Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 29 décembre 2025, n° 23/02262

CA Orléans
Confirmation 29 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Préjudice non pris en compte par l'expert
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé que le passage des véhicules causerait un dommage significatif, et que l'indemnité fixée par l'expert était suffisante.
Rejeté
Droit à une indemnité de procédure
La cour a débouté le syndicat de sa demande d'indemnité de procédure, considérant qu'il avait succombé dans ses prétentions.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. civ., 29 déc. 2025, n° 23/02262
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	23/02262
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 janvier 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eric GRASSINDidier CLIN
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS CAROLE SIMARD - ANTOINE VOLLET - DANIEL OUNGRE - DIDIER CLIN
Parties :	LE SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE [ Adresse 17 ], l' AGENCE IMMOBILIERE DES [ Adresse 23 ] ROIS c/ S.C.I. CMP au capital de 180.000 €

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 29/12/2025

la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN

la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL

ARRÊT du : 29 DECEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 23/02262 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G3QX

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 18] en date du 19 Juillet 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265296173037446

LE SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE [Adresse 17] représenté par l’AGENCE IMMOBILIERE DES [Adresse 23] ROIS, SARL immatriculée au RCS [Localité 18] n°440 929 891, dont le siège est [Adresse 9], en sa qualité de syndic de la copropriété [Adresse 17]

[Adresse 15]

[Localité 4]

représentée par M^e Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265292370266033

S.C.I. CMP au capital de 180.000 €, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Eric GRASSIN de la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 14 Septembre 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 30 juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 29 décembre 2025 (délibéré prorogé, initialement fixé au 25 novembre 2025) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI CMP est propriétaire de parcelles cadastrées n° AD [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 8], [Cadastre 7] et [Cadastre 6] situées à Saint Jean de la Ruelle, se trouvant à l’arrière de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 10], propriété du [Adresse 21] [Adresse 17] ; ces parcelles étant enclavées, après obtention le 18 avril 2016 d’un permis de construire quatre maisons individuelles et un immeuble de huit logements, la société CMP a entrepris des démarches auprès du syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir la création d’une servitude de passage.

En l’absence d’accord, par acte d’huissier de justice délivré le 20 août 2019, elle a assigné la SARL Agence immobilière des trois rois, syndic représentant le syndicat des copropriétaires, devant le tribunal de grande instance d’Orléans aux fins de :

— Voir dire que l’ensemble immobilier constitué des parcelles n° AD [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 8], [Cadastre 7] et [Cadastre 6] à [Localité 20] bénéficiera d’un droit de passage sur la parcelle AD [Cadastre 10],

— Voir dire que ce droit de passage sera d’une largeur constante de 5 m, le long de la limite sud de la parcelle AD [Cadastre 10], pour aboutir au [Adresse 14], tant à pied qu’avec des véhicules automobiles,

— Voir dire que le droit de passage comporte celui de faire passer des réseaux enterrés de toute nature destinés à l’ensemble immobilier qui sera édifié,

— Entendre donner acte à la SCI C.M. P de ce qu’elle se propose de payer l’indemnité prévue par l’article 682 du Code civil que le tribunal arbitrera,

— Voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Statuer ce que de droit sur les dépens qui seront distraits au profit des avocats de la cause conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par un jugement en date du 8 janvier 2020, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— Constaté l’accord des parties sur la situation d’enclave des parcelles cadastrées AD [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 8], [Cadastre 7] et [Cadastre 6] commune de Saint Jean de la Ruelle, propriété de la SCI CMP ;

— Constaté l’accord des parties sur l’assiette de la servitude de passage à créer au profit des parcelles cadastrées AD [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 8], [Cadastre 7] et [Cadastre 6] commune de Saint Jean de la Ruelle, propriété de la SCI CMP, fonds dominant, sur la parcelle AD [Cadastre 10] propriété du [Adresse 21] [Adresse 17], fonds servant, cette assiette étant conforme à un plan établi le 3 mai 2013 par le cabinet L’Heude, architecte, à savoir un passage d’une largeur de 5 m avec une entrée côté [Adresse 14] élargie à 10,50 m ;

— Dit que la SCI CMP supportera la totalité des frais de l’aménagement, de l’entretien et de la réfection de la servitude de passage ainsi que les différentes sujétions administratives ou matérielles pour l’exercice de ce droit de passage lequel inclut la possibilité d’y faire passer les réseaux enterrés destinés à l’ensemble immobilier à construire ;

— Dit n’y avoir lieu à faire procéder à un bornage ;

— Avant dire droit sur l’indemnité due par la SCI CMP au [Adresse 22] [Adresse 11]R représenté par son syndic l’Agence immobilière des trois rois en application de l’article 682 du code de civil ;

— Ordonné une expertise judiciaire ;

— Désigné pour y procéder : Mme [O] [I] avec mission de :

— se rendre sur les lieux,

— donner son avis sur le dommage occasionné au [Adresse 22] [Adresse 11]R représenté par son syndic l’Agence immobilière des trois rois par la constitution de la servitude de passage sur la parcelle cadastrée AD [Cadastre 10] commune de Saint Jean de la Ruelle au profit des parcelles cadastrées AD [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 8], [Cadastre 7] et [Cadastre 6] commune de Saint Jean de la Ruelle, propriété de la SCI CMP, selon l’assiette définie par le plan établi le 3 mai 2013 par le cabinet L’Heude, architecte.

L’expert a déposé son rapport d’expertise le 7 juin 2021.

Par un jugement du 19 juillet 2023, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— condamné la SCI C.M. P à verser à la SARL agence immobilière des trois rois prise en sa qualité de syndic de la copropriété le Baudel’R la somme de 16 413 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de l’indemnité fondée sur l’article 682 du code civil,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— constaté que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné la SCI C.M. P à verser à la SARL agence immobilière des trois rois prise en sa qualité de syndic de la copropriété le Baudel’R la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de la SCI C.M. P, qui comprendront le coût du rapport d’expertise judiciaire.

Selon déclaration du 14 septembre 2023, le syndicat de la copropriété [Adresse 17] a relevé appel de cette décision.

Les parties ont conclu.

Suivant conclusions notifiées le 13 décembre 2023, le syndicat de la copropriété demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 19 juillet 2023 du tribunal judiciaire d’Orléans en ce qu’il a :

— condamné la SCI C.M. P à verser à la SARL agence immobilière des Trois Rois prise en sa qualité de syndic de la copropriété le Baudel’R la somme de 16 413 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de l’indemnité fondée sur l’article 682 du code civil,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

En conséquence, statuant à nouveau,

Vu le jugement en date du 8 janvier 2020,

Condamner la SCI CMP à verser au syndicat de la copropriété de la résidence [Adresse 17] la somme de 61 400 € au titre de l’indemnité prévue par l’article 682 du Code civil Condamner la SCI CMP à verser au syndicat de la copropriété de la résidence [Adresse 17] la somme de 2 000 € au titre de l’indemnité prévue par l’article 700 du CPC.

Condamner La SCI C.M. P aux entiers dépens.

Suivant conclusions remises à la cour le 17 janvier 2024, la société CMP demande à la cour de :

CONFIRMER la décision de première instance,

DÉBOUTER l’agence immobilière des [Adresse 24] es qualités de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER l’agence immobilière des [Adresse 23] Rois es qualités au versement d’une somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 juin 2025.

MOTIFS

Sur l’indemnité due au titre de l’article 682 du code civil

Moyens des parties

Reprochant au premier juge d’avoir limité son indemnisation à hauteur de la valeur vénale déterminée par l’expert, soit 16 400 euros, le syndicat de la copropriété fait plaider que son préjudice ne se limite pas à cette perte, le droit de passage, pour préserver la tranquillité des habitants de la résidence le [12] impliquant la construction d’un mur, s’élevant à 20 000 euros, mais du fait du surenchérissement des matières premières, il est vraisemblable que le coût réel approchera 30 000 euros, somme à laquelle il doit être ajouté celle de 15 000 euros représentant l’inévitable préjudice subi du fait, malgré l’édification d’un mur, du passage de véhicules ; de plus, le trafic imposé provoquera une moins-value de l’ensemble de la résidence, d’autant que dans un courrier électronique du 27 septembre 2018, le promoteur proposait cette somme de 15 000 euros en indemnisation de la perte de jouissance et des désagréments, somme qui devait se rajouter à l’édification du mur de clôture qu’il voulait lui-même réaliser.

Il ajoute, en réponse à l’intimée, que la demande d’édification du mur ne constitue pas l’amélioration d’une situation qui n’existait pas préalablement, puisqu’il n’existait pas de passage de véhicules, mais le maintien d’une situation antérieure ; l’article 682 précise que le fonds servant doit recevoir une indemnité proportionnée au dommage que le droit de passage peut occasionner, c’est la raison pour laquelle il demande une indemnité de 61 400 euros.

La SCI CMP répond que l’expert a intégré le préjudice de jouissance dans le montant de son évaluation ; le calcul de l’indemnité correspond à la perte d’usage de la parcelle, de sorte qu’il ne peut être sollicité de préjudice complémentaire ; l’indemnité prévue par l’article 682 n’a pas pour objectif d’apporter au propriétaire du fonds servant une amélioration d’une situation qui n’existait pas préalablement, la volonté de l’appelant d’améliorer la situation de son fonds ne peut être mise à la charge du propriétaire enclavé.

Elle ajoute que l’argument tiré du fait du surenchérissement des matières premières, il est vraisemblable que le coût réel approcherait les 30 000 euros démontre le peu de sérieux de l’analyse, cette seule affirmation ne pouvant permettre l’infirmation de la décision.

Réponse de la cour

L’article 682 du code civil dispose que, Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il appartient au juge, à la demande du propriétaire du fonds servant, de rechercher si les inconvénients et les désagréments subis par ce dernier en raison du passage grevant à l’avenir son fonds ne sont pas de nature à lui ouvrir droit à indemnité (Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-16.841).

Il faut relever que le syndicat de la copropriété n’a pas demandé à l’expert de tenir compte du dommage qui lui serait causé par le passage des véhicules sur le chemin créé en vue du désenclavement des parcelles n° AD [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 8], [Cadastre 7] et [Cadastre 6], notamment, le fait que l’assiette de la servitude passe près d’une maison implantée sur le fonds servant ou soit située à proximité des espaces de vie et d’agrément comme le jardin ou la terrasse.

Cependant, l’examen du plan dressé par le cabinet l’Heude architecte, pièce appelant n°1, fait apparaître que le [Adresse 15], qui ceint la résidence à l'[16], se trouve à une distance deux fois moindre de son mur d’enceinte que ne l’est le nouveau passage créé, étant précisé que ce chemin est une voie publique, ouverte à la circulation de tous. Le dommage causé par les véhicules susceptibles de circuler sur le chemin de désenclavement apparaissant inexistant, il y a lieu, confirmant le jugement, de le débouter de sa demande.

Sur les demandes annexes

Le syndicat de la copropriété qui succombe sera condamné au paiement des entiers dépens d’appel et d’une indemnité de procédure de 2 000 euros à la société CMP au titre de l’article 700 du code de procédure civile, lui-même étant débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort ;

Confirme le jugement, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne le syndicat de la copropriété de la résidence le [Adresse 13] au paiement des entiers dépens d’appel ;

Le déboute de sa demande d’indemnité de procédure ;

Condamne le syndicat de la copropriété de la [Adresse 19] le [Adresse 13] à verser à la SCI CMP une indemnité de procédure de 2 000 euros.

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT