COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 17/02/2026

M^e Estelle GARNIER

la SELARL B&J [U]

ARRÊT du : 17 FEVRIER 2026

N° : – 26

N° RG 23/02312 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G3U4

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 29 Août 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265292680505692

Monsieur [L] [K]

né le 05 Avril 1966 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Emeric DESNOIX de la SELARL SELARLU DESNOIX, avocat au barreau de TOURS,

Madame [R] [V]

née le 12 Juillet 1975 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Emeric DESNOIX de la SELARL SELARLU DESNOIX, avocat au barreau de TOURS,

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX01]

Monsieur [Y] [G]

né le 19 Juillet 1958 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Jihane BENDJADOR de la SELARL B&J BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS

Madame [X] [T] épouse [G]

née le 13 Juin 1958 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Jihane BENDJADOR de la SELARL B&J BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 22 Septembre 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 13 octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M. Laurent SOUSA, Conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M. Laurent SOUSA, Conseiller a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats,

M. Alexis DOUET, Greffier lors du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 17 FEVRIER 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M. [Y] [G] et Mme [X] [T] épouse [G] étaient propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] (37), compris dans un ensemble immobilier, dans lequel M. [A] [H] exploitait un fonds de commerce de bar et de restauration à l’enseigne 'La Mairie', propriété de la société JPL dont il était le gérant.

Le 3 septembre 2020, Mme [R] [V] a formulé une offre d’achat portant sur le bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1], ainsi que sur le fonds de commerce, pour la somme de 400 000 euros.

Le 9 septembre 2020, elle s’est engagée par écrit à acheter l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] pour la somme de 320 000 euros et le fonds de commerce de l’établissement 'La Mairie’ pour la somme de 80 000 euros, soit un total de 400 000 euros, à condition que l’immeuble sorte de la copropriété et qu’il soit confirmé que la cour est la propriété de M. [G] et est comprise dans la vente.

Le 9 septembre 2020, M. [Y] [G] a signé une 'promesse de vente’ dans laquelle il a indiqué accepter l’offre d’achat du 9 septembre 2020 présentée par Mme [R] [V].

Deux projets de compromis de vente ont été préparés pour le 19 octobre 2020.

Le 2 décembre 2020, M. [K] a sollicité M. [G] par courriel afin d’avoir un retour sur la question de la copropriété et de prévoir une nouvelle date de signature de l’acte authentique.

Le 8 décembre 2020, M. [G] a répondu que le bar avait arrêté son activité, que le bail avait été résilié et que d’autres dispositions avaient été prises.

Par lettres du 28 mai 2021, Mme [V] et M. [K] ont mis en demeure M. [Y] [G] d’avoir à leur régler la somme de 32 000 euros et la société JPL représentée par M. [H] d’avoir à leur régler la somme de 8 000 euros, au titre de leur rétractation unilatérale de la vente de l’immeuble et du fonds de commerce.

Par courriers séparés du 4 juin 2021, M. [Y] [G] et la société JPL ont contesté ces mises en demeure, au motif notamment de l’irrégularité de l’offre d’achat.

Par acte du 8 décembre 2021, M. [L] [K] et Mme [R] [V] ont fait assigner M. [Y] [G] et Mme [X] [T] épouse [G] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins notamment de constater la rupture abusive des pourparlers engagés pour la vente des murs et du fonds de commerce, la rétractation de la promesse synallagmatique et aux fins de paiement de dommages et intérêts et diverses sommes.

Par jugement du 29 août 2023, le tribunal judiciaire de Tours a :

— constaté que la société JPL et M. [H] n’ont pas été assignés et n’ont pas formalisé de demande d’intervention volontaire ;

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture, déclaré recevables les conclusions du 27 mars 2023 de Maître [U] et fixé la clôture au jour de l’audience ;

— constaté que les époux [G] n’ont pas commis de faute à l’égard des consorts [Q] ;

— Rejeté les demandes de dommages-intérêts formulées par M. [K] et Mme [V] ;

— Rejeté la demande reconventionnelle pour procédure abusive formulée par les époux [G] ;

— Condamné M. [L] [K] et Mme [R] [V] aux dépens, dont distraction au profit de la Selarl B&J [U] ;

— Condamné M. [L] [K] et Mme [R] [V] à verser à M. [Y] [G] et Mme [X] [T] épouse [G] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] et Mme [V] ont interjeté appel de la décision le 22 septembre 2023.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, M. [L] [K] et Mme [R] [V] demandent à la cour de':

— Recevoir leurs écritures et les déclarer bien fondées ;

— Déclarer M. [L] [K] et Mme [R] [V] recevables et bien fondés en leur appel à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 29 août 2023, et en conséquence, y faire droit ;

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— Constaté que les époux [G] n’ont pas commis de faute à l’égard des consorts [Q],

— Rejeté les demandes de dommages-intérêts formulées par M. [K] et Mme [V],

— Condamné M. [L] [K] et Mme [R] [V] aux dépens, dont distraction au profit de la Selarl B & J [U],

— Condamné M. [L] [K] et Mme [R] [V] à verser à M. [Y] [G] et Mme [X] [T] épouse [G] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— Recevoir les demandes de Mme [R] [V] et de M. [L] [K] et les déclarer bien fondées ;

— Déclarer que M. [Y] [G] et Mme [X] [G] ont rompu abusivement les pourparlers engagés avec Mme [R] [V] et M. [L] [K] afférents à la vente des murs et du fonds de commerce sis [Adresse 5] ;

— Déclarer que la rétractation de la promesse synallagmatique engage la responsabilité de M. [Y] [G] et Mme [X] [G] ;

— Condamner, en conséquence, M. [Y] [G] et Mme [X] [G], in solidum, à régler à M. [L] [K] et Mme [R] [V], ensemble les sommes de :

—  32 000 euros au titre des dommages et intérêts résultant de l’inexécution de l’engagement contractuel de M. [G],

—  8 000 euros au titre des dommages et intérêts résultant de l’inexécution de l’engagement contractuel de la société JPL,

—  10 000 euros au titre de la perte de chance de voir les négociations aboutir et d’obtenir les gains tirés de l’exploitation du fonds de commerce,

—  110 210 euros au titre de la perte d’exploitation commerciale relatif au chiffre d’affaires prévisionnel de l’année 2022,

—  500 euros au titre des dépenses réalisées dans le cadre des négociations,

—  2 000 euros au titre du temps passé à négocier,

—  3 000 euros au titre des frais d’études réalisées,

—  611,20 euros au titre des frais d’huissier,

—  5 000 euros au titre du préjudice moral subi,

—  7 000 euros sur le fondement des dispositions issues de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [Y] [G] et Mme [X] [G], in solidum, à régler à à Mme [R] [V] seule la somme de 14 400 euros au titre de la perte de chance de louer les deux étages en appartement meublé pour un loyer respectif de 600 euros mensuel ;

— Condamner M. [Y] [G] et Mme [X] [G], in solidum, à régler à M. [L] [K] seul la somme de 15 898 euros au titre du préjudice personnel relatif aux pertes économiques des résultats comptables et d’exploitation ;

Ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Estelle Garnier, avocat aux offres de droit ;

— Débouter les intimés de leurs appel incident et demande en condamnation de M. [K] et Mme [V] à régler la somme de 5 000 euros sur le fondement d’une procédure abusive ;

— Débouter les intimés de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux présentes écritures.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2024, M. [Y] [G] et Mme [X] [T] épouse [G] demandent à la cour de':

— Déclarer mal fondé l’appel principal interjeté par M. [K] et Mme [V] ;

— Confirmer le jugement en date du 29 août 2023 en qu’il a débouté Mme [V] et Mme [K] de toutes leurs demandes ;

— Déclarer recevables et bien fondés M. et Mme [G] en leurs conclusions et demandes ;

— Réformer la décision entreprise en :

— condamnant M. [K] et Mme [V] à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour procédure abusive ;

— Confirmer le surplus du jugement en date du 23 août 2023 en ce qu’il a :

— débouté M. [K] et Mme [V] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné M. [K] et Mme [V] aux entiers dépens ;

— Condamner solidairement M. [K] et Mme [V] à verser à Mme et M. [G] la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2025.

MOTIFS

I- Sur la demande en paiement au titre de la rupture abusive des pourparlers :

Sur la rupture abusive des pourparlers

Moyens des parties :

M. [K] et Mme [V] font valoir que Mme [V], après avoir visité les lieux, a formalisé le 9 septembre 2020 une offre d’achat mentionnant expressément la chose et le prix ; qu’elle est précise au sens de l’article 1583 du code civil ; que les prétendues conditions évoquées par les intimés sont superfétatoires par rapport à la validité de l’offre ; que M. [H] a accepté l’offre dès le 3 septembre 2020 ; que les premiers juges ont procédé à une interprétation erronée des faits en se focalisant sur l’absence de date de validité et l’absence de précision sur l’acceptation du crédit immobilier ; et que la rencontre des volontés constitue un compromis de vente valant vente.

Ils ajoutent, concernant l’immeuble propriété de M. [G], que le prix a été fixé et accepté ; que M. [G] a formalisé son engagement par écrit le 9 septembre 2020 ; que les parties sont ainsi liées par un contrat synallagmatique ; que les termes de la promesse de vente du 9 septembre 2020 sont clairs, explicites et transparents ; qu’un accord parfait a été trouvé entre les parties ; et que le fait que les conjoints respectifs de M. [G] et Mme [V] n’aient pas signé le moindre document personnellement ne suffit pas à déduire l’inexistence d’une rencontre de volontés.

Ils estiment que M. et Mme [G] ne pouvaient donc pas se soustraire unilatéralement aux obligations nées du contrat ; que leur rétractation ne peut qu’être considérée comme une inexécution contractuelle et donc une atteinte au principe essentiel de la force obligatoire des conventions et à celui de la bonne foi dans l’exécution des conventions ; et que la vente postérieure le 5 février 2021 à une autre personne est en contradiction avec le contrat formé et la vente parfaite qui en résultait antérieurement.

M. et Mme [G] répliquent que la nouvelle proposition formulée par Mme [V] le 9 septembre 2020 n’a pas reçu acceptation de la part de M. [G] ; qu’elle modifie en effet substantiellement l’acceptation du 3 septembre 2020 ; que lors du rendez-vous devant notaire pour signature du compromis, établi à partir des seuls document signés par les parties – promesse de vente et acceptation du 3 septembre 2020 – Mme [V] a quitté l’étude en disant qu’elle ne signerait pas le document car il ne contenait pas les modifications qu’elle avait apportées unilatéralement le 9 septembre 2020 ; qu’il n’y a donc aucun accord parfait emportant vente au sens de l’article 1589 du code civil ; et que l’offre d’achat du 9 septembre 2020 est affectée de nullités et de manques, puique notamment elle ne contient pas le prix d’achat, l’identification du vendeur et de l’acheteur, un délai de validité de l’offre, ou encore une description précise du bien acquis et le montage financier.

Ils font remarquer que la promesse de vente du 3 septembre 2020 à laquelle ils ont adhéré est totalement différente de celle que Mme [V] a voulu imposer le 9 septembre 2020 et qu’elle a modifié unilatéralement ; que la seule acceptation par M. [G] de la promesse du 9 septembre 2020 ne vaut pas acquiescement par les époux [G] ; que Mme [V] ne peut plus se prévaloir de la promesse du 3 septembre 2020 puisque celle du 9 septembre 2020 rend la précédente caduque ; et que la seconde n’a aucune valeur juridique faute d’acquiescement des époux [G].

Ils estiment que, selon l’acte du 9 septembre 2020, la réitération par acte notarié était un élément constitutif du consentement ; que Mme [V] s’est retirée elle même de l’accord en refusant de signer le compromis et en ne formulant pas de nouvelle offre ; et que les demandeurs acquiescent à cette analyse puisque, s’ils fondent leur demande en visant l’article 1589 du code civil relatif à la promesse de vente valant vente, ils sollicitent des dommages et intérêts sur le fondement d’une rupture abusive des pourparlers, estimant ainsi que le contrat n’était pas parfait mais encore en cours de négociation.

Ils indiquent enfin que, même sur ce dernier fondement de l’article 1112 du code civil, la demande ne peut pas prospérer ; qu’en effet Mme [V] a posé unilatéralement des conditions dans l’offre du 9 septembre 2020 ; qu’aucun acte n’a finalement été réalisé en l’étude du notaire, Mme [V] s’étant rétractée et n’ayant formulé aucune nouvelle offre ; et que le juge de première instance n’a commis aucune erreur de droit ou d’appréciation.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Selon l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En vertu de l’article 1589 alinéa 1 de ce code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, Le 3 septembre 2020, Mme [R] [V] a formulé la proposition d’offre d’achat suivante pour l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] :

'Messieurs,

Au 03 septembre 2020, Je [R] [V] domiciliée (…), dénommée la promettante m’engage à acheter et de façon ferme et irrévocable le bien désigné ci-dessous :

— l’immeuble complet du [Adresse 4] à [Localité 8] comprenant 1 fonds de commerce au RDC exploité en bar avec sa licence 4 meublé et équipé en l’état du jour, 1 étage et un deuxième étage.

Soit environ 124m2 d’immeuble + fonds de commerce.

Au prix de 400 000 euros (quatre cent mille euros).

La présente offre et son montant sera payé intégralement le jour de l’acte authentique de vente, sous réserve de l’acceptation de mon crédit immobilier.'

Le même jour, M. [A] [H], gérant du fonds de commerce, qui n’est pas partie à l’instance, a rédigé un document dénommé 'promesse de vente', qui mentionne :

' Objet : acceptation de l’offre d’achat de l’immeuble situé [Adresse 6] faite par Madame [V] [R].

Je soussigné [H] [A] demeurant (…) déclare accepter l’offre d’achat faite en date du 03/09/2020 par Mme [V] demeurant (…).

L’acceptation de cette offre étant intervenue dans le délai de validité, la vente nous engage désormais réciproquement.

La vente concerne l’immeuble situé [Adresse 4] ainsi que le commerce bar La Mairie café licence [U] en l’état avec l’équipement mobilier, pour la somme de 400 000 € quatre cent mille euros.

Fait à [Localité 1] le 3/09/2020.

Bon pour vente.'

Le 9 septembre 2020, Mme [R] [V] a rédigé le document suivant à destination de M. [G] et de M. [H] :

'Objet : Offre d’achat pour l’immeuble situé au [Adresse 7] et du fonds de commerce de l’établissement La Mairie, situé même adresse au rez de chaussée.

Messieurs,

Suite à mon offre du 3/9/2020 faite à M. [H], Je soussignée [R] [V], domiciliée (…), dénommée la promettante, m’engage à acheter et de façon ferme et irrévocable le bien désigné ci après d’une surface de 125m2 :

— L’immobilier du [Adresse 4] constitué du rez de chaussée (café avec arrière cuisine, toilettes), du 1er étage avec double pièce, cuisine, et salle de bain et du 2ème étage constitué de 2 pièces pour la somme de 320.000 € (trois cent vingt mille euros)

— Le fonds de commerce de l’établissement 'La Mairie’ situé au rez de chaussée du [Adresse 7] pour la somme de 80 000 € (quatre vingt mille euros) comprenant la licence IV et tout le mobilier, équipements et accessoires constatés ce jour (exceptés les cadres, la lampe trombone).

Soit l’ensemble 400 000 € (quatre cent mille euros).

Cette offre est sous condition résolutoire du fait que l’immeuble sorte de la copropriété, les vendeurs se font leur affaire des démarches auprès du syndic à cette fin, et que la cour terrasse soit confirmée la propriété de M. [G] et soit comprise dans la vente de l’immobilier du [Adresse 4].

A défaut l’acquéreur proposera une nouvelle offre aux vendeurs.

L’acquéreur est informée que subsisterait dans la copropriété certaines gouttières uniquement.

La présente offre et son montant sera payé intégralement le jour de la signature de l’acte authentique en l’étude de Maître [D], sous réserve d’acceptation du crédit.'

Il s’en déduit que l’offre est précise.

Cependant, cette offre pose deux 'conditions'.

La première concerne la sortie de l’immeuble de la copropriété.

La seconde est relative à la confirmation que la cour/terrasse est la propriété de M. [G] et est bien comprise dans la vente immobilière.

Cette seconde 'condition’ concerne directement l’objet de l’offre d’achat, puiqu’elle signifie que l’offre d’achat n’est formulée que si la cour/terrasse fait partie du bien dont l’acquisition est souhaitée. A défaut, Mme [V] indique qu’elle formulera une nouvelle offre.

Les deux conditions portent sur des éléments essentiels du contrat envisagé.

Par un écrit du 9 septembre 2020, dénommé 'promesse de vente', M. [Y] [G] a déclaré accepter cette offre d’achat du 9 septembre 2020 'pour les murs de l’immeuble [Adresse 8] pour la somme de 32 000 € [sic] net vendeur et pour le fonds de commerce 80 000 €.'

Il ne se prononce pas sur la restriction décrite par Mme [V] quant à l’étendue de la chose objet de l’offre d’achat, puisqu’il donne son accord concernant 'les murs de l’immeuble', au prix proposé par Mme [V].

L’acceptation est donc non conforme à l’offre du 9 septembre 2020.

Il est également acquis que les parties ont convenu d’un rendez-vous notarié le 19 octobre 2020, afin de signer un compromis de vente.

Le courriel de l’office notarial, adressant le 16 octobre 2020 à M. [L] [K], Mme [R] [V] et M. [Y] [G] le projet de compromis, précise que les actes pourront faire l’objet de discussions et de modifications pendant le rendez-vous prévu le 19 octobre 2020.

Il en résulte que Mme [V] et M. [G] n’ont pas consenti réciproquement sur la chose le 9 septembre 2020 et que l’offre et l’acceptation qu’ils ont formulées dans leurs écrits devaient recevoir leur forme définitive, tant concernant la chose que le prix, dans le cadre d’un compromis de vente signé devant notaire.

Ainsi, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le fait qu’il en est seul signataire, l’écrit intitulé 'promesse de vente’ rédigé le 9 septembre 2020 par M. [G] ne constitue pas une promesse de vente valant vente au sens de l’article 1589 du code civil, ni même une acceptation de l’offre telle que formulée le 9 septembre 2020 et qui l’aurait engagé contractuellement.

C’est ainsi à bon droit que les premiers juges ont retenu que la demande indemnitaire des appelants ne pouvait pas être accueillie sur ce fondement.

Les intentions formulées par les parties relèvent donc des négociations précontractuelles.

Il est constant que ces négociations précontractuelles ont été rompues.

Au terme du premier temps de ces négociations, aucun compromis de vente n’a été signé entre les parties le 19 octobre 2020, malgré les projets de compromis communiqués aux parties en amont.

Comme ont justement pu le relever les premiers juges, Mme [V] ne conteste pas avoir refusé de signer un compromis de vente le 19 octobre 2020.

Elle n’a également formulé aucune nouvelle proposition en lien avec les conditions posées dans son offre du 9 septembre 2020.

Les deux offres d’achat initiales ne contenaient quant à elles aucun délai particulier.

Il ne peut donc être considéré qu’après l’échec de la signature d’un compromis de vente le 19 octobre 2020, l’offre d’achat du 9 septembre 2020 était encore valide.

Il apparaît que des pourparlers ont perduré postérieurement au 19 octobre 2020.

Mme [V] et M. [K] produisent ainsi des messages électroniques échangés avec M. [G] le 26 octobre 2020, relatifs à l’existence d’un second rendez-vous pour signature fixé le 3 novembre 2020 et à une demande d’annulation de ce rendez-vous formulée par M. [G] aux motifs qu’il doit acheter l’escalier et qu’il faut 'que le géomètre passe avant de signer chez le notaire sinon on se retrouve comme lundi'.

Un constat d’huissier du 10 juillet 2021, réalisé et versé aux débats par M. [K] et Mme [V], permet de relever que, dans un courriel du 2 décembre 2020, tout en prenant note des démarches de M. [G], M. [K] et Mme [V] soulèvent une question relative à la levée de l’interdiction d’exploitation commerciale par les propriétaires de la copropriété et souhaitent un retour rapide pour organiser la signature du compromis avec le notaire.

Ils produisent également un message téléphonique écrit et un courriel du 8 décembre 2020, de M. [G], mentionnant que 'compte tenu des conditions sanitaires, nous avons été obligés de résilier le bail de la mairie café et arrêter l’activité, de ce fait nous avons pris d’autres dispositions, désolés et merci de votre compréhension, cordialement'.

Ce courriel doit être analysé comme une rupture définitive des pourparlers.

Malgré la forme et les termes du message du 8 décembre 2020, il doit être pris en compte qu’un échec des pourparlers et de la vente a été antérieurement constaté le 19 octobre 2020, du fait de Mme [V].

Les conditions posées par Mme [V] dès le 9 septembre 2020, l’absence de toute nouvelle proposition en lien avec ces conditions et l’interrogation ajoutée le 2 décembre 2020 relative à la copropriété ôtaient toute croyance légitime que l’opération parviendrait à bonne fin et rendaient cette rupture inévitable, lui ôtant tout caractère brutal et la rendant dénuée de mauvaise foi.

Il ne saurait ainsi en résulter une attitude déloyale de la part des propriétaires et il ne peut pas être considéré que cette rupture a été abusive.

Il y aura donc lieu de confirmer la décision des premiers juges qui ont rejeté l’intégralité des demandes financières présentées par M. [K] et Mme [V].

II- Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive':

Moyens des parties :

Au soutien de leur demande, M. et Mme [G] font valoir que l’action de Mme [V] est à l’origine de ses demandes ; que M. [G] a pris le soin de répondre à la mise en demeure préalable du conseil de Mme [V], de sorte qu’aucune inexécution contractuelle ne pouvait être retenue puisqu’aucun contrat n’a été formé du seul fait de Mme [V] qui a modifié unilatéralement les conditions substantielles de la réalisation éventuelle en ne réitérant pas l’échange du 3 septembre 2020 devant notaire ou encore en ne formulant pas de nouvelle offre ; qu’aucune rupture abusive des pourparlers ne pouvait être retenue puisque la rupture était du fait de Mme [V] ; et que Mme [V] est l’unique responsable de ses allégations.

Mme [V] et M. [K] répliquent que la mauvaise foi des intimés est caractérisée par le biais d’une telle demande, d’une part en raison du montant invraisemblablement élevé demandé et d’autre part parce que la demande est dénuée de fondement ; que leur appel a en effet pour objet de les replacer dans leurs droits après la violation de leurs obligations par les consorts [G] ; et que leur action est parfaitement fondée.

Réponse de la cour :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, si l’appel de Mme [V] et M. [K] n’a pas prospéré, il ne saurait découler aucun abus de droit de leur part du seul fait de leur action en justice pour faire valoir leur droit et la décision du premier juge qui a statué en ce sens sera confirmée.

III- Sur les frais de procédure':

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [L] [K] et Mme [R] [V] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. et Mme [G] la somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 29 août 2023 par le tribunal judiciaire de Tours, entre les parties, en toutes ses dispositions ;

Y Ajoutant :

CONDAMNE in solidum M. [L] [K] et Mme [R] [V] aux entiers dépens d’appel';

CONDAMNE in solidum M. [L] [K] et Mme [R] [V] à payer à M. [Y] [G] et Mme [X] [T] épouse [G] la somme complémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M. Alexis DOUET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT