ARRET N°

du 21 janvier 2025

R.G : N° RG 24/00337 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FOSR

[O]

c/

S.A. PLURIAL NOVILIA

CH

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL PERSEE

M^e Christophe BARTHELEMY

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE

ARRET DU 21 JANVIER 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 15 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Reims

Madame [Y] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-51454-2024-00576 du 12/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de REIMS)

Représentée par M^e Matthieu CIUTTI de la SELARL PERSEE, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

S.A. PLURIAL NOVILIA société anonyme d’HLM inscrite au RCS de REIMS sous le n° 335 480 679 dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 10 décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant bail d’habitation sous seing privé du 16 décembre 2021, la SA d’HLM Plurial Novilia a donné en location à Mme [Y] [O] un appartement de type 5 situé à [Adresse 2].

Mme [O] habitait cet appartement avec 5 enfants, dont M [E] [Z], né le 6 octobre 2004.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2023, la SA Plurial Novilia a fait assigner Mme [O] en résiliation de bail au motif que dès leur entrée dans les lieux, Mme [O] et les personnes occupant les lieux de son chef ont causé au voisinage des nuisances particulièrement importantes excédant les contraintes normales de la vie en collectivité.

Par jugement rendu le 15 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims, a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 16 décembre 2021 entre la SA Plurial Novilia et Mme [Y] [O] pour un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2], aux torts de la locataire, avec effets à la date du jugement;

En, conséquence,

— ordonné l’expulsion de Mme [O] [Y] et celle de tous occupants de son chef;

— dit qu’à défaut pour Mme [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Plurial Novilia pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique;

— condamné Mme [Y] [O] à payer à la SA Plurial Novilia une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail n’avait pas été résilié et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs;

— condamné Mme [Y] [O] à verser à la SA Plurial Novilia la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration en date du 28 février 2024, Mme [O] a interjeté appel contre l’ensemble des dispositions du jugement.

Dans ses dernières conclusions, Mme [O] demande de voir :

— être reçue en ses demandes,

— infirmer en toutes ses dispositions la décision rendue le 15 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims,

statuant à nouveau,

— débouter la SA Plurial Novilia de l’ensemble de ses demandes et autres prétentions plus amples ou contraires,

— condamner la SA Plurial Novilia à lui payer à la somme de 1 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA Plurial Novilia aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, la SA Plurial Novilia demande à la cour de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Reims du 15 décembre 2023.

— débouter l’appelante de toutes ses demandes, fins et prétentions.

Y ajoutant,

— condamner Mme [O] [Y] au paiement d’une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Mme [O] [Y] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

Motifs

— Sur la demande de résiliation de bail

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article R.1334-31 du code de la santé publique dispose quant à lui qu’aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.

Mme [O] indique que pour apprécier si ces bruits portent atteinte à la tranquillité du voisinage, les tribunaux prennent en compte leur durée, leur fréquence et leur intensité et elle estime qu’en l’absence de toute mesure acoustique et même de tout constat ou attestation régulièrement recevable en justice, les troubles anormaux du voisinage ne peuvent être établis.

Mme [O] explique tout d’abord que l’immeuble du [Adresse 2] sis au [Adresse 5] est sujet à de profondes complexités, du fait, d’abord, des mésententes entre les occupants ligués en collectifs divers et, ensuite, du fait de sa localisation qui attire manifestement à lui des désagréments de tiers, entre intrusions intempestives, bruits environnants et dégradations des biens communs.

Elle affirme que les occupants de son immeuble sont ligués contre elle et par voie de conséquence, contre son fils majeur [E] [Z], afin de les rendre responsables de tous les désordres et troubles rapportés mais qui n’ont jamais été constatés.

Elle conteste le jugement déféré estimant que la lettre commune des propriétaires et occupants de la résidence datée du 2 décembre 2022, lui impute des troubles et désordres arbitrairement et sans précisions, qu’elle ne s’est jamais engagée, lors d’un entretien avec son bailleur à ne plus être en contact avec les fauteurs de troubles de l’immeuble, à ne plus faire de soirée trop bruyante au domicile et à être vigilante à l’égard du comportement de son fils considérant que la pièce produite par la SA Plurial Novilia ne reflète pas l’échange qui s’est réellement tenu.

Elle reproche aussi à la SA Plurial Novilia d’avoir envisagé une procédure d’expulsion pour usage de stupéfiants dans les parties communes de la part de son fils sur le fondement d’un courrier de M. [S] [N], alors même que ces faits ne sont constatés par aucun procès-verbal.

Elle ajoute qu’aucun élément versé aux débats ne permet d’affirmer qu’il aurait été fait usage de mortiers ou pétards à proximité des fenêtres pour le réveillon du 31 décembre 2022.

Enfin, elle conteste son absence de coopération.

La cour constate qu’au soutien de son appel, Mme [O] ne produit aucune pièce alors qu’il ressort tant des pétitions et courriers signés par ses voisins le 2 décembre 2022, du 25 janvier 2023, ainsi que la plainte de M. [T] [B] en date du 6 juillet 2023 qu’ils se plaignent du comportement de trois familles dont celle de Mme [O] logée au rez-de-chaussée porte A qui leur font subir les désagréments suivants :

— tapage nocturne dû à la musique ' à fond’ jusqu’à des heures tardives,

— usage fréquent de pétard à proximité des fenêtres,

— dépôt de sacs de détritus devant les paliers qui stagnent pendant des jours,

— destruction du système de verrouillage de la porte d’entrée de l’immeuble,

— va et vient incessants de personnes non résidantes dans l’immeuble.

S’il ne ressort pas de ces courriers et pétitions que l’ensemble des nuisances dénoncées peuvent être attribuées à Mme [O] et à son fils, il n’en demeure pas moins que le bailleur verse aux débats :

— une copie-écran d’un événement rapporté par Mme [K] [A], habitante de l’immeuble qui l’informait que les policiers étaient intervenus le 30 décembre 2022 à 1h40 chez Mme [O] suite à son appel, celle-ci se plaignant de 'musique depuis le début de l’après-midi et de beaucoup de hurlements’ ;

— la copie d’un message adressé à son bailleur par Mme [A] le 30 décembre 2022 se plaignant d’une personne, M. [F] [I], qui a fait la fête chez Mme [O] chez laquelle il y a eu du vacarme jusqu’à 2h ;

— le bailleur a pu visionner une vidéo enregistrée le 26 décembre 2022 sur laquelle sont entendus des hurlements et qui montre une bagarre entre deux personnes dont M. [E] [Z], fils de Mme [O] ;

— le bailleur a été informé par cette locataire que le 20 décembre 2022 de 'grosses disputes/bagarres/dégradations du hall’ par M. [U] [H] et M. [E] [Z] ;

— M. [S] [N], chef de l’unité de tranquillité nocturne de la police municipale a informé le bailleur de la verbalisation de M. [Z] pour détention de produits stupéfiants alors qu’il se trouvait dans les parties commune de l’immeuble le 29 décembre 2022, ainsi que le 27 avril 2023 alors qu’il consommait des produits stupéfiants dans les parties communes,

— dans un courrier du 6 juillet 2023, M. [B] a informé le bailleur du fait que les locataires de logement RDC A (la famille de Mme [O]) rentraient tard le soir en discutant fort et réveillant leurs voisins et qu’un groupe de jeunes qui se réunit régulièrement à l’arrière de l’immeuble tape dans un ballon contre les portes et fait des batailles d’eau dans les communs, inondant ainsi l’entrée,

— le 13 juillet 2023, le 17 juillet 2023, les 8, 11 septembre 2023 et 19 septembre 2023, Mme [D] [X] s’est plainte de cris dans la cage d’escaliers, de claquements de portes et de jeux de ballon contre les fenêtres et les portes de l’immeuble par les enfants du logement RDC A toute la journée et la nuit, qu’ils ont branché un tuyau d’eau pour remplir leur piscine inondant le local à poubelles ;

— le 5 et le 11 septembre 2023, Mme [J] [P] vivant dans le logement du RDC B s’est plainte du fait que les locataires du RDC A s’installent derrière les bâtiments avec des canapés et des tables basses, qu’ils écoutent de la musique avec des enceintes, faisant beaucoup de bruit toute la journée et jusqu’à 3 ou 4 heures, au point que leurs voisins ont du mal à dormir, qu’il fume de la drogue, que les enfants de Mme [O] et leurs amis font des batailles d’eau avec un tuyau d’arrosage et des bassines, qu’ils ont installé une piscine gonflable en bas de leur fenêtre avec un tuyau d’arrosage tiré de la cave et que le local poubelle a été inondé ;

— Mme [M] [C] a dénoncé les mêmes faits que ses voisins le 11 septembre 2023;

— des photographies des canapés et piscine installés à l’extérieur de l’immeuble sont versées aux débats ;

— le 12 septembre 2023, M. [B] et Mme [V] se sont plaints auprès de leur bailleur lors d’un rendez-vous avec sa représentante, Mme [L] [G], indiquant qu’ils 'n’en peuvent plus', Mme [V] ayant par ailleurs prévenu que le plus jeune enfant de Mme [O] âgé de 10 ans sert de guetteur à ses frères qui l’utilisent pour passer de la drogue.

Comme l’a constaté le premier juge, le bailleur établit la preuve des nuisances multiples et réitérées des enfants de Mme [O] ayant pour conséquence une dégradation des conditions de vie de ses voisins, locataires du même immeuble qu’elle, et affectant leur tranquillité.

Alors qu’il résulte des courriers et convocations pour troubles du voisinage adressés par Plurial Novilia à Mme [O] le 6 décembre 2022, le 13 décembre 2022, le 6 janvier 2023 qu’elle a été informée des nuisances et troubles commis par sa famille, les nuisances se sont poursuivies et les rappels de ses obligations contractuelles d’user paisiblement de son logement sont restés sans effet.

Dés lors, c’est par une juste appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a estimé que Mme [O] a manqué gravement et de manière répétée à ses obligations contractuelles, ces manquements justifiant que soit prononcée la résiliation du bail et son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, réduisant le délai pour quitter les lieux à un mois compte-tenu des nuisances invoquées.

En outre, compte-tenu de la résiliation du bail et de l’expulsion de la locataire et des occupants de son chef, la condamnation de Mme [O] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective du logement s’impose.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En qualité de partie perdante, le jugement qui a condamné Mme [O] à payer les dépens et la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SA Plurial Novilia sera confirmé.

Sur ce même motif, alors que Mme [O] a quitté spontanément les lieux le 16 mai 2024 et que, maintenant son appel, elle n’a produit aux débats aucune pièce permettant de l’appuyer obligeant la SA Novilia a engagés des frais irrépétibles importants, elle sera condamnée à payer tant les dépens de la procédure d’appel que la somme de 1 500 euros à l’intimé en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne Mme [Y] [O] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne Mme [O] à payer à la SA Plurial Novilia la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président