N° 103

AB -------------

Copie exécutoire délivrée à M^e GUEDIKIAN

le 17 mars 2025

Copie authentique délivrée à M^e LAMOURETTE

le 17 mars 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 13 mars 2025

N° RG 23/00165 ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 22/586, rg n° 20/00335 de la 2ème chambre civile du tribunal de première instance de Papeete ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 23 mai 2023 ;

Appelant :

M. [B] [W] [J], né le 21 Novembre 1956, de nationalité Française, demeurant à [Adresse 6] ;

Représenté par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;

Intimé :

M. [T] [P] [F], né le 26 Décembre 1967 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant à [Localité 4] ;

Représenté par M^e Mathieu LAMOURETTE, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 13 septembre 2024 ;

Composition de la cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 23 janvier 2025 devant Madame BOUDRY, vice-présidente placée auprès de la première présidente, faisant fonction de présidente, M^me GUENGARD, présidente de chambre, M^me SZKLARZ, conseillère qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me BOUDRY, vice-présidente placée auprès de la première présidente, faisant fonction de présidente et par M^me SOUCHÉ, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 septembre 2015, et dans le cadre d’un projet de construction d’une résidence dénommée [Adresse 7], M. [T] [F] a conclu avec M. [B] [W] [J] un compromis de vente sous conditions suspensives portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 3] dépendant des terres [M], [K] [I], [Y] [S] cadastré avant détachement section T, numéro [Cadastre 1] pour lequel celui ci a obtenu un permis de lotir par arrêté du n°6821/MET en date du 11 août 2015.

Par acte sous seing privé en date du 03 septembre 2016, les parties ont convenu que pour différentes raisons conjoncturelles, les conditions fixées par l’acte du 04 septembre 2015 n’étaient pas réalisées entraînant de fait la caducité de leurs engagements réciproques depuis le 30 juin 2016. Elles ont en outre organisé les conséquences de cette caducité comportant pacte de préférence et compensation financière pour M. [B] [W] [J].

Par requête enregistrée au greffe le 15 septembre 2020 et assignation en date du 14 septembre 2020, M. [B] [W] [J] a saisi le tribunal de première instance de Papeete d’une demande à l’encontre de M. [T] [F] aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 16.500.000 XPF.

Par jugement en date du 27 octobre 2022, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

Débouté M. [B] [W] [J] de l’ensemble de ses demandes,

Débouté M. [T] [F] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamné M. [B] [W] [J] à payer à M. [T] [F] la somme de 120.000 XPF au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamné M. [B] [W] [J] aux dépens, avec faculté de distraction au profit de M^e Lamourette.

Par requête enregistrée au greffe le 23 mai 2023, M. [B] [W] [J] a relevé appel de la décision et sollicite de la cour de :

Le recevoir en son appel,

Infirmer le jugement du 27 octobre 2022 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Vu l’article 1134 du code civil,

Condamner M. [T] [F] à lui payer la somme de 16 500 000 XPF assortis des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2020, date de l’assignation,

Le condamner au paiement d’une somme de 500 000 XPF au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives déposées par RPVA le 17 juillet 2024, M. [B] [W] [J] maintient ses demandes initiales et conclut en outre au débouté des demandes de M. [T] [F].

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que la condition visée par l’acte sous seing privé en date du 03 septembre 2016 a bien été réalisée dès lors que cette convention vise deux modalités alternatives à sa réalisation : le fait qu’une promotion immobilière est entreprise ou le fait que le terrain est vendu en vue d’une promotion immobilière. C’est donc à tort que le premier juge a considéré qu’il fallait que les deux modalités soient constituées pour que l’indemnité de 20 000 XPF soit dûe. Or, dès la convention signée le 14 décembre 2017, avec la SARL NEWTONE, la première des deux conditions était remplie peu importe qu’elle n’ait par la suite pas été suivie d’effet ce que M. [T] [F] a admis puisqu’il a commencé à s’exécuter en versant la somme de 3 500 000 XPF en plusieurs versements. En tout état de cause, la deuxième condition est également remplie avec la vente du terrain par M. [T] [F] à M. [A] [L] pour la somme de 275 millions de francs pacifiques même si la vente n’a pas encore été publiée certainement pour permettre d’éviter avant la dite décision la connaissance du caractère de promotion immobilière de l’opération immobilière. Il soutient que M. [A] [L] étant notoirement connu pour être promoteur immobilier, pour avoir déposé plusieurs permis de construire qu’il produit aux débats, qu’il a créée à la suite du compromis de vente portant sur le terrain litigieux une SARL et une SCI, il est certain que cette acquistion a vocation à recevoir un ensemble immobilier ce qui est d’ailleurs prouvé par le permis de construire déposé par celui ci et dont M. [A] [L] a accepté qu’il soit produit aux débats.

Dans ses dernières conclusions déposées par RPVA le 06 mai 2024, M. [T] [F] sollicite de la cour de :

Confirmer le jugement du 27 octobre 2022 en l’ensemble de ses dispositions.

Débouter M. [B] [W] [J] de l’ensemble de ses demandes, moyens fins et prétentions comme mal fondés en fait et en droit.

Le condamner au paiement de la somme de 500.000 XPF sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Le condamner aux entiers dépens dont distraction d’usage au profit de maître Lamourette, avocat au barreau de Papeete sur ses offres de droit.

A l’appui de ses prétentions, il reconnait le principe de son obligation telle qu’elle résulte de la condition suspensive insérée dans l’acte sous seing privé en date du 03 septembre 2016 mais fait valoir que la condition ne s’est pas encore réalisée de sorte qu’aucune indemnité n’est due à M. [B] [W] [J]. L’acte de vente avec la SARL NEWSTONE est en effet devenue caduque et rien ne démontre au dossier que l’acquisition du terrain par M. [A] [L] soit réalisée dans le cadre d’une opération immobilière à caractère spéculatif.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le13 septembre 2024.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Selon l’article 346-1 du code civil, l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément ou implcitement et de ceux qui en dépendent. La dévolution s’opère pour le tout lorsque l’appel n’est pas limité à certains chefs(..).

Dans leurs conclusions récapitulatives, l’appelant sollicite l’infirmation de la décision en toutes ses dispositions, ce qui doit s’entendre également du chef de dispositif ayant débouté M. [T] [F] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Ce dernier sollicite pour sa part la confirmation du jugement entrepris.

Aucun moyen n’étant évoqué par l’une ou l’autre des parties pour critiquer implicitement ou expressément ce chef de jugement, il y a lieu de constater que la cour n’en est pas saisie et qu’elle n’est saisie que des chefs suivants :

Débouter M. [B] [W] [J] de l’ensemble de ses demandes,

Condamner M. [B] [W] [J] à payer à M. [T] [F] la somme de 120.000 XPF au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamner M. [B] [W] [J] aux dépens, avec faculté de distraction au profit de M^e Lamourette.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1134 dans sa version applicable en Polynésie française, les conventions tiennent de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la convention dont il est demandé l’application sans que sa validité en soit contestée est un acte sous seing privé en date du 03 septembre 2016 signé entre les parties dont une copie est versée aux débats et qui comporte la clause suivante :

En raison de frais engagés en vue de la réalisation du programmes immobilier ' [Adresse 7]', les parties ont convenu d’une indemnté à prévoir au profit de [B] [W] [J], d’un montant de vingt millions de francs pacifiques ( 20 000 000 CFPF), dès lors et seulement si une autre opération immobilière était entreprise par d’autres acteurs ou si la parcelle de terre affectée au programme était vendue en vue de réaliser un programme immobilier à caractère spéculatif ou encore si le même programme était réactivé par [T] [F] avec des professionnels de son choix.

Quelle que soit l’opération réalisée, [T] [F] s’engage au respect du versement de cette indemnité imprescriptible qui devra être portée à la connaissance de tout repreneur potentiel.

Une condition suspensive au paiement de l’indemnité de 20 millions de francs pacifiques est ainsi stipulée entre les parties à charge pour M. [B] [W] [J] de justifier de la réalisation de l’une de ses trois modalités à savoir :

— une autre opération immobilière entreprise par d’autres acteurs

— la vente de la parcelle de terre affectée au programme en vue de réaliser un programme immobilier à caractère spéculatif

— la réactivation du même programme par M. [T] [F] avec des professionnels de son choix.

Ces modalités au nombre de trois et non de deux ne sont pas comme le souligne à juste titre M. [B] [W] [J], cumulatives mais alternatives s’agissant d’opérations différentes et pour certaines d’entre elles, les deux dernières, incompatibles.

M. [B] [W] [J] fait valoir en premier lieu pour démontrer la réalisation de la première d’entre elle de ce qu’un compromis de vente a été signé entre M. [T] [F] et la SARL NEWSTONE le 08 septembre 2017. Si ce document n’est pas produit, M. [B] [W] [J] verse aux débats une convention de cession du permis de construire signée entre cette société et M. [B] [W] [J] le 14 décembre 2017 aux termes de laquelle figure la référence au dit compromis de vente permettant d’en démontrer la réalité ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par M. [T] [F] :

'audit compromis de vente figure en condition suspensive le transfert des autorisations au profit de la SARL newstone, ou de toute autre personne qui s’y subsituerait. C’est dans ce contexte que s’inscrit la présente convention visant à déterminer les modalités de transfert desdites autorisations au profit de la SARL NEWSTONE ainsi que les modalités de versement de l’indemnité compensatrice convenue (..)

Cette cession est consentie moyennant le prix forfaitaire fixe et définitif de 20 000 000 XPF décomposé comme suit 17 850 XPF à titre de l’indemnité forfaitaire pour le Cédant ou ses ayants droits (…) Payable selon les modalités suivantes : 3 500 000 XPF à la signature des présentes ( ..° et 16 500 000 XPF versé au plus tard le 31/07/18 date d’échéance actuelle du compromis de vente du terrain'.

Il n’est pas davantage contesté par M. [T] [F] que la somme de 3 500 000 XPF a bien été versée à M. [B] [W] [J] lequel justifie en outre deux ordres de virement dont l’émetteur n’est pas identifié mais qui comporte le motif 'transfert PC [Adresse 7]' permettant de déteminer qu’il s’agit bien de l’opération réalisée et que les démarches ont été entreprises auprès des services de l’urbanisme pour transférer le permis au nom de la SARL NEWTONE.

Pour autant, contrairement aux affirmations de M. [B] [W] [J], cette opération qui n’a jamais été jusqu’à son terme ne peut constituer la première des modalités de la condition suspensive laquelle vise une 'autre opération immobilière’ et non la reprise du projet de lotissement de M. [B] [W] [J].

Quant aux deuxième et troisième modalités de la condition qui portent pour l’une sur un autre programme et avec une vente effective et pour l’autre sur le même programme mais par M. [T] [F] sans vente des parcelles, elles ne sont pas davantage applicables à l’opération.

Le projet d’acquisition des parcelles litigieuses entre la SARL NEWSTONE et M. [T] [F] ne permet donc pas de démontrer la réalisation d’une des trois modalités stipulées entre les parties aux termes de la convention du 03 septembre 2016, quant bien même le versement de l’indemnité compensatrice a reçu un début d’exécution en application de la convention signée entre SARL NEWSTONE et l’appelant et à laquelle

M. [T] [F] était tiers. Il appartenait le cas échéant à M. [B] [W] [J] d’attraire la SARL NEWSTONE en versement de l’indemnité et en application de la convention signée entre eux.

M. [B] [W] [J] fait état en revanche tout comme en première instance de ce que la terre a finalement été vendue par M. [T] [F] à M. [A] [L] pour la somme de 275 millions XPF. Si l’acte authentique de vente n’est pas produit aux débats, M. [T] [P] [F] admet dans ses écritures la réalisation de cette vente.

M. [B] [W] [J] justifie en cause d’appel de ce que M. [A] [L] via une SCI [U] [O] [C] a sollicité par dépôt enregistré le 07 mars 2024 un permis de construire aux fins de construction de trois hangards robustes et spacieux sur une parcelle cadastrée T[Cadastre 2] dépendant des terres [Y], [S], et [E] dont il n’est pas contesté qu’elle correspond à la parcelle litigieuse, ce qui d’ailleurs est corroboré par les échanges de mail entre M. [B] [W] [J] et Mme [X] [L].

Si M. [T] [P] [F] conteste le caractère de promotion immobilière de l’opération menée par M. [A] [L], le dépôt d’une demande de permis de construire sur la parcelle suffit à déterminer qu’il s’agit bien d’une opération immobilière et non d’une simple acquisition de terrain.

Par conséquent et sans qu’il soit besoin de démontrer le caractère spéculatif de l’opération non précisée au titre de la première des modalités laquelle exige uniquement la seule entreprise d’une opération immobilière, il y a lieu de considérer que la condition suspensive au versement de l’indemnité de 20 millions XPF telle que spécifiée dans l’acte du 03 septembre 2016 est réalisée.

Le jugement de première instance en date du 27 octobre 2022 sera par conséquent infirmé et statuant de nouveau, M. [T] [F] sera condamné à verser à M. [B] [W] [J] la somme de 16 500 000 XPF tenant compte des 3 500 000 XPF déjà versés.

En application de l’article 1153 alinéa 3 dans sa version applicable en Polynésie française, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts fixés par la loi sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Ils ne sont dus que du jour de la demande, excepté dans les cas où la loi les fait courir de plein droit.

En l’espèce, le permis de construire de M. [A] [L] n’ayant été justifié qu’en cause d’appel, il n’y a lieu de faire courir les intérêts qu’au jour de la signification de la présente décision et non au jour de la demande en justice.

Sur les dépens et les frais irréptibles

M. [T] [P] [F] qui succombe à titre principal sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et il est équitable d’allouer à M. [B] [W] [J] la somme de 400 000 XPF au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Aucune raison d’équité n’impose cependant de faire droit à la demande formée à ce titre par M. [T] [P] [F]. Sa demande à ce titre sera par conséquent rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dipositions,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [T] [F] à payer à M. [B] [W] [J] la somme de 16 500 000 XPF assortis des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

Condamne M. [T] [F] à payer à M. [B] [W] [J] la somme de 400 000 XPF au titre de l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française,

Rejette toutes prétentions plus amples et contraires des parties,

Condamne M. [T] [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Prononcé à Papeete, le 13 mars 2025.

La greffière, La présidente,

Signé : I. SOUCHÉ Signé : A. BOUDRY