Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 10, 6 mai 2021, n° 19/01401

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 06 MAI 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01401 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7EMZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Créteil
- RG n°

APPELANTE

SARL FRANCE SYNDIC, agissant poursuites et diligences ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Inscrite au registre du commerce et des sociétés de CRÉTEIL sous le numéro 524 652 864

[…]

[…]

Représentée par M^e Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K103, substitué à l’audience par M^e Mathilde ARLES, avocat au barreau de PARIS, toque : K103,

INTIMÉ

Monsieur Y X

né le […] à Savigny

[…]

[…]

Représenté et assisté à l’audience de M^e Didier CAM, avocat au barreau de PARIS, toque : G0347

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Ekaterina RAZMAKHNINA

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Cathy CESARO-PAUTROT, présidente et par Dorothée RABITA, greffier, présent lors de la mise à disposition.

******

Le 12 mai 2016, M. Y X a consenti à la société France Syndic, agence immobilière exerçant rue Dalayrac à Fontenay-sous-bois à l’enseigne Century 21 Dalayrac, un mandat exclusif de vente concernant un bien situé […] à Fontenay-sous-bois, au prix de 545 000 euros, frais d’agence compris.

Une clause pénale a été insérée, laquelle a prévu qu’en cas de non-respect des obligations édictées par le mandat et, notamment celle relative à l’exclusivité de la société France Syndic, M. X s’engageait à lui verser une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire, soit 20 000 euros.

Le 5 janvier 2017, la société France Syndic, après avoir constaté que le bien de M. X avait été vendu par une agence concurrente, a mis en demeure son cocontractant de lui payer l’indemnité convenue. M. X a refusé d’accéder à cette demande de paiement au motif que le mandat avait pris fin le 21 mai 2016, à la suite d’une rétractation de sa part.

Par acte extra-judiciaire en date du 9 mars 2017, la société France Syndic a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Créteil M. X afin de le voir notamment, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1231-5 du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamné à lui verser une indemnité compensatrice forfaitaire de 20 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2017 pour violation de ses engagements contractuels. M. X a opposé à cette demande une exception de nullité du mandat ou à tout le moins de la clause d’exclusivité.

Par jugement du 20 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a prononcé la nullité du mandat de vente exclusif conclu le 12 mai 2016 entre M. X et la société France Syndic, débouté celle-ci de ses demandes et M. X de sa demande de dommages et intérêts pour proce’dure abusive et a condamné la société France Syndic au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de proce’dure civile et aux dépens, autorisant leur recouvrement selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 22 janvier 2019, la société France Syndic a relevé appel de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 février 2021, la société France Syndic demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147 anciens du code civil, d’infirmer le jugement entrepris , de dire valable le mandat de vente du 12 mai 2016, de constater la violation par M. X de ses engagements et, en conséquence, de le condamner à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en

demeure en date du 4 janvier 2017. Elle demande également à la cour de débouter M. X de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et, en tout état de cause, de prononcer l’exécution provisoire de la décision à venir et de condamner M. X au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 janvier 2021, M. X demande à la cour, au visa des articles 4 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, 9, 72 et 92 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, L. 211-3 du code de la consommation (L. 133-4 selon la numérotation en vigueur lors de la conclusion du contrat), 32-1, 696 et 700 du code de procédure civile, de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du mandat de vente, à tout le moins, déclarer non écrite la clause d’exclusivité. A titre subsidiaire, il demande à la cour de constater qu’il s’est rétracté. En toute hypothèse, il réclame l’infirmation du jugement en ce qu’il rejette sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et sollicite à ce titre, la condamnation de l’appelante au paiement de la somme de 7500 euros à titre de dommages et intérêts. Enfin, il réclame l’allocation de la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel et la condamnation de la société France Syndic aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2021 avant l’ouverture des débats.

SUR CE, LA COUR,

La société France Syndic soutient la validité du mandat donné par M. X. Elle rappelle que la nullité encourue n’est désormais que relative, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation, et peut donc être couverte par une ratification ultérieure des actes de gestion accomplis par le mandataire. Elle en déduit également que le contrat doit être maintenu lorsque la violation affecte une disposition d’ordre public secondaire, sans importance pour la validité du contrat. Elle examine chacun des moyens de nullité retenus par la juridiction – absence de mentions du lieu de délivrance de la carte professionnelle, de la garantie financière, de la qualité et de l’étendue des pouvoirs du négociateur de l’agence, de la précision des modalités et périodicité selon lesquelles le mandataire rend compte et enfin défaut de communication de la copie du registre des mandats. Elle prétend soit que les mentions ne sont pas prescrites à peine de nullité, à la lecture de la jurisprudence, soit qu’elle a respecté l’obligation dont la mention est omise et qui ne présentait pas un caractère obligatoire.

M. X soutient la nullité du mandat conclu, pour les motifs retenus par le tribunal.

En application de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui réglemente les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dit loi Hoguet, les conventions visées à l’article 1 de la loi, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

- les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

(…) En outre, lorsqu’une convention comporte une clause d’exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.

Par ailleurs, l’article 7 de la loi impose à peine de nullité l’indication du numéro de mandat et en application de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972, outre les mentions prescrites par les articles 8, 28 et 56 du décret du 23 mars 1967 susvisé et par l’article 72 du décret du 30 mai 1984 susvisé, les personnes visées à l’article 1^er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle (…) et le cas échéant, le nom et l’adresse du garant.

La discussion sur la nature de nullité encourue est dépourvue de portée dans la mesure où dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, qui peut ratifier les actes de gestion de son mandataire.

En l’espèce, cette ratification est contestée. Elle est difficilement concevable, eu égard à l’allégation de la remise à l’agence immobilière d’un formulaire de rétractation signé, le 21 mai 2016. Surtout, l’agence immobilière ne procède à aucune démonstration d’une volonté non équivoque de son mandant de renoncer à une nullité ou à ratifier des actes accomplis en exécution du mandat, qui ne peut pas se déduire de l’absence de dénonciation du mandat selon les formes qu’il impose.

Bien qu’il soit stipulé que l’agence immobilière est instituée séquestre des fonds remis par le candidat à l’acquisition (article séquestre) et que l’agent immobilier est garanti financièrement à cet effet, le nom et l’adresse du garant ne figurent pas au mandat.

La société appelante ne peut pas prendre prétexte de l’ajout à l’article 92 sus-mentionné du membre de phrase le cas échéant. En effet, cette adjonction par le décret du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 ne constitue que la traduction réglementaire de la suppression de l’obligation de justifier d’une telle garantie lorsque l’agent immobilier est, en application de l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifié par la loi n° 2010-853 du 23 juillet 2010, dispensé d’une telle garantie. La réglementation ne prévoit cette dispense que lorsque l’agent immobilier a déclaré sur l’honneur, dans sa demande de délivrance ou de renouvellement de carte professionnelle, son intention de ne recevoir, à l’occasion des opérations relevant de l’activité concernée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération.

Or, en l’espèce ainsi qu’il est dit ci-dessus, l’agence immobilière avait vocation, aux termes du mandat, à recevoir des fonds. Elle devait dès lors souscrire une garantie financière et par conséquent, informer son cocontractant du nom et de l’adresse du garant. L’existence et l’information de cette garantie est un élément déterminant du consentement du mandant.

De surcroît, en l’espèce, la société France syndic ne justifie pas de la couverture alléguée à la date de la signature du mandat, le 12 mai 2016. En effet, l’attestation de la société de caution mutuelle Galian produite en pièce 10 énonce que la garantie est acquise au 1^er janvier 2016 sous réserve de la délivrance de la carte professionnelle déterminant la date de prise d’effet de la garantie financière. La carte professionnelle de l’agence immobilière a été délivrée par la CCI Paris Ile de France, le 23 septembre 2016. Seul est produit pour la période antérieure, le récépissé de la déclaration d’activité en préfecture faisant mention d’une carte professionnelle (n°10-0060) délivrée, le 24 juin 2011, à la société France syndic au titre de l’exercice de son activité, à son siège parisien et d’une garantie financière auprès d’Axa.

L’absence de mention du nom et de l’adresse du garant financier suffit à invalider le mandat du 12 mai 2016. La décision déférée doit, par conséquent, être confirmée.

M. X soutient l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, sans pour autant alléguer d’un quelconque préjudice et encore moins de faire la démonstration devant la cour du caractère préjudiciable de l’abus de droit qu’il impute à son adversaire. La décision déférée sera également confirmée sur ce point.

Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. L’appelante sera condamnée aux dépens d’appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par M. X pour assurer sa défense devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la

décision au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil le 20 décembre 2018 ;

Y ajoutant,

Condamne la société France Syndic à payer à M. Y X la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE