COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 29/12/2025

la SCP DIKAIA AVOCATS

la SELARL CABINET AUDREY HAMELIN

ARRÊT du : 29 DECEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 24/03080 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HDEQ

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal judiciaire de BLOIS en date du 29 Août 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265308840123013

Madame [P] [F] épouse [X]

née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Matthieu MICOU de la SCP DIKAIA AVOCATS, avocat au barreau de BLOIS

Monsieur [R] [X]

né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Matthieu MICOU de la SCP DIKAIA AVOCATS, avocat au barreau de BLOIS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265308840123013

S.A. [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par M^e Audrey HAMELIN de la SELARL CABINET AUDREY HAMELIN, avocat au barreau de BLOIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 11 Octobre 2024.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 30 juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 29 décembre 2025 (délibéré prorogé, initialement fixé au 25 novembre 2025) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié en date du 1er septembre 2011, M. [R] [X] et Mme [P] [F] épouse [X] ont acquis une maison d’habitation située [Adresse 4].

L’acte précisait, Observation étant ici faite que sur le plan il existe un appentis sur le mur Est de la propriété qui ne fait pas partie de la vente comme appartenant au voisin.

Par correspondance du 11 juin 2013, la société Jacques Gabriel, actuellement SA [Adresse 6], les a informés de ce qu’elle prévoyait la construction prochaine de 33 logements sur le fonds voisin.

Suite à l’édification de l’ensemble immobilier, se plaignant de désordres relatifs à l’apparition de traces d’humidité sur un mur intérieur de leur maison, de la dégradation de l’appentis voisin donnant sur leur propriété et d’importants vis à vis, M. et Mme [X] ont obtenu du juge des référés, selon ordonnance du 22 mai 2018, la désignation de M. [Y] aux fins d’expertise, lequel a déposé son rapport le 5 juin 2019.

Par acte d’huissier de justice du 23 février 2023, M. et Mme [X] ont assigné la SA 3 F Centre Val de Loire devant le tribunal judiciaire de Blois pour obtenir sa condamnation au paiement d’une facture de démolition, de frais de pose de brise vue, d’une indemnité de 40 000 euros au titre de la dévalorisation de leur maison, d’une somme de 3 686,63 euros au titre de la réfection de l’angle du mur [Adresse 13], outre une indemnité de procédure et les dépens.

Par jugement du 29 août 2024, le tribunal a :

— Rejeté la demande formée par les époux [X] au titre des frais de démolition.

— Rejeté la demande formée par les époux [X] au titre des frais de pose des brises vues.

— Rejeté la demande formée par les époux [X] au titre de la dévalorisation de la maison.

— Rejeté la demande formée par les époux [X] au titre des frais de l’angle du mur [Adresse 13].

— Rejeté toute autre demande.

— Rejeté l’ensemble des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné M. [R] [X] et Mme [P] [F] épouse [X] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

— Autorisé les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Constaté que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Selon déclaration du 11 octobre 2024, M. et Mme [X] ont relevé appel de cette décision.

Les parties ont conclu.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, M. et Mme [X] demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Blois le 29 août 2024 en ce qu’il a :

Rejeté la demande formée par les époux [X] au titre des frais de démolition.

Rejeté la demande formée par les époux [X] au titre des frais de pose des brises vues.

Rejeté la demande formée par les époux [X] au titre de la dévalorisation de la maison.

Rejeté la demande formée par les époux [X] au titre des frais de l’angle du mur [Adresse 13]

Rejeté tout autre demande.

Rejeté l’ensemble des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné M. [R] [X] et Mme [P] [F] épouse [X] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Autorisé les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Constaté que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit

Et statuant à nouveau

Vu l’article 544 du code civil,

Vu le rapport d’expertise de M. [Y],

— Condamner la société [Adresse 6] à verser à M. et Mme [X] la somme de 662,40 € correspondant à la facture qu’ils ont réglée.

— Condamner la société 3 F Centre Val de Loire à verser à M. et Mme [X] la somme de 9.966,00 € au titre des frais de pose de brises vue.

— Condamner la société [Adresse 6] à verser à M. et Mme [X] la somme de 40.000 € au titre de la dévalorisation de leur maison d’habitation.

— Condamner la SA 3 F Centre Val de Loire à verser à M. et Mme [X] la somme de 3.686,63 € au titre des travaux de réfection de l’angle du mur [Adresse 13].

— Dire et Juger que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction.

— Condamner la société [Adresse 6] à verser à M. et Mme [X] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d’expertise.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2025, la société 3 F Centre Val de Loire, ci-après dénommée la société 3 F, demande à la cour de :

— Déclarer l’appel de M. et Mme [X] recevable mais mal fondé,

— Confirmer en tous points la décision rendue par le tribunal Judiciaire de Blois le 29 août 2024,

Y ajoutant,

— Condamner M. et Mme [X] au versement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel et faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Cabinet Audrey Hamelin,

En tout état de cause,

— Débouter M. et Mme [X] de toutes leurs demandes, fins ou conclusions, plus amples ou contraires.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 juin 2025.

MOTIFS

M. et Mme [X] indiquent fonder leurs demandes sur les articles 544 et suivants du code civil dont le premier consacre le droit pour le propriétaire de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il leur appartient de prouver les agissements anormaux de leur voisine, la société 3 F.

Sur les frais de démolition de l’appentis

Moyens des parties

M. et Mme [X] relatent que lors de la construction de ses bâtiments, la société 3 F a laissé l’appentis lui appartenant, dont elle s’est désintéressée, en le clôturant de son côté, étant rappelé que dans sa correspondance du 4 juillet 2013, elle lui faisait savoir qu’elle souhaitait le leur céder à titre gratuit, cet appentis étant situé à côté de leur grange ; l’expert a constaté que cet appentis représentait pour eux un danger en ce qu’il menaçait de tomber en ruine du fait de sa forte dégradation, des pierres s’en étant déjà détachées étant tombées dans leur jardin.

Ils prétendent que c’est dans ce contexte qu’ils ont pris la décision unilatérale, face à l’inaction de la société voisine depuis le dépôt du rapport d’expertise, de faire procéder à sa démolition, le restant de l’ouvrage ayant été démoli au mois de février 2022 pour un coût de 662,40 euros, la démolition ne concernant que le gros oeuvre et non la partie haute, qui reste à faire, démolition qu’ils ont entreprise dans l’urgence en raison du danger que représentait l’ouvrage pour leur famille.

Ils considèrent que par son inaction, l’intimée a engagé sa responsabilité et, en tout état de cause, que les dépenses relèvent de la gestion d’affaire pour le compte de celle-ci, qui a laissé son ouvrage à l’abandon et pour laquelle ils ont droit au remboursement.

La société 3 F répond qu’elle avait proposé à M. et Mme [X] de leur céder à titre gratuit l’appentis et son emprise et s’était engagée à condamner l’accès donnant sur son fonds, ce qu’elle a fait ; à l’occasion de l’assignation, elle a découvert que l’appentis a été détruit pour une somme de 662,40 euros, puisqu’elle n’a jamais été consultée ou invitée à entreprendre quelque action que ce soit sur cet immeuble dépendant de sa propriété mais inaccessible de son fonds, étant précisé qu’elle est toujours propriétaire de l’emprise de l’appentis.

Elle soutient que les appelants doivent être déboutés de leur demande puisqu’ils ne peuvent se prévaloir de leurs actions sur un bien ne leur appartenant pas, d’autant qu’ils ne peuvent se prévaloir de la gestion d’affaire sans justifier de la moindre demande faite en vue de la démolition, la rénovation ou la cession de l’appentis.

Réponse de la cour

L’expert a constaté, page 12 de son rapport, que l’appentis est en très mauvais état, voire délabré et il a considéré que sans intervention de la société 3 F pour sa démolition ou sa reconstruction pour sa préservation éventuelle, il présente un risque certain pour la propriété [X].

Il faut relever que si l’expert a considéré que l’appentis présentait un risque certain pour la propriété [X], il n’a cependant pas indiqué qu’il menaçait la sécurité des personnes. Dans ce cas, M. et Mme [X], qui n’ont pas demandé au maire de prendre un arrêté de péril, n’avaient aucune raison d’intervenir pour entreprendre sa démolition sans l’accord de la société 3 F, propriétaire de l’appentis.

Par ailleurs, il y a gestion d’affaire lorsqu’une personne, le gérant, intervient de façon spontanée et opportune dans les affaires d’une autre, le maître de l’affaire, pour les gérer dans l’intérêt de cette personne. Si la spontanéité dans laquelle M. et Mme [X] ont agi ne fait pas de doute, ils n’ont pas eu conscience de gérer l’affaire d’autrui puisqu’ils indiquent avoir agi dans leur propre intérêt, et non dans celui de la société 3 F, puisqu’ils indiquent avoir agi en raison du danger que représentait l’ouvrage pour leur famille. En conséquence, la décision ne peut qu’être confirmée en ce qu’elle les déboute de leur demande de remboursement des frais de démolition de l’appentis.

Sur la prise en charge des travaux de réfection de l’angle du mur [Adresse 13]

Moyens des parties

M. et Mme [X] font grief au premier juge d’avoir rejeté leur demande au motif que l’expert n’aurait pas établi de lien entre les travaux réalisés par la société 3 F et les infiltrations alors qu’il est constant que celle-ci a procédé à des travaux sur le mur leur appartenant sans respecter les règles élémentaires de construction, en l’occurrence sans chaînage.

La société 3 F répond que les appelants font une interprétation erronée des conclusions de l’expert, lequel a mis en cause l’absence de chaînage de leur maison.

Réponse de la cour

M. et Mme [X] se plaignant de l’humidité d’une chambre située dans l’angle de la façade sur jardin et le pignon Sud-Est, l’expert a constaté un taux d’imprégnation de 35% localisé en pied de cloison de doublage sur une longueur d’environ 30 cm et que la peinture est désagrégée. S’étant rendu à l’extérieur de l’immeuble, il s’est référé aux constatations faites par l’huissier [V], mandaté par M. et Mme [X], le 27 juin 2013, donc avant l’engagement des travaux par la société 3 F, qui a relevé que Le pignon donnant sur le terrain du [Adresse 5] est en état très moyen, je constate que l’enduit est dégradé notamment en partie basse. Je constate sous les chevrons de rive que du ciment a été appliqué très grossièrement côté droit. L’expert a lui-même constaté, lors de la réunion d’expertise du 24 septembre 2018, que les enduits sont délités et en mauvais état sur l’ensemble de la surface du pignon ; en pied du mur les moellons sont à nu et les jointements sont creusés ; cet état a pour conséquence une poursuite de sape du mur et porte atteinte à sa pérennité.

Il en a déduit qu’il n’y a pas de lien de causalité entre la détérioration des enduits et les travaux de démolition, ce qui est corroboré par la description faite par l’huissier avant l’engagement des travaux.

En réponse aux dires du conseil de l’intimée, l’expert a clairement répondu, page 23 de son rapport, que :

— les murs initialement n’étaient pas liaisonnés, et donc structurellement indépendants l’un de l’autre tant qu’il s’agissait d’une grange,

— au changement d’affectation il n’a pas été tenu compte de cette faiblesse,

— les travaux de démolition du mur ont révélé l’absence de liaison, ouvrant une brèche, comblée au mortier à la chaux, l’étanchéité est assurée,

— pour autant, structurellement, cette réparation superficielle ne suffit pas pour recréer le monolithisme du pignon.

Il a conclu que la société 3 F n’est pas responsable de l’absence de chaînage à cet endroit de l’immeuble, les consorts [X] gardant à leur charge les travaux de réfection du pignon.

En conséquence, la décision doit être confirmée en ce qu’elle déboute M. et Mme [X] de leur demande en paiement de la somme de 3.686,63 € au titre des travaux de réfection de l’angle du mur [Adresse 13].

Sur les vues en provenance des nouvelles constructions

Moyens des parties

M. et Mme [X] rappellent qu’une construction parfaitement légale peut occasionner un préjudice à l’un des riverains qui doit en être indemnisé.

Ils prétendent que les photographies produites permettent de constater que de nombreuses fenêtres, dont certaines sont assorties de balcons, présentent une vue directe sur leur jardin et les fenêtres de leur maison alors qu’antérieurement à la construction de l’ensemble immobilier, ils pouvaient user paisiblement de leur jardin et de leur habitation et il en est de même des différentes pièces de leur maison qui sont la cible de vues plongeante. Ils indiquent que lors de la réunion d’expertise, il avait été évoqué par les représentants de la société intimée qu’elle allait faire procéder à la pose d’un mur végétal sur partie de sa propriété afin de briser les vues occasionnées sur le jardin et la maison ; rien n’a été fait alors qu’ils avaient manifesté leur accord ; ne supportant plus ces vues, ils ont fait procéder à la pose d’un mur végétal pour un coût de 9 966 euros, dont ils demandent le remboursement.

La société 3 F répond qu’il suffit de se reporter au rapport d’expertise pour retenir qu’il n’existe aucune vue, l’immeuble le plus proche étant situé à une distance de 8 mètres de l’habitation des appelants.

Réponse de la cour

Le premier juge ayant fait une parfaite analyse des faits de la cause et du droit applicable pour débouter M. et Mme [X] de leur demande, la cour l’approuvant, il suffira de s’y reporter.

Sur le préjudice né de la dévalorisation de la propriété [X]

Moyens des parties

M. et Mme [X] prétendent que du fait de l’édification des constructions voisines, leur bien a perdu de la valeur au regard des nombreuses vues directes sur leur jardin et leurs pièces d’habitation, la valeur de leur immeuble baissée de près de 30 000 euros à 40 000 euros. Ils sollicitent le paiement d’une indemnité de 40 000 euros à ce titre.

La société 3 F répond que l’existence d’un trouble anormal de voisinage n’étant pas démontrée, les appelants ne peuvent qu’être déboutés de leur demande.

Réponse de la cour

En l’absence de tout trouble anormal de voisinage, les appelants ne peuvent qu’être déboutés de leur demande puisqu’ils ne disposaient pas d’une servitude interdisant aux intimés de construire sur leur fonds, le droit de jouir de sa tranquillité n’étant pas imprescriptible et n’étant pas protégé par la loi tant qu’il n’y a pas de trouble dépassant l’inconvénient normal de voisinage.

Sur les demandes annexes

Les appelants qui succombent seront condamnés, in solidum, au paiement des entiers dépens d’appel, distraits au profit de la SELARL Cabinet Audrey Hamelin, avocat, au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de leur demande d’indemnité de procédure et condamnés, in solidum, à verser à la société 3 F une telle indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort ;

CONFIRME le jugement, en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M. [R] [X] et Mme [P] [F] épouse [X], in solidum, au paiement des entiers dépens d’appel, distraits au profit de la SELARL Cabinet Audrey Hamelin, avocat ;

DÉBOUTE M. [R] [X] et Mme [P] [F] épouse [X] de leur demande d’indemnité de procédure ;

LES CONDAMNE, in solidum, à verser à la société [Adresse 6] une indemnité de procédure de 2 000 euros.

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT