Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 30 juin 2020, n° 17/21059

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 30 JUIN 2020

(n° , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/21059 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4O3T

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Octobre 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 16ème – RG n° 11-16-000621

APPELANTS

Monsieur L M A F

Né le […] à […]

[…]

[…]

Madame Z Y E

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

INTIMÉS

Monsieur B X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Madame C D X épouse X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Raphaël MREJEN, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : D1260

Ayant pour avocat plaidant M^e Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 février 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

M. N O-P, président

M^me K MONGIN, conseillère

M. François BOUYX, conseiller

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur N O-P dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. N O-P, président et par M^me Cynthia GESTY, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 6 novembre 2014, avec effet au 6 décembre 2014, M. B X et M^me C D épouse X ont consenti à M^me Z Y E un bail d’habitation pour une durée d’un an renouvelable, portant sur un logement qualifié, par les parties, de meublé, situé au 8° étage de l’immeuble du […] à Paris 16°, moyennant un loyer en principal de 1.450 euros, payable mensuellement à échoir, outre une provision sur charges de 200 euros par mois, et le versement d’un dépôt de garantie de 1.650 euros.

M. L M A Q s’est porté caution solidaire de M^me Y E concernant le paiement des loyers, réparations locatives, impôts et taxes, pénalités de retard et tous frais éventuels de procédure, dans la limite d’un montant de 19.800 euros.

Un avenant au contrat de location du 6 novembre 2014 formalisait l’engagement de M^me Y de réaliser des travaux de transformation de l’appartement. Il y était prévu, en contrepartie, une extension de la durée de location à deux ans et une réduction du loyer et provision pour charges de 1.850 à 1.650 euros.

Selon M. A F et M^me Y E l’appartement, vide de tout meuble et de tout équipement, a été remis à neuf par M^me Y, dans les conditions dudit avenant, travaux qui ont duré 4 mois, pour un coût de 65.000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception M. et M^me X ont, le 23 février 2016,

notifié à M^me Y E leur volonté de ne pas reconduire le contrat de bail aux fins de reprise personnelle des lieux loués.

Ils lui ont donné congé pour le 5 novembre 2016.

Par ailleurs, les loyers n’étant plus régulièrement honorés, les bailleurs lui ont adressé par autre lettre recommandé du 25 juillet 2016, la mettant en demeure de payer l’arriéré locatif s’élevant alors à 8.250 euros, et de justifier d’une assurance locative.

Ce courrier a été dénoncé à M. L M A Q par lettre recommandée avec accusé de réception du même jour.

Sur ce, et suivant actes d’huissier délivrés les 2 et 18 août 2016, M. et M^me X ont fait assigner M^me Y E et M. A F devant le tribunal d’instance de Paris 16°, aux fins de solliciter, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la validation du congé pour reprise délivré le 23 février 2016,

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement de loyer et défaut d’assurance,

— la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2.500 euros hors taxe et hors charge, et l’expulsion de M^me Y E,

— la condamnation in solidum de M^me Y E et M. L M A F au paiement de la somme de 16.500 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

Le 30 janvier 2017, M. et M^me X ont fait délivrer un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance.

Suivant deux actes d’huissier délivrés les 10 février et 17 mars 2017, M. et M^me X ont fait assigner M^me Y E et M. A F devant le même tribunal, aux fins de solliciter, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire suite à commandement de payer délivré le 30 janvier 2017 pour défaut de paiement des loyers,

— subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2.500 euros hors taxe et hors charge, l’expulsion de M^me Y E outre les mesures accessoires,

— la condamnation in solidum de M^me Y E et M. A F au paiement de la somme de 18.130 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

A l’audience du premier juge, M. et M^me X ont actualisé leur demande en paiement à la somme de 33.500 euros, terme de septembre 2017 inclus, et se sont désistés de leur demande de validation du congé pour reprise formée les 2 août 2016 et 18 août 2016.

Aux termes d’un jugement prononcé le 16 octobre 2017, le tribunal d’instance de Paris :

— 

« REQUALIFIE le contrat conclu entre les parties le 6 novembre 2014 en contrat de bail d’habitation non meublé soumis au Titre 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— 

DÉBOUTE M^me K Y E de sa demande de nullité du congé pour reprise

délivré le 23 février 2016 ;

— 

DÉCLARE nul le commandement d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause

résolutoire délivrée par acte du 30 janvier 2017, cette nullité n’affectant pas le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré dans le même exploit d’huissier ;

— 

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties au 30 mars

2017 ;

— 

REJETTE les demandes de délai de paiement, et DIT qu’à compter du 31 mars 2017, M^me Z

Y E s’est trouvée occupante sans droit, ni titre des lieux loués situés […], appartement et sa cave ;

— 

ORDONNE l’expulsion des lieux loués par M^me Z Y E et tous occupant de son

chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé ce délai de deux mois suivants la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code de procédure d’exécution ;

— 

AUTORISE, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un

garde-meubles, aux frais et risques de M^me Z Y E, en garantie des indemnités mensuelles d’occupation et des réparations locatives conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 du Code de procédure d’exécution ;

— 

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter du 31 mars 2017 jusqu’à complète libération des

lieux au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et CONDAMNE M^me Z Y E à son paiement ;

— 

CONDAMNE M^me Z Y E à payer à M^me C D épouse

X et M. B X la somme de 31.350 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 septembre 2017, terme de septembre 2017 inclus et CONDAMNE solidairement M. L M F A au paiement de cette somme dans la limité de 19.800 euros ;

— 

CONDAMNE in solidum M^me Z Y E et M. L M F A

à payer à M^me C D épouse X et M. B X la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile,

— 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— 

CONDAMNE in solidum M^me Z Y E et M. L M F A

aux dépens ;

— 

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision. »

M. A F et M^me Y E ont interjeté appel de cette décision, par déclaration du 16 novembre 2017 reçue par voie électronique au greffe de la cour et enregistrée le 21 novembre.

Dans le dernier état de ses écritures récapitulatives, déposées par voie électronique le 6 juin

2018, M. L M F A demande à la cour de :

Vu les articles 1287, 1343-5, 1740 et 2292 et 2293 du Code Civil,

Vu les pièces,

Réformer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a requalifié le contrat de location de l’appartement sis […] en le considérant comme un bail d’habitation non meublé soumis aux dispositions du titre premier de la loi du 6 juillet 1989 et en ce qu’il a constaté la nullité du commandement d’avoir à justifier d’une assurance.

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

Constater que le cautionnement est nul,

Dire et juger la demande de Mme et M. X irrecevable et à tout le moins la déclarer mal fondée,

Débouter Mme et M. X de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner Mme et M. X à payer à M. A la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner Mme et M. X aux entiers dépens.

A titre subsidiaire

Constater que M. A ne s’est pas porté caution des engagements de M^me Y au titre du bail litigieux au-delà de la durée initiale d’un an du bail,

Constater en conséquence que le cautionnement de M. A s’est achevé le 6 novembre 2015,

Dire et juger la demande de Mme et M. X irrecevable et à tout le moins la déclarer mal fondée,

Débouter Mme et M. X de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner Mme et M. X à payer à M. A la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner Mme et M. X aux entiers dépens.

Encore plus subsidiairement,

Et si par impossible la condamnation de M. A à payer à Mme et M. X les sommes dues par M^me Y, pour un montant maximal de 19.800 euros, était confirmée,

Dire que M. A ne saurait être tenu que du paiement du seul loyer du par M^me Y jusqu’au 30 mars 2017, à l’exception de toute indemnité locative, de toutes provisions sur charges ou encore de toutes régularisations de charges, des pénalités, frais, intérêts de retard ou accessoires de la dette,

Faire application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil ou de l’article 24-V-de la loi du 6 juillet 1989 et 1287 du Code Civil,

Accorder à M. A les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des éventuelles condamnations mises à sa charge,

Dire qu’au regard des circonstances, il n’y a lieu à accorder à Mme et M. X une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 juin 2018, M^me Y E Z demande à la cour de :

Vu la Loi du 6 juillet 1989,

Vu les pièces

Vu les articles 31 et 122 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1343-5 et 1719 du code civil,

Il est demandé à la Cour de :

Déclarer irrecevables et mal fondés Mme et Monsieur X en leurs demandes, fins et conclusions.

Constater que Mme et Monsieur X ont acquiescé à la requalification du bail litigieux par le Tribunal d’Instance.

Confirmer dès lors le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande de M^me Y de requalifier le bail prétendument meublé en bail d’habitation non meublé soumis au titre I de la loi du 6 juillet 1989.

Réformer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a requalifié le contrat de location de l’appartement sis […] en le considérant comme un bail d’habitation non meublé soumis aux dispositions du titre premier de la Loi du 6 juillet 1989 et en ce qu’il a constaté la nullité du commandement d’avoir à justifier d’une assurance.

Et statuant à nouveau :

Constater que Mme et Monsieur X ont indiqué par conclusions signifiées le 9 mars 2018 ne pas avoir procédé au placement de leur assignation en date du 10 février 2017.

Constater dès lors que le Tribunal d’instance n’avait été saisi que par la seule assignation du 2 août 2016 et ce sans que celle-ci ait été notifiée au représentant de l’Etat.

Constater que l’assignation du 10 février 2017 a été délivrée à M^me Y avant l’expiration du délai de deux mois impartis par le commandement de payer délivré le 31 janvier 2017.

Déclarer dès lors irrecevables Mme et Monsieur X en leurs demandes au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Constater que Mme et Monsieur X ont indiqué se désister de leurs demandes de validation du congé qu’ils avaient donné à M^me Y.

Constater que le Tribunal d’instance a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de M^me Y de ce fait.

Constater que Mme et Monsieur X ont conclu en cause d’appel à la confirmation du jugement entrepris, sans présenter de demandes tendant à la résiliation judiciaire du bail.

Constater que M^me Y a entrepris, dans le cadre d’une clause du bail, des travaux lourds d’aménagement de l’appartement pour un montant de 65.000 euros.

Constater que, du fait de la requalification du bail, il est nécessaire de procéder à une réfaction du loyer.

Constater l’obligation du bailleur d’indemniser M^me Y du fait de sa privation de jouissance résultant de l’importance et la durée des travaux.

Constater l’obligation du bailleur d’imputer sur le loyer le coût des travaux mis à la charge de M^me Y.

Constater en tant que de besoin que la clause de prise en charge de travaux par le locataire ne répond pas aux exigences légales.

Constater que M^me Y a remis, dans le cadre de la présente instance, ses attestations d’assurance.

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande de M^me Y de requalifier le bail prétendument meublé en bail d’habitation non meublé soumis au titre I de la loi du 6 juillet 1989 et dire et juger dès lors que le contrat de bail est un contrat soumis aux dispositions du titre premier de la Loi du 6 juillet 1989, s’agissant d’un contrat de location d’un logement d’habitation vide de tout meuble.

Dire et juger le congé notifié à M^me Y par courrier recommandé en date du 23 février 2016 nul et de nul effet.

Dire et juger en tant que de besoin la demande de résiliation judiciaire du bail pour non- paiement de loyer irrecevable et à tout le moins la déclarer mal fondée.

Dire et juger la demande tendant à la constatation de la clause résolutoire irrecevable et à tout le moins la déclarer mal fondée.

Dire et juger la demande de résiliation judiciaire du bail pour absence d’assurance irrecevable et à tout le moins la déclarer mal fondée.

Débouter Mme et monsieur X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Accueillir M^me Y en ses demandes reconventionnelles,

Dire et juger que le loyer doit être fixé à la somme de 1.430 euros par mois.

Condamner Mme et Monsieur X à payer à M^me Y la somme de 3.520 euros au titre du trop-perçu de loyer et la somme de 220 euros au titre du trop-perçu de dépôt de garantie.

Condamner Mme et Monsieur X à payer à M^me Y la somme de 6.600 euros à titre d’indemnité pour la privation de jouissance résultant de l’importance et la durée des travaux réalisés dans l’appartement.

Condamner Mme et Monsieur X à payer à M^me Y la somme de 65.000 euros à titre du remboursement des travaux réalisés par M^me Y.

Dire et juger que M^me Y est redevable d’une somme de 29.340 euros au titre des loyers et charges pour la période de mars 2016 à août 2017 inclus.

Dire et juger que les sommes de 3.520 euros, 220 euros, 6.600 euros et 65.000 euros s’imputeront sur les loyers dus et que le surplus s’imputera sur les loyers à venir.

Condamner Mme et Monsieur X à payer à M^me Y E la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamner Mme et Monsieur X à payer à M^me Y E la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Mme et Monsieur X aux entiers dépens.

Subsidiairement,

Faire application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil et de l’article 24-V-de la loi du 6 juillet 1989,

Suspendre au besoin les effets de la clause résolutoire,

Accorder à M^me Y des délais de paiement de 36 mois pourra s’acquitter de toutes sommes qu’elle pourrait devoir à Mme et Monsieur X après déduction faite de toute somme due par ces derniers à leur locataire.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, déposées par voie électronique le 9 mars 2018, M. et M^me X demandent à la cour de :

Vu les articles 112 et suivants du Code de procédure civile,

Vu la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le jugement du Tribunal d’Instance du 16eme arrondissement de Paris,

DÉCLARER les époux X recevables et bien fondés dans l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

DÉCLARER l’appel formé par M^me Y E et M. A F irrecevable et mal fondé.

DIRE et JUGER que le tribunal a valablement statué sur la base des actes de saisine des 2 août 2016 et 10 février 2017 et qu’il est resté dans les limites de sa saisine à savoir l’expulsion de M^me Y E par validation de congé, résiliation judiciaire du bail et surabondamment acquisition de la clause résolutoire avec condamnation solidaire de M. A F dans la limite de ses engagements.

DÉBOUTER M. A F et M^me Y E de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

CONFIRMER le jugement prononcé en ce qu’il a ordonné l’expulsion le cas échéant par substitution de motifs.

ÉMENDER le jugement sur le montant de l’indemnité d’occupation et fixer cette dernière au montant contractuel exigible à la date de l’acquisition de la clause résolutoire soit 1.850 euros par mois.

CONDAMNER M^me G E à payer aux époux X la somme de 42.600 euros, sauf à parfaire, le tout avec l’intérêt de droit à compter de la décision de première instance pour la somme de 31 350 euros et à compter de chaque échéance et subsidiairement à compter de la date de signification de ces conclusions.

CONDAMNER solidairement M. A F, en sa qualité de caution, au paiement des dettes locatives ou indemnités d’occupation dans la limite de 19.800 euros.

CONDAMNER in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, les appelants à payer aux époux X la somme de 5.000 euros pour procédure abusive.

CONDAMNER in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, les appelants à payer aux époux X la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 Code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, les appelants aux dépens avec distraction au profit de l’avocat postulant qui pourra en poursuivre le recouvrement dans les conditions fixées par l’article 699 du Code de procédure civile. »

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 novembre 2019.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant la cour ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que les moyens des parties développés dans leurs conclusions seront rappelés dans la motivation de la décision lors de l’examen successif de chaque chef de prétentions.

En vertu des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les demandes tendant à « constater que… » ou à « dire et juger que… », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs du dispositif de la décision, n’ont pas à figurer dans la partie exécutoire de la décision.

Il n’y a donc pas lieu de les reprendre ni de les écarter dans le dispositif du présent arrêt.

SUR CE,

' Sur la qualification du contrat de bail :

Considérant que M. A F et M^me Y E s’en tiennent à la qualification du bail retenue par le premier juge et sollicitent de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en ce qu’il a requalifié le bail litigieux en bail d’habitation non meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

Considérant que si M. et M^me X concluent que cette requalification est susceptible de ne produire aucun effet et ajoutent, concernant la validité du cautionnement, qu’il s’agit ici d’un contrat de bail à usage d’habitation meublé et à durée déterminée, la lecture du dispositif de leurs écritures démontre qu’ils ne replacent pas la question de la qualification du bail dans le cadre du litige en appel ;

Que le jugement sera donc confirmé de ce chef ;

SUR LES DEMANDES DE M. et M^me X :

' Sur la recevabilité des demandes formées par M. et M^me X à l’encontre de M^me Y E :

Considérant que M^me Y E soutient que le jugement dont appel fait seulement référence au numéro de RG 11-16-000621, correspondant à sa première saisine issue de l’assignation du 2 août 2016, mais est entré en condamnation au visa de l’assignation du 10 février 2017 ;

Qu’ainsi, bien que statuant sur l’assignation délivrée le 2 août 2016, sans que la seconde assignation ait été placée et sans qu’une jonction ait été prononcée, le premier juge, qui a étendu le champ de sa saisine aux demandes contenues dans la seconde assignation, a statué ultra petita, notamment en constatant l’acquisition de la clause résolutoire dont il n’était pas fait état dans la première assignation ;

Que l’appelante sollicite donc de la cour qu’elle réforme le jugement et déclare irrecevable la demande de M. et M^me X fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Considérant que M^me Y E se prévaut, par ailleurs, de ce que l’assignation du 2 août 2016, délivrée à la demande de M. et M^me X aux fins de résiliation du bail litigieux, n’a pas fait l’objet d’une notification au représentant de l’état dans le délai de deux mois avant l’audience du 13 septembre 2016 – comme le prescrit l’article 24 – III de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en conséquence, l’appelante sollicite de la cour qu’elle déclare les demandes de M. et M^me X irrecevables au visa de ce texte, le tribunal d’instance ayant été saisi sans que la notification de l’assignation auprès du représentant de l’Etat ait été effectuée ;

Considérant que M. et M^me X lui opposent que le tribunal d’instance n’a pas statué ultra petita alors qu’il a pris en compte toutes les demandes présentées par eux dans les deux assignations, sans en ajouter de son propre chef et alors que la procédure de première instance ne présentait aucun vice de forme ayant causé grief ;

Qu’ils font aussi valoir que l’assignation délivrée le 17 mars 2017 a été notifiée au préfet le 20 mars, par lettre recommandée avec accusé de réception dont ils produisent la copie, soit plus de 2 mois avant l’audience du 5 septembre 2017 ;

Mais considérant que selon l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce :

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. » ;

Considérant qu’il ressort des éléments de l’espèce qu’une première assignation a été délivrée à la demande de M. et M^me X le 2 août 2016 aux fins notamment de voir valider le congé notifié le 23 février 2016 et prononcer la résiliation du bail aux torts de M^me Y E, pour défaut de paiement de loyer et défaut d’assurance, et la voir condamner à leur payer un arriéré de 16.500 euros, sauf à parfaire ;

Qu’aucune pièce émanant de la procédure de première instance n’établit que la saisine du tribunal aux fins de résiliation pour défaut de paiement des loyers a été portée à la connaissance du représentant de l’Etat avant le 13 juillet 2016, soit dans un délai de deux mois, au moins, ayant précédé la première audience du tribunal d’instance du 13 septembre 2016 ;

Et considérant, pour ce qui a trait à la seconde assignation, délivrée le 10 février 2017 « sur et aux fins d’un précédent exploit du 2 août 2016 » pour voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir prononcer la résiliation du bail aux torts de M^me Y H pour défaut de paiement de loyer et défaut d’assurance, il apparaît que, si cet acte a bien été notifié au préfet le 20 mars 2017 dans le délai prévu par la loi avant l’audience du 5 septembre 2017, il ne saurait rendre recevable la demande initiale dès lors que, tout comme la notification tardive de conclusions, la notification au représentant de l’Etat en cours d’instance n’a pas valeur de régularisation ;

Considérant ainsi – sans qu’il y a ait lieu de statuer sur la régularité de la saisine du tribunal d’instance par la seconde assignation, la notification dans les délais légaux, préalable à la saisine du juge, étant requise à peine d’irrecevabilité de la demande – que la cour ne peut que constater que les demandes formées par M. et M^me X aux fins de constat de la résiliation sont irrecevables ;

' Sur la demande en paiement des loyers échus, formée à l’encontre de M^me Z Y E :

Considérant que M. et M^me X présentent une demande en paiement de 42.600 euros, laquelle reste recevable comme correspondant aux loyers et charges, l’indemnité d’occupation ne pouvant s’appliquer en l’absence de résiliation du bail ;

Qu’ils font valoir que le tribunal qui a condamné M^me Y E à payer la somme de 31.350 euros, représentant 19 mois de loyers à 1.650 euros, au jour du prononcé du jugement déféré, n’a pas pris en compte une clause de l’avenant au contrat de bail prévoyant que le montant du loyer passerait de 1.650 euros à 1.850 euros, par mois, à la suite de deux années de location, soit à partir du 6 novembre 2016 ;

Considérant que M^me Z Y E, soutenant que la qualification du bail étant acquise aux débats comme portant sur une habitation non meublée, leur oppose qu’elle se trouve fondée à leur réclamer la réduction du montant de loyer, initialement prévu au contrat à 1650 euros pour un local meublé, afin de le voir fixé à 1.430 euros, pour un logement d’habitation vide ;

Qu’elle réclame en conséquence, les sommes de 3.520 euros, au titre du trop-perçu de loyer, et de 220 euros, au titre du trop-perçu de dépôt de garantie eu égard au montant du loyer invoqué ;

Mais considérant d’une part et comme l’a retenu à bon droit le premier juge, que le montant du loyer tel que fixé au contrat a été consenti par M^me Y E en toute connaissance de l’état des lieux loués et qu’au surplus, l’avenant signé par les parties le jour-même de la conclusion du bail démontre qu’un accord contractuel est intervenu entre elles concernant le prix du loyer passant de 1.650 euros pendant deux ans, à 1.850 euros, prix retenu et accepté « du fait de l’engagement du locataire à faire des transformations dans l’appartement après notre approbation, transformations suivies par un architecte de la locatrice .» ;

Que par ailleurs, la locataire n’apporte aucune preuve de ce qu’elle serait plainte auprès de M. et M^me X, en cours de bail, du caractère non meublé du logement ;

Que le jugement qui a rejeté sa demande en réfaction des loyers et en remboursement du trop-perçu doit être confirmé ;

Considérant, d’autre part, que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il ressort, en l’espèce, de l’avenant au contrat que le montant du loyer devait passer à 1.850 euros à partir du 6 novembre 2016 ;

Que les décomptes produits aux débats par les bailleurs, dont le calcul n’est pas contesté, établissent que M^me Y E reste devoir à M. et M^me X une somme de 42.600 euros au titre des loyers et charges soit : (1.650 x 9 = 14.850) + (1.850 x 15 = 27.750), sauf à parfaire si M^me Y E demeure toujours dans les lieux litigieux ;

Qu’il s’ensuit que M^me Y E sera déboutée de ses prétentions reconventionnelles et condamnée à payer à M. et M^me X la somme de 42.600 euros, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la décision de première instance pour la somme de 31 350 euros, et à compter de chaque échéance pour le surplus;

SUR LES DEMANDES DE M. A F :

' Sur la demande en nullité du cautionnement :

M. A F soutient que si le tribunal a justement requalifié le bail, il n’a pas fait application des dispositions de l’article 22-1 de la loi de 1989 qui prescrivent un certain formalisme, à peine de nullité, du cautionnement ;

Qu’ainsi, il ressort des actes que M. A n’a pas reproduit, de sa main, l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi de 1989, et que l’absence de cette formalité implique que soit constatée la nullité du cautionnement ;

Considérant, selon M. et M^me X, que les formalités prescrites par l’article 22-1 de la loi de 1989 ne s’appliquent qu’au contrat de bail à durée indéterminée, l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 ne concernant que la résiliation unilatérale d’un cautionnement portant sur un contrat de bail indéterminé, alors qu’il s’agit ici d’un contrat de bail à usage d’habitation meublé et à durée déterminée ;

Qu’ainsi, toujours selon les intimés, ces formalités prescrites, à peine de nullité, ne s’appliquent pas à l’acte de cautionnement souscrit par M. A F, seules les dispositions de droit commun trouvant application audit cautionnement ;

Considérant que selon les termes, alors en vigueur, des deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. » ;

Considérant que ces dispositions de l’article 22-1 n’opèrent aucune distinction selon le caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement ;

Que l’article 25.-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément :

« Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1,8, 8-1, 18, 20-1,21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Le présent titre ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

Le présent titre ne s’applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. »

Qu’il s’ensuit que les formalités prescrites à peine de nullité par le dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi de 1989, dont le non-respect est invoqué par M. A F dans le cadre de l’ordre public de protection, sans qu’il ait à démontrer l’existence d’un grief, conditionnent la validité de son engagement, ce, quelles que soient la qualification et la durée du bail ;

Et considérant en l’espèce, que M. A F qui a signé le contrat de bail et son avenant, passés sous seing privé, a reproduit à la main, dans l’acte de cautionnement, les phrases suivantes : « je m’engage pour la durée du bail, le paiement des loyers, réparations locatives, impôts et taxes, pénalités de retard et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail. Bon pour caution pour le paiement d’un montant de 19.800 EUROS (DIX NEUF MILLE HUIT CENTS EUROS) révisable annuellement et durant toute l’occupation du bien par M^lle Y I. » ;

Qu’il y a ajouté : « Je confirme avoir pris parfaite connaissance de l’étendue de mon engagement et des termes de l’article 22-1, avant dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989.» ;

Qu’ainsi, la mention manuscrite portée par M. A F sur l’acte de cautionnement, laquelle ne suffit pas à démontrer que la caution ait eu connaissance de ces dispositions alors qu’il n’en a pas écrit de sa main l’intégralité, ne répond pas aux exigences légales ;

Qu’il s’ensuit que l’acte de cautionnement doit être déclaré nul par la cour ;

Que le jugement sera infirmé de ce chef ainsi que des condamnations solidaires mises à la charge de M. A F ;

SUR LES DEMANDES DE M^me Y E :

' Sur la demande en nullité du congé pour reprise délivré par M. et M^me X le 23 février 2016 :

Considérant que M^me Y E indiquant, à tort, que M. et M^me X se seraient désistés de leur demande de validation du congé pour reprise, sollicite la réformation du jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en nullité du congé délivré le 23 février 2016 ;

Qu’elle se prévaut de ce que le bail, requalifié en contrat de location de logement non-meublé soumis aux dispositions d’ordre public des articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, ne pouvait s’achever au plus tôt que le 6 novembre 2017 et non au 5 novembre 2016 comme spécifié par le congé du 23 février 2016 ;

Qu’en outre, la loi impose au bailleur de justifier « du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise » et que M. et M^me X n’ont pas répondu à cette exigence ;

Considérant que si M. et M^me X se sont désistés dès la première instance de leur demande de validation du congé pour reprise formé par assignation des 2 et 18 août 2016, ils réclament la confirmation, par la cour, du rejet de la demande en nullité du congé notifié le 23 février formée par M^me Y E ;

Qu’ils font valoir que l’absence de précision du motif réel et sérieux du congé n’est pas prescrite à peine de nullité par l’article 15 de la loi de 1989 et que le congé peut être notifié de façon prématurée ;

Mais considérant que selon l’article 15-I, alors applicable, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (') En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. » ;

Considérant que, faisant application des dispositions sus-énoncées de la loi du 6 juillet 1989, le premier juge a relevé que M. et M^me X ont notifié un congé pour reprise à M^me Y J par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 février 2016, comportant les noms et adresse des bénéficiaires de la reprise : les bailleurs eux-mêmes, et le motif allégué : indiquant qu’il désiraient reprendre le logement loué pour l’habiter personnellement ;

Qu’ils y précisent que le bail, improprement qualifié de bail d’habitation meublée, viendrait à expiration le 5 novembre 2016 ;

Considérant que le premier juge a retenu à bon droit d’une part que si les bailleurs ne justifient pas dans ce courrier du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise, cette mention n’est pas prescrite à peine de nullité par la loi, d’autre part qu’un congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné, soit, en l’espèce, le 5

novembre 2017 ;

Qu’il sera ajouté à ces motifs précis et circonstanciés adoptés par la cour, que tout comme en première instance, M^me Y E n’apporte nullement devant le cour la preuve du caractère frauduleux du congé pour reprise qui lui a été délivré ;

Qu’il s’ensuit, sans qu’il soit utile de répondre, par le détail, aux argumentations de l’appelante, que la demande en nullité, présentée par M^me Y E, sera rejetée et la décision entreprise confirmée de ce chef ;

' Sur la demande de M^me Y E en réparation des préjudices découlant de la réalisation des travaux et de l’indisponibilité de l’appartement loué :

Considérant que M^me Y E sollicite, sur le fondement des articles 4 et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement de 6.600 euros à titre de réparation du préjudice de jouissance ;

Qu’elle fait valoir les troubles causés, par la réalisation des travaux qui ont nui à sa jouissance paisible durant plus de 21 jours, et du fait de l’inhabitabilité de son logement durant les travaux qui ont duré 120 jours ;

Qu’elle réclame en outre la somme de 20.000 euros au titre de son préjudice moral ;

Mais considérant, comme le soutiennent M. et M^me X et comme il a été estimé plus haut par la cour, que la réalisation de ces travaux a fait l’objet d’un accord contractuel formel et librement consenti entre les parties ;

Que M^me Y E ne saurait se prévaloir d’un préjudice de jouissance qu’elle aurait subi du fait de travaux qu’elle a elle-même sollicités et dont elle a accepté la conduite comme la charge, pour réclamer une indemnisation ou une contrepartie financière non prévue par l’accord contractuel, lequel stipulait d’ailleurs une réduction des loyers sur les deux premières années d’occupation ;

Qu’ainsi, M^me Y E, qui n’apporte ici ni la démonstration d’une faute imputable aux bailleurs, ni la preuve de la réalité des préjudices de jouissance et moral qu’elle allègue, doit être déboutée de ces chefs de demande ;

Que le jugement sera confirmé ;

' Sur la demande de M^me Y E en remboursement des travaux:

Considérant que M^me Y E, se fondant sur les article 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, sollicite le remboursement de la somme de 65.000 euros correspondant au coût des travaux réalisés par elle ;

Qu’elle se prévaut de ce que la clause expresse de travaux prévue au bail est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi de 1989 et doit être déclarée non écrite, dès lors que les bailleurs ont mis à la charge de leur locataire la réalisation de travaux destinés à rendre le logement décent ;

Mais considérant que selon l’article 6 a) de la loi de 1989, applicable à la cause, « le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas » ;

Qu’en l’espèce, si des travaux de rénovation et de transformation ont été définis et mis à la charge de M^me Y E par l’avenant au bail, la désignation des lieux loués : un appartement de 53,60 m², comportant un séjour, une chambre, une cuisine aménagée et équipée ainsi qu’une salle de bain, démontre qu’il s’agissait d’un logement décent, correspondant aux normes fixées par l’article 6 alinéas 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants ;

Que pour le reste, la clause expresse de travaux, signée par les parties le 6 novembre 2014, stipule une réduction du montant des loyers, charges comprises, imputée sur une période de deux ans ;

Que cette clause apparaît conforme aux dispositions précitées : M^me Y E ayant bénéficié d’un loyer réduit pendant toute la durée du bail puisque le contrat précise en outre que le loyer acquitté par le locataire précédent s’élevait alors à la somme de 2.000 euros et que le loyer de référence lui était supérieur de 227 euros ;

Qu’enfin, il sera souligné que si M^me Y E fait état de travaux qui ont été exécutés pour un prix de 65.000 euros, elle ne verse aux débats aucune justification relatives aux travaux allégués, nulles factures acquittées, se contentant de produire 9 photographies de mauvaise qualité et non datées et une attestation de la Société CONFORDOM du 6 juin 2018, aux termes de laquelle cette société reconnaît que la cuisine a été intégralement réglée, mais sans indication du prix ;

Qu’il s’ensuit que le jugement déféré, qui a rejeté cette demande en remboursement des travaux, ne pourra qu’être confirmé ;

' Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de M. et M^me X :

Considérant que M. et M^me X réclament la condamnation des appelants, in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, à leur payer la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

Mais attendu que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où seraient établis la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équivalente au dol ;

Que, cette démonstration n’étant pas apportée ici à l’encontre ni de M. A F ni de M^me G E, la demande des intimés apparaît non fondée ;

Qu’ils en seront déboutés ;

' Sur les frais irrépétibles de procédure :

Considérant que M. A fait valoir qu’il a dû exposer des frais d’importance pour défendre ses intérêts du fait de M. et M^me X ;

Qu’il réclame la réformation du jugement entrepris et leur condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant qu’il résulte des dispositions cumulées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que, sauf dispositions contraires motivées sur l’équité, la partie perdante est condamnée aux dépens de la procédure et doit en outre supporter les frais irrépétibles, tels que les frais d’avocat,

avancés par son adversaire pour les besoins de sa défense en justice ;

Que compte tenu du sens de l’arrêt, il apparaît justifié d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. A F, in solidum avec M^me Y E, au titre des dépens et des frais irrépétibles de procédure ;

Qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. A F au regard de l’importance du litige, de sa durée, des diligences accomplies et du sens de l’arrêt, l’intégralité des frais non compris dans les dépens exposés par lui, tant en première instance qu’en appel ;

Qu’il y a lieu de lui allouer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.500 euros au titre des deux instances ;

Que la demande faite, au même titre, par M. et M^me X à son encontre sera rejetée ;

Mais considérant que pour des raisons aussi liées à l’équité et au sens de l’arrêt, il convient de condamner M^me Z Y E à payer à M. B et M^me C X la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure, pour les deux instances, et de dire que les dépens de première instance et d’appel seront payés à proportion d’un tiers, par M. B et M^me C X, et de deux tiers, par M^me Z Y E ;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement déféré,

Sauf en ce qu’il :

Requalifie le contrat conclu entre les parties le 6 novembre 2014 en contrat de bail d’habitation non meublé soumis au Titre 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Déboute Madame Z Y E de sa demande en nullité du congé pour reprise délivré le 23 février 2016 ;

Statuant à nouveau dans la limite de l’infirmation partielle et y ajoutant :

Déclare M. B et M^me C X irrecevables en leurs demandes formées aux fins de constat de résiliation du bail litigieux ;

Déclare nul le cautionnement de Monsieur L M F A ;

Condamne Madame G E à payer à M. B et M^me C X la somme de 42.600 euros, sauf à parfaire, le tout avec intérêt de droit à compter de la décision de première instance, pour la somme de 31.350 euros, et à compter de chaque échéance, pour le surplus ;

Condamne M^me Z Y E à payer la somme de 4.000 euros à M. B et M^me C X, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les deux instances ;

Condamne M. B et M^me C X à payer la somme de 2.500 euros à Monsieur L M F A, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront payés à proportion d’un tiers par M. B et M^me C X, et de deux tiers par M^me Z Y E, avec distraction au profit de l’avocat postulant qui pourra en poursuivre le recouvrement dans les conditions fixées par l’article 699 du Code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

La greffière, Le président,