N° RG 23/03891 -N°Portalis DBVX-V-B7H-O66Q

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 17 mars 2023

RG : 11-22-4190

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 07 Mai 2025

APPELANTE :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le N° 824 541 148, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713

INTIMÉ :

M. [J] [U]

né le 30 Décembre 1996 à [Localité 3]

Dernière adresse connue : [Adresse 1]

Le commissaire de justice en charge de signifier la déclaration d’appel ayant établi un procès-verbal de recherches infructueuses le 18 juillet 2023

Défaillant

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Mars 2025

Date de mise à disposition : 07 Mai 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 2 avril 2021, M. [W] [D], représenté par son mandataire, la société Immoger, a consenti à M. [J] [U] un bail portant sur un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 570 euros et de provisions mensuelles sur charges de 120 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1'140 euros. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

En application de la convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre du dispositif Visale de sécurisation du logement signée le 24 décembre 2015, la SASU Action Logement Services, venant aux droits de l’UESL, a délivré à M. [J] [U] un visa valable jusqu’au 23 juin 2021 et elle a conclu avec M. [W] [D] un contrat, validé de manière dématérialisée le 30 mars 2021, dénommé «'contrat de cautionnement Visale'». Ce dernier contrat contenait un engagement synallagmatique en vertu duquel, d’une part, la SASU Action Logement Services, intervenant au titre de la garantie VISALE, s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par le locataire, et ce, dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges (article 4.1 du contrat), et d’autre part, le bailleur a accepté que la subrogation de la caution permette à celle-ci d’agir, outre en recouvrement des sommes versées conformément à l’article 2306 du Code civil, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation (article 8.1 du contrat).

Prétendant qu’elle avait été actionnée en qualité de caution pour le paiement des échéances de loyers de mars et avril 2022, la société Action Logement Services a fait délivrer le 31 mai 2022, à M. [J] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 1'370 euros en principal, outre les intérêts et les frais.

Soutenant, d’une part, que le locataire n’avait pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance de sorte que la résiliation de plein droit du bail était acquise, et d’autre part, qu’elle avait de nouveau été actionnée par le bailleur au titre de la garantie VISALE de sorte que sa créance avait augmenté, la société Action Logement Services a, par acte d’huissier de justice en date du 7 novembre 2022, fait assigner M. [J] [U] au fond en constat de la résiliation de bail et en expulsion.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 17 mars 2023, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a débouté la SAS Action Logement de toutes ses demandes et l’a condamnée aux entiers dépens.

Le tribunal a retenu en substance qu’au soutien de ses prétentions, la société Action Logement Services verse aux débats un acte de cautionnement non signé et des quittances subrogatives non signées de sorte qu’elle ne justifie pas régulièrement du principe et du montant de sa créance et qu’elle doit, en conséquence, être déboutée de toutes ses demandes.

Par déclaration en date du 11 mai 2023, la société Action Logement Services a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 6 février 2025 (conclusions d’appel de réactualisation de créance) signifiées à l’intimé par exploit du 18 juillet 2023 par procès-verbal de recherches infructueuses, la SAS Action Logement Services demande à la cour :

Réformer le jugement rendu le 17 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de Lyon en ce qu’il a : (reprise du dispositif de la décision attaquée),

Débouter M. [J] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [J] [U],

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [J] [U] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

En toute hypothèse,

Condamner M. [J] [U] à payer à Action Logement Services la somme de 25'855,12 euros arrêtée au 3 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31/05/2022 sur la somme de 1'370,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

Condamner M. [J] [U] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer y compris d’appel,

Y ajoutant,

Condamner M. [J] [U] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner M. [J] [U] à payer à Action Logement Services la somme de 1'200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique que, pour éviter toute contestation sur la signature électronique, elle verse aux débats les pièces signées manuellement par le bailleur et elle rappelle en tout état de cause qu’en vertu de l’article 1342-8 du Code civil, le paiement se prouve par tout moyen. Elle produit en particulier la dernière quittance signée par le bailleur et elle se prévaut de la subrogation dans les droits de ce dernier.

Elle souligne que son droit de poursuivre la constatation de la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation, constituant là encore une subrogation dans les droits du bailleur ainsi que le reconnaît la doctrine et la jurisprudence la plus constante. Elle fait ainsi valoir avoir régulièrement délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois.

A titre subsidiaire, elle sollicite le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur dont la dette est désormais astronomique, ce qui caractérise le manquement grave à ses obligations de locataire. Elle sollicite l’expulsion de l’intéressé.

Elle actualise sa demande en paiement concernant les échéances échues de loyers, charges et indemnités d’occupation et elle réclame la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux avec condamnation de M. [U] à les lui payer dès lors qu’elle justifiera par une quittance subrogative les avoir payées au bailleur.

***

M. [J] [U], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel par exploit du 18 juillet 2023 signifié par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

***

Il est renvoyé aux écritures de la partie appelante pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de ses prétentions.

MOTIFS,

Sur la demande en paiement de la dette locative actualisée':

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’ancien article 2306 du Code civil, devenu 2309, prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats :

le contrat de bail et le contrat dit de «'contrat de cautionnement Visale'» dont un exemplaire de ce dernier contrat supportant le cachet et la signature d’un représentant de la société Immobilier Gestion Eyraud Régie, se disant mandataire de M. [W] [D],

une quittance subrogative du 13 janvier 2025 validée de manière dématérialisée par la société Immobilier Gestion Eyraud Régie, se disant mandataire de M. [W] [D], et supportant également le cachet et la signature d’un représentant de cette société qui atteste ainsi avoir reçu paiement de la somme globale de 26'355,12 euros de la part de la caution représentant les échéances de mars 2022 à décembre 2024,

un relevé de créance mentionnant un remboursement de 500 euros par le locataire effectué le 1er août 2022,

le commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement d’une somme de 1'370 euros délivré le 31 mai 2022.

Il résulte de ces pièces non-contestées qu’agissant en qualité de caution, la société Action Logement Services a payé au mandataire du bailleur, au lieu et place du locataire, la somme totale de 26'355,12 euros correspondant aux échéances des mois de mars 2022 à décembre 2024.

En vertu de ces paiements, la caution est légalement subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre le locataire pour le recouvrement de cette même somme, déduction faite des 500 euros acquittés par M. [U].

Le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de la caution est infirmé et statuant à nouveau, la cour condamne M. [J] [U] à payer à la société Action Logement Services la somme de 25'855,12 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 date du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1153, devenu 1344-1, du Code civil sur la somme de 1'370 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail et les demandes subséquentes':

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’ancien article 2306 du Code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du «'contrat de cautionnement Visale'» liant M. [D] et la société Action Logement Services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution. Par ailleurs, les quittances subrogatives des 23 mai 2022 et 13 janvier 2025 validées de manière dématérialisée par le mandataire de M. [D], rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement, que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

En conséquence, par application du contrat liant les parties, le bailleur a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en résiliation de bail et expulsion.

Enfin, il n’est pas discuté de la recevabilité de cette demande, la caution justifiant en tout cas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions dans les conditions de forme et de délais prévues à de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur le fond, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit alors que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du bail à effet au 9 avril 2021 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2022 par la société Action Logement Services en qualité de caution pour la somme en principal de 1'370 euros. Il s’infert du relevé de compte locataire versé aux débats que M. [J] [U] ne s’est pas acquitté de cette dette dans les deux mois, n’ayant effectué qu’un unique paiement de 500 euros le 1er août 2022 depuis la délivrance du commandement.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a débouté la société Action Logement Services de ses demandes en résiliation du bail et en expulsion, est infirmé. Statuant à nouveau, la cour constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 31 juillet 2022 et ordonne l’expulsion de M. [J] [U] des lieux loués.

Dans la mesure où M. [U] a été assigné selon un procès-verbal de recherches infructueuses, il est constant que l’intéressé ne se maintient pas dans les lieux loués. Néanmoins, l’absence de remise des clés par celui-ci depuis le 31 juillet 2022 cause nécessairement un préjudice non sérieusement contestable à M. [D] ouvrant droit à ce dernier à la perception d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location, laquelle indemnité sera due, en deniers ou quittances, à compter de l’échéance du mois de janvier 2025, non comprise dans la condamnation ci-avant prononcée, jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

En revanche, la subrogation supposant, de la part de celui qui s’en prévaut, un paiement préalable, la société Action Logement Services, qui ne justifie pas d’une subrogation conventionnelle pour obtenir d’avantage que la fixation des indemnités d’occupation ci-avant accordée, n’est pas fondée à solliciter la condamnation de M. [U] à lui payer les indemnités d’occupation non-échues, même sous la précision que cette condamnation ne pourra être poursuivie que sous réserve que la caution justifie du paiement de ces indemnités d’occupation par une quittance subrogative.

La cour rejette la demande de la caution tendant à voir condamner M. [U] à lui payer des indemnités d’occupation à échoir jusqu’à libération des lieux.

Sur les demandes accessoires :

M. [J] [U] succombant, la cour infirme la décision attaquée en ce qu’elle a condamné la société Action Logement Services aux dépens de première instance.

Statuant à nouveau et y ajoutant, la cour condamne M. [J] [U], partie perdante, aux dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront le coût du commandement de payer délivré le 31 mai 2022.

La cour condamne en outre M. [J] [U] à payer à la société Action Logement Services la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement rendu le 17 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [J] [U] à payer à la SAS Action Logement Services, caution, les sommes suivantes':

25'855,12 euros en remboursement des sommes acquittées par la caution selon quittance subrogative du 13 janvier 2025, soit au titre des loyers échus de mars 2022 à décembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 sur la somme de 1'370 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déclare la demande en constat de la résiliation du bail présentée par la SAS Action Logement Services, subrogée en ce sens par M. [W] [D] en vertu du contrat validé électroniquement le 30 mars 2021, recevable,

Constate la résiliation intervenue le 31 juillet 2022, par le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail signé le 2 avril 2021 par M. [W] [D], bailleur, et M. [J] [U], locataire, pour l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4],

Ordonne l’expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de M. [J] [U], avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux,

Rappelle que par application des articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Dit que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois,

Fixe l’indemnité d’occupation due mensuellement par M. [J] [U] à M. [W] [D] à une somme égale au montant du loyer qui aurait été exigible en cas de continuation de la location, laquelle indemnité sera due depuis l’échéance de janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

Rejette la demande de la SAS Action Logement Services tendant à voir condamner M. [J] [U] à lui payer des indemnités d’occupation non-échues.

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [U] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 31 mai 2022,

Condamne M. [J] [U] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT