ARRET N°175

N° RG 24/02369 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HERS

C.L / V.D

SELARL ACTIS MANDATAIRES JUDICIAIRES

C/

S.C.I. SDJF

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 13 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02369 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HERS

Décision déférée à la Cour : jugement du 01 octobre 2024 rendu(e) par le Tribunal Judiciaire de POITIERS.

APPELANTE :

SELARL ACTIS MANDATAIRES JUDICIAIRES prise en la personne de Maître [C] [T] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI COULOT INVESTISSEMENT,

[Adresse 3],

[Adresse 3],

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant M^e Gabriel WAGNER de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant la SELARL 'MANGEL Avocats', avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.C.I. SDJF

[Adresse 2]

[Localité 5]

prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

ayant pour avocat plaidant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*************

Le 10 mars 2020, le tribunal judiciaire de Poitiers a placé la société civile immobilière dénommée Coulot Investissement, en liquidation judiciaire et a désigné en qualité de liquidateur judiciaire la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Actis Mandataires Judiciaires prise en la personne de Maître [T] (le liquidateur).

L’actif de cette société comprenait un immeuble situé au sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Le 13 avril 2022, le juge commissaire aux procédures collectives a autorisé le liquidateur à céder cet immeuble à Monsieur [J] [P] ou toute personne morale constituée ou en cours de constitution et ce pour un prix de 110 000 euros, en précisant que les frais de vente seraient à la charge de l’acquéreur.

Le 6 avril 2023, Maître [M], notaire à [Localité 5], a régularisé cette vente au bénéfice de la société civile immobilière SDJF, représentée par Monsieur [P], en qualité de gérant, et a reçu le prix de vente.

Le 7 avril 2023, la société SDJF a fait dresser un procès-verbal de constat des lieux par un commissaire de justice.

Le 17 mai 2024, le liquidateur judiciaire a soumis au juge commissaire une requête afin de se voir autorisé à transiger avec la société SDJF sous réserve d’homologation par le tribunal de commerce.

Cette transaction consistait pour le liquidateur à restituer 40.000 euros à la société SDJF en raison de la vandalisation des lieux entre leur visite et la prise de possession par l’acquéreur.

Le 24 mai 2024, le juge a autorisé cette transaction et a ordonné sa soumission à l’homologation du tribunal judiciaire de Poitiers.

Le 27 juin 2024, le liquidateur a déposé au greffe du tribunal judiciaire de Poitiers une requête en homologation de cette transaction.

Par jugement en date du 1 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Poitiers statuant an matière de procédure collective a :

— rejeté la demande d’homologation ;

— laissé les dépens à la charge de ceux qui les avaient exposés.

Le 10 octobre 2024, la société Actis ès qualités a relevé appel de ce jugement en intimant la société SDJF.

Le 24 octobre 2024, le greffe a avisé l’appelante de la fixation de l’affaire selon un calendrier en circuit court.

Le 6 novembre 2024, la société Actis ès qualités a signifié sa déclaration d’appel et le calendrier de procédure à étude de commissaire de justice.

Le 24 décembre 2024, la société Actis ès qualités a demandé d’infirmer la décision querellée,

et d’homologuer le protocole d’entre les parties et autorisé par le juge-commissaire.

Le 24 février 2025, la société SDFJ a demandé à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il avait rejeté la demande d’homologation, et d’homologuer le protocole passé entre les parties et autorisé par le juge-commissaire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Le 25 février 2025, a été rendue l’ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION :

Selon l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Selon l’article L. 642-24 du code de commerce,

Le liquidateur peut, avec l’autorisation du juge-commissaire et le débiteur entendu ou dûment appelé, compromettre et transiger sur toutes les contestations qui intéressent collectivement les créanciers même sur celles qui sont relatives à des droits et actions immobiliers.

Si l’objet du compromis ou de la transaction est d’une valeur indéterminée ou excède la compétence en dernier ressort du tribunal, le compromis ou la transaction est soumis à l’homologation du tribunal.

* * * * *

La vente du bien immobilier de la débitrice en procédure collective a été autorisée après requête en ce sens du 21 mars 2022 par ordonnance du juge commissaire du 13 avril 2022 et régularisée par acte authentique du 6 avril 2023 au prix net vendeur de 110 000 euros nets vendeur, les frais de vente étant à la charge de l’acquéreur.

Dans son article 'propriété-jouissance', l’acte authentique a précisé :

— s’agissant du transfert de propriété, que l’acquéreur aurait la propriété de l’immeuble vendu à compter du jour de l’acte, et qu’il en supporterait les risques à compter du même jour ;

— s’agissant de l’entrée en jouissance, que le vendeur transmettrait à l’acquéreur la jouissance de l’immeuble vendu à compter du jour de l’acte, par la prise de possession réelle.

Le protocole transactionnel a exposé qu’ensuite de cette vente, une difficulté était apparue en ce que entre le moment de la visite du bien immobilier par l’acquéreur et la prise de possession des locaux objet de l’offre, de la requête et de l’acte de vente susdits, les locaux avaient été vandalisés, de sorte que l’acheteur devenu propriétaire envisageait, sauf accord sur une restitution d’une partie du prix, une action judiciaire à l’égard du liquidateur judiciaire et dont il se réservait la nature de la demande.

Il a indiqué qu’après constats d’huissiers et devis de remise en état, et sans que le liquidateur judiciaire n’admît quelque faute préjudiciable que ce soit de sa part, et dans le but de parvenir à dénouer un litige dont les suites judiciaires ne trouveraient que solution coûteuse, incertaine, et préjudiciable pour chaque partie, celles-ci s’étaient rapprochées et entendues sur ce que dût être l’indemnisation du préjudice subi par l’acheteur par la survenance des événements plus haut rapportés.

Le protocole définit son objet comme devant mettre un terme au différend entre parties, l’acheteur estimant qu’il doit a minima obtenir restitution d’une partie du prix, le vendeur agissant ès qualités de liquidateur judiciaire revendiquant quant à lui qu’il n’est point fautif, notamment du fait du temps écoulé entre la décision autorisant la vente, la régularisation de l’acte définitif de vente et des moyens de la liquidation judiciaire dont il a la charge du mandat.

S’agissant des engagements réciproques, le protocole prévoit que contre abandon de la somme de 40 000 euros par le liquidateur judiciaire cédant, sur le prix de vente autorisé de 110 000 euros selon ordonnance du juge-commissaire du 13 avril 2022, et actuellement entre les mains du notaire instrumentaire, l’acheteur renonce à toutes suites judiciaires de quelque nature qu’elles soient contre son vendeur, ayant un rapport direct ou indirect avec les dégradations et désordres dont il estime qu’ils n’existaient pas au moment de l’offre déposée d’acquérir au prix de 110 000 euros.

Et les parties y déclarent et reconnaissance que ce protocole revêt le caractère d’une transaction.

* * * * *

Pour rejeter la demande d’homologation de cette transaction, le premier juge a estimé que celle-ci opérait un transfert injustifié de responsabilité, alors que celle-ci n’incombait seulement et personnellement qu’au liquidateur judiciaire.

Tout en concédant que cette transaction intéressait collectivement les créanciers de la procédure collective, il est estimé que celle-ci tendait à leur faire supporter, ainsi qu’au débiteur, un transfert de l’obligation de réparation qui ne leur incombait pas.

Il a estimé que les biens dépendant de la liquidation judiciaire se trouvaient sous la responsabilité du liquidateur judiciaire, ainsi tenu d’en assurer la conservation, tout en observant que la responsabilité du mandataire judiciaire n’était pas celle des créanciers de la procédure, qui ne s’étaient pas substitués aux débiteurs et moins encore au liquidateur judiciaire.

Le premier juge a relevé que la rétrocession de 40 000 euros du prix de vente, venant diminuer l’actif du débiteur, s’opérait au détriment des créanciers de la procédure, et au détriment du débiteur, dans l’hypothèse où la vente susdite, diminuée du montant de la rétrocession, suffît à désintéresser les créanciers, puisque le reliquat restant à revenir au débiteur à l’issue de la liquidation en serait d’autant amputé.

* * * * *

Mais d’une part, alors que cette transaction a pour objet de prévenir un éventuel litige résultant des éventuels manquements de la société débitrice (représentée par son liquidateur) en rapport avec les dégradations et les désordres touchant le bien objet de la vente susdite, avant que la propriété et la jouissance du bien en soient transférés à l’acquéreur, celle-ci a été passée dans l’intérêt collectif des créanciers, dont le gage commun aurait été susceptible de disparition ou diminution en cas d’exercice effectif d’une telle action par l’acquéreur.

Et d’autre part, alors que la société Actis est intervenue à la transaction en sa seule qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière Coulot Investissement, toute personne ayant subi un préjudice du fait des agissements de la société Actis, prise en son nom personnel, demeure susceptible d’engager la responsabilité de celle-ci.

Ainsi, la transaction litigieuse n’a pas procédé à un transfert de responsabilité de la personne du liquidateur judiciaire vers celles de la débitrice en liquidation et de ses créanciers.

Il y aura donc lieu d’homologuer le protocole d’accord passé entre parties et autorisé par le juge-commissaire, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Les dépens des deux instances seront passés en frais privilégiés de la procédure collective, et le jugement sera infirmé en ce qu’il a laissé les dépens de première instance à la charge de ceux qui les avaient exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Homologue le protocole transactionnel passé les 17 avril 2024 et 22 avril 2024 entre la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Actis Mandataires Judiciaires, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière dénommée Coulot Investissement, d’une part, et la société civile immobilière SDJF, d’autre part, et autorisé par ordonnance du juge-commissaire de la procédure de la liquidation judiciaire de la société civile immobilière dénommée Coulot Investissement en date du 13 avril 2022 ;

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront passés en frais privilégiés de la procédure collective.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,