N° RG : 24/01250

— N° Portalis DBVQ-V-B7I-FQ4J

ARRÊT N°

du : 21 octobre 2025

S.C.M. Doctoparon

c/

Monsieur [K] [T]

Madame [X] [R]

Formule exécutoire le :

à :

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 18 juin 2024 par le tribunal judiciaire de TROYES (RG 21/00967)

S.C.M. Doctoparon

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉS :

1°) Monsieur [K] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Maître Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

2°) Madame [X] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

3°) Commune COMMUNE DE [Localité 8] Représentée par son Maire en exercice, domicilié de droit en ladite Mairie

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Maître Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS

4°) S.C.I. SCI SAINT BOND prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

précédemment domiciliée [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre et Madame Anne POZZO DI BORGO conseillère, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

et de Madame [D] [C], attachée de justice

GREFFIERS D’AUDIENCE :

Madame Lozie SOKY, greffier placé lors des débats et de la mise à disposition

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, en remplacement de Madame DIAS DA SILVA, Présidente de chambre régulièrement empêchée, conformément à l’article 456 du code de procédure civile et par Madame SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS

La SCI Saint Bond est propriétaire de locaux à usage professionnels situés [Adresse 6].

Pour favoriser l’installation de 4 médecins dans la commune, le conseil municipal de Paron a décidé, par délibération du 26 septembre 2018, la signature d’un bail entre la commune et la SCI Saint Bond, la signature d’un prêt entre la commune et chaque médecin et une prise en charge des loyers de ce pôle santé par la commune à hauteur de 600 euros pendant 24 mois.

Le 26 août 2019 la SCI Saint Bond a confié un mandat de gestion immobilière à la SEM [T] & [R].

Le 7 août 2019 la SCM Doctoparon a été créée entre le docteur [I] et le docteur [E].

Le 2 octobre 2019, un protocole intitulé 'Aide à l’installation de médecins généralistes’ a été signé entre la commune de Paron, la SCI Saint Bond, représentée par son gérant M. [W], et Mme [U] [P] ainsi que MM. [A] [V], [O] [I] et [S] [G], médecins généralistes.

Les 9 octobre et 15 novembre 2019 4 baux professionnels ont été signés entre la SCI Saint Bond et la SCM Doctoparon gérée par le docteur [I].

Invoquant un non respect du protocole le maire de la commune de Paron a, par courrier du 17 décembre 2019 remis en main propre à M. [W], gérant de la SCI Saint Bond, indiqué que la commune n’honorerait pas son engagement de prendre en charge les loyers à compter du 1er janvier 2020.

Suivant exploits délivrés le 4 février 2020 la SCI Saint Bond a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Sens la SEM [T] & [R], la SCM Doctoparon et la commune de [Localité 8] aux fins de voir prononcer la nullité des baux professionnels conclus avec la SCM Doctoparon et ordonner l’expulsion de cette dernière, réclamant des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Le 13 mai 2020 la SCI Saint Bond a fait assigner en intervention forcée Mme [X] [R] et M. [K] [T], associés de la société [T] & [R].

Les deux instances ont été jointes et par ordonnance du 3 février 2021le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Sens a constaté fait droit à la demande de dépaysement de l’affaire en la renvoyant devant le tribunal judiciaire de Troyes.

Par jugement du 18 juin 2024 le tribunal judiciaire de Troyes a :

— condamné la SCM Doctoparon à payer la somme de 131 100 euros à la SCI Saint Bond au titre des arriérés de loyers dus au jour du jugement (terme de juin 2024 inclus)

— débouté la SCI Saint Bond de toutes ses autres demandes,

— débouté la SCM Doctoparon de toutes ses demandes,

— débouté la SEP [T] & [R] de toutes ses demandes,

— dit que l’équité commande de laisser à chacun la charge de ses frais irrépétibles,

— condamné la SCM Doctoparon aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 23 juillet 2024, la SCM Doctoparon a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 juillet 2025 elle demande à la cour de :

— infirmer la décision en ce qu’elle l’a condamnée à payer la somme de 131 100 euros au titre des loyers impayés et en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes dirigées contre la SEP [T] & [R] et à l’encontre de la SCI Saint Bond,

— statuant à nouveau,

— dire qu’elle était contractuellement redevable au titre des loyers arrêtés au 18 juin 2024, terme de juin compris de la somme de 53 948,20 euros,

— dire qu’elle démontre avoir réglé cette somme et qu’elle a intégralement accomplis ses obligations contractuelles envers la SCI Saint Bond au titre des baux professionnels,

— dire et juger que la [Localité 9] [T] & [R] a commis des manquements fautifs graves à son obligation de résultat de garantir la sécurité juridique des baux en sa qualité de rédacteur d’actes,

— juger que cette société a engagée sa responsabilité extra-contractuelle à son égard et qu’elle lui doit réparation du préjudice que ses fautes ont causé,

— dire que la SCI Saint Bond a violé son obligation d’exécuter de bonne foi les baux signés avec la SCM Doctoparon,

— dire que la SCI Saint Bond a engagé sa responsabilité à son égard sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil et qu’elle doit réparation du préjudice que ses fautes ont causé,

— en conséquence condamner in solidum la SEP [T] & [R] et la SCI Saint Bond à prendre en charge l’intégralité des loyers qui auraient dûs être réglés par la commune de [Localité 8] aux lieux et place du preneur soit la somme de 77 151, 80 euros, à lui rembourser la somme de 4 358,23 euros saisie sur son compte bancaire et à lui verser la somme de 40 000 euros en réparation du préjudice financier découlant pour elle de sa situation actuelle de cessation des paiement,

— en tout état de cause,

— débouter la SEP [T] & [R], la SCI Saint Bond et la commune de [Localité 8] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner la SEP [T] & [R] et la SCI Saint Bond chacune à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et celle de 4 000 euros pour la procédure d’appel,

— condamner la SEP [T] & [R] et la SCI Saint Bond aux dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que la SCI Saint Bond ayant fait pratiquer à son encontre une saisie attribution et un commandement aux fins de saisie vente pour paiement de la somme de 87 283 euros, elle s’est retrouvée dans l’incapacité de régler cette somme et a dû déposé une déclaration de cessation des paiements demandant l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, sa demande , cette procédure étant en cours devant le tribunal judiciaire de Sens qui attend la décision de cette cour pour statuer.

Elle soutient qu’elle ne peut être condamnée à payer l’intégralité des loyers puisque les termes du bail la liant à la SCI Saint Bond ne l’oblige pas à payer l’intégralité des loyers, une partie devant être assumée par la commune de [Localité 8] ; que les baux professionnels excluent explicitement que les loyers pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022 soient mis à la charge de la locataire.

Elle considère que la SEP [T] & [R], en sa qualité de rédacteur d’acte, a commis une faute sur le fondement de l’article 1240 du code civil ; qu’elle a engagé sa responsabilité professionnelle en ne s’assurant pas de l’efficacité juridique des actes qu’elle a rédigés ; que les baux prévoient le paiement des loyers par la commune mais ces dispositions ne sont pas opposables à cette dernière puisqu’elle n’est pas signataire des actes.

Elle invoque encore la violation par la SCI Saint Bond de son obligation de bonne foi contractuelle soutenant qu’elle n’a pas hésité à former une demande en paiement de l’intégralité des loyers depuis la signature des actes alors que ces derniers ne prévoient pas une telle obligation ; qu’elle a donc engagé sa responsabilité contractuelle et doit l’indemniser de son préjudice subi.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025 la SCI Saint Bond demande à la cour de :

— débouter la SCM Doctoparon de ses demandes dirigées contre elle,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— y ajoutant,

— lui donner acte qu’elle ne voit pas d’intérêt à maintenir sa demande en nullité des baux professionnels à l’encontre de la SCM Doctoparon et de son action en responsabilité contractuelle contre les associés de la SEP [T] & [R],

— statuer ce que de droit sur la demande de la SCM Doctoparon dirigée contre la SEP [T] & [R],

— débouter M. [T] et Mme [R] de leur appel en garantie contre la SCI Saint Bond,

— condamner la SCM Doctoparon à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Elle fait valoir qu’une société civile de moyens ne peut revendiquer le statut des baux professionnels car elle ne peut justifier d’une activité lucrative ; que l’appelante ne pouvait donc signer un bail professionnel, raison pour laquelle elle avait demandé au premier juge d’annuler les baux.

Elle dit accepter les termes du jugement et précise avoir fait délivrer un congé à la SCM Doctoparon pour le 30 septembre 2025.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 20 janvier 2025 la commune de [Localité 8] demande à la cour de :

— prendre acte de ce que les autres parties à l’instance ne forment comme en première instance aucune demande à son encontre,

— en conséquence confirmer le jugement en ce qu’il n’a prononcé aucune condamnation contre elle,

— en tout état de cause,

— la mettre hors de cause,

— condamner la SCM Doctoparon à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous le bénéfice de la distraction.

Elle indique être étrangère au litige opposant les autres parties quant à la validité des baux professionnels.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 17 janvier 2025, M. [T] et Mme [R], agissant en leurs qualités de seuls associés de la SEP [T] & [R], demandent à la cour de :

— débouter la SCM Doctoparon de l’intégralité de ses demandes,

— en conséquence,

— confirmer en tous points la décision entreprise,

— à titre subsidiaire si la cour devait retenir une faute de la part du Cabinet [T] et [R] et

entrer en condamnation à son encontre,

— condamner la SCI Saint Bond à garantir le Cabinet [T] et [R] de toutes condamnations mises à sa charge au profit de la SCM Doctoparon,

— en tout état de cause,

— condamner la SCM Doctoparon au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux dépens.

Ils font valoir que les critiques de l’appelante contre le jugement sont dépourvues de bien fondé et doivent être rejetées ; que le comportement frauduleux du docteur [I], qui a refusé de donner congé des baux consentis à la SCM Doctoparon lorsque la commune a exprimé son désaccord sur le montage juridique non conforme à ses souhaits, est le seul à l’origine du préjudice invoqué par l’appelante, le cabinet [T] et [R] étant totalement extérieur au différend qui oppose la mairie à la SCM Doctoparon.

Ils ajoutent que le cabinet [T] et [R] n’a commis aucune faute puisqu’il n’a pas eu connaissance du protocole signé entre les médecins, la SCI Saint Bond et la commune, précisant que ce protocole ne lui a été transmis qu’après la rédaction des baux.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur l’effet dévolutif

Au vu de la déclaration d’appel et des conclusions des parties la cour n’est saisie que des dispositions du jugement ayant condamné la SCM Doctoparon à payer la somme de 131 100 euros à la SCI Saint Bond au titre des arriérés de loyers dus au jour du jugement (terme de juin 2024 inclus) ainsi que de celles ayant débouté la SCM Doctoparon de ses demandes dirigées à l’encontre de la SEP [T] & [R] et de la SCI Saint Bond.

Par ailleurs aucune demande n’est formée à l’encontre de la commune de [Localité 8]. Celle-ci ayant été intimée par la SCM Doctoparon l’équité commande de condamner cette dernière à lui verser une indemnité de procédure selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— sur la demande en paiement de la SCI Saint Bond dirigée contre la SCM Doctoparon

En vertu de l’article 1103 du code civil 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

L’article 1104 de ce code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les contrats de bail conclus entre la SCI Saint Bond et la SCM Doctoparon sont versés aux débats par ces deux parties. Ils sont afférents aux cabinet médicaux n° 3, 4, 5 et 6. Ils contiennent tous un article 5 relatif au loyer qui stipule d’une part que le montant du loyer mensuel est de 600 euros TTC pour chaque cabinet médical et d’autre part qu’ 'Il est à noter que la marie de [Localité 8], se substitue au Preneur au profit du Bailleur du paiement des loyers pour une durée de trois années : du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2022.'. Les actes précisent encore que ' Le propriétaire y acquiesce d’ores et déjà'.

Ces contrats ont été conclus les 9 octobre 2019 et 15 novembre 2019 après la signature du protocole d’aide à l’installation de médecins généralistes le 2 octobre 2019 (pièce 2 de la SCI Saint Bond et 16 de la SCM Doctoparon) par la commune de [Localité 8], la SCI Saint Bond et les 4 médecins généralistes aux termes duquel ladite commune s’est engagée à prendre en charge 'le loyer mensuel de 4 cellules soit 2 400 euros par mois pour les années 2020 et 2021et pour l’année 2022 le loyer mensuel de 3 cellules soit 1 800 euros par mois', le protocole précisant même que 'la commune de [Localité 8] versera ce montant à la SCI Saint Bond trimestriellement'.

Il résulte des termes clairs et précis de ces contrats, lesquels font la loi des parties, que celles-ci ont décidé du paiement du loyer des cabinets médicaux tant par le preneur que par la commune de [Localité 8] pour les années 2020 à 2022.

La SCM Doctoparon est donc fondée à soutenir que le bailleur ne peut lui réclamer le paiement de la totalité des loyers et que c’est à tort que les premiers juges l’ont condamnée à payer l’intégralité des loyers échus. Au demeurant si la SCI Saint Bond conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions elle ne développe aucun moyen permettant de remettre en cause les termes des baux qu’elle a conclu avec l’appelante, n’ayant d’ailleurs pas fait appel incident relativement à la validité des contrats.

La SCM Doctoparon verse aux débats notamment les décomptes de gérance ainsi que les relevés de compte CARPA (pièces 8 à 12 21, 22, 25 et 26) desquels il ressort qu’elle était redevable envers sa bailleresse de la somme de 53 948,20 euros au titre des loyers des 4 cellules arrêtés au 18 juin 2024 et qu’elle a réglée intégralement cette somme, le dernier versement d’un montant de 50 400 euros ayant été versé par la CARPA sur le compte de la SCI Saint Bond le 3 septembre 2024.

L’appelante prouve encore qu’elle règle désormais mensuellement les loyers entre les mains du nouveau mandataire de la SCI Saint Bond ( pièces 27 et 34).

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné la SCM Doctoparon au paiement de l’intégralité des loyers et la SCI Saint Bond sera déboutée de sa demande en paiement des loyers.

— sur la demande de la SCM Doctoparon dirigée contre la SEP [T] & [R]

La SCM Doctoparon entend engager la responsabilité de la SEP [T] & [R] sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ce texte prévoit que 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Pour voir prospérer une telle action il appartient à l’appelante de prouver la faute commise par l’intimée ainsi qu’un préjudice en lien de causalité avec cette faute.

Cependant la validité des contrats de bail établis par la SEP [T] & [R] n’est plus remise en cause et en application des clauses de ces baux il résulte des développements précédents que la SCM Doctoparon n’est tenue que d’une partie du loyer contractuellement fixé et qu’elle est à jour du paiement de la part de loyer qui lui incombe lequel constitue la contrepartie de l’occupation des lieux.

Dès lors l’appelante ne justifie pas subir un préjudice du fait d’une rédaction imparfaite des contrats de bail établis par la SEP [T] & [R]. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes dirigées contre cette dernière.

— sur la demande de la SCM Doctoparon dirigée contre la SCI Saint Bond

L’appelante invoque la violation par la SCI Saint Bond de son obligation de bonne foi contractuelle. Elle explique qu’aux termes de l’accord résultant des contrats de bail elle était déchargée du paiement des loyers pendant 3 ans et qu’elle n’a pas hésité à former devant les premiers juges une demande à titre très subsidiaire de la voir condamner à lui payer l’intégralité des loyers depuis la signature des baux. Elle en conclut qu’en agissant de la sorte elle lui a causé un préjudice dont elle doit l’indemniser.

Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts que lorsqu’est caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

En l’espèce la SCM Doctoparon n’établit pas l’existence d’une faute commise par la SCI Saint Bond dans l’exercice de son action, initialement en nullité des baux professionnels conclus avec elle, lui ayant directement causé un préjudice, distinct des frais de procédure exposés et indemnisés dans le cadre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile.

Son action en responsabilité ne peut donc prospérer et le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté ses demandes dirigées contre la SCI Saint Bond.

— sur les frais de procédure et les dépens

La SCI Saint Bond, qui succombe principalement, doit être condamnée aux dépens d’appel, la cour n’étant pas saisie de la condamnation aux dépens de première instance. Elle doit par ailleurs être condamnée à verser une indemnité de procédure à la SCM Doctoparon selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sa demande faite à ce titre étant nécessairement mal fondée.

Enfin l’équité commande de laisser les frais de procédure exposés dans le cadre de cet appel à la charge de la SEP [T] & [R], sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a condamné la SCM Doctoparon à payer la somme de 131 100 euros à la SCI Saint Bond au titre des arriérés de loyers dus au jour du jugement (terme de juin 2024 inclus) ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ;

Déboute la SCI Saint Bond de sa demande en paiement des loyers dirigée contre la SCM Doctoparon ;

Condamne la SCI Saint Bond aux dépens d’appel recouvrés selon les modalités fixées par l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SCM Doctoparon à payer à la commune de [Localité 8] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Saint Bond à payer à la SCM Doctoparon la somme de 4 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Saint Bond et la SEP [T] & [R] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La conseillère