N° 98

IM -------------

Copie exécutoire délivrée à M^e ANTZ

le 14 mars 2025

Copie authentique délivrée à M^e GUILLOUX

le 14 mars 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 13 mars 2025

N° RG 24/00098 – N° Portalis DBWE-V-B7I-VWE ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 681, RG n° 23/00018 du 28 décembre 2023 rendu par la 2ème chambre du tribunal civil de première instance de Papeete ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 20 mars 2024 ;

Appelante :

La S.A.R.L. POLYBLUE, inscrite au Rcs de [Localité 3] sous le n° B 439 548 199 et sous le n° Tahiti D90820, prise en la personne de son gérant M. [G] [B], dont le siège social est sis [Adresse 2] ;

Représentée par M^e Olivier GUILLOUX, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La société RUHERUHE A PAEVAI, inscrite au Rcs de [Localité 3] sous le n° 8402C et sous le n° Tahiti 595 553, prise en la personne de son gérant M. [F] [P], dont le siège social est sis [Adresse 4] ;

Représentée par M^e Dominique ANTZ, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 15 novembre 2024 ;

Composition de la cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 12 décembre 2024, devant M^me MARTINEZ, conseillère faisant fonction de présidente, M. RIPOLL et M^me SZKLARZ, conseillers qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me MARTINEZ, présidente et par M^me SOUCHÉ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 16 octobre 2020. La Sci Ruheruhe a Paevai donnait à bail commercial à la Sarl Polyblue un local avec WC et droit d’usage du parking face au local édifié sur la parcelle de terrain constituant le lot n°1 des terres Ruheruhe et Paevai situées à [Adresse 1] pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er novembre 2020 pour se terminer le 30 septembre 2029 moyennant un loyer mensuel de 320 000 F CFP et versement d’un dépôt de garantie de 320 000 F CFP.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 juin 2021, la Sci Ruheruhe a Paevai faisait délivrer au preneur une sommation d’exécution, visant la clause résolutoire de respecter ses obligations contractuelles en évitant de causer des troubles de jouissance et d’éviter d’exercer une activité risquant de causer non seulement des gênes quelconques aux occupants mais surtout des troubles graves.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 octobre 2021, la Sci Ruheruhe a Paevai faisait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 1 902 000 F CFP au titre des loyers impayés du 1er juillet au 31 décembre 2020, commandement visant la clause résolutoire.

Par ordonnance du 4 avril 2022, le juge des référés déboutait la Sci Ruheruhe a Paevai de ses demandes tendant à la constatation de la clause résolutoire à la date du 5 novembre 2021, à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail commercial sous astreinte de 100 000 F CFP par jour de retard avec l’assistance de la force publique et à la condamnation de la Sarl Polyblue au paiement de la somme provisionnelle de 960 000 F CFP pour les arriérés de loyers arrêtés au 5 novembre 2021 ainsi qu’à la fixation, à compter du 1er novembre 2021, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 320 000 F CFP.

Suivant requête enregistrée au greffe le 13 janvier 2023 et assignation délivrée le 10 janvier 2023, la Sci Ruheruhe a Paevai, a fait assigner la Sarl Polyblue devant le tribunal civil de première instance de Papeete aux fin de résiliation du bail, d’expulsion de la locataire, de condamnation à lui payer les loyers impayés d’un montant de 1 280 000 F CFP pour les mois de février 2022 à mai 2022 et les sommes de 300 000 F CFP pour résistance abusive et de 200 000 F CFP pour ses frais de procédure.

La copie de l’assignation accompagnée de la requête a été adressée au président de la Polynésie française.

Par jugement du 28 décembre 2023, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— ordonné la résiliation du bail aux torts exclusifs de la Sarl Polyblue ;

— condamné la Sarl Polyblue à payer à la Sci Ruheruhe a Paevai la somme de 640 000 F CFP correspondant aux loyers non honorés du 1er mars 2022 au 31 mai 2022, dépôt de garantie déduit ;

— débouté la Sci Ruheruhe a Paevai de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouté la Sarl Polyblue de sa demande reconventionnelle ;

— condamné la Sarl Polyblue à payer à la Sci Ruheruhe a Paevai la somme de 100 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile.

Par requête du 20 mars 2024, la Sarl Polyblue a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions régulièrement notifiées le 12 novembre 2024, la Sarl Polyblue demande à la cour d’infirmer le jugement querellé et statuant à nouveau de :

— prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur à la date du 28 février 2022,

— condamner la Sci Ruheruhe a Paevai à verser à la Sarl Polyblue une somme de 16 000 000 F CFP au titre de son préjudice subi du fait du trouble de jouissance,

— débouter la Sci Ruheruhe a Paevai de toutes ses demandes.

A titre subsidiaire, elle demande que soit ordonnée une mission d’expertise pour évaluer son préjudice suite au trouble de jouissance subi.

Elle sollicite en outre l’octroi de la somme de 350 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles.

A l’appui de ses demandes , elle soutient essentiellement que le bail a été conclu pour 'l’exploitation de son activité de fabrication de toutes pièces et éléments en matériaux composites’ que le bailleur était donc parfaitement au courant de la nature de ses activités que néanmoins suite à la délivrance de la sommation d’exécution, elle a cessé immédiatement son activité et a réalisé des nombreux travaux pour un montant d’environ 5 000 000 F CFP afin d’éliminer tout passage d’odeur ou de solvant, que si il en est résulté pour elle des difficultés économiques, elle était néanmoins à jour de ses loyers mais que le bailleur n’a cessé de troubler sa jouissance des lieux en sollicitant notamment constamment l’intervention de la police municipale comme en attestent deux salariés et deux clients de l’entreprise. Elle affirme que ne pouvant plus exercer son activité, elle a été contrainte de quitter les lieux fin février 2022 et en a informé son bailleur, que le bail doit donc être résilié aux torts exclusifs du bailleur.

Elle ajoute que ce dernier connaissait parfaitement la nature de ses activités et qu’aucun élément ne permet d’établir que les nuisances n’auraient excédé les nuisance normales 'pour une activité de fabrication de toutes pièces et éléments en matériaux composites’ mais qu’elle a cependant cessé son activité pour réaliser des travaux visant à rendre étanche l’atelier et à filtrer l’air. Elle expose qu’au regard des travaux effectués, elle n’avait aucun intérêt à la résiliation du bail et que le bailleur est de mauvaise foi.

Par conclusions régulièrement notifiées le 4 juin 2024, l’intimée demande la confirmation du jugement et y ajoutant, sollicite que soit prononcée la condamnation de la Sarl Polyblue à lui payer les sommes de 500 000 F CFP à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et de 250 000 F CFP au titre de ses frais de procédure.

Elle soutient essentiellement que le juge des référés l’a déboutée à la suite d’une erreur matérielle contenue dans le commandement de payer, que la locataire est partie à la cloche de bois fin mai 2022 sans faire réaliser un état des lieux contradictoire et sans payer les loyers des mois de mars, avril et mai 2022, que les travaux réalisés l’ont été dans son intérêt exclusif pour réduire les nuisances que générait son activité. Elle explique que l’appelante ne justifie pas d’un quelconque préjudice de jouissance n’ayant fait que réaliser des travaux nécessaires à son activité, travaux qu’elle aurait du entreprendre sans attendre que son activité ne génère des nuisances et qui démontrent qu’elle avait parfaitement conscience qu’elle ne pouvait exercer son activité que dans une zone industrielle étanche de tout voisinage.

Elle conteste la valeur probante des attestations versées aux débats rappelant que les clients n’ont fait que répercuter les propos tenus par l’appelante pour expliquer son retard de livraison et que les salariés indiquent simplement qu’ils respectent la police. Elle ajoute que simple bailleur, elle n’a aucune emprise sur la police municipale. Elle expose que si le locataire est parti en mai 2022 c’est bien parce qu’il a réalisé que son activité ne pouvait s’exercer dans les locaux donnés à bail sans causer de véritables nuisances au voisinage et qu’elle a choisi de déménager dans une zone qui convenait mieux à son activité.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le trouble de jouissance :

La Sarl Polyblue pour solliciter des dommages et intérêts à hauteur de 16 000 000 F CFP et la résiliation du bail aux torts du bailleur affirme qu’elle n’a pas pu exploiter les locaux conformément à la destination qui était prévue par le contrat de bail et a été dans l’obligation de réaliser des travaux pour 5 000 000 F CFP. Elle affirme que son bailleur l’a empêché d’exercer normalement son activité en faisant intervenir régulièrement la police municipale.

Elle produit à l’appui de ses allégations deux attestations de clients qui ne font que retranscrire les propos tenus par la Sarl Polyblue pour expliquer un retard de livraison et qui n’ont donc aucune valeur probante. Elle produit également deux attestations de salariés lesquelles bien que rédigées dans des termes identiques et donc manifestement dictées ne font que relater l’intervention de la police municipale et la nécessité pour l’employeur de réaliser des travaux lui permettant d’exercer son activité. On peut noter par ailleurs que les deux salariés attestent dans des termes identiques que ces aménagements n’ont pas suffi à rendre le travail possible ce qui explique sans aucun doute le départ de la sarl Polyblue des lieux donnés à bail.

Aucun élément ne permet donc de dire que la Sarl Polyblue a subi un trouble de jouissance du fait de son bailleur. Bien au contraire, l’intervention régulière de la police municipale conforte les affirmations du bailleur selon lesquelles le local n’était pas adapté à l’activité de la Sarl Polyblue.

La demande au titre du trouble de jouissance doit être rejetée confirmant ainsi le jugement.

Sur la résiliation du bail :

Le bail n’étant pas résilié pour trouble de jouissance, il n’est pas parvenu à son terme du fait de la société preneuse qui a quitté les lieux sans y être contrainte. L’appelante affirme qu’elle a quitté les lieux le 28 février 2022, à jour de ses loyers.

L’intimée indique pour sa part que la locataire n’a quitté les lieux qu’ à la fin du mois de mai 2022 et lui doit les loyers des mois de mars avril et mai 2022. Elle en veut pour preuve un constat d’huissier qu’elle a fait établir le 9 juin 2022, date à laquelle les locaux étaient vides de tout occupant.

Aucun élément ne vient démontrer que la Sarl Polyblue a quitté les lieux le 28 février 2022 après en avoir averti son bailleur.

Bien au contraire, il résulte des attestations versées par l’appelante elle même que les deux salariés qui ont attesté en sa faveur indiquent avoir travaillé dans les locaux jusqu’à fin avril 2022. Elle ne peut donc valablement soutenir avoir quitté les lieux le 28 février 2022 et le bail doit être considéré comme résilié à la date du 31 mai 2022 comme l’a justement décidé le premier juge.

Sur les loyers impayés :

La Sarl Polyblue ne conteste pas ne pas avoir payé les loyers des mois de mars, avril et mai 2022 soit la somme de 960 000 F CFP dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 320 000 F CFP soit un solde restant dû de 640 000 F CFP.

Le jugement doit être confirmé de ce chef.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive :

L’appel de la sarl Polyblue n’a pas dégénéré en abus susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts. Cette demande doit être rejetée.

Sur les dépens et l’article 407 du code de procédure civile :

L’appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens.

L’équité commande d’allouer aux intimés la somme de 250 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 28 décembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne la Sarl Polyblue à payer à la Sci Ruheruhe a Paevai la somme de 250 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile;

Condamne la Sarl Polyblue aux dépens d’appel.

Prononcé à [Localité 3], le 13 mars 2025.

La greffière, La Présidente,

Signé : I. SOUCHÉ Signé : I. MARTINEZ