AB/ND

Numéro 25/3436

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 16/12/2025

Dossier : N° RG 24/00870 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IZPZ

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

[W] [M] épouse [K], [R] [K]

C/

S.C.I. MAKENDA

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 Décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Octobre 2025, devant :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

assistées de M^me Hélène BRUNET, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [W] [M] épouse [K]

née le 05 juillet 1971 à [Localité 7] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [R] [K]

né le 23 décembre 1972 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Robert MALTERRE de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocat au barreau de Pau

INTIMEE :

S.C.I. MAKENDA

Société civile immobilière inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 480 491 927, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Julie CHATEAU de la SCP JEAN LUC SCHNERB – JULIE CHATEAU – ANCIENNEMENT DANIEL LACLAU, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 12 MARS 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7]

RG numéro : 23/01971

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 23 juillet 2019, Monsieur [R] [K] et son épouse, Madame [W] [M], ont acquis de la SCI Makenda un bien immobilier situé à Montardon (64), constitué d’une maison d’habitation avec double garage et cellier attenants, moyennant le prix de 325.000 €.

Suite à un épisode de grêle en juin 2022, les époux [K] ont fait procéder à des réparations de leur toiture.

L’artisan couvreur leur ayant signalé la vétusté des tuiles, les époux [K] ont fait diligenter, par l’intermédiaire de leur assureur protection juridique, une expertise amiable.

L’expert amiable a rendu son rapport le 31 octobre 2022, concluant qu’en raison de l’état de la toiture et d’une fissure affectant le garage, la responsabilité du vendeur est susceptible d’être engagée au titre de la garantie des vices cachés qui rendent le bien impropre à sa destination.

Par acte du 6 juillet 2023, les époux [K] ont fait assigner la SCI Makenda devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins de la voir condamner à les indemniser des vices affectant l’immeuble, et avant-dire droit sur le montant du préjudice, de voir ordonner une expertise judiciaire.

Suivant jugement contradictoire du 12 mars 2024 (RG n°23/01971), le tribunal judiciaire de Pau a':

— débouté la SCI Makenda de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

— débouté les époux [K] de leurs demandes,

— dit que chaque partie supportera ses frais irrépétibles et ses dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu':

— que, concernant la toiture, si le rapport d’expertise amiable indique que lors de la vente, les acheteurs ne pouvaient voir l’état de la toiture puisque les combles n’étaient pas accessibles, et que le vice était donc non-décelable pour un profane lors des visites, il montre aussi des photos prises depuis le terrain des époux [K], qui permettent une vision de la toiture litigieuse, laquelle n’a pas posé de problème pendant 3 ans de juillet 2019 à juin 2022,

— qu’en outre, les acheteurs ont pu visiter le bien à plusieurs reprises avant l’achat, et l’acte authentique mentionne que l’acheteur déclare avoir visité le bien et avoir pu s’entourer de tous sachants afin d’en apprécier l’état,

— qu’il en résulte que le vice invoqué n’était pas non-apparent puisqu’il était décelable à vue, à tout le moins en faisant appel à un sachant, et qu’il n’a pas rendu le bien impropre à son usage puisque les acheteurs ont vécu trois ans dans leur maison sans souffrir d’une défectuosité de la toiture, qui résulte d’un événement météorologique largement postérieur à la vente,

— que la fissure du mur du garage doit être considérée comme apparente et non cachée, l’expert amiable notant qu’elle est importante, de 3,5cm, même si cette apparence devait être appréciée de l’extérieur du bâtiment au motif qu’à l’intérieur du garage, une pièce de bois aurait été placée devant ladite fissure,

— qu’en conséquence, les époux [K] ne démontrent pas le caractère caché des vices qu’ils invoquent.

M. [R] [K] et Mme [W] [M] ont relevé appel par déclaration du 19 mars 2024, critiquant le jugement en ce qu’il :

— les a déboutés de leurs demandes,

— dit que chaque partie supportera ses frais irrépétibles et ses dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Les époux [K] ont formalisé deux déclarations d’appel le même jour (sous les RG n°24/00866 et 24/00870) et une ordonnance de jonction a été rendue le 20 mars 2024 par le conseiller de la mise en état, laissant poursuivre la procédure sous le numéro RG n°24/00870.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 juin 2024, les époux [K], appelants, entendent voir la cour :

— réformer le jugement,

— condamner la SCI Makenda à les indemniser au regard des vices affectant l’immeuble dont elle est redevable,

Avant dire droit sur le montant du préjudice,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à la cour de choisir avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux du litige,

— convoquer et entendre les parties,

— se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— examiner les désordres allégués et les vices,

— fournir tous les éléments techniques de faits et de nature à permettre à la juridiction d’évaluer les préjudices subis,

— indiquer les travaux nécessaires à la réfection des désordres et vices,

— chiffrer le coût des remises en état et des dommages et troubles de jouissance consécutifs,

— condamner d’ores et déjà la SCI Makenda au paiement d’une somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Makenda aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil :

— que l’acte de vente comprend l’engagement de la SCI Makenda au titre des vices cachés qui affecteraient le bien,

— que l’expertise amiable qu’ils ont diligentée a relevé l’existence de vices antérieurs à la vente, cachés, et qui rendent le bien impropre à sa destination,

— qu’en tant que non-professionnels, ils ne pouvaient déterminer le vice affectant la toiture ni percevoir la fissure du mur du garage, qui n’était visible que par l’extérieur, depuis la propriété du voisin, en raison du fait qu’elle était cachée par une planche en bois à l’intérieur.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2025, la SCI Makenda, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

À titre subsidiaire,

— juger qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage quant à sa responsabilité ainsi qu’au préjudice allégué et imputable,

— ordonner que la mission de l’expert soit précisée en y ajoutant que l’expert aura pour mission de :

— recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance de tous documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous documents utiles, notamment contractuels, entendre tous sachants à charge de reproduire leurs dires et leur identité, s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source, faire appel, si nécessaire, à un technicien d’une spécialité différente de la sienne, établir et communiquer aux parties ainsi qu’au juge chargé du suivi des expertises une note après chaque réunion,

— dire et juger si les désordres litigieux compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ou le rendent impropre à sa destination,

— dire et juger si les désordres litigieux existaient au moment de la vente de l’immeuble, ou s’ils étaient en état de germe,

— déterminer les causes des désordres relevés et fournir tous éléments à la juridiction permettant d’apprécier les responsabilités encourues,

Y ajoutant, et en tout état de cause,

— condamner les époux [K] à lui payer la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil :

— que les époux [K] ne rapportent pas la preuve des vices cachés qui auraient affecté l’ensemble immobilier vendu,

— qu’elle n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier et n’avait pas connaissance des vices allégués avant d’être contactée par les époux [K] en juillet 2022, les locataires occupant le bien avant la vente ne s’étant plaints d’aucun désordre,

— que les conditions du vice ne sont pas réunies s’agissant de la toiture et de la fissure du garage,

— que les époux [K] ne contestent pas s’être entourés au moment de la vente de sachants pour contrôler l’existence de désordres éventuels.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025.

MOTIVATION':

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article suivant du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Le vice est considéré comme non apparent, ou caché, lorsqu’il ne se révèle pas à l’occasion de vérifications immédiates et d’investigations² normales (Cass.3e civ., 8 févr.2012, n°10-27.250).

En ce qui concerne la couverture en tuiles terre cuite

Au cas d’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le vice invoqué par les époux [K] n’était pas caché, bien que l’expert amiable ait indiqué le contraire, au motif que les photographies prises depuis le terrain des demandeurs permettent une vision, certes éloignée mais directe, de la toiture incriminée.

Il n’y a guère qu’à rajouter :

— les propos tenus pas Mme [K] à l’expert amiable lors des opérations d’expertise, et notamment le fait que «'la couverture avait 70 ans, âge de la propriété et que, d’après le couvreur, les tuiles n’avaient jamais été changées, datant de l’origine de la construction'».

— l’expert amiable considère que le vice affecte gravement le bien et était existant lors de la vente au vu de l’état de dégradation des tuiles.

Ainsi, en faisant un simple tour de la propriété, les époux [K] ont pu se convaincre de l’état de vétusté des tuiles et solliciter, le cas échéant, l’intervention d’un sachant à même de leur délivrer un avis éclairé sur leur état.

L’on ne saurait leur reprocher de ne pas s’être fait assister par un homme de l’art lors des diverses visites des lieux.

Il n’en demeure pas moins qu’en l’occurrence, les époux [K] ont déclaré, dans l’acte d’achat de leur propriété, «'avoir visité le bien et avoir pu s’entourer de tous sachants afin d’en apprécier l’état, la consistance, l’environnement et le voisinage du bien'», étant ainsi informés de cette possibilité et de son utilité.

Ainsi donc, la décision entreprise sera confirmée sur ce point, le vice invoqué par les époux [K] ayant été apparent lors des visites de l’immeuble précédant la vente.

En ce qui concerne la fissure du mur du garage

C’est également à juste titre que le premier juge a considéré que la fissure de 3,5 cm était apparente lors de la vente de l’immeuble, même si cette apparence devait être appréciée de l’extérieur du bâtiment, au motif qu’à l’intérieur du garage, une pièce de bois aurait été placée devant ladite fissure.

En effet, demander à pouvoir faire le tour de l’immeuble que l’on acquiert fait partie des «'vérifications immédiates et investigations normales'» citées ci-dessus.

Si les époux [K] avaient réalisé cette simple démarche, ils auraient nécessairement vu la fissure sur le mur du garage, compte tenu de sa taille.

Les photographies produites aux débats sont à cet égard édifiantes.

La décision entreprise sera donc également confirmée sur ce point.

La demande principale des époux [K] étant rejetée, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande d’expertise destinée à évaluer leur préjudice.

Sur les frais du procès

Les époux [K], qui succombent, seront solidairement tenus aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer à la SCI Makenda la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celle qui lui a déjà été allouée à ce titre en première instance.

La demande des époux [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [R] [K] et Mme [W] [M] épouse [V] aux dépens d’appel,

Les condamne solidairement à payer à la SCI Makenda la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Les déboute de leur demande leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,