ARRET N°

du 25 février 2025

N° RG 23/00996

N° Portalis DBVQ-V-B7H-FLC5

[Z] [D]

c/

1) [W]

[M]

2) [I] [E]

Formule exécutoire le :

à :

SCP SAMMUT – CROON – JOURNE – LEAU

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 25 FEVRIER 2025

APPELANT :

d’un jugement rendu le 27 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,

Monsieur [D] [Z], né le 23 août 1967 à [Localité 5] (MARNE), de nationalité française, demeurant :

[Adresse 1]

[Localité 3],

Représenté par M^e François SAMMUT, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE (SCP SAMMUT – CROON – JOURNE – LEAU),

INTIMES :

1) Monsieur [M] [W], né le 23 février 1971 à [Localité 5] (MARNE), de nationalité française, demeurant :

[Adresse 2]

[Localité 4],

Représenté par M^e Edouard COLSON, avocat au barreau de REIMS (SELARL GUYOT – DE CAMPOS),

2) Madame [E] [I], née le 6 février 1960 à [Localité 5] (MARNE), de nationalité française, demeurant :

[Adresse 2]

[Localité 4],

Représenté par M^e Edouard COLSON, avocat au barreau de REIMS (SELARL GUYOT – DE CAMPOS),

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame PILON, conseillère, et Madame POZZO DI BORGO, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre,

Madame Sandrine PILON, conseillère,

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière,

GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière,

DEBATS :

A l’audience publique du 14 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 février 2025 et signé par Madame Sandrine PILON, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre régulièrement empêchée, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 2 juin 2018, Mme [E] [I] et M. [M] [W] ont acquis de M. [D] [Z] une maison d’habitation située à [Localité 5] (Marne), moyennant le prix de 71 000 euros.

Se plaignant de désordres affectant l’immeuble objet de la vente, par exploit du 9 janvier 2019, les acquéreurs ont fait assigner le vendeur devant le juge des référés du tribunal de Châlons-en-Champagne aux fins d’expertise, laquelle a été confiée à M. [D] [J] par ordonnance du 26 février 2019.

L’expert a déposé son rapport le 8 juillet 2019.

Invoquant des vices cachés affectant, notamment, le carrelage condamnant l’accès à une ancienne cave, par exploit du 19 décembre 2019, ils ont fait assigner M. [W] devant le tribunal de Châlons-en-Champagne pour obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 27 janvier 2021, ce tribunal a :

— condamné M. [Z] à payer à Mme [I] et M. [W] la somme de 53 503,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— condamné M. [Z] à payer à Mme [I] et M. [W] la somme de 2 600 euros au titre des frais de déménagement de meubles, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— condamné M. [Z] à payer à Mme [I] et M. [W] la somme de 1 296 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— débouté ces derniers du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts,

— condamné M. [Z] à payer à Mme [I] et M. [W] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 10 mars 2021, M. [Z] a interjeté appel de cette décision.

Faute d’exécution de la décision par l’appelant, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire le 5 octobre 2021 puis autorisé sa réinscription le 6 février 2024.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 9 décembre 2024, M. [Z] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— débouter Mme [I] et M. [W] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner in solidum à lui rembourser la somme versée en vertu de l’exécution provisoire s’attachant au jugement querellé, soit 64 707,07 euros, laquelle sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du versement, soit le 9 décembre 2021,

— les condamner in solidum à lui verser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5 000 euros, au titre des procédures de référé, d’expertise et de première instance, et celle de 3 000 euros en cause d’appel,

— ordonner la capitalisation par années entières des intérêts dus sur l’ensemble des condamnations qui seront prononcées à leur encontre,

— les condamner in solidum aux entiers dépens des deux degrés de juridiction et de la procédure de référé ainsi que le coût de l’expertise sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il se prévaut de la clause exonératoire des vices cachés stipulée dans l’acte de vente et soutient, relevant qu’il n’occupait pas la maison lors des travaux réalisés par son père, ne pas avoir eu connaissance du vice dont était affecté l’immeuble vendu, de sorte que la garantie n’est pas due.

Il affirme qu’un manquement à l’obligation de délivrance ne peut pas être invoqué comme fondement juridique alternatif à celui de la garantie des vices cachés, les deux actions ayant la même cause et tendant à l’indemnisation des mêmes préjudices.

Il conteste enfin tout manquement de sa part à l’obligation d’information dans la mesure où il ignorait la nature comme les conditions de réalisation des travaux exécutés ainsi que les désordres en résultant.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 30 juillet 2024, Mme [I] et M. [W] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ses dispositions relatives au préjudice de jouissance qu’ils ont subi et celle les ayant déboutés du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts,

statuant à nouveau dans la limite de ces chefs et y ajoutant,

— condamner M. [Z] à leur payer la somme de 576 euros au titre des frais de garde-meuble, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— le condamner à leur verser la somme de 7 200 euros au titre des frais de relogement, outre les intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— le condamner à leur verser la somme de 5 000 euros, soit 2 500 euros chacun, à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— le condamner à leur verser la somme de 5 000 euros, soit 2 500 euros chacun, à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral distinct, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

— condamner M. [Z] à leur payer la somme de globale de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 2 787,29 euros.

Ils soutiennent que l’appelant était présumé connaître les vices affectant l’ouvrage à la suite des travaux réalisés de son chef et qu’il ne peut opposer la clause d’exclusion de garantie stipulée dans l’acte de vente de sorte que sa responsabilité est engagée en application des articles 1641 et suivants du code civil.

Subsidiairement, ils affirment que le vendeur, qui n’a pas mentionné l’existence de la cave litigieuse dans l’acte de vente, a manqué à son obligation de délivrance conforme de sorte que sa responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1603 du code civil.

Subsidiairement encore, ils se prévalent d’un manquement du vendeur à son obligation d’information et de sa réticence dolosive relevant qu’il leur a dissimulé des informations déterminantes de leur consentement, concernant la présence de la cave et les conditions de la pose du carrelage sur sa surface.

Ils font valoir enfin être bien fondés à obtenir l’indemnisation intégrale de l’ensemble des préjudices résultant des désordres constatés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Il en résulte que la mise en oeuvre de l’action en garantie des vices suppose un défaut grave, inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente et compromettant l’usage de la chose. Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

En vertu de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur est tenu d’une obligation de contracter de bonne foi, y compris pour stipuler dans le contrat une clause de non garantie, et d’une obligation pré-contractuelle de renseignement, de sorte qu’en gardant le silence sur des éléments d’appréciation objectifs importants, il s’expose à ce que le bénéfice de la clause de non garantie lui soit refusé. Cette obligation ne sera appliquée que si l’acquéreur n’était pas en mesure de se renseigner par lui-même. La charge de la preuve des manquements du vendeur à cette obligation lui incombe. Ces clauses sont opposables aux acquéreurs sauf à démontrer la mauvaise foi des vendeurs.

En l’espèce, l’existence du vice caché ne fait pas débat entre les parties.

L’appelant se prévaut de la clause d’exclusion de garantie figurant dans l’acte de vente.

Celui-ci mentionne en page 8 que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient connus du vendeur ».

Le vice caché en cause résulte, à la lecture du rapport d’expertise judiciaire, non contesté sur ce point par les parties, de l’existence d’une cave dont l’accès a été condamné avant la vente par la pose, en violation des recommandations professionnelles, d’un carrelage collé directement sur le plancher en bois recouvrant un vide sanitaire, sans remblais ni ventilation, ce plancher s’étant altéré au fil des ans en l’absence de ventilation correcte.

Il est constant que le compromis et l’acte authentique de vente ne mentionnent pas l’existence de cette cave, ce mot ayant été rayé en page 4 de ce dernier acte.

Le notaire qui a dressé l’acte précise (pièce 20 des intimés) avoir pris soin, lors de la signature de l’acte de vente, de supprimer de la désignation du bien vendu, la cave, puisque le vendeur venait de préciser qu’elle avait été condamnée et qu’en conséquence, à ses yeux, elle n’existait plus.

Il s’en déduit que le vendeur, propriétaire du bien depuis le 4 mai 1991, avait connaissance de l’existence de cette cave et des travaux condamnant son accès.

Il est par ailleurs établi que la condamnation de la cave à l’origine des désordres a été réalisée dans le cadre de travaux d’agrandissement de l’habitation après délivrance d’un permis de construire demandé par M. [Z] le 30 mai 1994 (pièce 9 de l’appelant) une vingtaine d’années avant sa vente.

Pour autant, s’il est constant que M. [Z] était, à cette époque, le propriétaire du bien, acquis suivant acte notarié du 4 mai 1991, il résulte de l’attestation de son ex épouse et des pièces la concernant que le couple qu’elle formait avec l’appelant résidait hors de cette habitation dont le droit d’usage et d’habitation était exercé, pendant leur vie et au survivant d’eux, par les parents de ce dernier, selon la mention portée sur l’acte de vente.

Il est en outre démontré par les attestations de plusieurs membres de la famille et de voisins produites par l’appelant que les travaux de condamnation ont été réalisés par son père, M. [Y] [Z], sans qu’il n’y participe.

Les désordres sont en outre apparus après la vente du 2 juin 2018.

Dans ce contexte, au vu de l’ancienneté des travaux, réalisés 20 ans avant la vente, par des tiers, à une époque où M. [Z] n’occupait pas les lieux, il n’est pas démontré que ce dernier, bien qu’ayant connaissance de l’existence de la cave, savait selon quelles modalités elle avait été condamnée, que celles-ci étaient contraires aux règles de l’art et de nature à entraîner les désordres qui sont survenus après la vente de la maison.

Les propos rapportés par l’expert selon lesquels M. [Z] n’aurait pas contesté lors de la réunion d’expertise le fait d’avoir indiqué spontanément aux acquéreurs que ses déclarations lors de la signature de l’acte n’étaient pas tout à fait exactes, la cave n’ayant fait l’objet d’aucun remblai mais d’une simple condamnation et pose d’un carrelage sans chape de ciment préalable, contestés par l’appelant, sont insuffisants à eux seuls, au vu des autres éléments du dossier, à établir la preuve de sa connaissance des conditions de condamnation de la cave en violation des règles de l’art.

Par ailleurs, le seul fait que M. [Z] soit le signataire de la demande de permis de construire de l’immeuble lui appartenant ne peut suffire à lui donner la qualité de constructeur, présumé connaître les vices affectant son ouvrage, comme l’affirment à tort les intimés, sa participation à la réalisation des travaux n’étant pas démontrée.

Les acquéreurs échouent donc à rapporter la preuve que le vendeur a agi de mauvaise foi en retenant des informations déterminantes, dont ils n’avaient pas connaissance, pour consentir à la vente.

En conséquence, le vendeur peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés et Mme [I] et M. [W] ne sont pas fondés à agir sur ce fondement à son encontre. Ils ne le sont pas davantage, au vu de ces mêmes constatations, au titre d’une violation par le vendeur de son obligation d’information.

Aucun manquement à l’obligation de délivrance du vendeur prévue par l’article 1603 du code civil n’est par ailleurs établi, la vente en cause portant effectivement sur une habitation sans cave, comme les parties en étaient convenues et comme le précise l’acte de vente.

Le jugement est infirmé en toutes ses dispositions et Mme [I] et M. [W] sont déboutés de l’ensemble de leurs demandes en paiement.

Il n’appartient pas à la cour de se prononcer sur les conséquences de l’exécution de la décision entreprise. La demande de remboursement de la somme versée en exécution du jugement ne peut donc être accueillie, ce remboursement découlant de plein droit de l’infirmation de la décision dont appel.

Mme [I] et M. [W], qui succombent en leurs demandes, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Déboutés de leurs prétentions, ils ne peuvent prétendre à une indemnité pour les frais de procédure.

L’équité commande d’allouer à M. [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y pas lieu par ailleurs, en l’absence de condamnation à remboursement, d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris :

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [E] [I] et M. [M] [W] de leurs demandes ;

Condamne Mme [E] [I] et M. [M] [W] aux dépens de première instance et d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [E] [I] et M. [M] [W] à verser à M. [D] [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les déboute de leur demande formée à ce titre.

Le greffier, La conseillère en remplacement

de la présidente de chambre

régulièrement empêchée,