Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 JANVIER 2022

(n° 7 , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/14586 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5ZWL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mai 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/13869

APPELANTE

SCI PARIS ROUSSEAU MONTMARTRE

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a r i o n C H A R B O N N I E R d e l a S E L A R L ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0947

ayant pour avocat plaidant : M^e Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 136 RUE MONTMARTRE représenté par son syndic, la Société CITYA URBANIA ETOILE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 345 406 623

C/O Société CITYA URBANIA ETOILE

[…]

[…]

Représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Paris Rousseau Montmartre est propriétaire du lot n°1, composé d’un local commercial, dans le bâtiment A d’un immeuble, soumis au régime de la copropriété, situé au 136, […]. Ce local est situé sur rue, au rez-de-chaussée à gauche de l’entrée de l’immeuble.

Le 23 juillet 2016, la société Paris Rousseau Montmartre a reçu le procès-verbal de l’assemblée générale réunie le 7 juillet 2016.

Par acte d’huissier du 21 septembre 2016, la société Paris Rousseau Montmartre a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation des résolutions n°12, 14 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires portant sur des travaux de renforcement de structure de l’immeuble et de second oeuvre ainsi que la répartition de leur coût à l’ensemble des copropriétaires du bâtiment A, selon les millièmes affectés à chaque lot.

Par jugement du 22 mai 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté la société Paris Rousseau Montmartre de sa demande de nullité des résolutions n° 12, 14 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 7 juillet 2016,

- condamné la société Paris Rousseau Montmartre à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens conformément à l’article 699 du même code,

- ordonné l’exécution provisoire.

La société cile immobilière Paris Rousseau Montmartre a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 juin 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 octobre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 22 octobre 2021 par lesquelles la société Paris Rousseau Montmartre, appelante, invite la cour, au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

- infirmer le jugement,

- déclarer nulle la résolution n°12 'Décision d’effectuer les travaux ayant pour objet le renforcement de la structure du bâtiment A sur rue adoptée en assemblée générale ordinaire des copropriétaires du […] du 7 juillet 2016',

- déclarer nulle la résolution n°14 'Décision d’effectuer les travaux de second 'uvre de démolition et de reconstruction adoptée en assemblée générale ordinaire des copropriétaires du […] du 7 juillet 2016',

- déclarer nulle la résolution n° 16 'Délégation conjointe au conseil syndical et au syndic pour le choix des entreprises de second 'uvre, sous le contrôle de chaque copropriétaire pour sa partie, adoptée en assemblée générale ordinaire des copropriétaires du[…] du 7 juillet 2016",

- la dispenser d’une participation à la dépense des frais de procédure et des dépens,

Dans tous les cas,

- débouter le syndicat de copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

- condamner le syndicat de copropriétaires à lui payer une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 26 octobre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, du 136, rue Montmartre à Paris 2ème intimé, demande à la cour, au visa des articles 10 et 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

- débouter la société Paris Rousseau Montmartre en toutes ses demandes, fins et prétentions.

- débouter la société Paris Rousseau Montmartre de sa demande en annulation des résolutions,

n° 12, 14 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2016,

Y ajoutant,

- condamner la société Paris Rousseau Montmartre au paiement de la somme de 5.000 €

à titre de dommages et intérêts,

- condamner la société Paris Rousseau Montmartre au paiement de la somme de 5.000 €

au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de nullité de la résolution n°12

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;

Le règlement de copropriété de l’immeuble, du 31 mars 1952, stipule que ' les fondations, les gros murs des façades, des pignons et de refends, les ornements extérieurs (…) les charpentes et les toitures, les coffres et têtes de cheminées, les canalisations de toute nature (…) constituent des parties communes’ ;

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 'le syndicat des copropriétaires est tenu d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires’ ;

De même, aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ;

En l’occurrence, l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2013 a adopté la résolution n°35 portant sur 'la proposition d’une mission d’étude pour les travaux de reprise des structures de l’immeuble confiée à M. X, architecte. Cette résolution a été acceptée à la majorité de l’article 25-1, la société Paris Rousseau Montmartre étant présente ou représentée’ ;

Après avoir entendu les observations de M. X l’architecte ainsi que la société Konstructif sur cette mission dans le cadre de la résolution n°11, l’assemblée générale du 7 juillet 2016, a décidé de voter la résolution n°12, concernant ' les travaux de renforcement de

la structure du Bâtiment A en confiant le marché à la Société Bepox’ ;

L’assemblée générale a précisé que le coût de ces travaux (montant prévisionnel 299.032 € HT outre honoraires de maîtrise d’oeuvre de 10%) sera réparti selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges bâtiment A ;

Devant la cour, la société Paris Rousseau Montmartre maintient que ces travaux sont de la responsabilité de certains copropriétaires en ce qu’ils ont pour origine des travaux privatifs, réalisés sans information du syndic et sans surveillance de l’architecte ;

Elle fait valoir que l’article 32 du règlement de copropriété précise que tout propriétaire sera responsable des affaissements et dégradations qui se produisent du fait des travaux et installations faites dans son appartement ou ses annexes outre que les planchers sont des parties privatives aux termes du règlement de copropriété du 31 mars 1952 ;

Elle ajoute que le vote lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2014 à la majorité simple de l’article 24, de la création de parties communes spéciales et charges spéciales est constitutif d’une fraude, dès lors que sous couvert d’un simple toilettage, la modification du règlement de copropriété a permis de transférer aux seuls copropriétaires du bâtiment A la charge financière de très lourds travaux ;

Elle soutient que la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété ne peut être modifiée qu’à l’unanimité en application des dispositions d’ordre public prévues à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, qu’en conséquence les clauses résultant du vote doivent être réputées non écrites ;

En l’espèce, il résulte du rapport d’étude de l’architecte Y X (pièce 4 de la société Paris Rousseau Montmartre) que dans le bâtiment A, les deux poutres principales de chaque étage sont surchargées et présentent une flèche spectaculaire, en leur partie centrale, ainsi que des cassures et amorces de rupture, que cette surcharge provient des chapes en maçonnerie lourdes réalisées sur les planchers existants au cours des réaménagements successifs, qu’il s’agit de surcharges pour lesquelles les poutres principales et les poutres secondaires n’ont pas été dimensionnées, lors de la construction ;

L’architecte a ajouté que des cloisons porteuses ont été supprimées, lors des réaménagements successifs, que certaines poutres d’enchevêtrures sont sous-dimensionnées et cassées, que de nombreuses solives sont sous-dimensionnées, que d’autres sont dégradées par des attaques parasitaires, suite à des infiltrations et sont cassées en amorce de structure ;

Il résulte également du diagnostic et de la note de calcul Konstructif (pièce 6 du syndicat des copropriétaires) que les désordres ont été observés à chaque étage ;

En page 12, il est précisé que l’affaissement des appuis principaux dès le rez-de-chaussée et la non-continuité des reprises de charge d’étage en étage (suite à de vraisemblables modifications au cours de la vie du bâtiment) expliquent l’affaissement général des planchers constatés à chaque étage ;

Il ressort encore du rapport de l’architecte que les travaux commenceront au sol du rez-de-chaussée pour remonter jusqu’au plancher haut du cinquième étage ;

Egalement, le bureau d’études cabinet Bepox a réalisé les sondages de la poutre principale du solivage haut des 1er et 2ème étages et des solivages haut des 3ème et 4ème étages, […] ;

Il résulte de son rapport, qu’ont été constatés :

- une déformation très importante de tous les planchers accompagnée de fissurations du second oeuvre

- un sous dimensionnement très important des poutres principales de planchers présentant des cassures à chaque étage

- quelques traces de dégâts biologiques dus aux insectes à larve xylophage

- la présence de renforts inadéquats et de poteaux renvoyant le problème à l’étage inférieur

- quelques désordres mécaniques sur le reste du solivage ainsi qu’une légère flèche de solive

- un système structurel relativement semblable à chaque étage, avec un 4ème étage qui présente un schéma différent des autres ;

Le bureau d’étude a attribué la cause des grandes déformations du plancher à une grande insuffisance de dimensionnement des poutres principales parallèles à la rue Montmartre et s’est prononcé pour un défaut de conception du système structurel traditionnel d’origine en chêne se servant des cloisons intermédiaires comme porteuses ;

Il résulte bien de ces pièces, que les désordres ne sont pas localisés aux seuls 5ème et 6ème étages du bâtiment mais sont généralisés à l’ensemble des étages et ont pour origine un défaut de conception d’origine de la structure de l’immeuble ;

Le tribunal a exactement énoncé qu’eu égard à la vétusté de l’immeuble, en structure bois, il appert de l’étude de l’architecte que les poutres principales et secondaires sont sous dimensionnées pour assumer le poids des installations 'nouvelles’ : '(…) comblements massifs des anciennes cheminées, création des toilettes, douches(…)' ;

Aux termes du règlement de copropriété (page 46) si les plafonds ou les faux plafonds et les planchers, y compris les lambourdes sont des parties privatives, leurs gros oeuvre et structures dépendent bien des parties communes ;

Egalement, si comme l’a indiqué l’architecte des cloisons porteuses ont été supprimées, lors des réaménagements successifs, il est impossible d’en attribuer la responsabilité à tel ou tel copropriétaire s’agissant de travaux non datés et non identifiés ;

Les premiers juges ont énoncé à juste titre que les travaux destinés à consolider la charpente et la structure de l’immeuble sont d’intérêt collectif et présentent une utilité pour l’immeuble dans son entier, que le syndicat des copropriétaires est responsable, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l’engagement et du suivi des travaux affectant les parties communes, quelque soit l’origine des désordres ;

Le grief relatif à l’irrégularité de la décision d’engagement des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble n’est pas caractérisé ;

S’agissant ensuite de la création des charges spéciales au bâtiment A obtenue frauduleusement selon la société Paris Rousseau Montmartre, il apparaît qu’elle résulte du vote lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2014 de la résolution n° 27, par laquelle les copropriétaires ont adopté le règlement de copropriété 'mis en harmonie avec les dispositions légales et règlementaires’ ;

La société Paris Rousseau Montmartre soutient que ce vote est constitutif d’une fraude ;

Néanmoins, la fraude n’est pas démontrée dès lors que le nouveau règlement de copropriété était joint à la convocation de cette assemblée, de sorte que les copropriétaires, dont la société Paris Rousseau Montmartre en ont eu connaissance avant l’assemblée générale du 17 septembre 2014 et que la nature et l’ampleur des travaux à réaliser dans le bâtiment A n’ont été connus que postérieurement, à la suite des sondages opérés par le bureau d’études Bepox en novembre 2015, ainsi que l’atteste M. X, architecte de l’immeuble dans son courrier du 4 octobre 2021 (pièce 12 du syndicat des copropriétaires) : 'Ce n’est qu’après réalisation de cette étude avec inspection par endoscope (rapport Bepox ci-joint suite aux visites du 2 et 3 novembre 2015) que les problèmes majeurs et généralisés au bâtiment A sont apparus’ ;

Il sera ajouté que l’effondrement de la cuisine du 6ème étage ne s’est produit que le 19 novembre 2015 ;

En outre, il résulte de divers procès-verbaux des assemblées générales ayant eu lieu depuis 1981, que même sous le régime de l’ancien règlement de copropriété, les charges ont été réparties par bâtiment ;

Comme le souligne le syndicat des copropriétaires, la modification du règlement de copropriété n’a fait que retranscrire la pratique du syndicat des copropriétaires depuis sa création ;

La fraude aux droits de copropriétaires du bâtiment A n’est pas établie, et la société Paris Rousseau Montmartre qui a voté en faveur de la résolution critiquée apparaît irrecevable à en contester la validité en application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il n’y a pas lieu de déclarer non écrite la répartition des charges telle qu’elle résulte du nouveau règlement de copropriété, publié le 14 novembre 2017 ;

La résolution litigieuse en ce qu’elle a réparti le coût des travaux, selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges bâtiment A n’encourt pas la nullité ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Paris Rousseau Montmartre, de sa demande de nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 7 juillet 2016 ;

Les résolutions n°14 et 16

Aux termes de la résolution n°14, l’assemblée générale a décidé d’effectuer les travaux de second oeuvre de démolition et de reconstruction dans les appartements et locaux du bâtiment A, et d’appeler une provision prévue pour un montant prévisionnel de 220.000 €TTC au titre desdits travaux ;

Aux termes de la résolution n° 16, l’assemblée générale a donné pouvoir conjointement au conseil syndical et au syndic pour le choix des entreprises de seconde oeuvre, sous le contrôle de chaque copropriétaire pour sa partie ;

Devant la cour, la société Paris Rousseau Montmartre fait valoir que s’agissant de travaux effectués dans des parties privatives de l’immeuble, le coût en incombe incontestablement à chaque copropriétaire concerné pour sa part et ne doit pas être réparti selon la clé de répartition des charges bâtiment A ;

Elle ajoute que la résolution n° 14 n’autorise d’appeler qu’une provision, que des sondages ayant été effectués un devis aurait dû être présenté à l’assemblée ;

En l’espèce, le tribunal a exactement énoncé que les travaux votés sont des travaux de réfection des parties privatives rendus nécessaires par les travaux sur les parties communes ; qu’ils suivent le même régime que les travaux sur les parties communes et sont appelés en charges communes par bâtiment ;

L’assemblée générale ayant voté une provision à valoir sur les travaux et donné pouvoir conjointement au conseil syndical et au syndic pour le choix des entreprises, la communication d’un devis n’était pas requise ;

Par ailleurs, il a été vu que les travaux sont appelés selon la clé de répartition des charges du bâtiment A conformément au nouveau règlement de copropriété, publié le 14 novembre 2017 ;

Le tribunal a débouté à juste titre la société Paris Rousseau Montmartre de sa demande en annulation des résolutions n° 14 et 16 de l’assemblée générale du 7 juillet 2016, au regard de la nécessité d’assurer l’entretien et la sauvegarde de l’immeuble et de réparer les parties privatives affectées par les travaux collectifs ;

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

Sur les dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de la société Paris Rousseau Montmartre aurait dégénéré en abus ;

De surcroît, si la société Paris Rousseau Montmartre multiplie les procédures aux fins d’annulation des résolutions relatives aux travaux du bâtiment A, il résulte de l’appel de fonds de 8 août 2016, qu’elle s’est acquittée des sommes qui ont été appelées au titre des travaux de structure et de second oeuvre ;

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et les articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Paris Rousseau Montmartre, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par la société Paris Rousseau Montmartre ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du 136, rue Montmartre à Paris 2ème de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la société Paris Rousseau Montmartre aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du 136, rue Montmartre à Paris 2ème la somme supplémentaire de 4.000

€ par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;