N° 246

RG 229/OR/10

Copie exécutoire

délivrée à

M^e Quinquis

le 25.05.2011.

Copie authentique

délivrée à

M^e Cross

le 25.05.2011.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 14 avril 2011

Monsieur Guy RIPOLL, conseiller à la Cour d’Appel de Papeete, assisté de Madame Maeva H-I, greffier ;

En audience publique tenue au Palais de Justice ;

A prononcé l’arrêt dont la teneur suit :

Entre :

La Sci D D, société civile immobilière, dont le siège social se situe à Uturoa – Raiatea, inscrite au Rcs de Papeete, sous le n° 8535-C, n° Tahiti 606905, poursuite et diligence de son gérant ;

Appelante par requête en date du 10 mai 2010, déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’Appel le 11 mai 2010, sous le numéro de rôle 10/00229, ensuite d’une ordonnance de référé n° 11 rendu par le Tribunal de première instance de Papeete – section détachée d’Uturoa – Raiatea le 29 janvier 2010 ;

Représentée par M^e François QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

d’une part ;

Et :

Monsieur B K L Y, né le XXX à XXX, de nationalité française, entrepreneur individuel exploitant de l’hôtel La Pirogue, immatriculé au registre du commerce de Papeete sous le n° 38372-A, demeurant à l’hôtel La Pirogue – Tahaa, XXX

Intimé ;

Représenté par M^e Stanley CROSS, avocat au barreau de Papeete ;

d’autre part ;

Après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 3 mars 2011, devant M. SELMES, président de chambre, M^me TEHEIURA et M. RIPOLL, conseillers, assistés de M^me H-I, greffier, le prononcé de l’arrêt ayant été renvoyé à la date de ce jour ;

Après en avoir délibéré conformément à la loi ;

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

Vu les faits de la cause et la procédure antérieure, exposés aux motifs de l’ordonnance entreprise auxquels la cour se réfère expressément ;

Vu la requête d’appel de la SCI D D enregistrée le 11 mai 2010 portant constitution de la SELARL JURISPOL (M^e QUINQUIS), avocat, concernant l’ordonnance rendue le 29 janvier 2010 par laquelle le juge des référés de la section détachée d’Uturoa – Raiatea du Tribunal civil de première instance de Papeete :

— a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de F G ;

— a constaté l’existence de contestations sérieuses ;

— s’est déclaré incompétent et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

— a condamné la SCI D D aux dépens.

Vu l’assignation devant la cour délivrée le 7 juin 2010 à B Y portant signification de la requête d’appel ;

Vu la constitution de Maître CROSS, avocat, pour le compte de B Y reçue au greffe de la cour le 1^er juillet 2010 ;

Vu, en leurs moyens, les conclusions d’appel des parties, aux termes desquelles elles ont respectivement demandé à la cour :

1°) La SCI D D, appelante :

Dans sa requête enregistrée le 11 mai 2010, de :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau :

— constater l’existence de deux créances de loyers impayés ;

En conséquence, condamner M. Y au versement à titre provisionnel de la somme de 25 000 000 XPF ;

— constater la résiliation de plein droit des deux baux commerciaux liant la SCI D D à M. Y à compter du 24 janvier 2009 ;

— dire et juger que M. Y est occupant sans droit ni titre des locaux appartenant à la SCI D D depuis cette date ;

En conséquence, ordonner son expulsion, si besoin en était avec le concours de la force publique ;

— le condamner à lui payer la somme de 400 000 XPF au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ainsi qu’aux dépens dont distraction ;

Dans ses conclusions visées le 21 octobre 2010, également de :

— porter à 32 000 000 XPF le montant de la provision à laquelle M. Y sera condamné ;

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions de M. Y ;

2°) B Y, intimé, dans ses conclusions visées le 12 août 2010, le 6 janvier 2011 et le 1^er février 2011, de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

— débouter la SCI D D de toutes ses demandes ;

Subsidiairement :

— surseoir à statuer sur les demandes de la SCI D D en attendant l’issue de la procédure au fond qu’il a initiée portant sur l’annulation des baux commerciaux et le remboursement des loyers indûment perçus par la SCI D D et la procédure au fond initiée par M^lle F G en revendication de la terre Ilot Rotoava ;

— condamner la SCI D D aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 330 000 XPF au titre des frais irrépétibles.

Par actes authentiques en date du 5 mai 2003 et du 31 janvier 2007, la SCI D D a donné à bail à B Y deux terrains à usage de construction et d’exploitation d’un complexe hôtelier, situé sur l’îlot Porou à Tahaa (partie de la parcelle B : 14 078 m2 ; lot 2 de la parcelle A : 5000 m2), avec stipulation de clauses résolutoires.

D’autre part, les parties avaient convenu, par acte sous seing privé daté du 20 décembre 2005, de la vente de la parcelle B (15 093 m2) et du lot 1 de la parcelle A (2000 m2) dépendant de l’îlot Porou par la SCI à M. Y, sous diverses conditions suspensives à échéance au 28 février 2006. Cette vente n’a pas eu lieu.

La SCI D D a mis en 'uvre les clauses résolutoires des baux par commandements de payer signifiés le 24 décembre 2008, des chefs de loyers impayés depuis le quatrième trimestre 2007 augmentés des pénalités contractuelles.

Elle a demandé en référé, par requête du 15 mai 2009, que soit constatée la résiliation des baux, ainsi que la condamnation par provision du preneur au paiement des loyers échus. Pour retenir l’existence de contestations sérieuses et renvoyer les parties à agir au fond, le juge des référés a apprécié que :

— B Y démontrait qu’il n’aurait pas conclu ces baux, moyennant un loyer très supérieur au prix du marché et sans garantie pour lui en cas de rupture du bail, sans la promesse qui lui avait été faite de pouvoir acheter à terme les parcelles sur lesquelles il avait investi ;

— Il était permis de s’interroger sur la bonne foi de la SCI D D, accusée par G. Y d’avoir mis en échec par ses manoeuvres la vente projetée, puisqu’une intervenante revendiquait la propriété de ces terrains, qui auraient été accaparés par le bailleur, et qu’on constatait une différence de plus du double entre la superficie mentionnée dans le titre et celle résultant du plan cité dans l’acte d’acquisition.

Dans sa requête d’appel enregistrée le 11 mai 2010, la SCI D D fait valoir, essentiellement, que :

— Il suffit, pour que les clauses résolutoires insérées aux deux baux en cause produisent leurs effets de plein droit, de constater que M. Y, mis en demeure de payer la somme de 9 915 959 XPF du chef de loyers impayés, n’a pas régularisé sa situation dans le délai de trente jours, ni demandé à bénéficier de délais ;

— Les clauses résolutoires ont été mises en 'uvre de bonne foi, car les contestations alléguées ne sont pas sérieuses ;

— Le compromis de vente de 2005 n’est contemporain d’aucun des deux baux, et il ne porte que sur l’une des parcelles louées. Le second bail a été conclu après que la POLYNÉSIE ait exercé son droit de préemption, et alors que les conditions suspensives n’avaient pas été remplies (non-obtention d’une autorisation préalable d’investissement étranger) ;

— Le droit de propriété de la SCI D D est établi par un titre qui documente son origine, y compris en ce qui concerne la superficie. La revendication alléguée porte sur un autre îlot (motu Rootava). Même si elle était fondée, les baux n’en seraient pas moins obligatoires à l’égard de M. Y.

B Y, dans ses conclusions visées le 12 août 2010, soutient, pour l’essentiel, que :

— Il a investi la somme de 80 000 000 XPF dans la construction de l’hôtel-restaurant qu’il exploite depuis 2004. Le bail de 2003 avait été assorti d’une promesse verbale de vente, d’où le montant très élevé du loyer (600 000 XPF par mois pour 10 bungalows, quand l’hôtel Kia Ora de Rangiroa paie 460 000 XPF pour 63 bungalows et une superficie double), suivie d’un compromis signé en 2005 : il s’agissait en réalité d’une promesse de vente sous couvert d’un bail commercial. Mais la SCI D D, avec la complicité des notaires M^es Z et X, a entrepris de le tromper en mettant tout en 'uvre pour ne jamais réaliser cette vente à la date prévue ;

— De fait, la POLYNÉSIE FRANÇAISE a exercé son droit de préemption après que les notaires l’aient informée du projet de vente, ces derniers omettant toutefois de mentionner l’existence de son hôtel sur les lieux, et lui communiquant un plan d’un terrain (lot 3 de la parcelle A : 5875 m2) qui n’était pas celui qui faisait l’objet de la transaction (parcelle B : 15 093 m2 ; lot 1 de la parcelle A : 2000 m2). Bien que la POLYNÉSIE n’ait pas répondu dans le délai de deux mois qui lui était imparti, la vente n’a pas été formalisée. Le territoire a ensuite renoncé à préempter lorsque M. Y lui a appris l’existence de l’hôtel. Les notaires ont alors invoqué la caducité du compromis, faute pour M. Y d’avoir obtenu une autorisation d’investissement étranger. Or, cette demande, qui ne représentait qu’une simple formalité, puisque l’investissement avait déjà été réalisé, se trouvait en cours d’instruction ;

— En réalité, la SCI D D a préféré continuer à percevoir les loyers sous couvert de baux commerciaux, jusqu’à prétendre, en invoquant les clauses résolutoires, s’approprier les installations. Faisant suite à des man’uvres dolosives confinant à l’escroquerie, la mise en 'uvre de celles-ci n’a pas été opérée de bonne foi, comme l’a retenu le premier juge ;

— M. Y a ainsi entrepris de poursuivre, outre l’engagement de la responsabilité des notaires, l’exécution forcée du compromis de vente. Il est alors apparu que la SCI D D ne pouvait prétendre être propriétaire des parcelles louées, qu’elle indiquait à tort comme dépendant de l’îlot Porou. En effet, un procès-verbal de bornage montre que la parcelle B se trouve en réalité sur l’îlot Rotoava, dont la propriété est revendiquée par des ayants droit. Il apparaît d’ailleurs que l’acte d’acquisition de la SCI D D, en 2002, mentionne une superficie d’après titres de 3 ha 52 a et d’après plan de 7 ha 82 a 17 ca, ledit plan ignorant la division de l’îlot Rotoava et incorporant ce dernier dans l’îlot Porou. Cette contestation, présentée en référé par F G, dont l’intervention volontaire a été déclarée irrecevable, fait actuellement l’objet d’une instance au fond après non-conciliation. Il s’agit d’une difficulté retenue à raison comme sérieuse par le premier juge. M. Y a introduit une demande d’annulation des baux commerciaux qui est en cours de mise en état.

La SCI D D, dans ses conclusions visées le 21 octobre 2010, réplique que :

— La promesse verbale de 2003 alléguée par M. Y est contestée ;

— M. Y ne peut soutenir avoir été abusé, alors qu’il a conclu en 2007 un second bail en sachant que la vente envisagée en 2005 ne serait pas réalisée ;

— La comparaison du loyer avec ceux d’autres établissements doit se baser sur des situations et des anciennetés analogues. Rien ne permet de retenir que M. Y acquitterait un loyer supérieur au prix du marché ;

— La SCI D D est étrangère aux fautes imputées au notaire. La condition du compromis de vente tenant à l’obtention d’une autorisation administrative n’a pas été remplie ;

— La contestation sur la propriété du terrain est indifférente aux rapports entre bailleur et preneur. M. Y encourage le squattage d’un terrain dont la SCI est propriétaire en vertu d’une chaîne de titres transcrits depuis 1928.

Dans ses conclusions visées le 6 janvier 2011, B Y soutient encore que :

— Il avait bien été convenu à l’origine que le montant des loyers viendrait en déduction du prix de vente, d’où leur montant très élevé. La preuve en est dans un courrier de 2006 des époux A, lesquels avaient demandé à la SCI D D, pour leur propre projet hôtelier, de leur consentir explicitement, comme à M. Y, un bail commercial avec promesse d’achat sur deux ans et loyers imputés sur le prix ;

— À titre de comparaison, un exploitant paie sur l’île voisine de Tahaa un loyer mensuel de 36 900 XPF par hectare, contre un loyer de 350 000 XPF par hectare en ce qui concerne M. Y.

B Y, à l’appui de ses conclusions visées le 1^er février 2011, produit une attestation des époux A en date du 20 janvier 2011, aux termes de laquelle ces derniers, confirmant les termes de leur courrier de 2006, indiquent avoir «toujours entendu dire par M. et M^me Y que les conditions de leur bail étaient des versements sous forme de loyers restants acquis en leur faveur au moment de la transaction finale».

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs demandes, moyens et arguments.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

La recevabilité de l’appel, interjeté dans les formes et délais légaux, n’est pas discutée.

Dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut ainsi donner effet à une clause résolutoire insérée dans un bail, pourvu que celle-ci soit invoquée de bonne foi.

De telles clauses ont été stipulées dans les baux conclus les 5 mai 2003 et 31 janvier 2007 entre la SCI D D et B Y. Ce dernier ne conteste pas avoir interrompu le paiement des loyers depuis le quatrième trimestre 2007, ainsi qu’il résulte des commandements de payer visant lesdites clauses qui lui ont été signifiés le 24 décembre 2008, ni avoir omis de régulariser sa situation dans le mois qui a suivi, comme prévu par l’article L.145-41 du code de commerce.

Comme le fait à bon droit valoir la SCI D D, la circonstance que les lieux loués fassent l’objet d’une revendication de propriété opposée au bailleur par des tiers ne dispense pas le preneur de s’acquitter des obligations du bail, alors qu’il en a la jouissance paisible.

Mais la juridiction des référés ne peut appliquer la clause résolutoire insérée au bail du 5 mai 2003 qu’en jugeant également dépourvue de sérieux la contestation élevée par le preneur, tenant à ce que ce contrat devrait être requalifié en promesse de vente sous couvert d’un bail commercial.

Pour apprécier si cette requalification doit ou non être opérée en recherchant la commune intention des parties, il serait nécessaire, notamment, et comme elles s’y emploient, d’examiner si le loyer correspondait ou non à un prix de marché, si la clause d’accession des constructions au bailleur sans indemnité à l’issue du bail était conforme à l’économie de la convention, si le compromis de vente du 20 décembre 2005 traduisait la volonté initiale des parties, si le témoignage des époux A, ou d’autres éléments, permettent d’éclairer celle-ci, et si cette promesse a été mise en 'uvre de bonne foi. Il s’agit évidemment, au vu des contestations en présence, de recherches auxquelles la juridiction des référés ne saurait se livrer sans excéder ses pouvoirs (v.-p. ex. Civ. 3^e, 5 juill. 1978, B. 3 n° 282).

Des recherches analogues seraient nécessaires quant à l’application de la clause résolutoire insérée au bail du 31 janvier 2007, même si le terrain alors loué ne fait pas partie de ceux qui étaient inclus dans le compromis de vente de 2005. On observe en effet que le loyer annuel de ce second bail, d’un montant de 450 XPF/m2, est analogue, et même supérieur, à celui du loyer annuel prévu au premier bail du 5 mai 2003, soit 400 XPF/m2, étant indiqué que le loyer de comparaison soumis par M. Y (îlot domanial Mopua à Tahaa) est d’un montant annuel de 45 XPF/m2 pour un bail d’une durée de 30 ans.

L’ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée de ce chef.

Le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.

S’il est constant que B Y occupe les lieux sans acquitter de loyers depuis la fin 2007, la contestation sérieuse précitée peut conduire la juridiction du fond à ordonner la répétition d’une partie du montant des loyers versés entre 2003 et 2007. D’autre part, les loyers du second bail, qui a pris effet le 1^er janvier 2007, n’ont été payés que pendant trois trimestres. Aussi, compte tenu des éléments d’appréciation qui lui sont soumis, et notamment des loyers mentionnés à titre de comparaison, la cour est-elle en mesure de fixer à 4 000 000 XPF le montant de la provision qu’il échet d’accorder à la SCI D D.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. La solution de l’appel motive le partage des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière de référé et en dernier ressort ;

Vu les articles 431 et 432 du code de procédure civile de la Polynésie française, vu les baux des 5 mai 2003 et 31 janvier 2007, vu les commandements de payer signifiés le 24 décembre 2008 ;

Confirme l’ordonnance rendue le 29 janvier 2010 par le juge des référés de la section détachée de Uturoa – Raiatea du tribunal de première instance de Papeete, sauf en ce qu’elle a renvoyé les parties à mieux se pourvoir quant à la demande de provision de la SCI D D ;

Réformant de ce chef et statuant à nouveau :

Condamne B Y à payer à la SCI D D la somme de QUATRE MILLIONS (4 000 000) FRANCS PACIFIQUE à titre de provision du chef de son occupation des lieux objets desdits baux pour la période du quatrième trimestre 2007 au troisième trimestre 2010 inclus ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Fait masse des dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française, et les met par moitié à la charge de la SCI D D et de B Y.

Prononcé à Papeete, le 14 avril 2011.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. H-I signé :JP SELMES