N°

339

GR

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Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Usang,

— Polynésie française,

le 15.10.2021..

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 14 octobre 2021

RG 20/00312 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 20/438, rg n° 20/00021 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 2 octobre 2020 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 6 octobre 2020 ;

Appelants :

M. Z X, né le […] à Papeete, de nationalité française, […] ;

Mme A Y, née le […] à […], de nationalité française, […] ;

Représenté par M^e Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Polynésie française, […], représenté par M. Le Président ;

Ayant conclu ;

Ordonnance de clôture du 28 mai 2021 ;

Composition de la Cour :

Après communication de la procédure au ministère public conformément aux articles 249 et suivants du code de procédure civile de la Polynésie française et après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 10 juin 2021, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président,

M^me DEGORCE, conseiller, M^me TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Faits, procédure et demandes des parties :

Z X et A Y ont demandé la décharge de droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition d’un terrain qui ont été mis en recouvrement au constat de la déchéance d’un abattement prévu à condition de construction d’une habitation principale. Ils ont invoqué une force majeure résultant de la déclaration d’inconstructibilité de la zone où se situe le terrain.

Par jugement rendu le 2 octobre 2020, le tribunal civil de première instance de Papeete les a déboutés de leur demande et les a condamnés aux dépens.

Ils en ont relevé appel par requête enregistrée au greffe le 6 octobre 2020.

Il est demandé :

1° par Z X et A Y, appelants, dans leurs conclusions visées le 26 février 2021, de :

Infirmer le jugement entrepris ;

Débouter la POLYNÉSIE FRANÇAISE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Prononcer à leur bénéfice la décharge des droits d’enregistrement et intérêts moratoires s’élevant à la somme de 1 140 348 FCP ;

Déclarer la POLYNÉSIE FRANÇAISE responsable des préjudices subis par eux ;

La condamner à leur payer la somme de 11 000 000 FCP à titre de dommages et intérêts ;

La condamner à leur payer la somme de 600 000 FCP pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens ;

2° par la POLYNÉSIE FRANÇAISE, intimée, dans ses conclusions visées le 21 décembre 2020, de :

Confirmer le jugement entrepris ;

Regarder les demandes indemnitaires comme irrecevables ;

Condamner les appelants aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2021.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Motifs de la décision :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Le jugement dont appel a retenu que :

Selon les dispositions de l’article LP 30 point D de la loi du Pays n° 2018-25 du 25 juillet 2018 modifiée portant réglementation générale des droits d’enregistrement et des droits de publicité foncière 'Article LP 30.- Primo-acquisitions d’immeubles à usage d’habitation (…) D – Sanctions : En cas de non-respect des engagements pris par les primo-acquéreurs, les sanctions prévues sont celles définies aux articles LP 96 et LP 98. Le redressement s’applique sur la totalité des droits éludés quelque soit la date et le motif de redressement.

En cas d’acquisition conjointe, même si le redressement ne concerne que l’un des acquéreurs, l’ensemble des acquéreurs est solidaire du paiement des droits rappelés et des sanctions appliquées.

Par dérogation aux dispositions qui précèdent :

1-Non-respect du délai de construction : L’autorité compétente décide du maintien du tarif réduit lorsque le défaut d’édification ou d’achèvement des constructions dans le délai imparti est directement consécutif aux événements suivants :

a-L’expropriation de tout ou partie du terrain réduisant celui-ci à une surface inconstructible ;

b-L’intervention d’un plan général d’aménagement emportant interdiction de bâtir sur le terrain ;

c-Le refus de permis de construire ou le retard dans la délivrance de ce permis ou dans la délivrance du certificat de conformité, à condition que le refus ou le retard ne soit pas imputable à la mauvaise foi, volonté ou négligence de l’acquéreur. Pour que la demande soit recevable, l’acquéreur doit justifier avoir formulé sa demande de permis de construire ou de certificat de conformité avant l’expiration du délai ;

d-La mutation ou la formation professionnelle consécutive à une décision hiérarchique prise après la date de l’acquisition du bien et nécessitant un changement de résidence hors de l’île où est située l’immeuble ;

e-La survenance de tout événement constitutif d’un cas de force majeure.'

En l’espèce, il est justifié de ce que figure dans l’acte d’achat la reproduction de la note de renseignement aux termes de laquelle il est clairement indiqué 'Sont constructibles pour les futures parcelles cadastrées section CE n°s 196/199/200/201 et 202 au titre des caractéristiques du terrain indiquées dans la réglementation mentionnée au B/ du présent document et dans le respect des dispositions des articles UCb.l et UC b.2 du PGA de PUNAAUIA ', étant précisé que le B/ de la notice, également reporté dans l’acte, comporte le rappel des dispositions d’urbanisme générales.

Il en résulte que lors de l’achat de la parcelle CE n°202, Z X et A B C Y étaient légitimes à considérer qu’ils achetaient une parcelle constructible, et pouvaient de bonne foi.

Toutefois, Z X et A B C Y, bien qu’assistés d’un conseil, ne justifient pas de l’impossibilité d’obtenir un permis de construire, ou même du refus qui leur aurait été opposé, de telle sorte qu’ils seront déboutés de leur demande, et condamnés aux dépens de l’instance.

Les moyens d’appel sont les suivants :

— Les consorts X-Y ont acquis leur terrain en 2014. Ils ont bénéficié de l’exonération fiscale instituée en cas de construction d’une maison d’habitation individuelle dans le délai de cinq ans par un jeune ménage primo-accédant. La note d’urbanisme indiquait que la parcelle était constructible.

— Le service de l’urbanisme s’est contredit en 2019 en déclarant que l’aléa fort de mouvement de terrain dans la zone conduirait au rejet de toute demande de permis de construire.

— Ils n’ont découvert qu’en 2019 cette opposition, qui est cause de la non-construction de leur habitation dans le délai ouvert pour l’abattement fiscal.

— Ils subissent un préjudice du fait de la non-réalisation de leur projet alors qu’ils doivent payer le crédit pour l’achat du terrain.

— Le risque retenu par l’administration n’est pas inscrit dans un plan de prévention des risques (PPR), lequel reste à l’état de projet.

— L’administration a engagé sa responsabilité en revenant sur la note d’urbanisme délivrée au moment de la vente du terrain et en se fondant sur un PPR non adopté.

La POLYNÉSIE FRANÇAISE conclut que :

— La note de renseignement d’aménagement délivrée par le service de l’urbanisme précisait bien que la parcelle se trouve située au PPR approuvé par arrêté n° 39/CM du 25/03/2010 en zone blanche, en zone bleue et rouge d’inondation, et en zone rouge de mouvement de terrain. Elle mentionnait que si les terrains sont situés en zone rouge, un refus d’autorisation de travaux immobiliers est susceptible d’être opposable. Cette note a été rappelée dans l’acte authentique.

— La remise des droits d’enregistrement et intérêts moratoires est soumise aux conditions de l’article 2 de la délibération n° 88-111 AT du 29 septembre 1988. Il s’agirait en l’espèce de l’intervention d’un plan général d’aménagement emportant interdiction de bâtir, ou du refus de permis de construire ou de retard dans sa délivrance non imputable à l’acquéreur. Or, aucune demande de permis de construire n’a été faite avant l’avis de mise en recouvrement du 13 mars 2019.

— Ce n’est pas le caractère inconstructible de la parcelle qui a porté préjudice aux requérants, mais leur négligence ou réticence à mettre en 'uvre leur projet de construction.

— Leur demande d’indemnisation fait l’objet d’une procédure devant la cour administrative d’appel de Paris.

Cela étant exposé :

L’acte authentique du 26 mars 2014 stipule que la vente est éligible au bénéfice des exonérations de droits d’enregistrement et de transcription prévues par l’article 2 de la délibération n° 88-111/AT du 29/09/1988 et par l’article 2 de la délibération n° 95-057/AT du 24 mars 1995, rendues définitives par la loi du Pays n° 2006-25 du 26 décembre 2006.

L’acte rappelle que le bénéfice des droits réduits est subordonné à la double condition : que l’acquéreur s’engage à édifier, dans le délai de cinq ans à compter de la date de l’acte, une maison d’habitation individuelle ; et qu’il s’oblige à justifier, au plus tard dans les trois mois suivant l’expiration du délai de cinq ans, de l’exécution desdits travaux par la production d’un certificat du maire ou du service de l’aménagement attestant que l’immeuble est achevé, et à l’affecter à son habitation principale pendant une durée minimale de quatre ans à compter de son achèvement.

Il est constant que les consorts X -Y n’ont pas présenté de demande de permis de construire, ni a fortiori obtenu de certificat de conformité. L’avis de mise en recouvrement du 7 mai 2019 qui fait l’objet de leur demande a par conséquent valablement été émis. Son montant de 1 140 348 FCP en droits rappelés et intérêts de retard n’est pas contesté.

En application des dispositions de l’article 2-IV-2° c) et d) de la délibération n° 88-111/AT du 29/09/1988, les événements qui peuvent motiver le maintien du tarif d’imposition réduit en cas de défaut d’édification ou d’achèvement des constructions dans le délai imparti sont : l’intervention d’un plan général d’aménagement emportant interdiction de bâtir sur le terrain ; le refus du permis de construire ou le retard dans la délivrance de ce permis ou dans la délivrance du certificat de conformité, à condition que le refus ou le retard ne soient pas imputable à la mauvaise foi, volonté ou négligence de l’acquéreur.

En l’espèce, il n’est pas justifié du dépôt d’une demande de permis de construire.

L’avis de mise en recouvrement a été émis le 7 mai 2019. Les consorts X-Y ont saisi le 9 mai 2019 la direction des affaires foncières au sujet d’un certificat de conformité d’un projet de construction. Leur demande a été traitée par le service de l’urbanisme qui, par courrier du 15 mai 2019, leur a répondu que la réglementation associée à la zone où se situe leur parcelle se situe en aléa fort de mouvements de terrain, interdisant l’acceptation de toute demande de permis de construire ou certificat de conformité. Cette réglementation a été indiquée comme étant le plan de prévention des risques naturels (PPRn) de la commune de Punaauia, opposable selon l’arrêté n° 392/CM du 25 mars 2010.

Il en résulte qu’il n’est justifié ni de l’intervention, postérieurement à l’achat, d’un plan général d’aménagement emportant interdiction de bâtir sur le terrain, ni d’un refus du permis de construire ou d’un retard dans la délivrance de ce permis ou dans la délivrance du certificat de conformité qui ne soient pas imputables à la mauvaise foi, volonté ou négligence de l’acquéreur. Les consorts X-Y ne justifient en effet d’aucune diligence entre la date de la vente et l’avis de mise en recouvrement.

Et, lorsqu’ils se situent sur le terrain de la responsabilité de l’administration en raison d’une mauvaise information qui leur aurait été donnée, les consorts X-Y doivent être renvoyés, pour leurs demandes d’indemnisation, à la procédure engagée devant la juridiction administrative, la juridiction civile n’étant compétente qu’en matière de droits d’enregistrement. Par jugement du 2 juin 2020 non définitif, le tribunal administratif a rejeté leur requête fondée sur la responsabilité de l’administration, au motif qu’aucune carence fautive ne peut être reprochée à la POLYNÉSIE FRANÇAISE au vu des mentions de la note d’information du service de l’urbanisme rappelées par l’acte de vente.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 2 octobre 2020 par le tribunal civil de première instance de Papeete ;

Met à la charge de Z X et A Y les dépens de première instance et d’appel.

Prononcé à Papeete, le 14 octobre 2021.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL