COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE CIVILE – TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

EXPÉDITIONS le : 27/05/2026

COPIES aux PARTIES

S.A.R.L. [T] LOISIR EQUESTRE RURAL ET URBAIN

[O] [C] née [P], [F] [U] née [C], [S] [C], [V] [C], [D] [C]

la SCP STOVEN PINCZON DU SEL

la SCP REFERENS

ARRÊT du : 27 MAI 2026

N° : – 26

N° RG 25/02323 – N° Portalis DBVN-V-B7J-HIK3

DÉCISION ENTREPRISE : Tribunal paritaire des baux ruraux de BLOIS en date du 22 Mai 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE

S.A.R.L. [T] (LOISIR EQUESTRE RURAL ET URBAIN)

Société à responsabilité limitée inscrite au RCS de [Localité 1] sous le N°326 172 855, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Guillaume FALLOURD de la SCP FALLOURD PAPIN, avocat au barreau de CHARTRES et ayant pour autre avocat M^e Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat au barreau d’ORLEANS,

D’UNE PART

INTIMÉS :

Madame [O] [P] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Clémentine CHABOISSON, substituant M^e Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

Madame [F] [C] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Clémentine CHABOISSON, substituant M^e Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

Madame [S] [C]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Clémentine CHABOISSON, substituant M^e Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

Madame [V] [C]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Clémentine CHABOISSON, substituant M^e Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [D] [C]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Clémentine CHABOISSON, substituant M^e Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du 24 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 27 mai 2027 (délibéré prorogé, initialement fixé au 31 mars 2026) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M. [A] [C] et Mme [O] [P] épouse [C], propriétaires d’une exploitation agricole ayant pour objet l’élevage de bovins, ont cessé leur activité courant 1992.

De 1992 à 1998, M. [R], par l’intermédiaire de sa société, la SARL [T], a conclu un bail SAFER avec M. [C] le 1er novembre 1992, l’activité de la société étant notamment l’élevage de poneys, elle assurait l’exploitation des terres en pâtures, et environ 2 ha en nature de prairies de fauche pour récolte de foin.

Selon acte sous-seing privé du 1er novembre 1998, M. et Mme [C] ont donné à bail rural à la SARL [T] un ensemble immobilier comprenant des bâtiments d’exploitation et des parcelles de terre, le tout situé sur la commune de [Localité 7], [Localité 8], d’une contenance totale de 16ha 05a 53ca pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 1998 pour venir à échéance le 1er novembre 2007. Le bail a été renouvelé par tacite reconduction.

[A] [C] est décédé le 4 avril 2012, laissant pour lui succéder son épouse, [O] et ses deux enfants, [Z] et [F] [C].

Par acte d’huissier délivré le 28 avril 2015, les ayants droits de [A] [C] ont délivré à la société [T] un congé à fin de reprise des biens loués au profit de M. [Z] [C].

La société [T] va contester le congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux, et exercé un recours hiérarchique contre l’arrêté préfectoral ayant accordé à M. [Z] [C] l’autorisation d’exploiter.

[Z] [C] est décédé le 11 octobre 2016, laissant pour lui succéder ses trois enfants, [S], [V] et [W] [C].

Par requête du 29 novembre 2023, Mme [O] [P] veuve [C], Mme [F] [C] épouse [U], Mmes [S] et [V] [C] et M. [W] [C], les consorts [C], ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois aux fins de résiliation du bail pour défaut d’entretien des lieux loués, insuffisance du matériel nécessaire à l’exploitation des biens loués et éloignement de la société [T] des lieux objet du bail.

A l’audience de tentative de conciliation du 25 janvier 2024, les parties se sont accordées sur l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, confiée à M. [E] et l’affaire a été renvoyée devant la formation de jugement.

L’expert a déposé son rapport le 12 novembre 2024.

Par jugement rendu le 22 mai 2025, le tribunal a ainsi statué :

— Prononce la résiliation du bail à ferme en date du 1° novembre 1998 liant Mme [O] [P] veuve [C], Mmes [F], [S] et [V] [C] et M. [W] [C] et la SARL Loisir équestre rural et urbain, dite la SARL [T], portant sur les parcelles de terres et les bâtiments d’exploitation, cadastrés section AH n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 5]. n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8], n°[Cadastre 9], section AI n°[Cadastre 10] et n°[Cadastre 11], section AK n°[Cadastre 12], n°[Cadastre 13], n°[Cadastre 14], n°[Cadastre 15], n°[Cadastre 16], n°[Cadastre 17], n°[Cadastre 18], n°[Cadastre 19], n°[Cadastre 20], n°[Cadastre 21], n°[Cadastre 22], n°[Cadastre 23], n°[Cadastre 24], n°[Cadastre 25], n°[Cadastre 26] et n°[Cadastre 27], sur la commune de [Localité 7] (41), à compter du présent jugement ;

— Dit que la SARL Loisir équestre rural et urbain, dite la SARL [T], est désormais occupante sans droit ni titre des parcelles et bâtiments, objet du bail résilié ;

— Dit qu’à défaut de départ volontaire de la SARL Loisir équestre rural et urbain, dite la SARL [T], et celle de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion des lieux loués avec le concours de la force publique, si nécessaire ;

— Condamne la SARL Loisir équestre rural et urbain, dite la SARL [T], à payer à Mme [O] [P] veuve [C], Mmes [F]. [S] et [V] [C] et M. [W] [C] à une astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision ;

— Condamne la SARL Loisir équestre rural et urbain, dite la SARL [T], à payer à Mme [O] [P] veuve [C], Mmes [F], [S] et [V] [C] et M. [W] [C] une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, d’un montant équivalent au fermage actuel, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— Condamne la SARL Loisir équestre rural et urbain, dite la SARL [T], à payer à Mme [O] [P] veuve [C], Mmes [F], [S] et [V] [C] et M. [W] [C] la somme de 6 048 euros TTC au titre des frais de remise en état des biens loués ;

— Condamne la SARL Loisir équestre rural et urbain, dite la SARL [T] à payer Mme [O] [P] veuve [C], Mmes [F], [S] et [V] [C] et M. [W] [C] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;

— Condamne la SARL Loisir équestre rural et urbain, dite la SARL [T], aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise ;

— Rejette la demande formulée par la SARL Loisir équestre rural et urbain, dite la SARL [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à assortir la présente décision de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 24 juin 2025, la SARL [T] a relevé appel de cette décision.

Les parties ont déposé des conclusions, soutenues oralement à l’audience du 13 janvier 2026.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2026, la SARL [T] demande à la cour de :

— Déclarer la SARL [T] recevable et bien fondée en son appel,

Par conséquent,

— Infirmer le jugement rendu le 22 mai 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois,

— Débouter les consorts [C] de leur demande de résiliation du bail,

— Débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs autres demandes,

A titre subsidiaire,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL [T] à régler la somme de 5040 euros au titre des travaux d’entretien,

En tout état de cause,

— Condamner les consorts [C] à payer à la SARL [T] la somme de 5 000 € au titre

de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les consorts [C] aux entiers dépens.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2026, Mme [O] [P] veuve [C], Mme [F] [C] épouse [U], Mmes [S] et [V] [C] et M. [W] [C], les consorts [C], demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 22 mai 2025 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Blois en toutes ses dispositions ;

— Débouter la SARL [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SARL [T] à payer à Mme [O] [C], née [P], Mme [F] [U], née [C], Mme [S] [C], Mme [V] [C] et M. [W] [C] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Moyens des parties

La société [T], appelante, fait valoir que la résiliation du bail ne peut être prononcée que si le bailleur justifie du péril de l’exploitation du fonds et du fonds lui-même, une compromission effective et grave étant nécessaire.

Elle reproche au premier juge d’avoir caractérisé la compromission de la bonne exploitation du fonds aux motifs que – l’expert confirmerait le manque d’entretien, – les pièces anciennes, de plus de 15 ans, permettraient de démonter l’abandon des parcelles, – les agissements du preneur mèneraient à l’appauvrissement des parcelles, nécessitant pour le bailleur des frais de remise en état importants.

Elle indique que :

— l’expert n’a pas retenu une compromission effective et grave puisqu’il a constaté le bon entretien des bâtiments, l’existence de matériel suffisant et conclu que le matériel est certes réduit mais suffisant pour exploiter les terres louées compte tenu de ce qu’elles sont en nature de pâtures, précisant que seulement 2ha sont en nature de prairies de fauche pour récolte de foin,

— la présence de ronciers ont été relevés en 12 points :

— en bordure de ruisseau et entre les arbres existants, où ils n’ont pas été régularisés, photos 2, 3, 4, 9 et 12,

— en bordure de route pour renforcer la clôture à certains endroits, photos 5, 6, 7, 8 et 11,

— en bordure de bois pour renforcer la clôture à certains endroits, photo 10.

Elle fait valoir que l’existence de ces ronciers ne saurait constituer une compromission effective et grave de la bonne exploitation du fonds, les poneys shetland étant de très petite taille, il était sécurisant de laisser pousser une barrière naturelle à certains emplacement tels que le bord de route, ruisseau, ou lisière de forêt, certains de ces ronciers ayant d’ailleurs toujours été présents sur les clôtures ou en lisière de bois et elle relève qu’en 37 années d’occupation, le bailleur ne l’a jamais mise en demeure de les supprimer, puisqu’ils existaient préalablement à la conclusion du bail en 1992, aucun état des lieux n’ayant été réalisé ; l’expert a relevé le bon état des prairies ; il a conclu que, Sur notre visite, la régularisation des végétaux en bordure des parcelles a été négligée durant de nombreuses années. La situation est réversible par l’intermédiaire d’un broyeur débrousailleur, et il a chiffré à 5 040 euros le coût des travaux de reprise, ce qui ne saurait constituer des travaux de remise en état importants.

Elle souligne que si le premier juge a relevé l’ancienneté des pièces produites par le bailleur, il a cependant considéré qu’elles suffisaient à établir l’abandon des parcelles et qu’il en ressortait un défaut manifeste d’entretien des parcelles louées alors que les manquements du preneur s’apprécient au jour de la demande de résiliation du bail, celle-ci étant intervenue plus de 14 années après les attestations, aucune de celles-ci ne faisant état de ronciers mais d’arbres tombés et non coupés, alors qu’il appartient au bailleur de retirer les arbres morts, ce qu’il n’a jamais fait, lui interdisant toute intervention. Elle ajoute que le fait que des poneys morts ont pu être retrouvés par Mme [C], qui habite à proximité immédiate des herbages, ne saurait constituer un abandon des terres louées, la mort des animaux faisant partie de la vie et donc de l’élevage, le service d’équarrissage mettant plusieurs jours avant de venir enlever le corps d’un équidé ; le bon état des poneys n’a jamais été contesté et elle produit le justificatif de désignation de son vétérinaire et la déclaration de stationnement d’équidés ; en tout cas, les poneys décédés ne peuvent démontrer la réalité d’une compromission de la bonne exploitation du fonds.

Elle précise que si l’expert indique dans son rapport, page 18, que très régulièrement, la végétation a une emprise de plus de 10 mètres de marges dans les parcelles exploitées, d’une part, l’emboisement a toujours existé et se situe en lisière de bois au Sud et en bordure de ruisseau au Nord, d’autre part, elle ne peut que difficilement réguler l’emboisement puisqu’il lui est interdit de couper des arbres, tombés ou non ; que si l’expert relève, page 11, la présence d’arbres morts (qui appartiennent au bailleur), le bailleur n’a ni procédé à la coupe et au rangement des arbres morts ni ne lui a donné l’autorisation de s’en débarrasser, de sorte que cela l’a empêchée d’en entretenir les contours, ce qui explique la présence des ronciers en bordure des parcelles ou sur celles-ci et il en déduit que l’existence des ronciers résulte des manquements du bailleur qui lui a interdit toute intervention.

Elle relève que si le premier juge a considéré qu’elle ne rapporte pas la preuve de raisons sérieuses et légitimes pouvant expliquer les manquements constatés, elle rappelle qu’il appartient au bailleur de prouver de tels manquements, étant précisé que [A] [C], décédé, avait dédié le fonds à un élevage d’une dizaine de bovins avant de cessé son activité, exploitation de très petite taille qu’elle n’a pas reprise puisqu’elle exploite un élevage de poneys ; l’exploitation de terres en pâtures, contrairement aux terres en cultures, ne requérant par un entretien minutieux et elle considère que ses agissements n’ont pas entraîné la compromission de l’exploitation des parcelles.

Les consorts [C] répondent que les défaillances imputables au preneur sont appréciées au jour de la demande de résiliation, si celles-ci compromettent la bonne exploitation du fonds en ce qu’elles affectent la valeur des biens loués et sont nuisibles à terme.

Ils soutiennent que depuis de très nombreuses années, l’appelante n’apporte aucun soin à l’entretien des parcelles louées, ainsi qu’il ressort d’un constat d’huissier du 10 août 2010, pièce n°4 et des attestations jointes ; la présence de ronciers ayant été constatée par l’huissier le 8 mars 2017, pièce n°5, le 9 septembre 2020, pièce n°6, le 29 septembre 2023, pièce n°7 et en déduisent que la dégradation des parcelles conduit inévitablement à l’appauvrissement du fonds et justifie la résiliation du bail.

Ils soulignent que si l’expert ne note pas de dégradation des bâtiments du fait de l’action du preneur, il en est tout autrement des parcelles qui se sont dégradées avec le temps, constatant, page 18, que sur la parcelle cadastrée ZB [Cadastre 28], la végétation fait régulièrement plus de 10 mètres de large alors que la parcelle est classée dans le relevé de remembrement uniquement en terre.

Ils prétendent que si l’appelante indique que les ronciers en bords de rivière étaient destinés à créer une barrière naturelle aux poneys, l’expert lui a répondu qu’une haie arbustive aurait été plus appropriée que des ronces et des épines noires, ce qui n’exonère pas la société [T] de régulariser et entretenir annuellement la végétation pour la contenir et elle considère la résiliation du bail parfaitement justifiée.

Réponse de la cour

En application de l’article L. 411-31, I, 2° du code rural et de la pêche maritime, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie, notamment, Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation… le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.

La résiliation n’est possible que s’il y a péril pour l’exploitation du fonds et le fonds lui-même ; la preuve du défaut d’entretien ne saurait résulter de constatations effectuées sur les parcelles louées sans l’autorisation du preneur ou du juge (Cass. 3e civ., 19 févr. 2003, n° 01-16.473, 01-16.896). En conséquence, il ne peut être tenu compte des pièces des intimés n°4, 5, 6, 7 et 8, à savoir des constats d’huissier réalisés de 2010 à 2023 sur les terres louées sans l’autorisation de la société [T] et de photographies de ses animaux prises dans les mêmes conditions.

Par ailleurs, il est de jurisprudence assurée qu’à défaut d’état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance, les preneurs de parcelles de terre ne sont pas soumis à la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil ( Cass. 3e civ. , 8 janv. 1974 : Bull. civ. III, n° 1). Il appartient donc au bailleur d’établir l’état dans lequel il a donné ses terres en location et il ne saurait se contenter de produire des attestations.

Dans son rapport, l’expert [E] a relevé :

— le bon entretien des bâtiments loués, sans dégradation du fait du preneur,

— l’existence d’un matériel suffisant à l’exploitation des terres louées, lesquelles sont en nature de pâtures, seuls 2ha étant en nature de prairies de fauche pour récolte de foin,

— la présence de ronciers en 12 emplacements, à savoir,

— en bordure de ruisseau, photos n°2, 3, 4, 9 et 12,

— en bordure de route, photos 5, 6, 7, 8 et 11,

— en bordure de bois, photo 10, ronciers qui ont toujours existé et ont été broyé périodiquement par le preneur,

— la présence d’arbres morts appartenant au bailleur, expliquant très ponctuellement l’absence de régulation des ronciers,

— le bon état des prairies.

Il a conclu, page 19, que la régulation des végétaux en bordures de parcelles a été négligée durant de nombreuses années. La situation est réversible par l’intermédiaire d’un broyeur débrousailleur. Il a estimé les travaux de régulation à 5 040 €TTC.

Il en ressort que, non seulement les intimés n’ont pas contesté avoir interdit à l’appelante de procéder à la coupe et au rangement des arbres morts, ce qui a empêché celle-ci d’en entretenir les contours mais l’exploitation du fonds loué n’est pas en péril puisque la situation est facilement réversible. En conséquence, la résiliation du bail ne peut être prononcée.

Le jugement est donc infirmé, en toutes ses dispositions.

Sur les demandes annexes

Les consorts [C], qui succombent, seront condamnés, in solidum, au paiement des entiers dépens de première instance, parmi lesquels les frais de l’expert [E], et des entiers dépens d’appel.

Ils seront déboutés de leur demande d’indemnité de procédure et condamnés, in solidum, à payer à la société [T] une indemnité de procédure de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe rendue en dernier ressort ;

Infirme le jugement, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Déboute Mme [O] [P] veuve [C], Mme [F] [C] épouse [U], Mmes [S] et [V] [C] et M. [W] [C] de leur demande de résiliation du bail rural consenti le 1er novembre 1998 à la SARL Loisir équestre rural et urbain, dite SARL [T], portant sur les parcelles de terres et les bâtiments d’exploitation, cadastrés section AH n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 5]. n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8], n°[Cadastre 9], section AI n°[Cadastre 10] et n°[Cadastre 11], section AK n°[Cadastre 12], n°[Cadastre 13], n°[Cadastre 14], n°[Cadastre 15], n°[Cadastre 16], n°[Cadastre 17], n°[Cadastre 18], n°[Cadastre 19], n°[Cadastre 20], n°319, n°[Cadastre 22], n°[Cadastre 23], n°[Cadastre 24], n°[Cadastre 25], n°[Cadastre 26] et n°[Cadastre 27], sur la commune de [Localité 7] (41) ;

Les condamne, in solidum, au paiement des entiers dépens de première instance, parmi lesquels les frais de l’expert [E], et des entiers dépens d’appel ;

Les déboute de leur demande d’indemnité de procédure ;

Condamne Mme [O] [P] veuve [C], Mme [F] [C] épouse [U], Mmes [S] et [V] [C] et M. [W] [C], in solidum, à la SARL Loisir équestre rural et urbain, dite société [T] une indemnité de procédure de 4 000 euros.

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT