attaqué pour l’un des cas ci-dessus énumérés.

Pour l’application du 3°, il suffit qu’une action en ouverture d’une mesure de protection ait été introduite avant le décès de la personne concernée (Civ. 1ère 13 mars 2007, n°06-12.774), peu important que cette action ait ou non été menée à son terme.

Il n’est donc pas nécessaire que la requête ait été antérieure à l’acte, mais qu’elle ait été régulièrement présentée avant le décès, c’est-à-dire complète et adressée au greffe du juge des tutelles.

Il résulte des dispositions des articles 430 et 431 du code civil que la demande d’ouverture peut être présentée au juge par la personne à protéger elle-même, par l’un de ses proches limitativement énumérés ou par le procureur de la République, agissant d’office ou à la demande d’un tiers.

Elle doit être accompagnée d’un certificat circonstancié rédigé par un médecin choisi sur une liste établie par le procureur de la République, à peine d’irrecevabilité.

Lorsque le procureur de la République est saisi par une personne autre que l’une de celles de l’entourage du majeur, la requête doit être accompagnée, à peine d’irrecevabilité, des informations dont cette personne dispose sur la situation sociale et pécuniaire de la personne à protéger ainsi que d’un bilan des actions menées auprès d’elle.

En l’espèce, l’assistante sociale du centre hospitalier de [Localité 13], où était alors hospitalisé [M] [O], a transmis au procureur de la République de [Localité 15] un formulaire en vue d’une demande de protection juridique, qui a été réceptionné le 18 mai 2022.

Un certificat médical avait été établi le 13 mai 2022 par le Dr [I], psychiatre inscrit sur la liste prévue à l’article 431-1 du code civil.

Or, une assistante sociale n’est pas un proche au sens de l’article 430 du code civil, et n’a pas la qualité nécessaire pour adresser une requête aux fins d’ouverture d’une mesure de protection directement au juge des tutelles. Elle peut seulement comme elle l’a fait ici transmettre une demande au procureur de la République, qui seul peut ensuite saisir par requête le juge des tutelles au vu des éléments fournis.

En l’espèce, si une telle demande est bien arrivée au tribunal judiciaire, il n’est pas démontré qu’elle est parvenue entre les mains du procureur de la République et qu’une suite lui a été donnée.

En l’absence de preuve de la saisine du juge des tutelles par le procureur de la République, aucune action aux fins d’ouverture d’une mesure de protection n’a été régulièrement introduite avant le décès de [M] [O], et ses héritières ne peuvent par conséquent pas contester la validité du compromis qu’il a signé le 24 juin 2022.

Les appelantes sont donc déboutées de leur demande d’annulation de ce compromis de vente, par voie de confirmation du jugement.

*clause pénale

Pour faire droit à la demande de l’acquéreuse à ce titre le tribunal a jugé qu’il n’existait pas d’élément permettant de modérer la pénalité convenue au compromis.

Aux termes de l’article 954 du code civil, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les appelantes ne développent aucun moyen au soutien de leur demande d’infirmation du jugement de ce chef, qui est par conséquent confirmé.

*demande de dommages et intérêts

Pour accorder des dommages et intérêts complémentaires à la clause pénale à l’acquéreuse le tribunal a tenu compte de la précarité de ses conditions de vie matérielles depuis le 30 septembre 2022, date à laquelle il était convenu qu’elle puisse intégrer la maison objet du compromis.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le compromis prévoit page 15 « en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique aura lieu au plus tard le 30 septembre 2022 ».

Les ayants-droits du promettant ayant refusé de réitérer le compromis malgré sommation de comparaître, le notaire a dressé un procès-verbal de carence le 25 novembre 2022.

L’intimée excipe de plusieurs préjudices engendrés par ce refus.

Elle produit des quittances de loyer de septembre 2022 à mai 2023 pour un logement situé à [Localité 10], d’un montant de 690 euros, alors qu’elle résidait précédemment [Localité 9].

Dès lors que la vente n’a pas été réalisée, elle ne supporte pour l’instant aucun crédit immobilier contrairement à ce qu’elle soutient. Elle a d’ailleurs déclaré au procès-verbal de carence « que la récente remontée des taux d’intérêts lui fait craindre de ne pas pouvoir acquérir, dans les mêmes conditions financières, ce prêt n’étant pas transférable sur une autre acquisition » et produit un courrier du 20 février 2023 d’un courtier sollicité pour une nouvelle étude de sa capacité d’emprunt.

Il en résulte qu’elle ne démontre pas régler à la fois un loyer et les mensualités d’un crédit immobilier, et ne rapporte donc la preuve d’aucun préjudice à ce dernier titre.

Les attestations versées au débat démontrent que le logement qu’elle occupait avec son fils, loué à titre provisoire dans l’attente de la signature de l’acte authentique, était particulièrement exigu et ne correspondait pas à ses besoins eu égard à sa pathologie et à ses problèmes de mobilité.

Elle justifie également avoir engagé des frais de garde meuble de janvier à mars 2024.

Si son état de santé et la précarité de sa situation n’est pas imputables aux appelante, leur refus injustifié de réitérer le compromis de vente a aggravé cette précarité et l’a contrainte à engager des frais.

Toutefois ce préjudice est déjà réparé par la mise en 'uvre de la clause pénale à hauteur de 17 000 euros, constitutive de dommages et intérêts ayant pour objet de réparer le préjudice causé par la partie qui refuse de régulariser l’acte authentique alors que toutes les conditions relatives à l’exécution sont réunies.

Le jugement étant exécutoire par provision, le notaire, à sa demande, a dressé l’acte authentique de dépôt du jugement valant vente le 12 avril 2024.

Les appelantes ont toutefois refusé de lui remettre les clés, la contraignant à faire intervenir un serrurier et à faire dresser un constat par un commissaire de justice le 26 avril 2024, pour un coût de 457,60 euros et 561,20 euros.

Les appelantes sont en conséquence condamnées à lui payer la somme de 1 018,80 euros à ce titre.

Enfin, alors que le vendeur a l’interdiction, aux termes du compromis, d’apporter au bien des modifications matérielles ou juridiques, le procès-verbal de constat versé aux débats, comparé au rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante révèle qu’une cloison a été abattue entre la date de signature du compromis et son entrée dans les lieux, ce que reconnaissent d’ailleurs les appelantes dans leurs écritures.

Le coût de réfection de cette cloison s’élèvant à 1 246,08 euros est donc mis à la charge des appelantes.

Par conséquent, les appelantes sont condamnées à payer à l’intimée la somme de 2 264,88 euros à titre de dommages et intérêts, par voie d’infirmation du jugement.

*résistance abusive

L’obtention de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve d’une faute ayant fait dégénérer en abus l’exercice d’un droit.

Il ne peut se déduire du seul positionnement procédural des appelantes, qu’elles ont entendu abuser de leur droit d’ester en justice.

Le jugement est confirmé sur ce point.

*autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les appelantes, qui succombent, doivent supporter les dépens de la procédure d’appel.

Elles sont également condamnées à payer à l’intimée la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 13 février 2024 par le tribunal judiciaire d’Avignon, sauf en ce qu’il a condamné Mmes [U] et [T] [O] à payer à Mme [E] [V] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne in solidum Mmes [U] et [T] [O] à payer à Mme [E] [V] la somme de 2 264,88 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mmes [U] et [T] [O] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum Mmes [U] et [T] [O] à payer à Mme [E] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,