ARRET N°

du 23 mai 2023

R.G : N° RG 22/01200 – N° Portalis DBVQ-V-B7G-FGBV

[E]

[Z]

c/

[Y]

AL

Formule exécutoire le :

à :

la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES

la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS [Y] DAILLENCOURT

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE

ARRET DU 23 MAI 2023

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 02 mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Charleville-Mézières

Madame [S] [E] épouse [Z]

15, rue du Falligeois

08800 LES-HAUTES-RIVIERES

Représentée par M^e Richard DELGENES de la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES

Monsieur [B] [Z]

15, rue du Falligeois

08800 LES-HAUTES-RIVIERES

Représenté par M^e Richard DELGENES de la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES

INTIMEE :

Madame [U] [Y]

1 Rue des Tuileries

51100 REIMS

Représentée par M^e Colette HYONNE de la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Benoît PETY, président de chambre

M^me Anne LEFEVRE, conseiller

M^me Christel MAGNARD, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 avril 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2023,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2023 et signé par M. Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Mme [U] [Y] a conclu, courant 2005, un bail verbal avec M. [B] [Z] et Mme [S] [E], son épouse, relatif à un appartement situé 15 rue du Falligeois à Les Hautes Rivières (Ardennes).

Divers désordres sont apparus au fil des ans et M. et Mme [Z] ont cessé de payer tout loyer depuis novembre 2020.

Le 8 décembre 2021, M. et Mme [Z] ont fait assigner Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en :

— réalisation de travaux de remise en état du logement dans les deux mois et sous astreinte de 200 euros par jour de retard durant deux mois,

— condamnation au paiement de la somme de 7 257 euros au titre de l’indexation des loyers depuis 2005, appliquée sans leur accord,

— condamnation au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres,

— condamnation au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant des travaux de remise en état,

— compensation avec les loyers dus,

— fixation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard sur une période de deux mois en cas de non-paiement des sommes dues dans les 48 jours de la signification du jugement à intervenir,

— condamnation au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Lors de l’audience du 7 mars 2022, M. et Mme [Z] ont maintenu leurs demandes, faisant état notamment d’un logement indécent.

Mme [Y] s’est opposée aux prétentions des locataires et a sollicité leur condamnation au paiement d’une somme de 4 279,57 euros à titre d’arriéré de loyers ainsi que la résiliation du bail avec expulsion des locataires et paiement d’une indemnité d’occupation de 365 euros par mois jusqu’à libération des lieux. Elle a demandé l’autorisation d’entrer dans l’appartement, sous astreinte, pour apprécier la nécessité de procéder à des travaux. Elle a réclamé une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation des époux [Z] aux dépens.

Elle a précisé avoir hérité du logement au décès de sa mère en septembre 2005, laquelle avait conclu un bail verbal avec M. et Mme [Z] le 1er février 2005 moyennant un loyer de 300 euros par mois. Elle précise que les locataires refusent toute visite et n’entretiennent pas les lieux.

Le jugement du 2 mai 2022, assorti de l’exécution provisoire de droit, a :

— rejeté l’exception d’inexécution,

— fixé à 300 euros le montant du loyer mensuel,

— condamné solidairement M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y] la somme de 526,47 euros au titre de l’arriéré de loyers entre novembre 2020 et septembre 2021 inclus, après compensation,

— débouté Mme [Y] de sa demande en résiliation du bail,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné à M. et Mme [Z] de permettre à Mme [Y] l’accès aux lieux loués, sous astreinte de 20 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois,

— dit qu’à l’issue des deux mois, il sera à nouveau statué sur l’astreinte,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens.

Le 8 juin 2022, M. et Mme [Z] ont fait appel de cette décision en ses dispositions:

— rejetant l’exception d’inexécution,

— fixant le loyer à 300 euros par mois,

— les condamnant à payer à Mme [Y] la somme de 526,47 euros, après compensation,

— leur ordonnant sous astreinte de 20 euros par jour pendant deux mois de permettre à Mme [Y] l’accès aux lieux loués,

— déboutant les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions du 19 janvier 2023, M. et Mme [Z] demandent à la cour d’infirmer partiellement le jugement afin de :

— dire que Mme [Y] devra réaliser les travaux de remise en état du logement, de sorte que les désordres cessent,

— ordonner cette réalisation dans les deux mois de la signification de 'l’ordonnance à intervenir', et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pour une période de deux mois passée laquelle il sera de nouveau fait droit aux mêmes conditions,

— condamner Mme [Y] à payer à M. et Mme [Z], à titre de dommages et intérêts, les sommes de 4 000 euros pour le préjudice de jouissance résultant des désordres et de 1 000 euros pour le préjudice de jouissance résultant des travaux de remise en état,

— ordonner compensation avec les loyers qui seraient dus,

— dire que Mme [Y] payera ces sommes sous 48 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard et pour une période de deux mois passée laquelle il sera à nouveau fait droit aux mêmes conditions,

— condamner Mme [Y] à payer à M. et Mme [Z] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

Selon écritures du 23 novembre 2022, Mme [Y] conclut :

— à la confirmation du jugement en ce qu’il déboute les locataires de leur demande en condamnation à réaliser des travaux, les condamne à la laisser accéder au logement pour constater la nécessité de travaux éventuels, faire établir les devis correspondants et faire estimer l’immeuble loué, réaliser les diagnostics et visites nécessaires, et ce sous astreinte,

— au constat de la résiliation du bail à effet du 31 janvier 2023,

— passée cette date, à l’expulsion des locataires,

— à la condamnation de M. et Mme [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation de 300 euros par mois jusqu’à libération complète des lieux,

— à la condamnation de M. et Mme [Z] au paiement de l’arriéré des loyers et, en tant que de besoin, des loyers dus jusqu’au terme du bail, soit la somme totale de 4 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— au débouté des prétentions adverses,

— à la condamnation de M. et Mme [Z] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à leur condamnation aux dépens de première instance et d’appel.

L’instruction du dossier a été clôturée par ordonnance du 21 mars 2023.

Motifs de la décision :

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail :

Mme [Y] produit, en pièce n°38 communiquée le 23 novembre 2022, le congé qu’elle a fait délivrer aux époux [Z] pour le 31 janvier 2023, par acte d’huissier de justice remis le 29 juin 2022 à personne à Mme [Z] et à domicile à M. [Z]. L’acte mentionne que la date du 31 janvier 2023 correspond à l’échéance du bail conclu pour trois ans le 1er février 2005 et renouvelé tacitement à plusieurs reprises.

Ledit acte précise, par application de l’article 15, I et II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que la notification vaut offre de vente au profit des locataires, que le prix est de 35 000 euros net vendeur, que l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et que le transfert de propriété n’interviendra qu’après paiement effectif du prix. L’acte rappelle les dispositions des cinq premiers alinéas de l’article 15, II précité, et notamment qu''à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.' Il est ajouté que, si M. et Mme [Z] n’acceptent pas l’offre, ils doivent, pour le 31 janvier 2023, avoir libéré les lieux et satisfait à toutes leurs obligations de locataires (réparations locatives, paiement des loyers, charges et impôts locaux).

En leurs écritures du 19 janvier 2023, M. et Mme [Z] ne disent mot du congé signifié le 29 juin 2022 et invoqué dans les écritures adverses du 23 novembre 2022. Il apparaît donc qu’ils n’ont pas accepté l’offre de vente et sont déchus depuis le 31 janvier 2023 minuit de tout titre d’occupation sur l’appartement des Hautes Rivières. La cour ne peut dès lors que constater que le bail est de plein droit résilié à cette date et que les demandes des locataires en réalisation de travaux de remise en état sous astreinte et en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance résultant desdits travaux n’ont plus d’objet.

Par suite, Mme [Y] est fondée en ses prétentions tendant à la libération des lieux par les locataires sous peine d’expulsion et à leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 300 euros, aucune des parties ne contestant la fixation par le jugement du montant du loyer à 300 euros par mois, et ce jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande de Mme [Y] en paiement d’un arriéré de loyers :

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le locataire n’est fondé à opposer un refus légitime de payer son loyer que lorsque les désordres affectant le logement rendent impossible une utilisation conforme à leur destination, et sous réserve en outre que ce refus soit autorisé judiciairement.

Aucun accord écrit n’étant intervenu concernant l’indexation des loyers, le premier juge a retenu que le loyer dû était de 300 euros. Il a chiffré à 2 673,10 euros la somme due par Mme [Y] au titre du remboursement de l’indexation des loyers perçue entre janvier 2017 et octobre 2020 inclus, l’assignation du 8 décembre 2021 ayant interrompu la prescription quinquennale. Puis le juge a calculé que les loyers impayés, de novembre 2020 à septembre 2021 inclus, s’élevaient à la somme de 3 199,57 euros. Après compensation entre les créances respectives, il a condamné solidairement M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y] la somme de 526,47 euros.

Les loyers impayés d’octobre 2021 à janvier 2023 inclus portent sur 16 mois, pour un montant de 4 800 euros. Cependant, Mme [Y] ne sollicite à ce titre que 4 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ; il convient d’accueillir sa réclamation.

Sur la demande de M. et Mme [Z] en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance résultant de désordres :

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation'.

Cette obligation d’ordre public doit être respectée lors de la mise à disposition du logement, puis tout au long du bail. La charge de la preuve de ce que le logement peut être habité dans des conditions normales incombe au bailleur.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de la décence et énumère les conditions auxquelles le logement doit répondre au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.

Le maire des Hautes Rivières a signalé à Mme [Y], par lettre datée du 22 octobre 2020, qu’il avait visité l’habitation du 15 rue du Falligeois, en présence des locataires et du policier municipal, et avait relevé une installation électrique qui ne semblait pas aux normes (fils électriques apparents, prises en mauvais état), ainsi que 'la présence de moisissures dans les chambres à l’étage et condensation aux fenêtres, la présence de rats'.

Par courrier daté du 10 février 2021, faisant suite à une visite du 18 décembre 2020, la direction départementale des territoires, pôle habitat indigne, a informé Mme [Y] de ce que le logement pouvait être déclaré non décent par rapport au décret du 30 janvier 2002 (pièce n°7 des appelants). Il lui a donc adressé un programme des travaux à réaliser pour que le logement soit à nouveau décent. Toutefois ledit programme n’est pas communiqué aux débats.

M. et Mme [Z] soumettent à la cour un constat d’huissier de justice daté du 20 mai 2022, dont les photographies présentent une plinthe noircie de moisissure sur toute la longueur du mur mitoyen de la buanderie, une cuisine dépourvue de point d’extraction des fumées de cuisson, des fils électriques apparents et non protégés au sortir des boites de dérivation et sans fil de terre dans plusieurs pièces de la maison (cuisine, buanderie, salle de bain), les portes intérieures du garage et de la cave correspondant à de simples portes en isopan, non isolées, plusieurs interrupteurs ne répondant pas aux normes actuelles, quelques prises de courant fendues et noircies par des traces de brûlures (salle de bain, chambres sur façade arrière et sur façade avant), plusieurs murs piqués de moisissures, de même que les plâtreries autour de certaines fenêtres.

Le constat ajoute que la maison ne bénéficie d’aucun système d’aération (bouches d’aération, VMC) et indique, en revanche, qu’elle est impeccablement tenue.

Les locataires produisent également une réponse de Mme [Y] à leur assureur protection juridique datée du 5 mai 2021, dans laquelle elle expose que, début mars 2021, M. et Mme [Z] ont coupé l’alimentation en eau de l’appartement contigu à leur habitation, appartement que la bailleresse occupe lorsqu’elle se déplace jusqu’aux Hautes Rivières, l’obligeant en priorité à faire poser pour elle-même un compteur d’eau distinct avant de pouvoir y loger, alors qu’elle les indemnisait depuis toujours à hauteur de sa consommation personnelle sans que cela ait jamais posé difficulté.

Mme [Y] communique, quant à elle, une liste des travaux entrepris depuis la mise en location du logement, ainsi que les factures afférentes, et ce pour un montant de 16 045 euros. Elle s’interroge sur l’origine des moisissures et condensations constatées, qui peuvent résulter d’un manque d’aération et de ventilations bouchées, s’agissant d’une maison occupée sans problème pendant une quinzaine d’années.

En tout état de cause, Mme [Y], qui a la charge d’établir que le logement peut être habité dans des conditions normales, aurait dû réagir aux avertissements adressés par le maire et par la direction départementale des territoires s’agissant de l’indécence du logement, afin d’en apprécier les causes et remèdes. Il s’ensuit qu’elle est au moins partiellement responsable du préjudice de jouissance souffert par les locataires et doit les en indemniser pour un montant que la cour évalue à la somme de 2 000 euros. Le jugement est réformé en ce sens.

Sur les dépens et demandes au titre des frais irrépétibles :

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. et Mme [Z], qui succombent pour l’essentiel, aux dépens d’appel. Le jugement est, par ailleurs, confirmé en ce qu’il laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Néanmoins, l’équité ne commande pas d’accueillir les demandes respectives des parties au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs,

Infirme partiellement le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 2 mai 2022,

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail portant sur le logement sis 15 rue du Falligeois aux Hautes Rivières à compter du 31 janvier 2023 à minuit, par l’effet du congé pour vendre délivré aux locataires le 29 juin 2022,

Dit en conséquence que M. et Mme [Z] et tous occupants de leur chef doivent libérer les lieux, sous peine d’expulsion,

Condamne solidairement M. et Mme [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation de 300 euros par mois à compter du 1er février 2023 et jusqu’à libération complète des lieux,

Condamne Mme [Y] à payer à M. et Mme [Z] une somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance souffert du fait des désordres affectant le logement,

Dit sans objet les demandes de M. et Mme [Z] en condamnation sous astreinte de Mme [Y] à réaliser les travaux de remise en état du logement et en indemnisation du préjudice de jouissance résultant dedits travaux,

Confirme le jugement en ce qu’il condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y] la somme de 526,47 euros au titre des arriérés de loyers de novembre 2020 à septembre 2021, somme qui prend en compte la compensation opérée avec le trop perçu résultant de l’indexation appliquée,

Confirme le jugement en ce qu’il déboute M. et Mme [Z] de leurs autres demandes,

Confirme le jugement en ce qu’il dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer à Mme [Y] une somme de 4 500 euros au titre des loyers dus d’octobre 2021 à janvier 2023 inclus,

Déboute les parties de leurs prétentions à indemnisation au titre des frais irrépétibles,

Condamne in solidum M. et Mme [Z] aux dépens d’appel.

Le greffier Le président