N° 355

SE

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Quinquis,

le 20.12.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 12 décembre 2024

RG 23/00286 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 23/346, rg n° 20/00370 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 31 juillet 2023 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 3 octobre 2023 ;

Appelante :

La Sci Temahame Nui, société immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 07 196 C et dont le siège social est sis à [Adresse 4] ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e Robin QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Sarl Bogato, société au capital de 1 000 000 FCP, immatriculée au Rcs de [Localité 6] sous le n° Tpi 16 301 B, n° Tahiti C [Localité 1] dont le siège social est sis à [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal ;

Non comparante, assignée à M. [U] [H], le 9 novembre 2023 ;

Ordonnance de clôture du 15 mars 2024 ;

Composition de la Cour :

La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 23 mai 2024, devant M. SEKKAKI, conseiller faisant fonction de président, M^me MARTINEZ, conseiller, M^me BERTRAND, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. SEKKAKI, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Faits :

Selon acte sous seing privé du 19 octobre 2017, la SCI Temahame nui a consenti à la SARL Bogato un bail de courte durée de 23 mois, à compter de la signature dudit acte et portant sur un local sis Centre commercial Temahame nui (galerie marchande de l’hypermarché [Adresse 3]), venant à expiration 18 septembre 2019.

Par courrier du 20 septembre 2019, la bailleresse a proposé la poursuite de la relation contractuelle par le biais d’un bail commercial de droit commun, moyennant notamment le paiement d’un pas-de-porte d’un montant de 7.216.000 francs CFP.

Par courriel du 25 octobre 2019, la SARL Bogato a indiqué ne pas pouvoir s’acquitter de cette somme.

Par courriel du 08 novembre 2019, la SCI Temahame nui a indiqué que ce pas-de-porte avait été payé par l’ensemble des commerçants du Centre commercial Temahame nui, en sorte que cette condition ne pouvait recevoir exception.

Par courriel du 19 novembre 2019, la SARL Bogato a indiqué avoir entamé des démarches auprès de son établissement bancaire en vue de financer cette somme et demandé s’il était possible d’en différer le paiement.

Par courrier simple daté du 27 novembre 2019, ayant pour objet « courrier de mise en demeure », la SCI Temahame nui a interrogé la SARL Bogato sur ses intentions quant à la signature d’un bail commercial aux nouvelles conditions financières, et précisé qu’à défaut de réponse dans un délai de 8 jours, le dossier serait transmis entre les mains d’un huissier et de son avocat afin d’obtenir le recouvrement des sommes impayées et l’expulsion du local.

Par courriel du 02 décembre 2019, la SARL Bogato a précisé souhaiter conserver son emplacement, mais que « face à la somme du pas de porte annoncée, il était nécessaire pour nous d’étudier sérieusement notre position », être "conscient que sans droit au bail payé a notre entrée, il est normal d’en payer un pour conserver notre place. Concernant le pas de porte, dés le mois d’octobre, nous avons entamé les démarches auprès de notre cabinet comptable qui n’était pas en mesure de nous refaire un prévisionnel du fait de leur emploi du temps. Parallèlement, nous avions un projet de reprise d’un pas de porte dans le centre de [Localité 6] pour lequel nous avions un accord de la banque. Le projet étant en stand-by, nous souhaitons ré-orienter une partie de l’investissement sur la reprise de bail de [Localité 8]. Nous allons solliciter auprès de la banque un justificatif pour cet investissement de 7 millions. Nous vous demandons donc de différer la signature du bail de quelques semaines"

Par courriel du 19 décembre 2019, la SCI Temahame nui a signalé que deux mois de loyer et un mois de charges locatives étaient impayées, et l’absence de communication du justificatif portant sur le financement du pas-de-porte.

Par courriel du 27 décembre 2019, la SARL Bogato a précisé avoir réglé les impayés précités, et proposé de convenir d’une date pour la signature du bail « avec un règlement qui serait conditionné par le délai d’octroi du prêt ».

Par acte d’huissier en date du 24 janvier 2020, la SCI Temahame nui a fait signifier à la SARL Bogato une sommation de quitter sans délai le local qu’elle occupe indûment, à laquelle il a été répondu "Délai de 15 jours donné par [B] [I] (à réception) lors de notre échange téléphonique du 21 janvier 2020 (week-end du 08 février 2020).

Suivant courrier officiel du 11février 2020, le conseil de la SARL Bogato a affirmé n’avoir "jamais donné son accord pour le versement d’une «indemnité de pas de porte'' à la SCI Temahame nui", et a indiqué son intention de se maintenir dans les lieux, au titre d’un bail commercial liant les parties au visa des dispositions de l’article L.145-5 du Code de commerce.

Par courrier du 06 mars 2020, le conseil de la SCI Temahame nui, s’accordant sur l’existence d’un bail commercial, a précisé que la SARL Bogato s’était bien engagée à régler un pas de porte.

Par courrier officiel du 10 mars 2020, le conseil de la SARL Bogato a pris note de la confirmation de l’existence d’un bail commercial par la SCI Temahame nui, et maintenu l’absence d’accord de la SARL Bogato sur le versement d’un pas de porte.

Par acte d’huissier en date du 21 octobre 2021, la SCI Temahame nui a fait délivrer à la SARL Bogato un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail de courte durée du 19 octobre 2017, pour obtenir paiement d’une somme de 200.000 F CFP correspondant aux indemnités d’occupation des mois de juillet et octobre 2021, outre le coût du commandement, d’avoir à cesser de régler systématiquement les indemnités d’occupation postérieurement à la date d’exigibilité prévue au bail, et d’avoir à justifier de la souscription de polices d’assurances garantissant sa responsabilité civile et les risques d’incendie-explosion et de dégâts des eaux prévue à l’article 9 dudit bail.

Procédure :

Par requête enregistrée au greffe le 9 octobre 2020 et suivant acte d’huissier du 5 octobre 2020, puis conclusions ultérieures, la SCI Temahame nui a fait assigner la SARL Bogato devant le tribunalcivil de première instance de Papeete afin de :

— Dire que la SARL Bogato n’a pas immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de Papeete son second établissement exploité à Taravao, au sein du local litigieux,

En conséquence,

— Prononcer la dénégation du droit de la SARL Bogato au statut des baux commerciaux,

— Déclarer la SARL Bogato occupante sans droit ni titre,

— Ordonner l’expulsion de la SARL Bogato du local litigieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 200.000 francs CFP par mois de retard,

A titre subsidiaire,

— Dire que la SARL Bogato s’est engagée à l’expiration du bail de courte durée conclu avec la SCI Temahame nui, à payer un pas-de-porte d’un montant de 7.216.000 francs CFP,

— Dire que la SARL Bogato règle avec un retard systématique les loyers à la SCI Temahame nui,

En conséquence,

— Prononcer la résiliation du bail commercial conclu entre la SARL Bogato et la SCI Temahame nui en raison du défaut de paiement du pas-de-porte et du retard systématique dans le paiement des loyers,

A titre infiniment subsidiaire,

— Dire que la SARL Bogato s’est engagée à l’expiration du bail de courte durée conclu avec la SCI Temahame nui, à payer un pas-de-porte d’un montant de 7.216.000 francs CFP,

En conséquence,

— Condamner la SARL Bogato à payer à la SCI Temahame nui la somme de 7.216.000 francs CFP, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée dans le cadre de la présente instance,

— Dire que les intérêts seront capitalisés,

En tout etat de cause,

— Débouter la SARL Bogato de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution,

— Condamner la SARL Bogato à payer à la SCI Temahame nui la somme de 450.000 francs CFP au titre des frais irrépétibles,

— Condamner la SARL Bogato aux entiers dépens, dont distraction d’usage au profit de la SELARL Jurispol.

Par jugement n° RG 20/00370 en date du 31 juillet 2023, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— Débouté la SCI Temahame nui de sa demande d’expulsion de la SARL Bogato en qualité d’occupante sans droit ni titre,

— Dit que la SARL Bogato est titulaire d’un bail commercial depuis le 19 septembre 2019 dans les locaux pris à bail auprès de la SCI Temahame nui,

— Débouté la SCI Temahame nui de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial,

— Débouté la SCI Temahame nui de sa demande de condamnation de la SARL Bogato à lui payer la somme de 7.216.000 F CFP au titre d’un pas de porte,

— Ordonné à la SCI Temahame nui d’ajouter l’enseigne de la SARL Bogato sur les panneaux d’affichage de la galerie marchande, sous astreinte de 150.000 F CFP par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

— Condamné la SCI Temahame nui à payer à la SARL Bogato la somme de 400.000 F CFP en réparation du préjudice moral causé à la SARL Bogato, en raison de son manquement au devoir de loyauté et de bonne foi contractuelle,

— Débouté la SARL Bogato de sa demande de réparation du préjudice consécutif au mouvement de grève du [Adresse 5],

— Condamné la SCI Temahame nui à payer à la société Bogato la somme de 300.000 FCFP au sur le fondement de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française,

— Condamné la SCI Temahame nui aux dépens de l’instance.

La SCI Temahame nui a relevé appel de cette décision par requête enregistrée au greffe le 3 octobre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2024, et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 23 mai 2024.

A l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 27 juin 2024 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé jusqu’au 12 décembre 2024.

Prétentions et moyens des parties :

La SCI Temahame nui ('la SCI'), appelante, demande à la Cour au terme de sa requête d’appel, de :

— infirmer le jugement du 31 juillet 2023 (RG 20/370, Minute n°23/346) du Tribunal civil de premiere instance de Papeete en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’ill a débouté la SARL Bogato de sa demande au titre du préjudice commercial,

Par conséquent, et statuant à nouveau,

A titre principale,

— dire que la SARL Bogato n’a pas immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de Papeete son second établissement exploité a Taravao, au sein du local litigieux,

En conséquence,

— prononcer la dénégation du droit de la SARL Bogato au statut des baux commerciaux,

— déclarer la SARL Bogato occupante sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de la SARL Bogato du local litigieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 200.000 francs CFP par mois de retard,

A titre subsidiaire,

— dire que la SARL Bogato s’est engagée à l’expiration du bail de courte durée conclu avec la SCI Temahame nui à payer un pas-de-porte d’un montant de 7.216.000 francs CFP,

— dire que la SARL Bogato règle avec un retard systématique les loyers a la SCI Temahame nui,

— dire que la SARL Bogato s’est abstenue de souscrire une assurance jusqu’au mois d’octobre 2021, et ce en violation des termes de son bail,

En conséquence,

— prononcer la résiliation du bail commercial conclu entre la SARL Bogato et la SCI Temahame nui en raison du défaut de paiement du pas-de-porte et du retard systématique dans le paiement des loyers,

A titre infiniment subdisiaire,

— dire que la SARL Bogato s’est engagée à Pexpiration du bail de courte durée conclu avecla SCI Temahame nui, à payer un pas-de-porte d°un montant de 7.216.000 francs CFP,

En conséquence,

— condamner la SARL Bogato à payer à la SCI Temahame nui la somme de 7.216.000 francs CFP, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée dans le cadre de la présente instance.

— dire que les intérêts seront capitalisés,

En tout état de cause,

— débouter la SARL Bogato de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

et confirmer le débouter de la demande de la SARL Bogato au titre de son prétendu dommage commercial,

— condamner la SARL Bogato à payer à la SCI Temahame nui la somme de 450.000 francs CFP au titre des frais irrépétibles,

— condamner la SARL Bogato aux entiers dépens, dont distraction d°usage au profit de la SELARL Jurispol.

La SARL Bogato ('la SARL'), intimée, régulièrement assignée à la personne de son représentant légal le 9 novembre 2023, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties. L’exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, sera renvoyé à la motivation ci-après à l’effet d’y répondre.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nature du bail entre les parties et la demande d’expulsion :

Le tribunal, faisant application des article 6 de la délibération n°2004-55 APF du 11 mars 2004 portant réglementation du registre du commerce et des sociétés, L. 145-1 et L. 145-5 du code de commerce, a considéré que l’immatriculation du local n’est pas requise au début du bail soumis au statut des baux commerciaux, mais seulement pour bénéficer du renouvellement et que lors, lorsque le preneur est laissé en possession à l’expiration d’un bail dérogatoire, non soumis au statut des baux commerciaux, l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux. Il a considéré qu’à l’expiration du bail de courte durée de 23 mois du 19 octobre 2017, la SARL BOGATO est restée en possession des lieux, de telle sorte que conformément aux dispositions de l’article L 145-5 alinéa 2 du code de commerce susvisées, il s’est bien formé entre les parties un bail commercial à la date du 18 octobre 2019 et que la SARL Bogato n’était donc pas occupante sans droit ni titre.

La SCI fait reproche au tribunal d’avoir retenu que la SARL justifiait du dépôt de sa demande d’inscription de l’ouverture d’un établissement secondaire au centre commercial Temahame nui effectuée le 24 mai 2022, soit postérieurement au délai prévu par l’article 6 de la délibération du 11 mars 2004, sans en tirer les conséquences, alors que ce défaut d’immatriculation est sanctionné par la dénégaton du statut des baux commerciaux, de sorte que la SARL était occupante sans droit ni titre et doit être expulsée.

Sur ce :

Selon les dispositions de l’article 6 de la délibération n°2004-55 APF du 11 mars 2004 portant réglementation du registre du commerce et des sociétés : « Tout commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Papeete qui ouvre un autre établissement permanent distinct du siège social doit, dans le délai d’un mois avant ou après ouverture, demander au greffe du tribunal une inscription complémentaire. »

Selon les dispositions de l’article L 145-1 du code de commerce dans sa rédaction applicable en Polynésie française :

« I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1º Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe,

2º Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire,

II. – Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers."

Selon les dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce dans sa rédaction applicable en Polynésie française :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans,

Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre,

Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier."

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que pour pouvoir faire reconnaître l’existence d’un bail statutaire, le preneur doit justifier que le bail dérogatoire a été conclu pour un établissement immatriculé au registre du commerce et des sociétés, à défaut de quoi il ne peut bénéficer des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce.

Or, le bail de courte durée conclu le 19 octobre 2017 entre la SCI et la SARL pour l’établissement secondaire de cette dernière sis à Taravao, est venu à expiration le 18 septembre 2019, date à laquelle cet établissement n’avait pas fait l’objet d’une déclaration et d’une inscription complémentaire au registre du commerce et des sociétés, laquelle n’interviendra que le 24 mai 2022.

Par conséquent, le bail ne pouvait être soumis à cette date et postérieurement aux dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce faute pour l’établissement secondaire de la SARL d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

La SARL ne peut donc se prévaloir d’un bail commercial, le bail initial a pris fin à cette date et elle est occupante sans droit ni titre du local litigieux. Il convient par conséquent de faire droit à la demande d’expulsion sous astreinte de 200 000 F CFP par mois de retard à compter de la signification du présent arrêt.

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions, contraires au présent arrêt, sauf celle ayant rejeté la demande de réparation de son préjudice consécutif au mouvement de grève qui n’est pas contestée en appel.

Les autres demandes de la SCI n’étant que subsidiaires en cas de rejet de la demande principale, la cour n’a pas à les examiner.

Sur les frais et dépens :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, il convient par conséquent d’infirmer la décision du tribunal qui a condamné la SCI à payer à la SARL la somme de 300 000 F CFP, de condamner la SARL à lui payer 450 000 F CFP au titre des frais non compris dans les dépens et de débouter la SARL de ses demandes au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Les dépens de première instance ont été injustement mis à la charge de la SCI et la décision en ce sens sera innfirmée et les dépens de première instance d’appel seront supportés par la SARL qui succombe conformément aux dispositions de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement n° RG 20/00370 en date du 31 juillet 2023 du tribunal civil de première instance de Papeete SAUF en ce qu’il a débouté la SARL Bogato de sa demande de réparation du préjudice consécutif au mouvement de grève du Groupe [Adresse 2],

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Ordonne l’expulsion de la SARL Bogato du local appartenant à la SCI Temahame nui, sis Centre commercial Temahame nui (galerie marchande de l’hypermarché Carrefour Taravao) dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 200 000 F CFP (deux cent mille francs pacifique) par mois de retard à compter de cette date,

Déboute la SARL Bogato de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la SARL Bogato à payer à la SCI Temahame nui la somme de 450 000 F CFP (quatre cent cinquante mille francs pacifique) au titre de ses frais non compris dans les dépens,

Déboutes les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires,

Condamne la SARL Bogato aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Prononcé à [Localité 6], le 12 décembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SEKKAKI