COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 07 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03844 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P47E

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 09 JUIN 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 21/00038

APPELANTE :

Madame [M] [X] épouse [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substituant sur l’audience M^e Jonathan ROLL de la SELARL CABINET D’AVOCAT ROLL, avocat à la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.R.L. CETARA SARL exerçant sous l’enseigne [Adresse 2] du Levant, prise en lapersonne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Charlotte CAZACH de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Jean-Claude ATTALI, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 19 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel [L], Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [X] épouse [Q] est propriétaire d’un appartement au sein de la résidence du [Adresse 5], située sur [Localité 3] (34), dont la gestion a été confiée à la SARL Cetara exerçant sous l’enseigne Agence du Levant ' FNAIM, ès qualités de syndic.

Au mois de juin 2017, des désordres sont apparus dans son appartement consistant en une déformation de la cloison située entre la cage d’escalier de l’immeuble et son logement.

Le 9 juin 2017, la SARL Cetara a fait établir par la société [L] et Fils un devis de travaux de confortement de la première volée d’escalier pour un montant de 5.698 euros.

Lors de l’assemblée générale du 29 août 2017, la résolution n°8 relative à la réalisation desdits travaux n’a pas été soumise au vote, et une réunion sur site s’est ensuite tenue.

Au cours de l’assemblée générale du 19 décembre 2018, il n’a pas été fait mention des travaux concernant le lot de Mme [M] [X] épouse [Q].

A l’occasion de l’assemblée générale du 6 janvier 2020, le devis de l’entreprise [L] et Fils du 9 juin 2017 a été approuvé. Les travaux ont été réalisés au mois de janvier 2021.

Reprochant au syndic son manque de diligence dans l’exécution des travaux, Mme [X] épouse [Q] a fait assigner la SARL Cetara devant le tribunal judiciaire de Montpellier, par acte d’huissier délivré le 16 décembre 2020, pour obtenir l’indemnisation du préjudice né de la privation de la jouissance de son appartement.

Le jugement contradictoire rendu le 9 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déboute Mme [M] [X] épouse [Q] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne Mme [M] [X] épouse [Q] à payer à la SARL Cetara une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [M] [X] épouse [Q] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Dans son jugement, le tribunal écarte tout manquement du syndic dans l’exercice de son mandat.

Il considère qu’il n’est pas établi que les copropriétaires ont décidé, lors de la réunion sur site, de réunir une assemblée générale exceptionnelle pour procéder au vote de la résolution tendant à l’exécution des travaux litigieux. Il relève également qu’il n’est pas justifié que lesdits travaux présentaient une urgence telle que le syndic avait pour obligation, soit de convoquer à son initiative une assemblée générale exceptionnelle, ou bien d’engager les travaux sans recueillir le vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il constate ensuite que postérieurement à l’assemblée générale du 29 août 2017, Mme [M] [X] épouse [Q] n’a pas sollicité l’inscription à l’ordre du jour des assemblées générales ordinaires annuelles de la résolution tendant à l’exécution des travaux.

En revanche, il précise qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 19 décembre 2018, les copropriétaires ont exprimé leur volonté de ne pas soumettre au vote d’une assemblée générale spéciale les travaux de réfection de la cloison litigieuse.

Par ailleurs, le tribunal considère que le syndic a donné le 7 janvier 2020 le « bon pour accord » à la réalisation des travaux litigieux votée par l’assemblée générale du 6 janvier 2020. Il constate néanmoins que la crise sanitaire liée à la covid 19, les choix de planification des travaux propres à l’entreprise choisie, et les difficultés rencontrées pour joindre Mme [M] [X] épouse [Q] n’ont pas permis de réaliser lesdits travaux avant le mois de janvier 2021.

Il en conclut que le syndic n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de sa mission.

Mme [M] [X] épouse [Q] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 21 juillet 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 janvier 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 14 octobre 2025, Mme [M] [X] épouse [Q] demande à la cour de :

Déclarer Mme [M] [X] épouse [Q] bien fondée en son appel et l’accueillir ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [M] [X] épouse [Q] :

de sa demande de voir juger que la responsabilité quasi-délictuelle de l’agence syndic Levant est engagée du fait de sa négligence en n’exécutant pas les décisions des assemblées générales ordinaires des copropriétaires, dont celle du 29 août 2017 ;

de sa demande de voir juger que les désordres constatés dans l’appartement de Mme [M] [X] épouse [Q] au mois de juin 2017 l’empêchait de pouvoir user de son bien jusqu’à la complète réalisation des travaux ;

de sa demande de voir juger que la négligence de l’agence syndic Levant en ne faisant pas procéder aux travaux selon la mission qui lui était confiée en tant que syndic lui cause un préjudice ;

de sa demande de voir écarter des débats les procès-verbaux de constat des 6 et 26 janvier 2021 obtenus de manière illicite,

de voir condamner l’agence syndic Levant à régler à Mme [M] [X] épouse [Q] les sommes suivantes:

*2.842 euros au titre du remboursement des taxes foncières sur le logement vacant ;

*23.400 euros, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir au titre du préjudice de location,

*5.000 euros au titre de son préjudice de pouvoir disposer de son bien ;

*2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [M] [X] épouse [Q] à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

Juger que la responsabilité quasi-délictuelle de l’agence syndic Levant est engagée du fait de sa négligence en n’exécutant pas les décisions des assemblées générales ordinaires des copropriétaires, dont celle du 29 août 2017 ;

Juger que les désordres constatés dans l’appartement de Mme [M] [X] épouse [Q] au mois de juin 2017 l’empêche de pouvoir user de son bien ;

Juger que la négligence de la requise en ne faisant pas procéder aux travaux selon la mission qui lui est confiée en tant que syndic cause un préjudice à Mme [M] [X] épouse [Q] ;

Ecarter des débats les procès-verbaux de constat des 6 et 26 janvier 2021, obtenus de manière illicite ;

Condamner la société requise à régler à Mme [M] [X] épouse [Q] les sommes suivantes :

2.842 euros au titre du remboursement des taxes foncières sur le logement vacant ;

23.400 euros, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir au titre du préjudice de location ;

5.000 euros au titre de son préjudice de pouvoir disposer de son bien ;

3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Ngo, sur son affirmation de droit.

Mme [M] [X] épouse [Q] soutient que le syndic a manqué à son obligation de convoquer l’assemblée générale extraordinaire, comme cela été expressément décidé lors de l’assemblée générale du 29 août 2017. Elle fait ainsi valoir que plus de trois années et demi se sont écoulées sans que les travaux ne soient réalisés, alors que ces derniers présentaient une urgence certaine compte tenu du délabrement du mur de la cage d’escalier donnant à son appartement, et du risque d’effondrement s’agissant d’un mur de soutien.

Elle ajoute qu’il incombait à l’intimée de solliciter l’inscription à l’ordre du jour de ladite résolution postérieurement à l’assemblée générale du 29 août 2017 alors qu’il n’y a pas eu de refus des travaux en 2017, mais un renvoi à une assemblée générale spéciale. Elle précise qu’en 2018, le sujet n’a jamais été inscrit à l’ordre du jour, ni d’ailleurs pour les assemblées générales suivantes, ce qui caractérise un manquement certain du syndic.

Selon elle, il ne lui appartenait pas de solliciter l’inscription de cette demande à l’ordre du jour d’une autre assemblée, alors que le principe a été acté lors de l’assemblée générale du 29 août 2017. Il ne peut donc lui être opposé une carence fautive.

Elle prétend également que la pandémie ne saurait expliquer un tel retard, d’autant plus que le secteur du bâtiment est resté prioritaire à cette période.

Par ailleurs, elle fait valoir qu’elle a légitimement stoppé la pose du parquet dans le hall lors de la fin de la réfection de son appartement, pour laisser le passage vers le mur à reprendre, afin que les maçons ne le détériorent pas. L’appelante précise également que les peintures dans le hall n’ont pas été achevées en raison du choix esthétique qu’elle a fait.

Elle soutient qu’elle n’a pas pu jouir de son bien du fait de la carence du syndic, alléguant la présence de salissures, de gravats et d’un risque d’aggravation à chaque passage dans la cage d’escalier. Elle sollicite ainsi le remboursement des taxes foncières à hauteur de 2.842 euros pour les années 2018 à 2020, la somme de 23.400 euros au titre du préjudice de location, et celle de 5.000 euros au titre de l’impossibilité de pouvoir vendre le bien compte tenu de son état.

Dans ses dernières conclusions du 10 novembre 2023, la SARL Cetara demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 9 juin 2023 ;

Juger que la SARL Cetara en sa qualité de syndic n’a pas failli à son obligation de pourvoir à la conservation de l’immeuble en raison de la dégradation d’une partie commune affectant un lot privatif ;

Juger que la SARL Cetara a entrepris toute diligence utile dès la manifestation du dommage en faisant réaliser une analyse des désordres, établir un devis dans les jours suivants l’apparition des désordres et en faisant inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale tenue le 29 août 2017 une résolution relative à l’exécution des travaux de réfection du mur endommagé ;

Juger par ailleurs qu’après obtention du vote par le syndicat des copropriétaires de la réalisation des travaux au cours de l’assemblée générale du mois de janvier 2020, la SARL Cetara a dès le lendemain demandé à la société [L] d’entreprendre les travaux de réparation du mur endommagé, ces derniers ne pouvant être exécutés en raison du silence conservé par Mme [M] [X] épouse [Q] et de la période Covid qu’au mois de janvier 2021 ;

Juger a contrario que l’absence d’exécution des travaux de réparation est la conséquence du vote négatif du syndicat des copropriétaires au cours du procès-verbal d’assemblée générale du 28 août 2017 et de la volonté affichée de n’exécuter aucun des travaux dans la copropriété y compris les travaux urgents relatifs à la réfection intégrale de la toiture ;

Juger que Mme [M] [X] épouse [Q] n’a pas cru devoir solliciter l’inscription à l’ordre du jour du vote relatif à la réfection du mur en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, ni n’a cru devoir attaquer la délibération de l’assemblée générale refusant l’exécution des travaux concernant son lot ;

Débouter en conséquence Mme [M] [X] épouse [Q] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SARL Cetara en l’absence de faute prouvée ;

Débouter par ailleurs Mme [M] [X] épouse [Q] de sa demande de réparation en l’absence de preuve des préjudices subis ;

Juger que la demande de remboursement de la taxe foncière est sans objet en ce qu’elle constitue une charge inhérente à la propriété de l’immeuble ;

Juger que la demande de remboursement de la taxe pour les locaux vacants est sans objet en ce que Mme [M] [X] épouse [Q] ne rapporte pas la preuve de la location habituelle de son appartement et alors même que cet appartement est inhabitable non pas en raison des désordres mais en raison des travaux de rénovation à l’intérieur qu’elle a entrepris ;

Juger enfin qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice locatif en l’absence de preuve d’une location habituelle de l’appartement, en raison des travaux de réfection intégrale de l’immeuble entrepris par Mme [M] [X] épouse [Q] et inachevés au mois de janvier 2021, et en raison d’une impossibilité de jouissance ;

Juger que la dégradation du mur séparatif n’entraine pas d’impropriété à destination et pourrait au mieux justifier une perte de valeur locative limitée à 10% ;

Juger par ailleurs que la perte locative invoquée n’est pas directe et certaine, et ne peut faire l’objet d’une indemnisation qu’en fonction de la perte de chance de louer l’appartement ;

Juger que Mme [M] [X] épouse [Q] ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle aurait perdu la chance de louer l’appartement en raison des désordres affectant l’immeuble ;

Juger en tout état de cause que la responsabilité hypothétique du syndic de copropriété ne saurait excéder 10% au regard des fautes commises par le syndicat des copropriétaires ayant refusé l’exécution des travaux de réparation et en raison de la défaillance de Mme [M] [X] épouse [Q], tant en vue de la contestation de la délibération d’assemblée générale que de la demande d’inscription de l’exécution des travaux au cours d’une nouvelle assemblée générale, et de toute réponse aux diverses sollicitations de l’entreprise mandatée pour exécuter les travaux ;

Juger sans objet la demande de réparation à hauteur de 5.000 euros en raison d’une impossibilité de vente, cette dernière étant contradictoire avec la demande principale d’indemnisation d’une perte locative ;

Condamner Mme [M] [X] épouse [Q] à verser à la SARL Cetara la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL Cetara soutient que le syndic n’a aucunement failli à son obligation de conservation de l’immeuble, en ce qu’il a immédiatement pris toute mesure pour faire établir le constat puis le devis de réparation en raison de la déformation du mur ne présentant aucun risque d’effondrement.

Elle fait également valoir que le syndic a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 août 2017 le vote relatif à l’exécution de ces travaux, expressément refusé par le syndicat des copropriétaires, tout comme les travaux de réfection de la toiture.

L’intimée prétend qu’il appartenait, dans l’hypothèse où les travaux se seraient avérés urgents, à Mme [M] [X] épouse [Q] de solliciter simplement leur inscription à l’ordre du jour des assemblées générales organisées en 2018, 2019 ou 2020, ce dont elle s’est abstenue.

Elle ajoute qu’une fois le vote des travaux intervenu en 2020, le syndicat a entrepris toute diligence en vue de leur exécution, ces derniers étant rendus impossibles par l’absence de réponse de Mme [M] [X] épouse [Q] aux sollicitations de l’entreprise [L] et Fils, par la période de confinement ainsi que par l’absence d’autorisation de voirie.

Par ailleurs, l’intimée sollicite le rejet de la demande de remboursement de la taxe foncière, en ce qu’elle est attachée à la propriété de l’immeuble et se trouve due par le copropriétaire, que l’immeuble soit occupé ou non.

Elle conclut également au débouté de la demande formulée au titre du préjudice locatif, Mme [M] [X] épouse [Q] ne rapportant la preuve ni de la location effective de son appartement antérieurement au désordre du mois de janvier 2017, ni de l’impossibilité de jouir de l’appartement. Elle précise que l’évaluation du préjudice ne pourrait être envisagée que sous l’angle d’une perte de chance de location dont la preuve n’est pas établie, en raison notamment des travaux de rénovation intégrale entrepris par Mme [M] [X] épouse [Q] dans son appartement.

Elle ajoute que la demande d’indemnisation au titre du préjudice lié à l’absence de possibilité de vente du bien est infondée.

Subsidiairement, la SARL Cetara fait valoir que sa responsabilité ne saurait être engagée au-delà de 10 %, compte tenu des fautes commises par le syndicat et Mme [M] [X] épouse [Q].

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties figurant au dispositif de leurs écritures respectives tendant à dire, juger, en ce qu’elles ne constituent que des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y pas lieu de statuer les concernant.

Sur les procès-verbaux de constat dressés les 6 et 26 janvier 2021

L’appelante sollicite que soient écartés des débats les procès-verbaux de constat dressés les 6 et 26 janvier 2021, en ce qu’ils portent sur l’état d’avancement des travaux dans son appartement, alors qu’elle n’a nullement autorisé ces constatations et qu’aucune ordonnance sur requête n’a autorisé l’huissier de justice à opérer dans son domicile.

Considérant que ces preuves ont été obtenues de manière illégale et en violation de son droit de propriété et de sa vie privée, Mme [X] épouse [Q] soutient en appel cette demande à laquelle l’intimée n’apporte aucune critique.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, le droit de la preuve ne peut justifier la production d’éléments portant atteinte à la vie privée qu’à la condition que cette production soit indispensable à l’exercice de ce droit et que l’atteinte soit proportionnée au but poursuivi.

Il est justifié que les procès-verbaux dressés par l’huissier de justice les 6 et 26 janvier 2021 intègrent des photographies de l’appartement de Mme [X] épouse [Q] sans que celle-ci n’ait autorisé ces prises de vue ni d’ailleurs qu’elle en ait été informée. Il n’est pas plus justifié que l’huissier de justice ait obtenu l’autorisation de procéder ainsi auprès de la juridiction judiciaire.

Il s’agit donc d’une atteinte au droit de propriété de Mme [X] épouse [Q] ainsi qu’à sa vie privée sans que la SARL Cetara ne démontre pas en quoi cette atteinte est proportionnée ni justifiée par le but qu’elle poursuit.

Il convient en conséquence d’écarter ces deux procès-verbaux des débats.

Sur la responsabilité de la SARL Cetara

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a pour mission d’assurer notamment :

l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il doit répondre de ses fautes dans l’exécution de ses missions, sa responsabilité pouvant être engagée par le syndicat des copropriétaires en exécution du mandat qui lui a été confié dans les conditions prescrites à l’article 1992 du code civil.

Il doit également répondre de ses manquements à l’égard des copropriétaires sur le fondement quasi délictuel, lorsque la faute de gestion a impliqué un préjudice personnel. Il appartient dans cette hypothèse au copropriétaire d’apporter la preuve d’une faute de gestion et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice.

Sa responsabilité repose dans cette dernière hypothèse sur une obligation de moyen.

Au cas d’espèce, Mme [X] épouse [Q] reproche à la SARL Cetara deux fautes dans l’exécution de son mandat de syndic à l’origine de préjudices personnels. La première est d’avoir omis de convoquer une assemblée spéciale, afin de procéder au vote des travaux de réfection concernant les parties communes à l’origine de désordres affectant son logement, et la seconde est liée à un manque de diligence dans la réalisation des travaux, qui sont intervenus plus d’un an après le vote intervenu en assemblée.

Il est constant que le 9 juin 2017, un rapport de visite adressé au syndic et établi par la SARL BA.GE.CI relève une déformation de la cloison séparatrice sur sa partie inférieure, située entre l’appartement en rez-de-chaussée appartenant à l’appelante, et la cage d’escalier. Il est encore noté la présence d’une forte humidité dans le petit local situé sous l’escalier. La société BA.GE.CI propose de supprimer et remplacer cette cloison.

Il n’est pas discuté que ce désordre affecte une partie commune et qu’il occasionne des dégradations à l’intérieur de l’appartement de Mme [X] épouse [Q]. Il appartenait donc au syndic de s’assurer de la réalisation des travaux de nature à mettre fin aux désordres.

Dans ce contexte, le syndic a obtenu un devis établi sur la base de ce rapport par la société [L] et Fils le 9 juin 2017.

Il est constant que lors de l’assemblée générale du 29 août 2017, la question des travaux de confortement de la première volée d’escalier suivant devis a été inscrite à l’ordre du jour mais que cette résolution n’a pas fait l’objet d’un vote.

L’assemblée générale a en effet acté qu’une « réunion sur site aura lieu pendant la semaine du 30 octobre 2017 au 3 novembre 2017 en présence des copropriétaires, du syndic ou de son représentant et de l’entreprise ARH afin de connaître avec précision la nature des travaux à réaliser pour supprimer ces désordres. Postérieurement à cette réunion et de la décision qui sera prise, une assemblée spéciale sera convoquée ».

Lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2018, la délibération n°9 portant sur la réfection complète de la toiture précisait également que « le syndic convoquera une assemblée spéciale dans le courant du 1er trimestre 2019 avec présentation de plusieurs devis afin de reprendre le mur dans le logement de Mme [X] ». Cette résolution a été refusée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Ce n’est que lors de l’assemblée générale du 6 janvier 2020, que la résolution portant sur la réalisation des travaux conformément au devis établi par l’entreprise [L] et fils a été définitivement votée.

En premier lieu, il n’est nullement justifié que les désordres affectant les parties communes revêtaient un caractère d’urgence justifiant que le syndic fasse procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Aucun élément n’établit en effet que la solidité de l’ouvrage ou la sécurité des occupants était compromise par le désordre affectant cette cloison.

Il s’ensuit que les travaux de réfection devaient nécessairement être adoptés dans le cadre d’une assemblée générale.

En deuxième lieu, il est justifié que le syndic a pris toute mesure utile lors de la survenance du sinistre en faisant procéder à l’intervention de la SARL BA.GE.CI pour établir un diagnostic s’agissant de l’origine du désordre, en obtenant un devis d’intervention et en procédant à l’inscription de la question des travaux de réfection à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 août 2017. Il ne peut être tenu responsable du sens du vote pris lors de cette assemblée générale qui a en effet décidé de ne pas voter les travaux sur la base du devis produit par le syndic.

S’agissant de l’exécution des dispositions prises au cours de l’assemblée du 29 août 2017, et alors qu’il a été convenu qu’à la suite de la réunion organisée pendant la semaine du 30 octobre au 3 novembre 2017, une assemblée spéciale devait être convoquée sur la question précise de ces travaux, le syndic ne justifie nullement avoir organisé cette assemblée spéciale.

Cela étant, cette question a été abordée lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2018 dans le cadre de la délibération n°9 aux termes de laquelle les copropriétaires ont rejeté cette délibération qui prévoyait notamment que « le syndic convoquera une assemblée spéciale dans le courant du 1er trimestre 2019 avec présentation de plusieurs devis afin de reprendre le mur dans le logement de Mme [X] ».

Il ne peut donc être fait grief au syndic de ne pas avoir assuré l’exécution des délibérations de l’assemblée générale en organisant une assemblée spéciale distincte alors que la succession des délibérations ne l’ont pas rendue possible.

S’agissant du retard pris dans l’exécution des travaux ordonnés lors de l’assemblée générale du 6 janvier 2020 sur la base du devis établi par l’entreprise [L] et fils, il est justifié d’éléments extérieurs qui n’ont pas permis la réalisation définitive des travaux avant le mois de janvier 2021.

En effet, il ne peut être contesté que le contexte sanitaire a ralenti l’exécution des travaux alors qu’une période de confinement a été ordonnée exigeant des entreprises du bâtiment qu’elles adaptent leur activité à compter du mois de mars 2020.

L’entreprise [L] et Fils indique que dans un tel contexte, elle n’a pu engager les travaux de réfection qu’elle avait prévu de réaliser à compter du mois de mars 2020, n’ayant pu reprendre son activité qu’à compter du mois de juin 2020. Elle expose encore ne pas avoir pu obtenir les autorisations de voirie sur la commune de [Localité 3] pour les mois de juillet et août 2020.

Il est encore justifié que cette entreprise a priorisé les travaux à réaliser en toiture qu’elle a jugé comme étant prioritaires au regard des nombreuses fuites occasionnées en sorte que les travaux litigieux ne pouvaient réellement débuter qu’à compter du mois de novembre 2020, date à laquelle la réfection de la toiture était terminée. L’entreprise expose s’être heurtée par la suite à l’absence de Mme [X], qui n’occupait pas l’appartement et n’avoir pu de ce fait accéder librement au logement, puis à l’obligation de solliciter une nouvelle autorisation de voirie.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Mme [X] épouse [Q] ne justifie pas d’une faute de la SARL Cetara laquelle a accompli sa mission avec diligence.

Elle sera donc déboutée de sa demande principale ainsi que de ses prétentions subséquentes. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante, qui succombe, supportera les dépens d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Mme [X] épouse [Q] au paiement d’une somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 9 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Ecarte des débats les procès-verbaux de constat dressés les 6 et 26 janvier 2021 par Me [S],

Condamne Mme [M] [X] épouse [Q] à payer à la SARL Cetara la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [M] [X] épouse [Q] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,