ARRET N°

du 12 septembre 2023

R.G : N° RG 22/01492 – N° Portalis DBVQ-V-B7G-FGZO

[J]

[R]

c/

[D]

Formule exécutoire le :

à :

M^e Nedjma BERKANE

la SELAS ACG & ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2023

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 13 mai 2022 par le tribunal judiciaire de REIMS

Monsieur [L] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nedjma BERKANE, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître COHEN, avocat au barreau de PARIS

Madame [C] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nedjma BERKANE, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître COHEN, avocat au barreau de PARIS

INTIME :

Monsieur [X], [E] [D]

Chez Madame [W] [S]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par M^e Gérard CHEMLA de la SELAS ACG & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MATHIEU, conseillère, et Madame PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. EIles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et Madame MOHEMED-DALLAS greffier lors du prononcé

DEBATS :

A l’audience publique du 27 juin 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2023,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2023 et signé par Madame MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte du 12 juin 2020, M [L] [J] et Mme [C] [R], agissant solidairement entre eux, ont conclu avec M [X] [D] un compromis de vente portant sur un appartement, un emplacement de parking et une cave situés [Adresse 2] à [Localité 5], au prix de 390 000 euros, sous la condition suspensive d’obtention par les acquéreurs d’un prêt, dont les caractéristiques sont précisées à l’acte.

Se prévalant d’une défaillance de cette condition suspensive, imputable à M [J] et Mme [R], M [D] a fait assigner ceux-ci devant le tribunal judiciaire de Reims le 26 novembre 2020, afin de les entendre condamner à lui verser l’indemnité prévue dans la promesse de vente.

Par jugement du 13 mai 2022, le tribunal judiciaire de Reims a :

— Dit que la clause « indemnité d’occupation » contenue en page 8 de la promesse de vente conclue entre M [L] [J], Madame [C] [R] et M [X] [D] le 12 juin 2020 s’analyse en une clause pénale,

— Rejeté la demande de réduction de la clause pénale formulée par M [J] et Mme [R],

— Condamné solidairement M [J] et Mme [R] à payer à M [D] la somme de 39 000 euros au titre de la clause pénale,

— Condamne M [J] et Mme [R] à payer à M [D] une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes

— Condamné M [J] et Mme [R] aux dépens,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le tribunal a rappelé qu’il appartient aux bénéficiaires de la promesse de démontrer qu’ils ont sollicité un prêt correspondant aux conditions fixées par ladite promesse. Il a relevé que les parties ne contestaient pas que la conditions suspensive avait défailli et que ceci avait entraîné la caducité de la promesse de vente, mais que M [J] et Mme [R] ne démontraient pas suffisamment que les demandes de prêt correspondaient aux termes de la promesse de vente, que les deux attestations de la Société Générale antérieure au 12 juillet 2020 ne correspondent pas aux termes de la promesse de vente et que la dernière, postérieure à la caducité de la promesse, ne peut être prise en compte. Il a écarté le moyen pris d’erreurs matérielles dans les attestations de refus, rectifiées par la dernière attestation, au motif qu’il n’était pas démontré que celles-ci répondaient toutes à la même demande de prêt. Il en a conclu que M [J] et Mme [R] ont commis une faute en ne formulant pas de demande de prêt conformé aux termes de la promesse de vente, de sorte que la défaillance de la condition suspensive leur est imputable.

Il a estimé que la promesse de vente s’analysait en une promesse synallagmatique, M [J] et Mme [R] s’engageant à obtenir un prêt conforme aux conditions du contrat pour réaliser la vente et souligné que le recouvrement de la somme qualifiée par les parties d’indemnité d’occupation est subordonné à la justification par les bénéficiaires des diligences accomplies pour obtenir un prêt, de sorte qu’elle tend à assurer l’exécution de leurs obligations par les acquéreurs, là où une indemnité d’immobilisation aurait été due quel que soit leur comportement. Il a considéré qu’il s’agissait donc d’une clause pénale, qui n’était pas manifestement excessive dans la mesure où la stipulation d’une pénalité représentant 10% du prix de vente est d’usage en la matière et compte tenu de la durée de l’immobilisation du bien et des conséquences pour le vendeur.

M [J] et Mme [R] ont relevé appel de ce jugement le 26 juillet 2022.

Par conclusions notifiées le 12 juin 2023, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

— A titre principal, de prononcer la caducité de la promesse de vente et par conséquent, débouter M [D] de l’ensemble de ses demandes,

— A titre subsidiaire, de réduire le montant de la clause pénale manifestement excessive à de plus justes proportions et la limiter à la somme maximale de 20 000 euros,

— A titre reconventionnel, de condamner M [D] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d’instance.

Ils soutiennent que la condition suspensive a expiré au 12 août 2020 sans qu’ils n’aient pu obtenir de prêt et que la promesse est donc devenue caduque.

Ils affirment qu’ils ont parfaitement répondu à leurs obligations contractuelles, de sorte qu’ils ne doivent pas d’indemnité, par application de l’article L313-41 alinéa 2 du code de la consommation. Plus précisément, ils exposent avoir sollicité un prêt aux conditions du compromis auprès de leur courtier, dans le délai requis, puis que le notaire a été informé du refus de crédit par leur établissement bancaire, dès le 3 juillet 2020 et invoque des décisions de la cour de cassation jugeant contraire aux dispositions du code de la consommation, la clause selon laquelle le crédit serait réputé obtenu faute par l’acquéreur de notifier le refus ou la non-obtention du prêt au vendeur dans un délai déterminé.

Ils assurent que la banque a commis des erreurs matérielles quant aux caractéristiques du prêt dans les attestations de refus, mais que les demandes reprenaient bien les conditions prévues au compromis.

Ils estiment dès lors que la condition suspensive n’a pas défailli par leur fait.

Subsidiairement, ils considèrent que la clause pénale est manifestement excessive au regard du dommage subi par M [D], qu’ils analysent comme consistant dans la vente avec une décote de 20 000 euros, et font valoir qu’ils n’ont aucune réserve financière.

Par conclusions notifiées le 19 juin 2023, M [D] demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et, par conséquent, le rejet de l’intégralité des demandes de M [J] et Mme [R], ainsi que leur condamnation à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Gérard Chemla, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il invoque l’article 1304-3 du code civil et concluent qu’il ne suffit pas que le délai expire sans qu’une offre de prêt ne soit produite pour que la promesse soit caduque et fait reproche à M [J] et Mme [R] de ne pas avoir fourni, avant le 12 août 2020, de refus de prêts conformes aux termes de la promesse. Il ajoute que les appelants ne justifient pas non plus des demandes de prêt adressées aux banques et ne démontrent donc pas que les caractéristiques des prêts sollicités étaient conformes à celles fixées dans la promesse.

Il conteste la qualification de clause pénale retenue par le tribunal et invoquée par M [J] et Mme [R] pour l’indemnité venant l’indemniser de l’immobilisation du bien du fait de la promesse de vente, estimant qu’il s’agit du prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée convenue.

Il soutient qu’en tout état de cause, cette indemnité n’a pas de caractère excessif et que la revente du bien, ou non, tout comme le prix de vente ne sauraient permettre de déterminer son préjudice. Il précise néanmoins, pour la parfaite information de la cour, qu’il a vendu son immeuble au prix de 370 000 euros, soit 20 000 euros de moins que le prix convenu avec les appelants et ce, plus d’un an après la signature de la promesse de vente. Il en déduit que son préjudice n’est en aucun cas inférieur au montant de cette indemnité d’immobilisation et ajoute que la jurisprudence n’a jamais imposé la démonstration d’un préjudice, ni la justification du montant de l’indemnité.

MOTIFS

Sur la défaillance de la condition suspensive

La promesse de vente signée par les parties stipule une condition suspensive d’obtention de prêt ainsi libellée : " Qu’il soit obtenu par le bénéficiaire une ou plusieurs offres définitives de prêt entrant dans le champ d’application des articles L312-1 à L312-36 du code de la consommation.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêt devant être obtenues :

— Organisme prêteur : tout organisme.

— Montant maximum de la somme empruntée : trois cent soixante-dix-neuf mille cinq cents euros (379 500 euros).

— Durée de remboursement : 25 ans.

— Taux nominal d’intérêt maximum : 1.09% l’an (hors assurances).

— Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait bénéficiaire).

Le bénéficiaire s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai de trois semaines à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 12 août 2020 et de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire.

(')

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :

— Justifier du dépôt de sa ou de ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— Et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

Dans le cas où le bénéficiaire n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus et au plus tard huit jours après mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception par le promettant, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant en application des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil sus-relatées ".

M [J] et Mme [R] ont transmis au notaire de M [D] deux attestations de refus de crédit émanant de la Société Générale. La première, datée du 21 juillet 2020, fait état d’une demande de crédit pour un montant de 393 000 euros, soit une somme supérieure à celle prévue par la condition suspensive. La seconde, du 30 juillet 2020, porte sur une demande de crédit pour le montant prévu (379 500 euros), mais sur une durée moindre (20 ans et 1 mois).

Les appelants ne justifient pas ainsi du respect de leurs obligations contractuelles.

Ils produisent une troisième attestation de refus établie par la Société Générale, pour une demande de prêt de 379 500 euros et une durée de 25 ans, mais se décomposant en un crédit relais et un prêt immobilier. Et, à considérer même qu’un tel montage soit conforme aux stipulations contractuelles, qui ne prévoyaient pas la possibilité d’un crédit relais, il convient de relever que cette attestation date du 26 août 2020, soit une date postérieure à l’expiration du délai imparti à M [J] et Mme [R] pour justifier du refus de ce prêt.

Ceux-ci produisent encore un courrier de leur courtier, la société AB Courtage, daté du 3 juillet 2020, faisant état du refus de quatre banques pour un financement maximum de 379 500 euros, sur 25 ans à un taux de 1.09%, mais il n’est pas établi que ce courrier a été transmis, dans le délai imparti, à M [D] ou au notaire qui devait recevoir la vente.

Il en résulte que la condition suspensive a défailli mais que M [J] et Mme [R] n’ont pas respecté les obligations mises à leur charge pour pouvoir s’en prévaloir.

Sur la somme réclamée par M [D]

M [D] demande le paiement de l’indemnité stipulée en ces termes dans la promesse de vente, au paragraphe « Indemnité d’immobilisation – Séquestre » : « Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 10% du prix de vente, soit la somme de trente-neuf mille euros (39 000 euros) ».

Le sort de cette indemnité est ainsi fixé : " Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

a) En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur,

b) En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; (')

c) Toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

° si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte (') ".

Il a été précédemment établi que la condition suspensive d’obtention d’un prêt par M [J] et Mme [R] a défailli sans que ceux-ci n’aient respecté les modalités et délais prévus à la promesse de vente pour qu’ils puissent s’en prévaloir.

Dans ces conditions, l’indemnité reste acquise à M [D], ainsi que le prévoit la promesse de vente signée par les parties.

Cette indemnité, évaluée de manière forfaitaire, pour le cas où l’acheteur n’exécuterait pas son obligation de demander un prêt conforme aux stipulations contractuelles et de justifier d’un refus dans un certain délai, revêt un effet comminatoire et sanctionnateur qui doit la faire qualifier de clause pénale.

Dans ces conditions, les dispositions de l’article L313-41 alinéa 2 du code de la consommation invoquées par M [J] et Mme [R], qui prévoient que lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit, ne trouvent pas à s’appliquer.

Il résulte de l’article 1231-5 du code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

L’obligation sanctionnée par la clause pénale prévue par les parties dans la promesse de vente est celle qui pesait sur les bénéficiaires d’accomplir les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt à certaines conditions et de justifier, le cas échéant, du ou des refus dans un certain délai.

Le préjudice qui découle pour M [D] de l’inexécution de cette obligation consiste dans l’immobilisation en vain de son bien pendant le cours de la promesse de vente et jusqu’au 3 septembre 2020, date à laquelle M [J] et Mme [R] ont informé le notaire de M [D] du refus de leur demande de prêt conforme aux conditions contractuellement prévues, soit pendant moins de trois mois.

Le montant de la clause pénale est manifestement excessif au regard d’un tel préjudice, limité dans le temps, ce qui justifie sa réduction à la somme de 20 000 euros, le jugement étant infirmé en ce qu’il déboute M [J] et Mme [R] de leur demande de réduction de la clause pénale.

Par conséquent M [J] et Mme [R] seront condamnés solidairement à payer à M [D] la somme de 20 000 euros et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application et le jugement sera confirmé de ces chefs.

M [J] et Mme [R], parties condamnées, sont tenus aux dépens d’appel. Leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile doit donc être rejetée.

Il est équitable d’allouer à M [D] la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel.

M^e Gérard Chemla sera autorisé à recouvrer les dépens d’appel dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 13 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Reims en ce qu’il condamne M [L] [J] et Mme [C] [R] à payer à M [X] [D] une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M [L] [J] et Mme [C] [R] à payer à M [X] [D] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale,

Déboute M [L] [J] et Mme [C] [R] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M [L] [J] et Mme [C] [R] à payer à M [X] [D] la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel,

Condamne M [L] [J] et Mme [C] [R] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Gérard Chemla.

Le greffier Le conseiller faisant

fonction de présidente de chambre