4^e Chambre

ARRÊT N° 109

R.G : 10/00957

CG

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 FEVRIER 2013

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur André CHAPELLE, Président,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame D E, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Janvier 2013

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Février 2013 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur F G A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP CASTRES COLLEU PEROT LE COULS BOUVET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Eric BOIGELOT, Plaidant (avocat au barreau de BRUXELLES)

Madame I J K L épouse A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP CASTRES COLLEU PEROT LE COULS BOUVET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Eric BOIGELOT, Plaidant (avocat au barreau de BRUXELLES)

INTIMÉE :

Société MAISONS ET CHATEAUX SARL

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e Rosine D’ABOVILLE, Postulant (avocat au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL FIRMAS – MAMY – SICARD, Plaidant (avocats au barreau de TOULOUSE)

Madame B Z, propriétaire du Château de Lannouan à X a confié à la société MAISONS ET CHATEAUX, le 20 juin 2007, un mandat non exclusif de vente de cet immeuble au prix de 6 650 000€ net vendeur.

Le 29 juin 2007, Monsieur et Madame A, demeurant en Belgique ont remis à la société MAISONS ET CHATEAUX une offre d’achat au prix de 7 millions d’euros, frais d’agence inclus, soir 6 650 000 € net vendeur, offre qui a été transmise par le mandataire à Madame Z, qui l’a acceptée.

Un compromis a été conclu par les parties le 13 septembre 2007, pour un prix de vente de 6 650 000€ et une commission de 350 000€ revenant à l’agence. Il était précisé que l’acquisition était faite sans recours à un prêt. L’acte authentique devait être régularisé au plus tard le 15 décembre 2007.

Par courriers des 29 novembre puis 7 décembre 2007, le notaire chargé de la vente, rappelait aux acquéreurs que la date de réitération était fixée au 15 décembre à 11heures. Les époux A ne se sont pas présentés pour signer l’acte authentique.

Suivant exploit en date du 24 octobre 2008, la société Maisons et Châteaux a fait assigner Monsieur et Madame A devant le tribunal de grande instance de Lorient en paiement d’une somme de 350 000€ à titre de dommages et intérêts, en raison de la perte de sa commission, outre 5000€ d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 20 janvier 2010, le tribunal a :

— condamné Monsieur et Madame A à payer à la MAISONS ET CHATEAUX la somme de 350 000€ à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre 1500€ au titre des frais irrépétibles et les dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur et Madame A ont formé appel du jugement par déclaration du 11 février 2010.

Vu les conclusions du 10 juin 2012 de Monsieur et Madame A qui demandent à la cour:

— de déclarer irrecevable l’action de la société MAISONS ET CHATEAUX;

A titre subsidiaire:

— de réduire le montant des dommages et intérêts à la somme de 35 000 €;

En tout état de cause:

— de condamner la société MAISON ET CHATEAUX à leur verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir qu’un accord est en cours avec Madame Z et que dans l’attente de l’issue de cet accord, la société MAISON ET CHATEAUX n’a pas d’intérêt à agir et ceci d’autant moins que le compromis ne prévoyait pas de commission à la charge des acquéreurs.

Ils ajoutent ensuite qu’aucune commission n’est due tant que l’acte authentique n’est pas signé et que le compromis ne prévoit aucune indemnité de dédit. A titre subsidiaire, ils exposent que l’indemnité ne doit pas être du montant de la commission mais de 10% de celle-ci .

Vu les conclusions du 23 février 2012 de la société MAISON ET CHATEAUX qui demandent à la cour:

— de confirmer le jugement entrepris;

— de dire qu’elle a droit au montant de sa commission;

A titre subsidiaire:

— de dire qu’à défaut, elle a droit à des dommages et intérêts d’un montant équivalent à celui de la rémunération prévue;

— de débouter les consorts A de leurs demandes;

— de les condamner au paiement d’une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

— de les condamner aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société MAISON ET CHATEAUX soutient que la preuve de négociations entre parties à la vente n’est pas rapportée, et qu’en tout état de cause, ces négociations n’emportent pas novation quant à sa créance. Elle soutient ensuite qu’en l’espèce, la vente contractée sans condition suspensive était parfaite dès le compromis, entrainant son droit à rémunération. A titre subsidiaire, elle entend obtenir une indemnité sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’acquéreur par la faute duquel la vente n’a pas été réitérée.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties .

MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action de la société MAISONS ET CHATEAUX:

Vu l’article 122 du code de procédure civile;

Les époux A soutiennent que la société MAISONS ET CHATEAUX n’a pas d’intérêt à agir dès lors que les parties à la ventes sont en pourparlers pour négocier un accord à de nouvelles conditions.

La rémunération de l’agent immobilier était prévue au compromis du 13 septembre 2007.

En application de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 la commission n’est due que si l’acte de vente est régularisé. En l’espèce, le compromis qui fonde le droit à rémunération de l’agent immobilier n’a pas été réitéré, ce qui est corroboré par les allégations des appelants qui se prévalent de nouvelles conditions de cession.

Dès lors, l’agent immobilier qui entend établir que c’est par la faute des époux Y que la vente n’a pas été régularisée et que par voie de conséquence, il a perdu son droit à percevoir sa rémunération, dispose d’un intérêts à agir contre la partie qu’il considère comme fautive.

L’action de la société MAISONS ET CHATEAUX est donc recevable.

Sur l’indemnité due à la société MAISONS ET CHATEAUX:

Vu l’article 1382 du code civil ;

Il est prévu au compromis une rémunération de 350 000 € au bénéfice de l’agence MAISONS ET CHATEAUX.

Monsieur et Madame A ont été mis en demeure de régulariser l’acte authentique et n’y ont pas déféré. Ils ne justifient pas que cette régularisation soit en cours.

Les acquéreurs, qui ont refusé sans motifs légitimes de régulariser l’acte de vente, ont commis une faute envers l’agence MAISONS ET CHATEAUX qu’ils ont privée d’une chance de percevoir sa rémunération.

Le préjudice qui résulte de la seule perte de chance n’est pas équivalent au montant de la rémunération prévue.

L’indemnité de 10% du prix de vente due au vendeur en cas de refus par l’acquéreur de régulariser la vente est prévue au compromis pour indemniser l’immobilisation du bien et n’a pas le même fondement que les dommages et intérêts dus à l’agence qui a effectué un travail sans en être rémunérée. La société MAISONS ET CHATEAUX, qui était titulaire d’un mandat de la venderesse justifie de ses diligences pour trouver un acquéreur au prix de vente prévu au mandat. Il convient, compte tenu du travail accompli, d’évaluer son préjudice à la somme de 50.000 €.

En application des dispositions de l’article 1153-1 du code civil, les intérêts sur cette somme courront à compter du présent arrêt.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile:

Il apparaît équitable de faire supporter par Monsieur et Madame A, à hauteur de 2 000 €, les frais irrépétibles exposés par la société MAISONS ET CHATEAUX en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,

Infirme le jugement du 20 janvier 2010 en ce qu’il a :

— condamné Monsieur et Madame A à payer à la société MAISONS ET CHATEAUX la somme de 350 000€ à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement;

Statuant à nouveau:

Condamne Monsieur et Madame A à payer à la société MAISONS ET CHATEAUX la somme de 50 000 € de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions;

Y ajoutant:

Condamne Monsieur et Madame A à payer à la société MAISONS ET CHATEAUX la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel;

Condamne Monsieur et Madame A aux dépens en cause d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,