Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02204 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKX27

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Novembre 2024 -Président du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 24/56688

APPELANTE

Société MAILLOT FAMILY, RCS de [Localité 8] n°305 096 018, agissant poursuites et diligences par le biais de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Morgane GRÉVELLEC, avocat au barreau de PARIS, toque : E2122

INTIMÉE

Mme [B] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Henri-Joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1533

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 octobre en audience publique, Florence LAGEMI, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.

Par acte authentique du 5 juin 2020, Mme [Z] a acquis de la société Lepidi Promotion, désormais dénommée Maillot Family, un studio, d’une superficie de 14,50 m², au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 3] [Localité 9].

Peu après son acquisition, Mme [Z] a constaté des infiltrations sur le mur Nord dudit studio, et en a informé le syndic de la copropriété.

L’architecte de la copropriété a constaté les désordres et a établi, le 8 octobre 2021, un rapport faisant état, d’une part, de la présence d’une humidité importante en pied de mur Nord de l’ensemble du logement, du développement de moisissures et de remontée d’humidité sur la cloison en brique séparative à environ 1 mètre du mur côté mitoyen et, d’autre part, de l’existence d’un mur ancien en limite des propriétés des [Adresse 1] et [Adresse 4], non correctement traité, d’une absence de traitement des eaux d’écoulement du jardin dépendant de la copropriété voisine ([Adresse 4]) et de la présence d’un arbre dans les fondations du [Adresse 2] dégradant ces dernières et permettant aux eaux de ruissellement de migrer dans lesdites fondations et dallages en pied de mur.

Un constat amiable de dégât des eaux a été établi entre Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et une recherche de fuite a été réalisée par la société Maintenance Francilienne, qui a préconisé une révision de l’étanchéité entre le logement de Mme [Z] et le jardin de la copropriété mitoyenne.

Des opérations d’expertise amiable ont été diligentées sans qu’il soit remédié au désordre.

C’est dans ces conditions que par acte du 21 février 2024, Mme [Z] a sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, au contradictoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], de la société Lepidi Promotion et de la société Gan Assurances, une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 23 avril 2024, cette demande a été accueillie et M. [P] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par acte du 26 septembre 2024, Mme [Z] a assigné la société Maillot Family devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin que l’ordonnance susvisée lui soit déclarée commune et opposable

Par ordonnance contradictoire du 28 novembre 2024, le premier juge a :

— rendu commune à la société Maillot Family l’ordonnance du 23 avril 2024, ayant commis M. [P] en qualité d’expert ;

— prorogé le délai de dépôt du rapport au 24 mars 2025 ;

— dit que dans l’hypothèse où la décision serait portée à la connaissance de l’expert après le dépôt de son rapport, ses dispositions seront caduques ;

— condamné Mme [Z] aux dépens.

Par déclaration du 21 janvier 2025, la société Maillot Family a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 octobre 2025, la société Maillot Family demande à la cour de :

— constater que Mme [Z] ne dispose d’aucun motif légitime à la voir attraire aux opérations d’expertise conduites par M. [P] dès lors que, d’une part, il ressort de son assignation qu’elle n’envisage pas sa responsabilité dans la survenance des désordres qu’elle déplore, et d’autre part, qu’elle a renoncé dans l’acte de vente du 5 juin 2020 à tout recours à l’encontre de la venderesse et qu’une action en garantie des vices cachés serait, en tout état de cause, prescrite depuis plus d’un an ;

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle lui a rendu commune l’ordonnance de référé du 23 avril 2024 et rejeté ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ses dispositions relatives aux dépens ;

— débouter Mme [Z] de sa demande ;

— prononcer sa mise hors de cause ;

— condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 octobre 2025, Mme [Z] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— débouter la société Maillot Family de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 8 octobre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Au cas présent, Mme [Z] indique avoir mis en cause, lors de la procédure aux fins d’expertise, son vendeur, la société Lepidi Promotion n’ayant alors pas comparu et n’ayant pas constitué avocat, alors que celle-ci avait changé de dénomination sociale et de siège social et qu’il était nécessaire, afin de régulariser la procédure et de garantir le principe de la contradiction, que la société Maillot Family soit assignée en ordonnance commune.

Elle soutient disposer d’un motif légitime à attraire cette société aux opérations d’expertise dès lors que les infiltrations sont avérées, que leur origine est débattue entre plusieurs intervenants, qu’elle a la qualité de vendeur professionnel puisqu’elle exerce une activité d’acquisition et de vente de biens immobiliers de sorte que la clause de non garantie stipulée dans le contrat de vente ne lui est pas opposable, que la garantie des vices cachés n’est en tout état de cause pas le seul fondement de l’action qu’elle pourrait engager à son encontre, l’intimée ajoutant que l’appartement avait été refait à neuf avant la vente et que les travaux entrepris présentent de surcroît de nombreuses malfaçons (placoplâtre posé directement contre le mur en brique extérieur sans barrière de protection contre l’humidité, défaut de ventilation).

La société Maillot Family conteste sa mise en cause en invoquant les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile selon lesquelles une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve et en faisant valoir que sa responsabilité n’est pas envisagée dans la survenance des désordres dès lors que ces derniers ont pour origine un défaut de traitement de la partie enterrée du mur mitoyen avec la copropriété du [Adresse 4] et des eaux d’écoulement du jardin de cette copropriété ; que Mme [Z] a renoncé dans l’acte de vente à exercer toute action en garantie des vices cachés et qu’en tout état de cause une telle action se trouve prescrite puisque la cause des désordres est connue depuis le 8 octobre 2021, soit depuis plus de deux ans avant l’introduction de l’instance.

Mais, il sera rappelé que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi sur le fondement de 145 du même code.

S’il apparaît acquis que la société Maillot Family n’est pas à l’origine des désordres, ceux-ci ayant, selon les investigations d’ores et déjà réalisées, pour origine un défaut de traitement du mur mitoyen enterré en contact avec les logements, dont celui de Mme [Z], en contrebas du jardin de l’immeuble voisin, sa participation aux opérations d’expertise n’apparaît toutefois pas inutile au regard des moyens développés par l’intimée.

En effet, il est constant que la société Lepidi Promotion, devenue Maillot Family a vendu l’appartement litigieux ; qu’elle ne conteste pas les allégations de Mme [Z] selon lesquelles l’appartement avait été refait à neuf avant la vente, de sorte qu’il apparaît pertinent que l’expert puisse avoir connaissance de l’état du bien avant la réalisation des travaux.

En outre, s’il est exact qu’une clause de renonciation à l’exercice d’une action en garantie des vices cachés a été stipulée dans l’acte de vente, cette clause est toutefois inopposable au vendeur professionnel et au vendeur ayant eu connaissance du vice avant la vente.

Au surplus, la prescription de cette éventuelle action n’apparaît pas acquise avec toute l’évidence requise en référé dès lors que le juge du fond pourra apprécier la date exacte à laquelle Mme [Z] a eu connaissance du vice, laquelle pourra coïncider avec celle du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, qui permettra de le connaître dans toute son ampleur.

Enfin, ainsi que le fait justement observer Mme [Z] l’action en garantie des vices cachés n’est pas l’unique action qu’elle pourrait engager contre son vendeur, étant en effet rappelé qu’à ce stade de la procédure, le demandeur à l’expertise n’a pas à justifier du fondement de sa future action mais seulement à établir l’existence d’un procès en germe non manifestement voué à l’échec. En l’espèce, Mme [Z] justifie d’un procès possible en responsabilité contre la société Maillot Family, qui n’apparaît pas manifestement voué à l’échec.

L’ordonnance entreprise ayant déclaré commune à la société Maillot Family l’ordonnance du 23 avril 2024 ayant commis M. [P], sera donc confirmée.

Le sort des dépens de première instance a été exactement apprécié.

Succombant en ses prétentions, la société Maillot Family supportera les dépens d’appel et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Ayant en revanche contraint Mme [Z] à exposer de tels frais pour assurer sa défense devant la juridiction du second degré, la société Maillot Family sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Condamne la société Maillot Family aux dépens d’appel et à payer à Mme [Z] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT