ARRÊT N° 27

N° RG 23/00018

N° Portalis DBV5-V-B7H-GWSH

MONRESEAU-IMMO.COM

C/

[K]

[R]

Loi n° 77 – 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le 28 janvier 2025 aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le 28 janvier 2025 aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 décembre 2022 rendu par le

Tribunal de Proximité de ROCHEFORT SUR MER

APPELANTE :

S.A.S. MONRESEAU-IMMO.COM

[Adresse 1]

[Adresse 6]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉS :

Madame [F] [K]

née le 10 Mars 1992 à [Localité 9]

[Adresse 4]

Monsieur [D] [R]

né le 30 Avril 1992 à [Localité 8]

[Adresse 4]

ayant tous deux pour avocat postulant M^e Nathalie BOISSEAU de la SCP ROUDET BOISSEAU LEROY DEVAINE MOLLE BOURDEAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte en date du 3 mai 2021, la société MONRESEAU-IMMO.COM a assigné Mme [F] [K] et M. [D] [R] devant le tribunal de proximité de ROCHEFORT SUR MER aux fins de, au visa de l’article 1231-5 du code civil :

— condamnation solidaire de M. [D] [R] et Mme [F] [K] à lui payer la somme. de 8000 € au titre de l’indemnité contractuelle forfaitaire, conformément à la clause pénale prévue au mandat,

— condamnation in solidum à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, elle exposait que M. [D] [R] et Mme [F] [K] lui ont confié la vente de leur maison sise [Adresse 2] à [Localité 7], par mandat en date du 27 mai 2020, prévoyant un prix net vendeur de 260000 € outre les honoraires de l’agence à hauteur de 11.000 €.

Elle indiquait avoir reçu une proposition d’achat au prix de 260000 net vendeur le 29 mai 2020, offre transmise aux vendeurs le jour même et qu’en l’absence de réponse de leur part elle leur adressait un courrier RAR le 2 juin 2020 leur rappelant leurs obligations auquel il était répondu par courrier RAR de leur avocat du 15 juin 2020 que M. [D] [R] et Mme [F] [K] avaient reçu une offre d’achat au prix le 27 mai 2020 et qu’ils résiliaient le mandat.

Elle précisait leur avoir fait délivrer sommation par acte d’huissier en date du 23 juin 2020 d’avoir à signer l’acte de vente chez le notaire à laquelle il n’était pas déféré.

Elle soutenait que les requis ont fait en sorte que la vente ne se réalise pas, qu’ils ont refusé de signer l’acte de vente et ont manqué à leur l’obligation d’information de sorte qu’il y a lieu de faire application de la clause pénale stipulée au mandat.

En réponse aux conclusions adverses, elle s’étonnait que M. [D] [R] et Mme [F] [K] lui aient confié un mandat et accepté une visite s’ils avaient déjà reçu une offre d’achat et maintenait qu’ils auraient du l’en informer immédiatement.

Elle contestait l’antériorité de l’offre transmise par la S.A.R.L. SAFTI et soutenait que les vendeurs s’étaient servis de l’offre par elle transmise pour faire monter les enchères.

Elle estimait que la responsabilité des vendeurs était engagée ce qui justifiait l’application de la clause pénale sans modération.

En réponse, M. [D] [R] et Mme [F] [K] demandaient au tribunal :

A titre principal de :

— débouter la société MONRESEAU-IMMO.COM de sa demande en paiement de la somme de 8000 à titre de clause pénale,

— la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire de

— réduire à l’euro symbolique la clause pénale,

Reconventionnellement :

— condamner la société MONRESEAU-IMMO.COM à leur régler la somme de

5000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de la procédure abusive diligentée à leur encontre,

— la condamner à leur payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— dire qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire.

Ils expliquaient avoir confié la vente de leur maison à la S.A.R.L. SAFTI par mandat du 5 février 2020 pour un prix de 260000 € outre des frais d’agence pour 11000 €, qu’un compromis avait été signé le 12 mars 2020 comportant une condition suspensive d’obtention d’un prêt qui ne s’est pas réalisée mais qu’entre-temps ils avaient eux même signé un compromis pour acheter une maison à [Localité 5], ce qui les a placés dans une situation très inconfortable nécessitant de retrouver très rapidement un nouvel acquéreur de préférence sans qu’il n’ait à recourir à un prêt immobilier.

Ils indiquaient que c’est M. [A] agent immobilier au sein du réseau de la société MONRESEAU-IMMO.COM qui les avait contactés le 27 mai 2020 de façon très insistante, affirmant avoir des acheteurs pour obtenir la signature d’un mandat le soir même et leur faire une proposition d’achat inférieure au prix sachant qu’ils étaient pressés.

Ils soutenaient que l’offre transmise par la société MONRESEAU-IMMO.COM n’était pas conforme car assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt non renseigné sur le montant alors qu’ils avaient expressément conditionné leur accord à la vente du bien à l’absence d’une telle condition suspensive, de sorte qu’ils ont privilégié l’offre transmise par la S.A.R.L. SAFTI non assortie d’une condition suspensive.

Ils précisaient n’avoir eu connaissance de l’offre transmise par la S.A.R.L. SAFTI que le 28 mai 2020 et qu’en transmettant une offre assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt dont le montant n’est pas précisé la société MONRESEAU-IMMO.COM avait failli à ses obligations de professionnel de l’immobilier en ne leur permettant pas d’en apprécier les conditions.

Ils indiquaient avoir informé la société MONRESEAU-IMMO.COM téléphoniquement dès le 30 mai 2020 qu’ils avaient accepté l’offre présentée par la S.A.R.L. SAFTI puis confirmé cette affirmation par écrit de sorte qu’elle est mal fondée à demander l’application de la clause pénale.

Ils contestaient s’être servis de l’offre transmise par la société MONRESEAU-IMMO.COM pour faire monter les enchères, la différence de prix ne s’expliquant que par le montant des frais d’agence.

Par jugement contradictoire en date du 08/12/2022, le tribunal de proximité de ROCHEFORT SUR MER a statué comme suit :

'CONDAMNE solidairement M. [D] [R] et Mme [F] [K] à verser à la société MONRESEAU-IMMO.COM la somme de un euro symbolique à titre d’indemnité contractuelle conformément à la clause pénale prévue au mandat ;

DÉBOUTE M. [D] [R] et Mme [F] [K] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société MONRESEAU-IMMO.COM à verser à M. [D] [R] et Mme [F] [K] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société MONRESEAU-IMMO.COM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit ;

CONDAMNE la société MONRESEAU-IMMO.COM aux dépens'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— il ressort de l’attestation de M. [O] [C] agent commercial de la S.A.R.L. SAFTI que ce dernier n’a transmis l’offre datée du 27 mai 2020 aux vendeurs que le 28 mai 2020 soit postérieurement à la signature du deuxième mandat.

— au regard de l’antériorité de l’offre, sans condition suspensive d’obtention de prêt apparente, faite à des conditions similaires concernant le prix net vendeurs, Mme [F] [K] et M. [D] [R] étaient bien fondés à privilégier la première offre.

La société MONRESEAU-IMMO.COM n’est pas fondée à soutenir que les vendeurs se sont servis de l’offre de ses clients pour faire monter les enchères, la différence de prix ne s’expliquant que par le montant des frais d’agence.

— l’absence d’acceptation par M. [D] [R] et Mme [F] [K] de l’offre transmise par la société MONRESEAU-IMMO.COM ne revêt aucun caractère fautif susceptible de justifier l’application de la clause pénale.

— sur le manquement à l’obligation d’information, la société MONRESEAU-IMMO.COM reproche à M. [D] [R] et Mme [F] [K] de ne l’avoir informée que par courrier de leur avocat en date du 15 juin 2020.

Si les vendeurs indiquent avoir informé la société MONRESEAU-IMMO.COM téléphoniquement dès le 30 mai 2020 qu’ils avaient trouvé un acquéreur l’attestation de Mme [M] [L], mère de M. [D] [R] est insuffisante pour rapporter la preuve de ce que les informations formellement exigées au paragraphe XI du mandat concernant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique ont été immédiatement transmises à la société MONRESEAU-IMMO.COM.

M. [D] [R] et Mme [F] [K] ont commis une faute justifiant qu’il soit fait application de la clause pénale.

— sur la réduction de la clause pénale, les vendeurs n’avaient commis aucune faute en ne ratifiant pas l’offre d’achat de M. et Mme [Z], la seule faute retenue à leur encontre étant de ne pas avoir respecté leur devoir d’information du mandataire.

Il appartient à ce dernier de justifier du préjudice subi en lien avec cette absence d’information.

— la société MONRESEAU-IMMO.COM ne justifie pas avoir effectué des diligences pour continuer à rechercher des acquéreurs dans la période relativement brève ayant couru entre le 29 mai et le 15 juin 2020 ni avoir fait visiter le bien à des acquéreurs potentiels après la réalisation de la vente par le mandant alors que l’obligation d’information a pour but d’éviter au mandataire de continuer à rechercher inutilement des acquéreurs.

— demande est excessive au regard de la disproportion manifeste entre l’absence de preuve d’un préjudice effectivement subi et le montant de la peine conventionnellement fixée à 8000 €, la clause pénale devant être réduite à l’euro symbolique.

— il ne résulte d’aucun élément du dossier que l’action de la société MONRESEAU-IMMO.COM procède d’une quelconque malice, mauvaise foi ou erreur grossière et la demande indemnitaire de M. [R] et Mme [K] doit être rejetée.

— il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de condamner la société MONRESEAU-IMMO.COM à verser à M. [D] [R] et Mme [F] [K] la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA COUR

Vu l’appel en date du 02/01/2023 interjeté par la société MONRESEAU-IMMO.COM

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 30/04/2024, la société MONRESEAU-IMMO.COM a présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 1231-5 du code civil ;

Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a jugé que M. [D] [R] et Mme [F] [K] ont manqué à leur devoir contractuel d’information ;

En conséquence :

Condamner solidairement M. [D] [R] et Mme [F] [K] à payer à la SAS MONRESEAU-IMMO.COM la somme de 8.000 € à titre d’indemnité contractuelle forfaitaire, conformément à la clause pénale prévue au mandat ;

Condamner in solidum M. [D] [R] et Mme [F] [K] à payer à la SAS MONRESEAU-IMMO.COM une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [D] [R] et Mme [F] [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel'.

A l’appui de ses prétentions, la société MONRESEAU-IMMO.COM soutient notamment que :

— en date du 27 mai 2020, Mme [F] [K] et M. [D] [R] ont confié un mandat à la SAS MONRESEAU-IMMO.COM.

— la SAS MONRESEAU-IMMO.COM s’est immédiatement mise au travail, et a reçu une proposition d’achat en date du 29 mai 2020, émanant de M. et Mme [Z], au prix de 260.000 € net vendeur, l’agence ayant ramené sa rémunération à la somme de 8.000 €, cette offre étant strictement conforme aux conditions posées par le mandat.

— la SAS MONRESEAU-IMMO.COM écrivait donc par courriel du 29 mai 2020 aux consorts [S] pour leur transmettre l’offre et en l’absence de toute réponse des vendeurs à ce courriel, elle leur adressait un courrier RAR en date du 2 juin 2020.

— l’agence recevait par courrier RAR de l’avocat des Consorts [S], en date du 15 juin 2020 par lequel elle était informée qu’ils avaient reçu une offre d’achat « au prix » en date du 27 mai 2020, via une autre agence immobilière et qu’ils résiliaient le mandat confié à l’agence MONRESEAU-IMMO.COM.

L’offre d’achat du 27 mai 2020 n’était pas jointe à ce courrier.

— les époux [Z] faisaient signifier aux consorts [S], le 23 juin 2020, une sommation d’avoir à signer l’acte de vente chez le notaire.

— les consorts [S] n’y déféraient nullement, et l’agence immobilière était au contraire informée que ces derniers avaient régularisé avec la Société SAFTI un autre mandat de vente simple en date du 5 février 2020.

— la clause pénale stipulée au mandat est parfaitement explicite et rédigée en caractères très apparents.

Cette clause prévoit qu’en cas de refus de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par l’agence, ou en cas d’infraction à une clause d’exclusivité, le mandant devra verser une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au mandat.

— cette clause pénale sanctionne également l’obligation faite aux mandants d’informer l’agence mandatée de toute vente intervenue sans son concours.

Ainsi le mandat stipule : « Dans les cas autorisés aux présentes de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration »

— les intimés n’ont jamais déféré à cette obligation.

— il faut et il suffit que le mandant ait manqué à l’une quelconque des obligations résultant du mandat, et sanctionnées par la clause pénale.

Un vendeur refusant de finaliser une vente avec un acquéreur présenté par une agence immobilière dûment mandatée, est redevable envers celle-ci d’une indemnité en vertu de la clause pénale prévue au mandat

— en l’espèce, non seulement les consorts [S] ont refusé de signer l’acte de vente avec les acquéreurs présentés par l’agence MONRESEAU-IMMO.COM, mais ils ont de surcroît manqué à l’obligation d’information stipulée au mandant et sanctionnée, elle-aussi, par la clause pénale.

— les mandants s’engagent en effet à informer l’agence mandatée de toute vente intervenue sans son intermédiaire, en lui précisant notamment l’identité des acquéreurs et du notaire chargé de la rédaction de l’acte

— pour leur défense, les consorts [J] affirment avoir reçu une offre le 27 mai 2020 via l’agence SAFTI, offre dont ils auraient été informés le 28 mai 2020 et qu’ils auraient contresignée le 30 mai 2020.

— si cette affirmation est vraie, on voit mal pourquoi ils n’auraient pas informé l’agence MONRESEAU-IMMO.COM .qui, elle, a reçu une offre le 29 mai 2020 qu’elle leur a transmise immédiatement, via son agent commercial, M. [B] [A]

— on comprend mal pourquoi les consorts [J] auraient régularisé un mandat et accepté la visite des époux [Z], s’ils avaient déjà reçu une offre d’achat.

— si la version des consorts [J] est vraie, ils ont manqué à leurs obligations en laissant travailler vainement MONRESEAU-IMMO.COM.

Ce n’est que le 15 juin 2020 que, pour la première fois, les consorts [J], par l’intermédiaire de leur conseil, indiquaient ne pas donner suite à l’offre d’achat présentée.

— si la version des consorts [J] est fausse, ils ont également manqué à leurs obligations concernant en refusant de ratifier la vente avec les époux [Z].

— le 29 mai 2020, M. [A] transmettait aux consorts [J] l’offre qu’il avait reçu. A ce même instant, M. [R] lui indiquait qu’il attendait une autre visite le lendemain et qu’il prendrait une décision ensuite. Il est dès lors établi que M. [R] n’avait pas reçu d’offre au prix avant d’avoir reçu celle de la société MONRESEAU-IMMO.COM via M. [A].

— il est manifeste que les intimés se sont servi de l’offre transmise par l’agence MONRESEAU-IMMO.COM pour faire « monter les enchères » et obtenir d’autres offres.

— la première offre conforme au mandat est celle transmise par l’agence MONRESEAU-IMMO.COM, et les intimés ne prouvent pas avoir reçu une offre conforme qui soit antérieure.

— la seule pièce produite émane de l’agence SAFTI et n’a aucune crédibilité.

— l’indemnisation n’est pas due lorsque le bien n’est pas, in fine, vendu par le mandant, mais en l’espèce, le bien a été vendu.

— le prix de vente est de 271.000 €, tandis que l’offre présentée par l’agence MONRESEAU-IMMO.COM s’élevait à 268.000 €, et le compromis a été signé le 4 juin 2020, alors que l’offre présentée par l’agence concluante est datée du 29 mai 2020.

— les consorts [K] affirment que l’offre présentée par l’agence SAFTI n’était pas assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt, en éludant que les acquéreurs choisis par les consorts [J] n’ont versé que partie du prix à la date de la vente, et 53 200 € au plus tard le 4 septembre 2020.

— sur l’appel incident, la communication téléphonique dont les intimés font état n’est pas démontrée.

— les termes de son mandat ne prévoyaient pas l’absence de condition suspensive et la responsabilité des intimés est donc bien engagée.

— la modération retenue par le tribunal n’est pas justifiée dans la mesure où le comportement des intimés a fait perdre à l’agence MONRESEAU-IMMO.COM la somme de 8000 €. Son préjudice est plein et entier.

— la décision relative à l’article 700 du code de procédure civile est dépourvue de fondement.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 26/01/2024, Mme [F] [K] et M. [D] [R] ont présenté les demandes suivantes :

'CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a jugé que l’absence d’acceptation par les consorts [R] [K] de l’offre transmise par la société MONRESEAU-IMMO.COM ne revêtait aucun caractère fautif susceptible de justifier l’application de la clause pénale stipulée au mandat.

DÉBOUTER en conséquence la demande de réformation sur ce point formée par la société MONRESEAU-IMMO.COM.

La DÉBOUTER en conséquence de sa demande tendant à condamner les consorts [J] à lui régler à titre de clause pénale une somme de 8.000 €.

A TITRE PRINCIPAL,

REFORMER le jugement de première instance en ce qu’il a jugé que les consorts [J] avaient commis un manquement à leur obligation d’information.

DIRE en conséquence que les consorts [J] n’ont commis aucun manquement à leur obligation d’information.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si le jugement de première instance devait être confirmé sur ce manquement, CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a réduit la clause pénale à l’euro symbolique.

DÉBOUTER en conséquence la demande de la société MONRESEAU-IMMO.COM tendant à voir réformer le jugement de première instance sur ce point et à se voir allouer une somme de 1.000 € au titre de la clause pénale.

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la société MONRESEAU-IMMO.COM à régler aux consort [J] une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a débouté la société MONRESEAU-IMMO.COM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

EN CAUSE D’APPEL,

CONDAMNER la société MONRESEAU-IMMO.COM à régler aux consorts [J] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel'.

A l’appui de leurs prétentions, Mme [F] [K] et M. [D] [R] soutiennent notamment que :

— ils ont confié ladite vente à l’agence immobilière SAFTI aux termes d’un mandat non exclusif en date du 5 février 2020, le prix de vente hors frais d’agence étant fixé à la somme de 260.000 €, les frais d’agence étant fixés à 11.000 €.

— avait été signé entre les consorts [J] et les consorts [U] un compromis de vente en date du 12 mars 2020, contenant une clause suspensive d’obtention de prêts.

— ils ont eux-même signé le 13 mars 2020 un compromis avec les consorts [E] portant sur l’achat d’une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 5], sous condition de réalisation en la forme authentique de la vente pour laquelle, les consorts [J] avaient signé le 12 mars 2020 un compromis avec les consorts [U]. Or, ces derniers se sont vus refuser les prêts qu’ils avaient érigés en condition suspensive.

— ils ont pris attache avec les consorts [Y] pour leur faire part de la difficulté, et ces dernières tout en comprenant la situation, leur ont indiqué leur laisser une semaine pour trouver un acquéreur, en leur précisant qu’à défaut, le compromis serait caduc.

— ils ont en conséquence informé M. [P] (de l’agence SAFTI) de leur impératif qui était de retrouver très rapidement un nouvel acquéreur de préférence sans qu’il n’ait à recourir à un prêt immobilier.

— c’est dans ce contexte très tendu et anxiogène pour les consorts [J], que la société MONRESEAU-IMMO.COM s’est manifestée de façon très insistante le 27 mai 2020, l’agence ayant vu que leur maison était en vente sur internet.

— M. [A] a tellement insisté pour avoir un rendez-vous le jour même que Mme [K] a fini par accepter une rencontre à son domicile le 27 mai 2020 à 19 heures.

Mme [N] [H], mère de Mme [K], a attesté qu’a été signé avec M. [A], travaillant pour le compte de la société MONRESEAU-IMMO.COM un mandat de vente non exclusif au prix de 260.000 € net vendeur outre 11.000 € de frais de commissions.

— lors de la signature de ce mandat, les consorts [J] ont expliqué à M. [A] leurs péripéties quant à la vente de leur immeuble, l’urgence qu’il y avait à trouver un acquéreur sans qu’il ne soit prévu de conditions suspensives pour l’obtention d’un prêt, cette condition d’absence de conditions suspensives étant essentielle.

— le 28 mai, M. [A] a contacté téléphoniquement Mme [K] pour l’informer avoir une offre d’achat au prix inférieur au mandat, soit à un prix inférieur à 260.000 €.

— Mme [N] [H], mère de Mme [K] était présente et atteste : 'j’ai entendu toute la communication. L’agent immobilier mettait une grosse pression à chaque fois qu’il appelait à [F] et [D] pour arriver à ses fins'.

— M. [A] a manifestement utilisé ces informations pour tenter de leur faire accepter une offre d’achat à un prix inférieur à son mandat et pouvoir percevoir sa commission de 11.000 €.

— la société MONRESEAU-IMMO.COM a ensuite adressé aux consorts [J] le 29 mai 2020 à 21h04 une offre d’achat au prix de 260.000 €, cette offre d’achat mentionnant toutefois que la vente était conditionnée à la condition suspensive d’obtention d’un prêt non renseigné quant au montant.

— les consorts [J] n’ayant toutefois pas accepté cette offre car M. [P] de l’agence SAFTY les avait informés du fait qu’il leur avait trouvé un acquéreur au prix de 260.000 € sans conditions suspensives d’obtention de prêt, l’offre présentée par la société MONRESEAU-IMMO.COM n’était pas conforme aux dispositions qui avaient été posées notamment à celle tenant à l’absence de conditions suspensives.

L’offre d’achat ainsi produite était incomplète sur les conditions du prêt constituant les conditions suspensives puisqu’il n’était aucunement mentionné le montant du prêt envisagé et le montant éventuel de l’apport.

— la société MONRESEAU-IMMO.COM n’a pas exécuté le jugement, ne réglant pas aux consorts [J] la somme de 1.000 € qu’elle a pourtant été condamnée à leur régler.

— sur la confirmation du jugement sur l’absence de comportement fautif dans le refus d’accepter l’offre présentée par l’appelante, les consorts [R] [K] ont été destinataire le 29 mai 2020 d’une offre datée du 27 mai 2020 transmise par M. [P], agent de la S.A.R.L. SAFTI qu’ils ont privilégiée au regard de son antériorité et de l’absence de conditions suspensives.

— il a fait visiter l’immeuble aux consorts [V] le 27 mai 2020, hors la présence des consorts [R] [K], et ne les en a informés que le 28 mai 2020, après avoir vérifié la solvabilité des acquéreurs et ainsi avoir la certitude que le compromis serait signé sans condition suspensive d’obtention d’un prêt.

— cette chronologie est attestée par les consorts [V] – [G].

— l’offre d’achat portée à la connaissance des concluants par la société MONRESEAU-IMMO.COM l’a été après celle qui leur a été présentée par la société SAFTI et qui contrairement à celle présentée par MONRESEAU-IMMO.COM, correspondait en tout point à leurs attentes puisqu’elle n’était pas conditionnée à un concours bancaire.

— ils avaient bien précisé à la société MONRESEAU-IMMO.COM que les acquéreurs qui pourraient leur être proposés ne devaient pas ériger en condition suspensive l’obtention d’un prêt au regard de la nécessité qu’ils avaient de pouvoir acheter le bien pour lequel ils s’étaient engagés, même si cette condition n’était pas mentionnée dans le mandat qui leur a été soumis.

— au regard de l’antériorité de l’offre sans condition suspensive d’obtention de prêt apparente, faite à des conditions similaires concernant le prix net vendeur, les consorts [S] étaient bien fondés à privilégier cette offre, la question de la date différée du paiement de la totalité du prix étant inopérante.

— il ressort de l’attestation de M. [O] [C] agent commercial de la S.A.R.L. SAFTI que ce dernier n’avait transmis l’offre datée du 27 mai 2020 aux vendeurs que le 28 mai 2020, soit postérieurement à la signature du second mandat.

— l’offre dont se prévaut la société MONRESEAU-IMMO.COM ne permettait pas aux consorts [R] [K] d’être totalement éclairés sur les conditions du financement de leur bien. Cette offre se contente d’indiquer que le prix sera payé par un apport + un prêt sans toutefois qu’il ne soit précisé le montant du prêt envisagé et le montant de l’apport.

— la société MONRESEAU-IMMO.COM s’est précipitée à envoyer un mail le 29 mai 2020 à plus de 21 heures pour tenter de faire le forcing et ainsi percevoir une commission alors même qu’elle savait que l’offre ainsi présentée n’était pas conforme aux demandes des consorts [S] et il y a lieu de confirmer que le jugement de première instance.

— les vendeurs n’étaient pas liés à la société MONRESEAU-IMMO.COM par une clause d’exclusivité qu’ils n’auraient pas respectée. Ils n’ont pas non plus refusé de régulariser une vente en suite d’une offre qu’ils auraient acceptée.

— sur le manquement à l’obligation d’information, les consorts [S] ont informé téléphoniquement la société MONRESEAU-IMMO.COM du fait qu’ils avaient accepté une offre au prix et aux conditions qu’ils souhaitaient, ainsi qu’en atteste Mme [M] [T], mère de M. [R], présente au domicile comme s’occupant de son petit-fils. Ils considèrent avoir satisfait à leur obligation d’information.

— à titre subsidiaire, la réduction de la clause pénale à l’euro symbolique doit être confirmée car il appartenait à la société MONRESEAU-IMMO.COM de justifier du préjudice subi .

La demande présentée par la société MONRESEAU-IMMO.COM était excessive au regard de la disproportion manifeste entre l’absence de preuve d’un préjudice effectivement subi.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06/05/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le refus de Mme [F] [K] et M. [D] [R] de signer l’acte de vente avec l’acquéreur présenté par la société MONRESEAU-IMMO.COM :

Mme [F] [K] et M. [D] [R] justifient avoir confié la vente de leur maison sise [Adresse 2] à [Localité 7] à l’agence immobilière SAFTI, aux termes d’un mandat non exclusif en date du 5 février 2020, le prix de vente hors frais d’agence étant fixé à la somme de 260.000 €, les frais d’agence étant fixés à 11.000 €.

Il est également démontré que dans le cadre de ce premier mandat a été signé le 12 mars 2020 entre les consorts [J] et les consorts [U] un compromis de vente, contenant une clause suspensive d’obtention de prêts.

Le 13 mars 2020, Mme [F] [K] et M. [D] [R] ont eux-même signé un compromis avec les consorts [E], portant sur l’achat d’une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 5], cela sous condition de réalisation en la forme authentique de leur propre vente avec les consorts [U].

Or, ces derniers se sont vu refuser les prêts qu’ils avaient érigés en condition suspensive, ainsi qu’il ressort des courriers des deux banques sollicitées, et Mme [F] [K] et M. [D] [R] indiquent avoir alors obtenu des consorts [Y] de leur laisser une semaine pour trouver un acquéreur, en leur précisant qu’à défaut, le compromis serait caduc.

Il résulte de ces éléments que les intimés avaient dans ces circonstances un intérêt à vendre rapidement leur bien.

C’est dans ce contexte que la société MONRESEAU-IMMO.COM a pu obtenir le 27 mai 2020 de Mme [F] [K] et M. [D] [R] la signature d’un mandat de vente non exclusif, au prix de 260.000 € net vendeur, outre 11.000 € de frais de commissions.

Ce mandat sans exclusivité stipulait la clause suivante : 'en cas de non-respect de la clause ci-dessus, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié des honoraires convenues. Par ailleurs, en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l’agence, ou de refus de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par l’agence, ou en cas d’infraction à une clause d’exclusivité, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat'.

Si les consorts [J] indiquent avoir expliqué à M. [A] leurs péripéties quant à la vente de leur immeuble et l’urgence qu’il y avait à trouver un acquéreur sans qu’il ne soit prévu de conditions suspensives pour l’obtention d’un prêt, cette condition d’absence de conditions suspensives étant essentielle, il ne ressort pas toutefois de la lecture du mandat qu’une telle restriction ait été prévue par cet écrit ou par toute autre pièce.

Il ne peut être alors reproché à la société MONRESEAU-IMMO.COM d’avoir adressé aux consorts [J] le 29 mai 2020 à 21h04 une offre d’achat au prix de 260.000 € net vendeur, émanant de M. et Mme [Z], l’agence ayant ramené sa rémunération à la somme de 8.000 €, cette offre mentionnant toutefois que la vente était conditionnée à la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Par contre, Mme [F] [K] et M. [D] [R] ont été destinataires également le 29 mai 2020 d’une offre datée du 27 mai 2020 transmise par M. [P], agent de la S.A.R.L. SAFTI.

Celui-ci atteste en effet avoir fait visiter l’immeuble aux consorts [V] le 27 mai 2020, hors la présence des consorts [R] [K], et ne les avoir informés que le 28 mai 2020, puis avoir vérifié la solvabilité des acquéreurs afin d’avoir la certitude que le compromis serait signé sans condition suspensive d’obtention d’un prêt, ces éléments étant transmis le 29 mai 2020.

L’offre, transmise postérieurement à la signature du mandat donné à la société MONRESEAU-IMMO.COM, sera acceptée à la suite d’une contre-visite le 30 mai 2020 par Mme [F] [K] et M. [D] [R], et M. [G] et Mme [V] confirment par leur attestation du 22 mars 2023 cette chronologie.

Dans ces circonstances ou l’antériorité de l’offre de M. [G] et Mme [V], présentée par la S.A.R.L. SAFTI, est établie, il ne peut être reproché à Mme [F] [K] et M. [D] [R] d’avoir préféré cette offre faite sans recours à un emprunt – sans qu’il puisse être tiré argument d’un paiement partiellement différé sur un court délai, soit le paiement de la somme de 53 200 € au plus tard le 4 septembre 2020 – à celle présentée la société MONRESEAU-IMMO.COM.

En effet, cette seconde offre transmise par mail le 29 mai 2020 à 21H04 prévoyait au paragraphe « CONDITIONS » une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 'APPORT+PRÊT 1 50 FAFG HORS ASSURANCE durée 240 mois', étant relevé son imprécision quant au montant du prêt envisagé et de l’apport.

La société MONRESEAU-IMMO.COM ne peut en outre soutenir que les vendeurs auraient utilisé l’offre de ses clients pour obtenir un meilleur prix puisque la différence de prix ne s’explique que par le montant des frais d’agence.

Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a retenu que l’absence d’acceptation par M. [D] [R] et Mme [F] [K] de l’offre transmise par la société MONRESEAU-IMMO.COM ne revêt aucun caractère fautif, susceptible de justifier l’application de la clause pénale stipulée au mandat.

Sur le manquement à l’obligation d’information :

Le mandat stipule au paragraphe intitulé 'vente sans votre concours’ : 'dans le cas autorisé aux présentes de vente sans votre concours nous nous engageons à vous informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur , du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce pendant la durée du présent mandant et deux ans après son expiration'.

Les consorts [S] soutiennent avoir informé téléphoniquement le 30 mai 2020 la société MONRESEAU-IMMO.COM du fait qu’ils avaient accepté une offre présentée par l’agence SAFTI, au prix et aux conditions qu’ils

souhaitaient, ainsi qu’en atteste Mme [M] [T], mère de M. [R], présente au domicile comme s’occupant de son petit-fils. Ils considèrent avoir satisfait à leur obligation d’information.

Toutefois, Mme [F] [K] et M. [D] [R] ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation contractuelle d’information dans les formes prévues expressément au mandat donné, soit l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, contenant diverses informations nécessaires, soit les

noms et adresses de l’acquéreur , du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final ; le courrier de leur conseil en date du 15 juin 2020 intervenant tardivement.

En ne respectant pas cette obligation d’information contractuellement prévue M. [D] [R] et Mme [F] [K] ont commis une faute justifiant, tel que retenu justement par la tribunal, qu’il soit fait application de la clause pénale.

Sur la réduction de la clause pénale :

L’article 1231-5 du code civil dispose que : ' Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

Il n’est pas retenu à l’encontre de Mme [F] [K] et M. [D] [R] que ceux-ci aient commis une faute en refusant de ratifier l’offre d’achat qui leur était soumise par la société MONRESEAU-IMMO.COM.

Par contre, ils se sont abstenus de satisfaire à leur obligation d’information telle que prévue au mandat, ce qui justifie l’application du principe de la clause pénale.

Toutefois, et alors que la clause pénale a pour objet d’indemniser le préjudice subi par l’agence, dans le cadre de l’acceptation non fautive d’une offre tierce, et d’un mandat sans exclusivité, la société MONRESEAU-IMMO.COM ne justifie pas avoir effectué des diligences pour continuer à rechercher des acquéreurs entre le 29 mai et le 15 juin 2020, ni avoir fait visiter le bien à des acquéreurs potentiels.

La demande de paiement de la somme de 8000 € est dans ces circonstances manifestement très excessive.

Pour autant, le manquement aux obligations existe, il est contractuellement stipulé ouvrir droit à réparation, et la réparation ne saurait être purement symbolique, telle que décidée par le premier juge, ce qui équivaut à une absence de réparation.

La clause pénale due sera réduite à la somme de 500 euros, par infirmation du jugement déféré.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de la société MONRESEAU-IMMO.COM .

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Dès lors qu’il est fait application de la clause pénale contractuelle, même sur un montant très réduit au regard de son caractère manifestement excessif, la société MONRESEAU-IMMO.COM qui en bénéficie ne peut être condamnée aux dépens ni au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tel que retenu par le tribunal.

Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point, et au vu du sens de la décision, chaque partie conservera la charge de ses propres frais de première instance et d’appel sans indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il alloue 1 euros à la société MONRESEAU-IMMO.COM au titre de la clause pénale et sauf en ses chefs de décision afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau de ces chefs ,

CONDAMNE solidairement M. [D] [R] et Mme [F] [K] à verser à la société MONRESEAU-IMMO.COM la somme de 500 euro à titre d’indemnité contractuelle au titre de la clause pénale prévue au mandat, néanmoins réduite.

ajoutant :

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens de première instance et d’appel

DIT n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,