Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 10 MARS 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16583 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGOGR

Décision déférée à la Cour : Décision du 31 Août 2022 -TJ de PARIS- RG n° 20/04416

APPELANTE

S.A.R.L. P’TIGUI’ZMO agissant par sa gérante

[Adresse 1]

[Localité 1]

Ayant pour avocat Maître Karine PARENT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0321

INTIMEES

S.A.S. PERRET-PAOLI-GARAT-GOGUET-BOMASSI-GOERGUEN prise en la personne de sonreprésentant légal domicilié au siège social

[Adresse 2]

[Localité 2]

Ayant pour avocat Maître Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE (anciennement dénommée HSBC FRANCE) agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 3]

Ayant pour avocat Maître Nicolas BAUCH-LABESSE de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : E0022

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A. CCF venant aux droits de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE à la suite de la réalisation, en date du 1er janvier 2024, de l’apport partiel d’actif soumis au régime des scissions par lequel la société HSBC CONTINENTAL EUROPE a apporté son activité de banque de détail en FRANCE à la société CCF

[Adresse 4]

[Localité 4]

Ayant pour avocat Maître Nicolas BAUCH-LABESSE de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : E0022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre, et Madame Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère

Madame Nicole COCHET, Magistrate Honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Michelle NOMO

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre et par Michelle NOMO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Selon acte notarié établi par M. [U] [T], notaire, le 19 septembre 2011, la Sarl P’tigui’zmo a acquis auprès de [G] [C] un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 5] en viager au prix de 63 580 euros payé au comptant, augmenté d’une rente annuelle et viagère de 5 940 euros payable par mensualités de 495 euros chacune à compter du 1er octobre 2011.

Le montant de la rente viagère a été versé par la société P’tigui’zmo sur le compte bancaire ouvert par [G] [C] dans les livres de la Sa HSBC Continental Europe (la société HSBC).

Par testament du 16 juin 2006, Mme [X] [A] épouse [Z] a été désignée légataire universelle de [G] [C].

Le [Date mariage 1] 2015, [G] [C] s’est mariée avec M. [P] [B].

En février 2019, la société P’tigui’zmo a appris le décès de [G] [C], survenu le [Date décès 1] 2016, alors qu’elle continuait à verser la rente viagère.

Aux fins de déterminer qui détenait les clés du bien et les fonds versés au titre de la rente viagère entre octobre 2016 et février 2019, la société P’tigui’zmo s’est rapprochée de M. [T] qui a interrogé, par lettre du 6 mars 2019, la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen (la Scp) en charge de la succession de [G] [C].

Par lettres recommandées avec demande d’avis de réception du 1er avril 2019, la société P’tigui’zmo a également interrogé Mme [A] épouse [Z] et la société HSBC sur ces points.

La société P’tigui’zmo a obtenu la restitution par la Scp des clés, le 25 avril 2019, et de la somme de 13 896,09 euros indûment versée après le décès de [G] [C] sur le compte ouvert dans les livres de la société HSBC, le 30 avril 2019.

C’est dans ces circonstances que, par actes des 22 et 25 mai 2020, la société P’tigui’zmo a fait assigner la société HSBC, la Scp et Mme [A] épouse [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 31 août 2022, ce tribunal a :

— condamné solidairement la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et la société HSBC Continental Europe à payer à la société P’tigui’zmo la somme de 8 707,66 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté Mme [X] [A] épouse [Z] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen,

— condamné in solidum la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et la société HSBC Continental Europe aux dépens,

— condamné in solidum la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et la société HSBC Continental Europe à payer à la société P’tigui’zmo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société P’tigui’zmo à verser à Mme [X] [A] épouse [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 23 septembre 2022, la société P’tigui’zmo a interjeté appel de cette décision en intimant la Scp et la société HSBC et en limitant l’appel en ce que le tribunal a condamné in solidum ces sociétés à lui payer la somme de 8 707,66 euros à titre de dommages et intérêts et l’a condamnée à payer à Mme [Z] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 23 avril 2023, la Sarl P’tigui’zmo demande à la cour de :

— la dire recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité le montant des dommages et intérêts alloués à son profit à la somme globale de 8 707,66 euros et l’a condamnée au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 au profit de Mme [Z],

— le confirmer pour le surplus,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum l’office notarial Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et la société HSBC à lui payer à la somme de 75 200 euros au titre de la perte de loyers, pour la période comprise entre le mois de mars 2017 et le mois d’avril 2019, avec intérêts légaux courant à compter de l’arrêt à intervenir,

subsidiairement,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum l’office notarial Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen, Mme [Z] et la société HSBC à lui payer la somme de 45 760 euros au titre de la privation de son bien immobilier pour la période comprise entre le mois de mars 2017 et le mois d’avril 2019, avec intérêts légaux courant à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum l’office notarial Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et la société HSBC à lui payer la somme de 81 000 euros au titre de l’indemnité prévue au contrat de vente, avec intérêts légaux courant à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum l’office notarial Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et la société HSBC à lui payer la somme de 5 000 euros pour résistance abusive, avec intérêts légaux courant à compter de l’assignation introductive d’instance,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum l’office notarial Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et la société HSBC à lui rembourser l’indemnité de 3 000 euros payée à Mme [Z],

— dire et juger l’office notarial Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et la société HSBC mal fondés en leur appel incident,

— rejeter toutes leurs demandes,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum l’office notarial Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et la société HSBC à lui payer une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 20 janvier 2023, la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goerguen (la Scp ou le notaire) demande à la cour de :

— faire droit à son appel incident en considérant que le tribunal a, à tort, considéré que le notaire avait commis une faute de nature à causer directement un préjudice à la société P’tigui’zmo,

— débouter la société P’tigui’zmo de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société P’tigui’zmo en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de Me [I] [V] (Scp [V]).

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 6 novembre 2024, la Sa CCF, intervenante volontaire à la procédure comme venant aux droits de la société HSBC Continental Europe, demande à la cour de :

— la déclarer recevable en son appel incident du jugement comme venant aux droits de la société HSBC Continental Europe,

— mettre hors de cause la société HSBC Continental Europe compte tenu de son intervention,

y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné solidairement la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et la société HSBC Continental Europe à payer à la Sarl P’tigui’zmo la somme de 8 707,66 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné in solidum la Scp Perret-Paol -Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et la société HSBC Continental Europe aux dépens,

— condamné in solidum la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et la société HSBC Continental Europe à payer à la Sarl P’tigui’zmo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant a nouveau,

à titre principal,

— constater que les conditions tendant à engager sa responsabilité comme venant aux droits de la société HSBC Continental Europe ne sont pas réunies,

en conséquence,

— débouter la société P’tigui’zmo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

à titre subsidiaire,

— constater que les agissements de la société P’tigui’zmo, la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen, Mme [X] [A] épouse [Z] et M. [P] [B] sont à l’origine de la réalisation des préjudices allégués,

en conséquence,

— l’exonérer de toute responsabilité,

— débouter la société P’tigui’zmo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

à titre plus subsidiaire,

— débouter la société P’tigui’zmo de ses demandes de condamnation solidaires ou in solidum,

— limiter le quantum de la condamnation susceptible d’intervenir compte tenu des fautes et négligences susceptibles d’être opposés à la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen, Mme [Z] et M. [B],

en toute hypothèse,

— confirmer pour le surplus la décision en ses dispositions non contraires aux présentes,

— limiter l’effet dévolutif de l’appel au regard de la déclaration d’appel de la société P’tigui’zmo et des appels incidents formulés par la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et par elle même,

— mettre hors de cause la société HSBC Continental Europe compte tenu de son intervention,

— condamner tout succombant au paiement d’une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 4 000 euros pour l’instance d’appel et à supporter les entiers dépens dont ceux de première instance,

— rejeter la demande tendant à sa condamnation à 'rembourser’ la société P’tigui’zmo de la condamnation mise à sa charge au profit de Mme [X] [A] épouse [Z].

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 novembre 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il convient de recevoir l’intervention volontaire à la procédure de la Sa CCF venant aux droits de la société HSBC Continental Europe.

Mme [Z] n’étant pas intimée à la procédure, le jugement est irrévocable en ce qui la concerne en sorte que la demande de la société P’tigui’zmo, formée à son encontre, de condamnation solidaire ou à défaut in solidum avec la Scp et la société HSBC à lui payer la somme de 45 760 euros au titre de la privation de son bien immobilier pour la période comprise entre le mois de mars 2017 et le mois d’avril 2019, avec intérêts légaux courant à compter de l’arrêt à intervenir, est irrecevable.

Sur l’étendue de la saisine de la cour :

La société CCF soutient que :

— en déboutant les parties du surplus de leurs demandes, le tribunal a rejeté les demandes de la société P’tigui’zmo à l’égard de la société HSBC au titre de l’indemnité contractuelle et de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la société P’tigui’zmo n’ayant pas critiqué ce chef du jugement dans sa déclaration d’appel, mais les seules condamnations prononcées à l’égard de la Scp et de la société HSBC au titre de la perte de loyers et de la taxe des logements vacants, n’a pas interjeté appel sur ces points et l’effet dévolutif n’a pas opéré.

La société P’tigui’zmo réplique que :

— la cour doit examiner non seulement ce que recouvrent le chef du jugement critiqué dans le dispositif, mais également la motivation attachée à celui-ci,

— elle critique bien le jugement sur l’ensemble des préjudices que le tribunal a examinés dans un seul paragraphe, puis additionnés pour parvenir à un montant total de 8 797,66 euros, sans opérer de distinction dans le dispositif,

— en déboutant les parties du surplus de leurs demandes, le tribunal ne fait pas référence aux dommages et intérêts mais à des demandes accessoires des défenderesses, fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et autres.

Selon l’article 562 du code de procédure civile, 'L’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement'.

Le tribunal était saisi de cinq demandes indemnitaires formées par la société P’tigui’zmo à l’encontre de la Scp, dont il était sollicité la condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  75 760 euros au titre de la perte de loyers et, subsidiairement, 45 760 euros au titre de la privation de son bien immobilier entre mars 2017 et avril 2019,

—  530 euros en remboursement de la taxe sur les logements vacants 2019,

—  81 000 euros au titre de l’indemnité prévue au contrat de vente,

—  1 288,53 euros au titre des intérêts ayant couru sur les rentes payées indûment,

—  5 000 euros pour résistance abusive,

avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

Le tribunal a fait droit aux demandes au titre de la perte de loyers, qu’il a évaluée à 7 800 euros, de la taxe des logements vacants, à raison de 530 euros, et des intérêts au taux légal, pour un montant de 377,66 euros, soit un montant total de 8 707,66 euros, et rejeté le surplus des demandes.

Le chef du dispositif critiqué, par lequel le tribunal a condamné solidairement la Scp et la société HSBC à payer à la Sarl P’tigui’zmo la somme de 8 707,66 euros à titre de dommages et intérêts, doit s’entendre comme ayant trait uniquement aux demandes auxquelles il a été fait droit, puisque le tribunal a débouté les parties du surplus de leurs demandes, lequel chef de dispositif ne peut concerner les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, sur lesquelles le tribunal a par ailleurs statué.

L’appel étant limité au chef de dispositif ayant condamné la Scp et la société HSBC au paiement de la somme de 8 707, 66 euros à titre de dommages et intérêts, à l’exclusion de celui ayant débouté les parties du surplus de leurs demandes, l’effet dévolutif de l’appel opère au titre des seules demandes indemnitaires auxquelles il a été fait droit, ayant trait à la perte de loyers, à la taxe des logements vacants et aux intérêts au taux légal.

Par l’effet dévolutif de l’appel et au vu des écritures de l’appelante, la cour est saisie d’une demande d’indemnisation au titre de la perte de loyers ou subsidiairement de la privation du bien, outre une demande, en cause d’appel, de remboursement de l’indemnité de 3 000 euros que l’appelante a été condamnée à payer à Mme [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, mais pas des demandes de condamnation au titre de l’indemnité prévue au contrat de vente et de la résistance abusive.

Sur la faute du notaire

Le tribunal a retenu une faute du notaire aux motifs que :

— s’il ressort de la déclaration de succession établie par ses soins que le notaire n’était pas informé de l’existence de la vente en viager du bien immobilier, la conservation en son étude de clés dont il ignorait à quel bien elles correspondaient, et qui se révéleront être celles du bien donné en viager, aurait dû le conduire à s’interroger sur l’existence d’un bien immobilier appartenant à la défunte, notamment en interpellant les héritiers à ce sujet,

— le notaire ne justifie d’aucune démarche en ce sens et s’est limité à conserver les clés pendant plus deux ans jusqu’à ce que la société P’tigui’zmo se manifeste auprès de l’étude en avril 2019.

La société P’tigui’zmo soutient que le notaire, chargé de la liquidation de la succession :

— a manqué à son obligation de diligence en ne procédant pas aux vérifications habituelles auprès du fichier central des dernières volontés et de la conservation des hypothèques, ayant trait, d’une part, à l’existence d’un testament, que M. [T] lui a communiqué et qui mentionne la délégation de la totalité des biens à Mme [Z] et, d’autre part, à la consistance du patrimoine de [G] [C],

— a commis une faute de négligence en conservant jusqu’au 25 avril 2019 les clés du bien immobilier remises en décembre 2016, deux mois seulement après l’ouverture de la succession de [G] [C], qu’il aurait dû restituer immédiatement à son propriétaire, cette restitution étant intervenue après mise en demeure et rappels de leur part,

— a fait obstacle à la manifestation de la vérité en refusant de transmettre à son notaire les coordonnées des héritiers de [G] [C].

Elle souligne que la circonstance que Mme [Z] n’ait pas indiqué au notaire l’existence du bien immobilier de [G] [C] n’est pas exonératoire de responsabilité car les clés déposées à son étude par M. [B], époux de [G] [C], auraient dû provoquer des vérifications de sa part.

Le notaire réplique que :

— il ignorait l’existence du contrat de vente viagère, Mme [Z] ne lui en ayant pas fait mention lors de l’ouverture de la succession de [G] [C], et son testament ne mentionnant pas le bien,

— la vérification du patrimoine du de cujus n’est réalisée auprès des services de la publicité foncière que si des biens immobiliers sont déclarés par les héritiers ou légataires,

— des investigations complémentaires ne devaient pas davantage être réalisées car la banque HSBC lui a répondu le 13 décembre 2016 qu’elle n’avait pas de fonds au nom de la défunte, de sorte qu’il ne disposait d’aucun élément permettant de connaître les droits de la société P’tigui’zmo,

— le dépôt des clés par un tiers ne l’obligeait pas à réaliser des investigations complémentaires car Mme [Z] s’est désintéressée de la succession et aucun honoraire n’a été réglé pour ce dossier,

— la société P’tigui’zmo étant un tiers par rapport aux actes de la succession pour lesquels elle est intervenue, elle n’était tenue d’aucun devoir de conseil à son égard.

Selon l’article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Le notaire est responsable même envers les tiers de toute faute préjudiciable commise par lui dans l’exercice de ses fonctions.

Le notaire, chargé du règlement d’une succession et qui prête son concours à l’établissement de la déclaration de succession, est tenu à une obligation de diligence.

La circonstance que la Scp ait demandé au notaire de l’appelante de lui adresser le testament de [G] [C] du 11 juin 2006 ne suffit pas à établir qu’elle n’ait pas vérifié l’existence d’un tel testament, alors que celui-ci est mentionné dans le projet de déclaration de succession, contrairement au bien immobilier litigieux.

Quand bien même la légataire universelle, qui a pris son attache par courriel du 14 décembre 2016, ne l’aurait pas informé sur l’existence de ce bien, le notaire aurait dû l’interroger sur la consistance du patrimoine de la défunte à sa connaissance et en particulier sur l’existence d’un bien immobilier compte tenu de la remise par un tiers, soit Mme [H] [R]-[Q] qui en atteste, de deux jeux de clés en décembre 2016 à son intention en sa qualité de notaire chargé de la succession de [G] [C], et effectuer les recherches auprès du service de la conservation des hypothèques.

L’affirmation erronée de la société HSBC, le 13 décembre 2016, selon laquelle [G] [C] ne disposait d’aucun compte dans les livres de la banque, de même que le défaut de règlement de ses honoraires par les héritiers, ne sont pas de nature à l’exonérer du respect de ses obligations.

Il n’est pas établi que la Scp aurait manqué de diligence s’agissant des suites données au courrier du notaire de la société P’tigui’zmo du 6 mars 2019, lui demandant de faire part aux héritiers de sa créance au titre des sommes versées à tort depuis le décès de [G] [C] en sa qualité de crédit-rentier ou de lui transmettre leurs coordonnées, alors qu’elle a sollicité, en retour, le 11 mars 2019, la production de la copie de l’acte de viager nécessaire à la vérification d’une telle créance et que le trop perçu a été restitué le 30 avril 2019 après prise de contact auprès de la société HSBC.

En revanche, le notaire chargé de la succession a manqué de diligence en ne restituant à l’appelante, propriétaire du bien, les clés, en sa possession depuis décembre 2016, que le 25 avril 2019, sur mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 1er avril 2019 et relance par courriels des 3 et 12 avril 2019.

Ces manquements de la Scp à ses obligations en sa qualité de notaire en charge de la succession de [G] [C] sont de nature à engager sa responsabilité délictuelle envers la société P’tigui’zmo.

Sur la faute de la société HSBC

Les premiers juges ont retenu que :

— par courrier du 13 décembre 2016, la société HSBC a répondu à la Scp que la défunte ne possédait aucun compte dans les livres de la société HSBC, alors qu’elle en possédait un qui n’a pas été clôturé à son décès, à cause de l’erreur de la banque,

— en délivrant une information erronée au notaire, la société HSBC a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de la société P’tigui’zmo.

La société P’tigui’zmo fait valoir que la banque HSBC a commis une faute en délivrant une information erronée au notaire chargé de la succession dans le courrier qu’elle lui a adressé le 13 décembre 2016, alors même qu’elle continuait de percevoir les virements mensuels de la rente viagère versée par la société P’tigui’zmo.

La société CCF ne discute pas de la faute et fait porter le débat sur le lien de causalité et le préjudice.

Le caractère erroné de la réponse apportée au notaire par la société HSBC le 13 décembre 2016 sur l’absence de compte bancaire ouvert au nom de la défunte, alors qu’il était toujours alimenté des versements effectués par la société P’tigui’zmo, dont le trop perçu d’octobre 2016 à avril 2019, pour un montant de 13 896,09 euros, a été restitué le 30 avril 2019, est établi et caractérise une faute de la banque de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’appelante.

Sur le lien de causalité et les préjudices

Le tribunal a jugé que par les fautes du notaire et de la banque, la société P’tigui’zmo n’avait pu prendre possession du bien immobilier acquis en viager dès le décès de [G] [C] et subi :

— un préjudice de perte de loyers tiré de l’absence de location du bien entre mars 2017 et avril 2019, compte tenu du délai de réalisation des travaux de modernisation du logement nécessaires pour le donner à bail, et qu’il a évalué à 7 800 euros au vu des éléments versés aux débats et à défaut de production d’estimations du coût de la location temporaire pour des appartements similaires et d’éléments de comparaison pertinents quant à la valeur locative réelle du bien immobilier,

— un préjudice de 530 euros au titre de la taxe pour les logements vacants dont la société P’tigui’zmo a dû s’acquitter.

La société P’tigui’zmo fait valoir que :

— les manquements du notaire et de la banque sont la cause exclusive de ses préjudices,

— elle subit un préjudice financier, entièrement consommé, et non pas une perte de chance, d’un montant de 75 200 euros, au titre des loyers, au montant variable selon la période louée, dont elle a été privée entre mars 2017 et avril 2019, à défaut de pouvoir jouir et disposer de son bien en sa qualité de propriétaire, cette période étant définie en tenant compte de la durée des travaux qu’elle aurait pu effectuer si les clés lui avaient été remises consécutivement au décès de [G] [C] survenu le [Date décès 1] 2016,

— à considérer qu’elle ait subi une perte de chance de percevoir les loyers, la privation de jouissance du bien a fait disparaître la probabilité certaine pour elle d’en retirer des revenus locatifs, pour un montant équivalent,

— subsidiairement, elle subit un préjudice au titre de la privation du bien, évalué à 45 760 euros, en tenant compte de la valeur locative du bien ne pouvant être inférieure à 22 euros par mètre carré,

— le notaire et la banque doivent être condamnés solidairement ou in solidum à l’indemnisation de ses préjudices causés par leurs manquements respectifs.

Le notaire réplique que :

— la société P’tigui’zmo sollicite une indemnisation d’un montant supérieur au coût d’acquisition de l’immeuble et ne démontre pas que le bien aurait pu être loué tous les mois de l’année dès après le décès de [G] [C] et générer 75 200 euros de loyers,

— le préjudice allégué résulte des manquements de la société HSBC qui n’a pas révélé l’existence de fonds en sa possession, et de la négligence de la société P’tigui’zmo elle-même qui n’a pas pris contact avec [G] [C] pour la réactualisation des versements mensuels de la rente et ne s’est pas préoccupée de sa survie.

La société CCF soutient que :

— aucun lien de causalité n’est caractérisé entre la faute de la société HSBC et les préjudices allégués car l’impossibilité de mise en location du bien ne résulte pas de l’information ou non du notaire sur le compte ouvert de la défunte et une telle information n’aurait pas permis de savoir qu’une vente en viager avait été consentie et que la société P’tigui’zmo était libérée de ses obligations de débirentier,

— la remise des clés au notaire, sa connaissance de l’adresse des époux [B] et son absence de vérification consécutive, de même que le silence de Mme [Z] auprès du notaire et l’absence de revalorisation de la rente mensuelle par l’appelante excluent l’existence d’un lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et les préjudices prétendus,

— la perte de loyers alléguée s’analyse non pas en un préjudice entièrement matérialisé mais en une simple perte de chance qui n’est pas établie puisque, outre les travaux de remise en état du bien pendant un an, la société P’tigui’zmo ne démontre pas qu’elle aurait pu le louer à l’année, de surcroît compte tenu de la période de confinement liée à la Covid 19 qui a retardé les démarches et de l’existence d’un encadrement strict des locations saisonnières,

— le montant des préjudices allégués, supérieur au prix d’acquisition du bien par la société P’tigui’zmo, doit être ramené à de plus justes proportions,

— l’appelante doit conserver à sa charge le montant de la condamnation prononcée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Mme [Z], qu’elle a mise dans la cause et à l’égard de laquelle le jugement est irrévocable,

— en tout état de cause, si une condamnation était prononcée à son encontre, elle devra être solidaire avec le notaire et pondérée à la nature et l’importance des fautes commises.

Tant le manque de diligence du notaire, qui n’a pas effectué les vérifications nécessaires quant à la consistance du patrimoine de [G] [C] bien qu’ayant reçu deux jeux de clés en sa qualité de notaire chargé de sa succession, que la faute de la banque, qui a répondu de manière erronée au notaire qu’aucun compte n’était ouvert au nom de la défunte, alors que l’appelante continuait à virer les rentes sur celui-ci, ont contribué à l’identification tardive de la société Sci P’tigui’zmo en sa qualité de propriétaire du bien consécutivement au décès de [G] [C] et par voie de conséquence à la remise tardive des clés du bien immobilier.

Les préjudices allégués sont entièrement imputables au notaire et à la banque, aucune faute de l’appelante ayant contribué à ses préjudices n’étant établie pour ne pas avoir, ni pris contact avec [G] [C], dont le compte continuait à être alimenté de ses virements, ni procédé à la réactualisation des versements mensuels de la rente, consistant seulement en une opération comptable.

Le jugement est irrévocable en ce qu’il n’a retenu aucune faute de Mme [Z], légataire universelle, et débouté la Sarl P’tigui’zmo des demandes formées à son encontre, et M. [P] [B], à l’égard duquel la Sa CCF invoque également une faute à l’origine des préjudices de l’appelante, n’est pas dans la cause, pas plus qu’il ne l’était en première instance.

Les préjudices allégués sont donc en lien de causalité exclusive avec les fautes du notaire et de la banque et doivent être intégralement réparés par ces derniers, peu important le montant d’acquisition du bien immobilier par la Sarl P’tigui’zmo et indépendamment des obligations de contribution à la dette qui pourraient s’appliquer dans les rapports entre le notaire et la banque.

Les fautes commises ont privé la Sarl P’tigui’zmo de ses droits de propriétaire jusqu’à la remise des clés, le 25 avril 2019, et donc de la faculté de jouir et de disposer librement du bien.

Les pièces produites par l’appelante constituent en des annonces de mise en location saisonnière d’appartements situés à [Localité 5] à une date indéterminée, le mandat de location saisonnière meublée de l’appartement litigieux conclu le 15 mai 2021 seulement et ce, alors que la société P’tigui’zmo a eu les clés de l’immeuble le 25 avril 2019 et fait réaliser des travaux entre octobre 2019 et février 2020, et une facture adressée à celle-ci au titre de la gestion de la location entre juillet et septembre 2021. Ces pièces sont insuffisantes à établir tant un préjudice entièrement matérialisé qu’une perte de chance, réelle et sérieuse, de perte de loyers au titre de la mise en location du bien durant la période de mars 2017 à avril 2019 si les clés lui avaient été remises consécutivement au décès de [G] [C] survenu en [Date décès 1] 2016, en particulier à compter de janvier 2017 après avoir été récupérées par le notaire en décembre 2016.

En revanche, la société Sci P’tigui’zmo a subi un préjudice de privation de son bien immobilier, qui doit être évalué selon sa valeur locative mensuelle moyenne durant la période alléguée, de mars 2017 à avril 2019, soit 26 mois. En l’absence de justificatif de la valeur de 45 760 euros alléguée par l’appelante et au regard de la surface du bien, de 80 m², il convient d’évaluer le préjudice en se fondant sur une valeur locative mensuelle de 15 euros par m² en tenant compte de l’état du bien à l’issue des travaux de réfection, soit 1 200 euros mensuels, et de condamner in solidum les intimés à payer à l’appelante une somme de 31 200 euros (26 x 1 200 euros) en réparation de ce préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il n’est formé dans le dispositif des écritures de la société CCF aucune demande de partage de responsabilité avec le notaire.

Le jugement est donc infirmé.

La demande, formée en appel, aux fins de condamnation in solidum du notaire et de la banque à 'rembourser’ à la société Sarl P’tigui’zmo le montant de la condamnation, de 3 000 euros, prononcée à son encontre et au bénéfice de Mme [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, est mal fondée, dès lors que la Sarl P’tigui’zmo a, de son initiative, assigné Mme [Z] devant le tribunal judiciaire en responsabilité délictuelle et qu’il n’est pas justifié d’un lien de causalité entre cette condamnation et la faute du notaire et de la banque. Elle est donc déboutée de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La Scp et la société CCF, échouant en leurs prétentions, sont condamnées in solidum aux dépens d’appel et à payer à la Sarl P’tigui’zmo une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Reçois l’intervention volontaire à la procédure de la Sa CCF, intervenante volontaire à la procédure comme venant aux droits de la société HSBC Continental Europe,

Dit irrecevable la demande de la société P’tigui’zmo, formée à l’encontre de Mme [Z], de condamnation solidaire ou à défaut in solidum avec la Scp et la société HSBC à lui payer la somme de 45 760 euros au titre de la privation de son bien immobilier pour la période comprise entre le mois de mars 2017 et le mois d’avril 2019, avec intérêts légaux courant à compter de l’arrêt à intervenir,

Dit que la cour n’est saisie que des demandes de la Sarl P’tigui’zmo aux fins de condamnation solidaire ou, à défaut, in solidum de la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et de la Sa HSBC Continental Europe, aux droits de laquelle vient la Sa CCF :

— à lui payer la somme de 75 200 euros au titre de la perte de loyers, pour la période comprise entre le mois de mars 2017 et le mois d’avril 2019, subsidiairement la somme de 45 760 euros au titre de la privation de son bien immobilier pour la même période et ce, avec intérêts légaux courant à compter de l’arrêt à intervenir,

— à lui rembourser l’indemnité de 3 000 euros payée à Mme [Z],

— au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

à l’exclusion des demandes au titre de l’indemnité prévue au contrat de vente et sur le fondement de la résistance abusive,

Infirme le jugement en ses dispositions,

statuant de nouveau,

Déboute la Sarl P’tigui’zmo de sa demande au titre de la perte de loyers,

Condamne in solidum la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et de la Sa CCF venant aux droits de la Sa HSBC Continental Europe à payer à la Sarl P’tigui’zmo une somme de 31 200 euros au titre de la privation du bien immobilier pour la période comprise entre mars 2017 et avril 2019,

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

y ajoutant,

Déboute la Sarl P’tigui’zmo de sa demande de condamnation in solidum de la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et de la Sa CCF venant aux droits de la Sa HSBC Continental Europe à lui rembourser l’indemnité de 3 000 euros payée à Mme [Z] en exécution du jugement,

Condamne in solidum la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et de la Sa CCF venant aux droits de la Sa HSBC Continental Europe à payer à la Sarl P’tigui’zmo une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la Scp Perret-Paoli-Garat-Goguet-Bomassi-Goergen et de la Sa CCF venant aux droits de la Sa HSBC Continental Europe aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE