ARRET N°255

N° RG 24/02221 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HEB2

[D]

[Z]

C/

S.C.I. [Y]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 02 JUIN 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02221 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HEB2

Décision déférée à la Cour : jugement du 02 juillet 2024 rendu par le Tribunal Judiciaire de La Rochelle.

APPELANTS :

Madame [G] [D]

née le 19 Février 1977 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [X] [Z]

né le 24 Février 1975 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant tous les deux pour avocat M^e Jacques DELAIRE de l’AARPI LEXORA, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEE :

S.C.I. [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

ayant pour avocat M^e Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 20 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 24 novembre 2022, Mme [G] [D] et M. [X] [Z] ont conclu une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la société civile immobilière [Y] (ci-après '[Y]') portant sur un bien sis [Adresse 3] pour un montant total de 1.300.000 euros.

Cette promesse de vente était valable jusqu’au 15 février 2022 à 16 heures.

[Y], bénéficiaire de la promesse, a versé une indemnité d’immobilisation de 65.000 euros entre les mains de Maître [A], notaire de Mme [D] et de M. [Z], promettants.

Cette promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par [Y] d’un montant de 1.300.000 euros sur une durée maximale de remboursement de 15 ans et au taux nominal d’intérêt maximal de 3% l’an (hors assurances).

Exposant que Mme [D] et M. [Z] ont refusé de lui restituer le montant de l’indemnité d’immobilisation alors que sa demande de prêt avait été refusée, [Y] a saisi le président du tribunal judiciaire de La Rochelle, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par décision du 21 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de La Rochelle a rejeté sa demande au motif qu’aucun fondement ne justifiait le recours à la procédure accélérée au fond.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la société [Y] a fait assigner Mme [D] et M. [Z] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins de :

— les voir condamnés à lui restituer la somme de 65.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation versée en exécution de la promesse unilatérale de vente du 24 novembre 2022,

— les voir condamnés à lui régler la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— voir jugé que les intérêts échus produiront intérêts,

— les voir condamnés à lui verser la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 2 juillet 2024, en l’absence des consorts [M], défaillants, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué ainsi :

— condamne Mme [D] et M. [Z] à restituer à la société [Y] la somme de 65.000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation versée en exécution de la promesse de vente du 24 novembre 2022,

— condamne Mme [D] et M. [Z] à verser à la société [Y] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— ordonne que les intérêts échus sur une année se capitalisent pour produire eux-mêmes intérêts,

— condamne Mme [D] et M. [Z] à verser à la société [Y] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Mme [D] et M. [Z] aux dépens,

— rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que [Y] avait respecté ses obligations en déposant une demande de prêt conforme aux stipulations de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et que sa défaillance était établie et ce, sans aucune faute de sa part, de sorte que l’indemnité d’immobilisation de 65.000 euros devait lui être restituée.

Et il a jugé que dès lors que l’indemnité d’immobilisation aurait du être restituée à [Y] à la date de la notification du refus de prêt à Mme [D] et M. [Z] et que le comptable de la société atteste de la création d’un découvert en compte contraignant à des apports en compte courant, les consorts [M] qui ont résisté de façon abusive, doivent verser la somme de 5 000 euros à [Y] en réparation de son préjudice financier.

Le premier juge a enfin décidé qu’il ne pouvait statuer que sur les demandes contenues au dispositif de l’assignation ou des conclusions et donc que les intérêts, non sollicités, ne pouvaient pas être accordés pour une période antérieure à la signification de la décision.

Par déclaration en date du 19 septembre 2024, Mme [D] et M. [Z] ont relevé appel de cette décision en intimant la société [Y] dans les termes suivants :

'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués'.

L’annexe transmise par rpva le même jour précise :

' L’appel tend à la réformation du jugement susvisé en ce qu’il a :

— condamné Mme [D] et M. [Z] à restituer à la société [Y] la somme de 65.000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation versée en exécution de la promesse de vente du 24 novembre 2022,

— condamné Mme [D] et M. [Z] à verser à la société [Y] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— ordonné que les intérêts échus sur une année se capitalisent pour produire eux-mêmes intérêts,

— condamné Mme [D] et M. [Z] à verser à la société [Y] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [D] et M. [Z] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 juillet 2025, Mme [D] et M. [Z] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de La Rochelle le 2 juillet 2024 en toutes ses dispositions, et en ce qu’il :

— les a condamnés à restituer à la société [Y] la somme de 65.000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation versée en exécution de la promesse de vente du 24 novembre 2022,

— les a condamnés à verser à la société [Y] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— ordonné que les intérêts échus sur une année se capitalisent pour produire eux-mêmes intérêts,

— les a condamnés à verser à la société [Y] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux dépens,

— rappelé que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

— débouter la société [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société [Y] à leur verser la somme de 65.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation,

— condamner la société [Y] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre des dommages et intérêts,

— condamner la société [Y] aux entiers dépens,

— condamner la société [Y] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les appelants soutiennent que [Y] n’apporte pas la preuve du dépôt d’un dossier de prêt conforme aux modalités précisées dans la promesse de vente et que les courriers du 25 novembre 2022 et du 31 mars 2023 qu’elle produit n’ont été établis que pour les besoins de la cause alors que sa solvabilité ne fait pas de doute. Ils prétendent qu’elle n’a pas donné suite à la promesse de vente en raison de l’impossible réalisation de leur projet de transfert d’une officine de pharmacie au sein de l’immeuble pour des motifs étrangers à la non-obtention du prêt.

Les appelants soutiennent avoir subi un préjudice moral du fait du comportement malhonnête de la société [Y] et demandent sa condamnation à leur verser 5 000 euros de dommages intérêts.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 janvier 2026, [Y] demande à la cour de :

— écarter des débats la pièce n°15 signifiée par les appelants,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 2 juillet 2024 en l’ensemble de ses dispositions.

En conséquence,

— condamner Mme [D] et M. [Z] à lui restituer la somme de 65.000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation versée en exécution de la promesse de vente du 24 novembre 2022,

— condamner Mme [D] et M. [Z] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— ordonner que les intérêts échus sur une année se capitaliseront pour produire eux-mêmes intérêts,

— condamner Mme [D] et M. [Z] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [D] et M. [Z] aux entiers dépens d’appel.

L’intimée affirme que la défaillance de la condition suspensive de l’obtention du prêt ne lui est pas imputable puisqu’elle a déposé un dossier de demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles quant au montant, à la durée et au taux d’intérêt nominal et considère qu’elle en apporte la preuve par les pièces probantes et non frauduleuses qu’elle verse aux débats.

Elle réitère que le refus de restitution de l’indemnité d’immobilisation par les appelants n’était pas justifié et lui a causé un préjudice financier dont elle demande réparation.

Ils s’opposent à la demande de dommages intérêts des appelants qui font preuve de mauvaise foi et n’ont pas démontré avoir subi un préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la demande tendant à écarter la pièce n° 15

La sci [Y] demande à la cour d’appel d’écarter la pièce n° 15 de ses contradicteurs, soit une sommation interpellative faite à Mme [C], chargée d’affaires Interfimo à la Rochelle, en date du 21 février 2025, au motif que celle-ci a été établie en violation du secret bancaire et contiendrait une dénonciation calomnieuse puisqu’elle laisse entendre qu’elle aurait établi un faux.

Cependant, la cour ne note dans les réponses faites par Mme [C] au commissaire de justice aucune violation du secret bancaire car l’intéressée ne fait que répondre aux questions relatives aux courriers qui émaneraient d’elle sans jamais révéler le contenu des entretiens qu’elle aurait eu avec sa cliente, la sci [Y], ou des éléments de son dossier.

La cour note par ailleurs que si la sci [Y] indique dans ses dernières conclusions qu’elle entend 'déposer une plainte pénale’ contre Mme [C], salariée d’Interfimo, laquelle aurait été licenciée de l’établissement depuis lors pour incompétence, elle n’établit ses dires par aucune pièce, aucun récépissé de dépôt de plainte et a fortiori aucune suite pénale n’étant notamment justifiés, de sorte qu’en l’état des informations dont dispose la cour, elle ne peut écarter la pièce n° 15 produite par les consorts [M].

Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation

Dans le cadre de la procédure en appel, les parties ne contestent pas qu’à la promesse unilatérale de vente, il était stipulé que :

— en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble,

— que toutefois, si l’une au moins des conditions suspensives stipulées à la présente promesse venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme versée sera intégralement restituée au bénéficiaire,

— qu’il était stipulé une condition suspensive d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire auprès de tous organismes bancaires, pour un montant maximal de la somme empruntée de 1 300 000 euros, d’un durée maximale de remboursement de 15 ans à un taux nominal d’intérêt maximal de 3 % l’an,

' toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil'.

Ce qui est discuté entre les parties, c’est la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, les consorts [M] contestant la réalité de la demande de prêt formée par la sci [Y] et du refus de celui-ci.

Il sera rappelé que la promesse de vente a été conclue par la sci [Y], dont les associés sont M. et Mme [H], le projet concernant ce bien immobilier à acquérir étant de le louer à Mme [J] [H], pharmacienne, et la holding Spfl Tribeca aux fins d’exploitation du fonds de commerce que les futurs locataires avaient l’intention d’acquérir.

Il est justifié que Mme [H] et la holding Spfl Tribeca ont acquis la totalité des titres de la Selas Pharmacie du bois plage le 18 avril 2023.

Il est justifié d’une mission donnée à un architecte portant sur un projet de transformation de l’immeuble à acquérir.

Les consorts [M] doutent de la réalité d’un refus de prêt au regard de la solvabilité de Mme [H] et de la société Holding.

Cependant, le bénéficiaire du bien immobilier dont il s’agit est la sci [Y] et non Mme [H] et la holding et si Interfimo peut financer une structure permettant à un pharmacien d’exercer, il peut refuser de le faire après étude du dossier et du montage juridique proposé, de même qu’après analyse de la situation financière de la demanderesse au prêt, en l’espèce la société civile immobilière.

Ainsi, il ne peut se déduire de la seule surface financière de la holding Spfl Tribeca que la sci [Y] ne peut avoir essuyé un refus de prêt d’Interfimo.

Et pour démontrer la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt lui permettant de se voir restituer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 65 000 euros versée entre les mains du notaire des promettants, [Y] a adressé aux consorts [M] et à leur notaire un courrier en date du 20 février 2023 signé de Mme [O] [C] à l’en-tête d’Interfimo indiquant :

'Vous avez bien voulu déposer un dossier de financement auprès de notre Etablissement et nous vous en remercions.

Nous avons le regret de vous confirmer que nous ne pouvons pas réserver une suite favorable à la demande que vous nous avez présentée et dont nous reprenons les éléments ci-après :

Dossier Interfimo : 202211053002

Emprunteur : SCI [Y]

Objet : Immobilier mixte

Apport personnel : 91 200 euros

Montant sollicité : 1 300 000 euros

Plus Charges Mutuelles Durée 180 mois.'

Dans le cadre de la sommation interpellative dont a fait l’objet Mme [C], chargée d’affaires chez Interfimo, celle-ci a indiqué que ce courrier du 20 février 2023 avait bien été signé par elle, de même que celui en date du 25 novembre 2022 produit par le conseil de [Y], sur demande de celui des consorts [M], dans le cadre de la procédure accélérée au fond, lequel est un accusé réception de la demande de prêt.

Même si les déclarations de Mme [C] dans le cadre de la sommation interpellative laisserait penser qu’elle ne serait pas l’auteur de certains des autres courriers produits par [Y] qui émaneraient d’Interfimo et qu’il existe des différences de forme de ces courriers, cela n’est cependant pas suffisant à remettre en cause le fait que la sci [Y] a sollicité un prêt auprès d’Interfimo et qu’elle a essuyé un refus.

C’est donc à bon droit que le tribunal judiciaire de La Rochelle a jugé qu’en application des dispositions de l’article L 313-41 alinéa 2 du code de la consommation, la somme versée par la sci [Y] à titre d’indemnité d’immobilisation devait être restituée par les consorts [M].

Sur les dommages intérêts pour résistance abusive

C’est encore à bon droit que le tribunal, au motif que ne répondant pas à la demande de restitution parfaitement justifiée du bénéficiaire de la promesse, les consorts [M] devaient verser à la sci [Y] une somme de 5 000 euros de dommages intérêts pour l’indemniser de son préjudice.

Sur les autres demandes

Au vu du résultat de l’instance, les consorts [M] seront déboutés de leur demande de dommages intérêts au titre du préjudice moral que leur aurait causé le comportement de [Y] et de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La décision de première instance les ayant condamnés aux dépens et à verser à [Y] une somme équitablement fixée à 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmée et Mme [G] [D] et M. [X] [Z], succombant en appel, seront en plus condamnés aux entiers dépens d’appel et à verser à la sci [Y] une somme équitablement fixée à 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette la demande de la société civile immobilière [Y] tendant à écarter la pièce n° 15 produite par Mme [G] [D] et M. [X] [Z] ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] [D] et M. [X] [Z] à verser à la société civile immobilière [Y] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [G] [D] et M. [X] [Z] aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,