COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU : 11 DECEMBRE 2014

(Rédacteur : Jean-Pierre FRANCO, conseiller,)

N° de rôle : 13/04230

F A

c/

D Y

L M épouse Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 mai 2013 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5°, RG : 12/03463) suivant déclaration d’appel du 05 juillet 2013

APPELANT :

F A

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

représenté par Maître Patricia GRAVELLIER de la SCP GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

D Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX – XXX

L M épouse Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX – XXX

représentés par Maître RAYMOND substituant Maître Cécile BOULE, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 octobre 2014 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Pierre FRANCO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Brigitte ROUSSEL, président,

Thierry LIPPMANN, conseiller,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes d’huissier en date des 14 et 17 septembre 2010, M. et M^me D Y, locataires d’un immeuble à usage commercial et d’habitation sis à XXX, ont fait assigner en référé M. F A, bailleur, en invoquant différents troubles de jouissance et ils ont obtenu par ordonnance en date du 22 novembre 2010 la désignation d’un expert chargé d’examiner les désordres affectant l’immeuble, ainsi que l’autorisation de consigner les loyers jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

M. Z, expert désigné, a déposé son rapport le 17 janvier 2012.

A la suite de l’assignation en indemnisation délivrée le 6 avril 2012 par les époux Y sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, le Tribunal de grande instance de Bordeaux a, par jugement en date du 16 mai 2013 assorti de l’exécution provisoire :

— condamné M. F A à payer à M. et M^me Y les sommes suivantes:

—  3 519,01 euros TTC au titre des travaux à réaliser,

—  1 680,93 euros TTC au titre des travaux déjà réglés par leurs soins,

outre les intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2012,

— dit que ces sommes pourront venir en compensation avec les loyers consignés par M. et M^me Y du mois de décembre 2010 au mois de décembre 2011 inclus;

— enjoint à M. F A de libérer ou faire libérer l’accès aux combles du garage dit réserve et à ceux se trouvant au-dessus du four dans le mois suivant la signification de la décision puis sous astreinte de 20 € par jour de retard,

— débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. A à payer à M. et M^me Y à la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné M. A aux entiers dépens de l’instance incluant les frais d’expertise.

M. A a relevé appel de cette décision le 5 juillet 2013, dans des conditions de régularité non discutées.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 9 décembre 2013, il demande à la cour:

— de réformer le jugement en ce qu’il mis à sa charge le coût de différents travaux de réparation incombant pourtant au preneur au regard de l’article 606 du Code civil,

— de débouter en tout état de cause les époux Y de toutes leurs demandes tant en ce qui concerne la réalisation de travaux que l’accès aux combles, comme ne faisant pas partie de l’assiette du bail, ainsi que de toutes demandes annexes,

— de les condamner au paiement de la somme de 13 664,19 euros correspondant au montant de l’arriéré des loyers, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance jusqu’à paiement intégral,

— de les condamner au paiement d’une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance d’appel, en ce compris les frais de constat d’huissier du 6 juin 2013.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 13 février 2014, M. et M^me Y, appelants incidents, demandent à la cour:

— de débouter M. A de l’ensemble de ses demandes,

A titre principal,

— de réformer le jugement, en ce qu’il a limité le coût des différents travaux de réparation incombant à M. A aux travaux dits de grosses réparations visés à l’article 606 du Code civil,

— d’homologuer le rapport de l’expert Z en ce qu’il a constaté la réalité des désordres affectant l’ensemble des locaux donnés à bail,

— de dire que les travaux propres à mettre fin aux désordres sont à la charge du bailleur,

— de condamner M. A à leur verser les sommes suivantes:

—  15 906,11 euros TTC au titre des travaux de réfection restant à effectuer,

—  2 773,49 euros au titre du remboursement des travaux d’ores et déjà réalisés,

—  17 000 euros au titre du préjudice de jouissance, somme arrêtée au 10 novembre 2013 et à parfaire au jour du prononcé de la décision,

— de dire que le montant de cette condamnation pourra être compensé avec le montant cumulé des loyers consignés du mois de décembre 2010 au mois de décembre 2011 soit la somme de 11 944 €,

— de dire que F A devra interdire l’accès au public du toit terrasse sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans le mois de la signification de la décision à intervenir,

— de dire que M. F A devra leur permettre d’accéder aux combles de la réserver et du four sous astreinte de 50 € par jour chacun dans le mois de la signification de la décision à intervenir;

A titre infiniment subsidiaire,

— de confirmer le jugement du 16 juin 2013 en toutes ses dispositions,

— de condamner en toutes hypothèses M. F A à leur payer la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties à la décision déférée et aux dernières conclusions précitées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2014.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualification du bail:

Le bail liant les parties, en date du 10 décembre 2002, est un bail mixte commercial et d’habitation dès lors qu’il a pour objet la mise à disposition au rez de chaussée d’un magasin de pâtisserie, d’une pièce servant d’arrière magasin; et au premier étage de trois chambres.

Ces pièces à usage d’habitation se trouvent rattachées à la location des locaux commerciaux car ils en constituent l’accessoire nécessaire à l’exploitation du fonds de commerce.

Au demeurant, il ressort de six attestations versées au débat (pièces 20 à 25 des intimés) que le premier étage était déjà occupé à titre de logement d’habitation par les prédécesseurs des époux Y, les époux C, et auparavant par M. et M^me X. M. et M^me Y occupent eux-mêmes les lieux à titre d’habitation principale puisqu’ils y séjournent durant la semaine, du mardi au dimanche, pour éviter de multiplier les déplacements depuis leur maison de Saint Caprais de Brodeaux située à 30 km d’Ambares. Ils justifient par ailleurs que leurs enfants sont scolarisés à Ambarès.

Il convient de distinguer entre les désordres relatifs à la partie habitation et ceux concernant la partie professionnelle (étant relevé que tous ont cependant donné lieu à mise en demeure par courriers détaillés des 12 mars 2008 et 5 décembre 2008).

Sur les désordres dans la partie habitation:

Ainsi que les intimés le soutiennent à juste titre, il résulte des dispositions de l’article 1719-1° du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 énonce une liste de caractéristiques du logement décent, qui n’étaient pas remplies pour la partie habitation sur les points suivants, au vu des conclusions du rapport:

— les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce il existe une forte moisissure sur les murs sud et ouest de la chambre de l’angle nord-ouest; ainsi que dans la salle de bains, que l’expert impute à une absence de ventilation des pièces.

L’expert a relevé que le fait que les lieux soient ou non habités ne change rien à ce phénomène, qui serait encore plus grave en cas d’inoccupation ou d’absence de chauffage.

Il est nécessaire d’installer une VMC pour mettre fin à ce désordre, avec installation de bouche dans les chambres, la salle de bains et les WC, pour un montant de 2 215,50 euros TTC.

Les frais de nettoyage de toutes les parties moisies à l’eau de Javel, pour un montant de 2 x 147,70 euros = 295,40 euros TTC, ainsi que les frais de réfection du carrelage pour un montant justifié de 1 092,56 euros TTC selon facture MAPLO du 15 aout 2011 sur plages et façades de la baignoire et mur au dessus doivent être supportés par le bailleur dès lors qu’ils sont la conséquence de l’absence de dispositif de ventilation.

L’expert n’a pas prévu la nécessité de refaire intégralement les peintures après nettoyage des parties affectées de moisissures et la demande en paiement de la somme de 3 171,92 euros TTC doit donc être rejetée.

— La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Tel n’est pas le cas dans les toilettes, dans le panneau d’aggloméré servant de revêtement de sol est pourri; et constitue en conséquence un support trop faible et non étanche.

Il est nécessaire de mettre en 'uvre une chape en ciment au sol avec dépose et repose de la cuvette pour un montant total de 158,25 euros TTC, à la charge du bailleur.

— Les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès tels que garde corps des fenêtres, escaliers, loggia et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage.

Or, il existe en l’espèce un risque de chute de personnes au travers du skydome en verre situé sur le toit terrasse situé au dessus des locaux loués, servant d’espace fumeurs au clients du bar mitoyen.

La pose d’une grille de protection au-dessus du Skydome incombe incontestablement au bailleur, pour un montant de 606,37 euros TTC.

En revanche, la fuite sur le cumulus électrique (dont rien n’indique au surplus qu’elle soit due à la vétusté), le changement du cumulus pour un plus gros et le défaut d’isolation de la cage d’escalier pour cause d’absence de doublage n’entrent pas dans le cadre des réparations incombant au bailleur dans le cadre de son obligation de mettre à disposition un logement décent.

Sur les désordres dans la partie professionnelle:

Les dispositions du décret précité ne sont pas applicables dans la partie professionnelle des locaux donnés à bail.

Les dispositions de l’article 1720 du code civil n’étant pas d’ordre public, les parties ont pu valablement convenir que le preneur devrait exécuter toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieurs loués, à l’exception des grosses réparations définies à l’article 606 du code civil, restant à la charge du bailleur.

Ces grosses réparations définies par l’article 606 du code civil, sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Tel est le cas pour les réparations suivantes, d’ores et déjà exécutées par le bailleur, ainsi que le tribunal l’a relevé:

— le colmatage d’une saignée près du cadre de la fenêtre Est de l’arrière-boutique,

— la réfection de la couverture en tuiles de l’ancien garage utilisé en réserve (facture du 22 février 2012 d’un montant de 3 780,55 euros).

Par ailleurs, la vétusté est à l’origine du défaut d’étanchéité du regard des eaux pluviales et eaux usées devant l’entrée sud est du laboratoire, source d’insalubrité. Les frais de remise en état pour 208,50 euros incombent au bailleur, qui les a du reste réglés par facture du 12 septembre 2011.

En outre, l’absence d’étanchéité de la toiture terrasse située au-dessus du laboratoire a entraîné des infiltrations d’eau pluviale; les travaux de réfection complète de la peinture du plafond n’ont été rendus nécessaires que du fait de la carence du bailleur à assurer la mise hors d’eau du local loué.

Le locataire qui en a fait l’avance, sans intervention de son assureur, et il doit donc être remboursé pour un montant justifié de 1 680,93 euros TTC, selon facture du 21 juillet 2010.

En revanche, la réalisation d’un siphon sur le sol du laboratoire, de nature à faciliter le nettoyage quotidien à grandes eaux, ne relève pas des grosses réparations et restera à la charge du locataire.

En définitive, il convient donc d’infirmer le jugement, sur le montant des travaux mis à la charge du bailleur pour la partie habitation, et de condamner ce dernier à payer aux époux Y la somme de 4 368,08 euros TTC.

Le jugement sera en revanche confirmé, en ce qu’il a condamné le bailleur à payer à M. et M^me Y la somme de 1 680,93 euros TTC au titre des travaux déjà pris en charge par ces derniers dans la partie professionnelle.

Concernant le préjudice de jouissance :

Les locataires ont subi de manière incontestable un préjudice de jouissance du fait du caractère non décent de la partie habitation, en particulier en raison de l’humidité excessive par manque de ventilation, rendant les lieux insalubres selon le rapport de l’expert (page 25).

Il y a lieu d’infirmer sur ce point la décision du tribunal et de condamner le bailleur à payer aux locataires, à titre de dommages-intérêts, la somme de 120 euros par mois à compter du mois de mars 2008 (date de mise en demeure).

Concernant le passage sur le toit terrasse:

Les locataires sollicitent la condamnation du bailleur, sous astreinte, à interdire au public l’accès au toit terrasse situé au-dessus du laboratoire-pâtisserie.

Il ressort tant des photographies produites aux débats que de l’attestation établie par M^me J K le 3 septembre 2012 que des clients ou salariés du bar voisin exploité par la SARL Kalypso (également locataire de M. A) se rendent régulièrement sur le toit terrasse pour y fumer, ce qui présente un danger de départ d’incendie, alors qu’en outre les moteurs électrique du groupe froid de la pâtisserie se trouvent installés à cet endroit.

En page 25 et 26 de son rapport, l’expert judiciaire a relevé que la terrasse n’était pas dimensionnée pour recevoir du public et qu’il existe un risque de chute travers le skydome qui n’est pas en verre sécurit; ce qui représente un danger évident.

La présence de tierces personnes à cet emplacement est donc de nature à créer un trouble de jouissance pour M. et M^me Y.

Par courrier en date du 30 juin 2011, le bailleur a fait interdiction à la gérante de la SARL Kalypso, à titre conservatoire et jusqu’au terme des opérations d’expertise, d’accéder et d’utiliser le toit terrasse, sauf en cas de nécessité matérielle liée exclusivement à l’entretien ou à la réparation du matériel électrique. Cette interdiction provisoire est désormais caduque.

Il convient par voie d’infirmation du jugement de condamner M. A, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à interdire l’accès au public au toit terrasse dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, selon les conditions qu’il avait lui-même définies dans son courrier du 30 juin 2011.

Concernant l’accès aux combles du garage :

C’est à juste titre que le premier juge a fait injonction au bailleur de laisser les locataires accéder aux combles du garage dit réserve, dans lesquelles se trouve un boitier de dérivation électrique de leur installation. Le mauvais état de cette installation nécessite en effet une possibilité d’intervention rapide sur la totalité du réseau. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

En revanche, aucun motif légitime ne justifie que soit accordé aux époux Y un libre accès aux combles se trouvant au dessus de leur four électrique, qui se actuellement utilisés comme lieu de stockage par la SARL Le Calypso, et qui sont simplement traversés par un conduit de cheminée maçonnée dont le bon état général a été constaté par huissier le 6 juin 2013.

Il suffira aux locataires de solliciter auprès de leur bailleur une possibilité d’accès en cas de nécessité.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et la demande des époux Y sera rejetée.

Sur le compte entre les parties:

Il convient d’effectuer un compte entre les parties à la date du 10 juillet 2013, date du dernier décompte de loyers.

Au vu du relevé établi par l’agence Bedin immobilier, mandataire du bailleur la créance de loyers s’élevait à cette date à la somme de 13 664,19 euros (déduction faite de la somme de 8 268,93 euros réglée par chèque CARPA le 18 janvier 2013 à la suite de la déconsignation des loyers postérieurs au dépôt du rapport de l’expert).

La créance des locataires s’élevait à la date du 10 juillet 2013 à :

—  6 049,01 € TTC au titre des travaux,

—  65 x 120 = 7800 euros au titre du préjudice de jouissance,

soit un total de 13 849,01 €

Cette créance doit être partiellement compensée avec la somme de 11 025,24 euros restée consignée sur le compte CARPA au titre des loyers de décembre 2010 à décembre 2011, de sorte qu’il subsiste en faveur des locataires un solde de créance de 2 823,77 €.

Par application des articles 1289 et 1290 du code civil, la créance du bailleur, ramenée à 13 664,19 ' 11 025,24 = 2 638,95 euros, doit venir en compensation avec la créance résiduelle des locataires; soit 2 823,77 €.

En définitive, il subsistait au 10 juillet 2013 un solde de 2 823,77 ' 2 638,95 = 184,82 € en faveur des locataires.

Une somme de 120 x 17 = 2 040 euros est due par M. A au titre des indemnités pour trouble de jouissance entre aout 2013 et décembre 2014.

Sur les demandes accessoires:

Dès lors que le litige a pris naissance du fait de la carence du bailleur à remplir ses obligations, le premier juge a condamné ce dernier à bon droit au paiement d’une indemnité de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; le jugement doit être confirmé de ce chef.

Il est équitable de condamner en outre M. A à payer aux époux Y une indemnité de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Dès lors que la plupart de ses prétentions sont rejetées, M. A doit conserver la charge de ses frais irrépétibles et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il doit en outre supporter la charge des dépens de première instance et d’appel incluant les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné M. F A à payer à M. et M^me Y la somme de 1 680,93 euros TTC au titre des travaux déjà réglés par eux (réfection complète du plafond dans la partie professionnelle), avec intérêt au taux légal à compter du 6 avril 2012,

— enjoint à M. F A de libérer ou faire libérer l’accès aux combles du garage dit réserve dans le mois suivant la signification de la décision, sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— débouté les époux Y de leurs demandes tendant à la prise en charge par le bailleur du remplacement du cumulus et de la mise en place d’un faux-plafond rampant,

— condamné M. A à payer aux époux Y la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance incluant les frais de l’expertise judiciaire,

— débouté M. A de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Réforme le jugement en ses autres dispositions et statuant à nouveau,

Déboute les époux Y de leur demande tendant à obtenir libre accès aux combles se trouvant au dessus de leur four électrique, et dit qu’il leur appartiendra en cas de nécessité de solliciter une autorisation ponctuelle d’accès auprès de M. A,

Condamne M. A, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à interdire l’accès au public au toit terrasse dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, selon les conditions qu’il avait lui-même définies dans son courrier adressé à la SARL Kalypso le 30 juin 2011,

Dit que M. F A a manqué à son obligation de délivrer aux époux Y un logement décent,

Condamne M. F A à payer à M. et M^me Y la somme de 4.368,08 euros TTC au titre des travaux de reprise,

Fixe à la somme de 120 euros par mois à compter de mars 2008 l’indemnisation du préjudice de jouissance des époux Y,

Ordonne la déconsignation au profit des époux Y des sommes encore consignées sur le compte CARPA au titre des loyers de décembre 2010 à décembre 2011, soit la somme de 11 025,24 euros,

Après compensation entre créances réciproques au 10 juillet 2013, condamne M. F A à payer aux époux Y la somme de 184,82 € au titre du solde de leur créance,

Y ajoutant,

Condamne M. F A à payer aux époux Y la somme de 2 040 euros au titre des indemnités pour trouble de jouissance entre août 2013 et décembre 2014,

Condamne M. F A à payer aux époux Y la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne M. F A aux dépens d’appel

Le présent arrêt a été signé par Madame Brigitte ROUSSEL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.