Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16216 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIKPJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] – RG n° 11-22-831

APPELANT

Monsieur [M] [K]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Elisabeth JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0647 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/019440 du 04/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A. ADOMA représentée par son Directeur Général

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— M^me Agnès BODART-HERMANT, présidente à la chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PRÉTENTIONS

Selon contrat de résidence du 29 avril 1997, la résidence Sonacotra devenue SA Adoma a mis à disposition de M. [M] [K] une chambre n°132, d’une superficie de 8,48m² au sein du foyer d'[Localité 8] sis [Adresse 3].

Une redevance mensuelle s’élève en dernier lieu à la somme de 445,89 euros.

Le 16 mars 2022, un courrier a été adressé par la société Adoma à M. [M] [K] le mettant en demeure de régler sa dette locative s’élevant à la somme de 3273,26 euros à la date de ce courrier.

Le 22 août 2022, M. [M] [K] a été assigné en référé par la société Adoma devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers, aux fins de voir constater la résiliation contrat de résidence, prononcer l’expulsion du résident, et le voir condamner au paiement d’une dette locative de 4 649,91 euros arrêtée au 31 juillet 2022.

Du fait de contestations sérieuses opposées par M. [M] [K], l’affaire a été renvoyée au fond.

Par jugement du 27 mars 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aubervilliers a :

— constaté la résiliation par l’acquisition de la clause résolutoire au 16 avril 2022 du contrat de résidence liant les parties en date du 29 avril 1997 portant sur le logement sis [Adresse 4] ;

— constaté l’occupation du logement sis [Adresse 4] par M. [M] [K] sans droit ni titre depuis cette date ;

— condamné M. [M] [K] à payer à la société Adoma la somme de 6 456,84 euros au titre de la redevance et des charges impayés au 31 janvier 2023 (mois de janvier 2023 inclus) avec intérêts légaux à compter du jugement ;

— autorisé M. [M] [K] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 254 euros chacune, le solde avec la 24eme échéance ;

— condamné la société Adoma à payer à M. [M] [K] la somme de 353,03 euros au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance ;

— ordonné la compensation des sommes visées ;

— enjoint à la société Adoma de réaliser, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement les travaux suivants :

— travaux d’embellissement de la chambre 132 et notamment afin de mettre fin à la présence de l’humidité constatée ; la désinsectisation des lieux (cafards et punaises) ;

— rejeté les autres demandes ;

— condamné M. [M] [K] aux dépens.

Le 4 mai 2023, M. [M] [K] a sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle aux fins d’interjeter appel du jugement, qu’il a obtenu par une décision en date du 4 septembre 2023.

Par déclaration au greffe le 2 octobre 2023, M. [M] [K] a interjeté appel du jugement du 27 mars 2023.

Aux termes de ses dernières écritures devant la cour notifiées par RPVA le 22 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [M] [K] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers du 27 mars 2023en ce qu’il a :

prononcé la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— l’a autorisé à se libérer de sa dette locative en 23 mensualités de 254 euros chacune, le solde avec la 24ème échéance ;

— ordonné la compensation des sommes dues de part et d’autre ;

— reconnu qu’il subissait un trouble de jouissance du fait de l’état du logement donné à bail situé [Adresse 4] ;

— infirmer le jugement entrepris pour le surplus, et statuant à nouveau ;

— constater l’apurement de la dette locative, et par conséquent la pleine efficacité du contrat de résidence du 29 avril 1997 liant les parties quant au logement sis [Adresse 2] ;

— ordonner à la SA Adoma de remettre en conformité les lieux toués (traitement des nuisibles, infiltration, humidité, fermeture de la fenêtre, tuyaux gaz, installation électrique) dans un délai de trois mois à compter de l’arrêt à intervenir et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— juger que le trouble de jouissance subi par lui est caractérisé depuis le 2 février 2016, date du premier courrier d’alerte adressé à Adoma ;

— condamner la SA Adoma à lui payer la somme de 6 397,25 euros au titre du trouble de jouissance subi ;

— débouter la SA Adoma de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Adoma demande à la cour de :

— déclarer M. [M] [K] mal fondé en son appel.

Par conséquent, l’en débouter

La déclarer recevable et bien fondée en son appel incident

— en conséquence, infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à exécuter certains travaux et à payer à M. [M] [K] la somme de 353,03 euros en ordonnant sa compensation avec partie des redevances dues,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [M] [K] de l’intégralité de ses demandes,

— pour le surplus, confirmer le jugement,

— condamner M. [M] [K] à lui payer la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Le condamner aux dépens dont distraction au profit de la SCP Jouan-Watelet en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de travaux sous astreinte,

M. [M] [K] fait grief au premier juge d’avoir enjoint à la société Adoma l’exécution de travaux limités aux embellissements dans sa chambre, et soutient qu’au 26 décembre 2023, ils n’auraient pas été effectués.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement de ce chef et sollicite qu’elle ordonne à la société Adoma de " remettre en conformité les lieux loués (traitement des nuisibles, infiltration, humidité, fermeture de la fenêtre, tuyaux à gaz, installation électrique) sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Il ressort des pièces produites que M. [M] [K] est entré dans le foyer en 1997, la chambre étant en bon état aux termes de l’état des lieux d’entrée.

L’entretien des chambres reste à la charge des résidents.

Le 13 septembre 2021, M. [M] [K] s’est plaint de désordres et nuisances dans sa chambre.

La société Adoma a réagi et envoyé un technicien voir la chambre le 20 septembre suivant et a proposé, le 19 novembre 2021, à M. [M] [K] des travaux d’embellissement de sa chambre, tout en lui rappelant qu’il devait régler sa redevance et qu’il pouvait prendre attache avec la responsable de résidence pour arrêter un échéancier d’apurement amiable.

Le 13 décembre 2021 M. [M] [K] s’est plaint de l’exiguïté de sa chambre, listant des doléances de tous ordres.

Le 20 décembre 2021 la société Adoma a expliqué au résident que diverses interventions étaient en cours pour résoudre les dysfonctionnements apparus sur le réseau chauffage.

La société Adoma lui a notifié par commissaire de justice le 16 mars 2022 une mise en demeure prévoyant la résiliation de plein droit de son contrat s’il n’ apurait pas sa dette sous un mois et a envisagé la réfection de sa chambre malgré son absence de réponse à ce sujet et a fait faire les diagnostics préalables, obligatoires en la matière en janvier 2022.

M. [M] [K] n’ayant pas soldé sa dette, la société Adoma l’a assigné en paiement résiliation.

Les travaux préconisés par le premier juge ont quant à eux été intégralement réalisés et constatés selon procès-verbal de commissaire de justice du 29 juin 2023 versé aux débats, photographies à l’appui, le commissaire de justice relève : « Les peintures sont d’aspect neuf, le logement est propre, sans insecte visible ».

La cour relève que les obligations du gestionnaire ont bien été remplies aux termes du premier alinéa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux foyers-logements.

Un rapport d’un inspecteur du service d’hygiène et de salubrité de la mairie d'[Localité 8] du 19 septembre 2025, non suivi d’une demande auprès de la société Adoma et relevant la présence de « nuisibles de type cafard, punaise de lit » et « l’écaillement des revêtements des murs du fait de l’humidité sur le pourtour d’une fenêtre et sur le pan froid », n’est pas de nature à établir un manquement de la société Adoma à ses obligations pour ce qui concerne la chambre n°132 occupée par M. [M] [K], d’autant qu’il n’a émis aucune réclamation auprès du bureau de la résidence et qu’il est établi qu’il refuse, la plupart du temps, toute intervention.

La société Adoma justifie de campagnes de désinsectisation plusieurs fois par an, la dernière avant le passage de l’inspecteur s’étant déroulée le 26 mai 2025, la suivante étant déjà programmée.

Le traitement des punaises de lit s’effectue à la demande des résidents et M. [M] [K] n’a jamais émis de réclamation à ce sujet.

Un traitement a cependant été programmé d’office le 13 octobre 2025.

Concernant les dégradations à nouveau alléguées par M. [M] [K] dans sa chambre n°132 et non signalées au service compétent, la société Adoma justifie que la direction territoriale prévenue par le service contentieux, a mandaté une entreprise chargée des travaux dans le secteur pour qu’elle analyse la situation et établisse un devis déterminant les travaux à exécuter.

Un rendez-vous a été fixé à cette fin le 8 octobre 2025, M. [M] [K] ayant exprimé, son accord ; l’entreprise s’est déplacée, accompagnée de la responsable de résidence mais M. [M] [K] a refusé d’ouvrir, ayant changé d’avis en précisant qu’il ne voulait pas de travaux avant la fin de la procédure.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a enjoint, sous la réserve de la résiliation de la convention, à la société Adoma d’avoir à réaliser, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, les travaux d’embellissement de la chambre 132 et notamment afin de mettre fin à la présence de I 'humidité constatée ; la désinsectisation des lieux (cafards et punaises), et de débouter M. [M] [K] de sa demande de remise en conformité les lieux loués (traitement des nuisibles, infiltration, humidité, fermeture de la fenêtre, tuyaux gaz, installation électrique) dans un délai de trois mois à compter de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, ce dernier étant à l’origine d’un refus des travaux préconisés et la désinsectisation ayant déjà été programmée le 13 octobre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

M. [M] [K] sollicite l’infirmation du jugement rendu en ce qu’il a limité son indemnisation à la somme de 353,03 euros, et lui substitue celle de 6 397,25 euros.

Il est versé aux débats une lettre du 2 février 2016 à laquelle fait référence M. [M] [K] mais qui n’a pas été adressée en son nom personnel concernant son propre cas mais en tant que représentant du comité de résidents et concernant des doléances de divers ordres, il en est de même pour les courriers suivants qu’ils soient adressés à la société Adoma, à la mairie ou bien à la préfecture.

La cour relève que M. [M] [K] n’a jamais rien réclamé à la société Adoma concernant sa chambre n°132, la première lettre à son sujet datant du 13 septembre 2021 en réponse à une relance pour impayés faisant simplement état de sa surface qu’il trouve trop petite pour le prix réclamé (le montant étant néanmoins arrêté dans le cadre des conventions APL puisque servant de base au montant des allocations allouées sachant qu’en sus sont compris les fluides tels que le gaz, l’électricité, l’eau…).

Cette lettre a entrainé la visite de la chambre par un technicien qui en a spontanément préconisé « l’embellissement » au vu d’une vétusté résultant de l’ ancienneté du résident dans les lieux.

En l’absence de mise en demeure circonstanciée, justifiée et restée sans réponse, M. [M] [K] ne justifie pas avoir mis en demeure la société Adoma de mettre fin à un manquement éventuel à ses obligations et ne démontre pas l’existence d’une faute de cette dernière justifiant l’octroi de dommages et intérêts au titre d’un trouble de jouissance.

Il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Adoma à payer à M. [M] [K] la somme de 353, 03 euros au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance et ordonné la compensation des sommes dues, et de le débouter de ses demandes à ce titre.

Sur les mesures accessoires,

M. [M] [K] qui succombe en appel, est condamné aux dépens d’appel.

L’equité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la société Adoma à payer à M. [M] [K] la somme de 353, 03 euros au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance, ordonné la compensation des sommes fixées, enjoint, sous la réserve de la résiliation de la convention, la société Adoma à réaliser, dans un délai de trois mois à compter de la signification de décision, les travaux d’embellissement de la chambre 132 et notamment afin de mettre fin à la présence de l’humidité constatée ; la désinsectisation des lieux (cafards et punaises),

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés :

Déboute M. [M] [K] de sa demande au titre d’un trouble de jouissance,

Déboute M. [M] [K] de sa demande de remise en conformité les lieux loués (traitement des nuisibles, infiltration, humidité, fermeture de la fenêtre, tuyaux gaz, installation électrique) dans un délai de trois mois à compter de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

Confirme le jugement pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [K] aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Jouan-Watelet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE