ARRET N°

du 20 mai 2025

N° RG 24/00361 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FOUI

[J]

[G]

[E]

[E]

c/

[BU]

[T]

[C]

[X]

[M]

[V] épouse [M]

[P]

[L]

[F]

[NW]

Formule exécutoire le :

à :

la SCP RCL & ASSOCIES

la SELARL ISABELLE BAISIEUX – SOCIETE D’AVOCATS

la SELARL LE CAB AVOCATS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 20 MAI 2025

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 22 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de REIMS

Madame [B] [J], née le 17 octobre 1973 à [Localité 38] et demeurant [Adresse 34] à [Localité 37],

Représentée par M^e Stanislas CREUSAT de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

****

Monsieur [I] [G], né le 15 janvier 1972 à [Localité 38] et demeurant [Adresse 34] à [Localité 37],

Représenté par M^e Stanislas CREUSAT de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

****

Madame [A] [E], née le 15 mai 1984 à [Localité 39] (MOLDAVIE) et demeurant [Adresse 2] à [Localité 35],

Représentée par M^e Stanislas CREUSAT de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

* * * *

Monsieur [VX] [E], né le 12 octobre 1978 à [Localité 42], et demeurant [Adresse 2] à [Localité 35],

Représenté par M^e Stanislas CREUSAT de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

INTIMES :

Monsieur [O] [BU], né le 28 mars 1965 à [Localité 36], et demeurant [Adresse 4] à [Localité 44],

Représenté par M^e Isabelle BAISIEUX de la SELARL ISABELLE BAISIEUX – SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

* * * *

Madame [GV] [T], née le 26 octobre 1969 à [Localité 40] et demeurant [Adresse 12] à [Localité 37],

Représentée par M^e Isabelle BAISIEUX de la SELARL ISABELLE BAISIEUX – SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

* * * *

Monsieur [H] [C], né le 14 mars 1982 à [Localité 40] (51) et demeurant [Adresse 3] à [Localité 37],

Représenté par M^e Bruno CHOFFRUT de la SELARL LE CAB AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

* * * *

Madame [N] [X], née le 09 aout 1985 à [Localité 43] (41) et demeurant [Adresse 3] à [Localité 37],

Représentée par M^e Bruno CHOFFRUT de la SELARL LE CAB AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

* * * *

Monsieur [K] [M], né le 4 décembre 1972 à [Localité 42] (51) et demeurant [Adresse 3] à [Localité 37],

Représenté par M^e Bruno CHOFFRUT de la SELARL LE CAB AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

* * * *

Madame [D] [V] épouse [M], née le 12 janvier 1971à [Localité 41] (51) et demeurant [Adresse 3] à [Localité 37],

Représentée par M^e Bruno CHOFFRUT de la SELARL LE CAB AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

* * * *

Monsieur [R] [F] , né le 17 juin 1960 à [Localité 37] (51) et demeurant [Adresse 3] à [Localité 37],

Représenté par M^e Bruno CHOFFRUT de la SELARL LE CAB AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

* * * *

Madame [W] [P], demeurant [Adresse 3] à [Localité 37]

Non comparante, ni représentée bien que régulièrement assignée

* * * *

Monsieur [S] [L], demeurant [Adresse 3] à [Localité 37]

Non comparant, ni représenté bien que régulièrement assigné

* * * *

Madame [Z] [NW] demeurant [Adresse 3] à [Localité 37]

Non comparante, ni représentée bien que régulièrement assignée

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER :

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 01 avril 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025,

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025 et signé par Madame Sandrine PILON, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre régulièrement empêchée, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS,, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

La maison Champagne Pommery et Greno était propriétaire d’un ensemble immobilier, comprenant une résidence ouvrière, situé [Adresse 3] à [Localité 37] dans la Marne.

Le 28 avril 1988, cet ensemble immobilier a été divisé en 22 lots, le cahier des charges prévoyant des servitudes de passages, puis vendu.

M. [F] a acquis les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 22] et [Cadastre 23] en 1988.

M. [BU] et Mme [T] ont acheté le 9 décembre 2011 la parcelle [Cadastre 27], anciennement numérotée [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] qu’ils ont ensuite vendue à M. [C] et Mme [X] le 4 août 2017.

M. [I] [G] et Mme [B] [J] étaient propriétaires des parcelles [Cadastre 15], [Cadastre 30], [Cadastre 33] et [Cadastre 1].

M. et Mme [M] ont acquis le 7 juillet 2004 la parcelle [Cadastre 28] devenue les parcelles [Cadastre 30] et [Cadastre 31].

Avant la vente de son bien aux consorts [C] [X], M. [O] [BU] avait construit une terrasse avec clôture sur une partie de sa parcelle.

Par courrier recommandé du 22 juillet 2017, les consorts [G] [J] ont mis en demeure M. [BU] de respecter la servitude de passage en procédant à la démolition de la terrasse et de la clôture. Ils ont réitéré leur mise en demeure auprès des consorts [C] [X] par courrier recommandé du 23 août suivant.

Postérieurement, les époux [E], propriétaires d’une maison d’habitation située également [Adresse 3] à [Localité 37], ont sollicité, courant 2019, la démolition de la terrasse litigieuse pour cause d’entrave à la servitude de passage.

Une expertise amiable a été réalisée dont un rapport a été rendu le 15 février 2018.

Par actes des 27 et 28 septembre 2018, les consorts [G] [J] ont fait assigner en référé M. [BU] et les consorts [C] [X] aux fins d’expertise judiciaire, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 20 février 2019. La mission de l’expert a été étendue à l’ensemble des propriétaires de l’ensemble immobilier ainsi qu’au notaire rédacteur des actes par décision du 8 janvier 2020. Elle a aussi été étendue aux vendeurs des propriétés.

Par acte notarié du 17 juin 2020, les consorts [G] [J] ont vendu leur immeuble à Mme [Y].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 13 mai 2021.

Suivant exploits du 6 octobre 2021, les consorts [G] [J], M. [VX] [E] et Mme [A] [E] ont fait assigner M. [O] [BU], Mme [GV] [T], les consorts [C] [X], M. [K] [M], Mme [D] [V], Mme [W] [P], M. [S] [L], M. [R] [F] et Mme [Z] [NW] aux fins de condamnation des consorts [C] [X], de MM. [F] et [M] à démolir sous astreinte les constructions ou aménagements édifiés sur leur fonds et à les indemniser de leurs préjudices.

Par jugement du 22 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Reims a :

— débouté les consorts [G] [J] et les époux [E] de leur demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire rendue par M. [JI] le 13 mai 2021,

— débouté M. [G] et Mme [J] de l’intégralité de leurs demandes,

— débouté les époux [E] de l’intégralité de leurs demandes,

— dit que la demande en garantie formée par les consorts [C] [X] à l’encontre des consorts [BU] [T] est devenue sans objet,

— condamné les consorts [G] [J] et les époux [E] à payer aux consorts [C] [X] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [G] [J] et les époux [E] à payer à M. [K] [M] et Mme [D] [V] épouse [M] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [G] [J] et les époux [E] à payer aux dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise.

Par déclaration du 6 mars 2024, les consorts [G] [J] et les époux [E] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 3 décembre 2024, ils demandent à la cour de :

— les dire recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— en conséquence,

— condamner in solidum les consorts [C] [X], M. [F] et M. [M] d’avoir à démolir les constructions et/ou aménagements érigés sur les fonds servants, en violation du cahier des charges du 28 avril 1988 et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum les consorts [BU] [T], [C] [X], M. [F] et M. [M] à verser aux consorts [G] [J] la somme de 23 000 euros en réparation de leur préjudice financier et celle de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamner in solidum les consorts [BU] [T], [C] [X], M. [F] et M. [M] à verser aux époux [E] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice financier et celle de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— débouter les consorts [M] [G] [C] [X] et [F] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner condamner in solidum les consorts [BU] [T], [C] [X], M. [F] et M. [M] à verser aux appelants la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d’expertise, le tout sous le bénéfice de la distraction.

Ils font valoir que l’existence d’une servitude de passage, établie par le cahier des charges en vue de la division de l’ensemble immobilier, ne peut être contestée et les entraves à la servitude mis en place par leurs voisins sont établies par l’expert judiciaire ; que l’installation de clôtures et de terrasses privées sur une servitude de passage fait nécessairement obstacle à la circulation et en diminue l’usage pour le propriétaire du fonds dominant.

Ils ajoutent que la démolition est la sanction du droit réel qui a été transgressé ; que les intimés ne peuvent valablement arguer de l’inutilité de la servitude de passage.

Ils invoquent l’existence d’un préjudice financier et de jouissance compte tenu de l’entrave à la servitude.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 11 octobre 2024, les époux [M], les consorts [C] [X] et M. [F] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondés les consorts [G] [J] et les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes,

— subsidiairement juger que les servitudes supportées par les parcelles [Cadastre 23], [Cadastre 27], [Cadastre 31] et [Cadastre 32] s’exerceront en limite extérieure des parcelles [C] [X] n°[Cadastre 27], [F] n° [Cadastre 23] et [M] n° [Cadastre 31] et [Cadastre 32] sur une profondeur de 2,50 m,

— plus subsidiairement ordonner une expertise pour demander à un expert son avis sur l’existence d’un espace actuellement disponible pour exercer le droit de passage et dire qu’il est suffisant pour desservir l’ensemble des fonds dominant,

— en tout état de cause condamner les consorts [BU] [T] à garantir les consorts [C] [X] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

— condamner les consorts [G] [J] et les époux [E] à verser à chacun des consorts [C] [X], [F] et [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils font valoir que les consorts [G] [J] et les époux [E] n’ont pas non plus respecté la servitude de passage ; que contrairement aux affirmations des appelants, il n’existe pas de cour commune mais seulement des lots privatifs grevés d’une servitude de passage.

Ils expliquent que la configuration des lieux s’est modifiée depuis la création des servitudes ; qu’initialement, les servitudes ont pris en compte l’existence d’un bâtiment central qui depuis n’existe plus de sorte que le changement de topographie des lieux permet de constater que le passage des différents véhicules est parfaitement respecté et que l’usage de la servitude d’origine s’est modifiée.

Ils soutiennent que la terrasse créée sur le lot [M] n’englobe pas la totalité de la parcelle et permet l’exercice de la servitude par tous les riverains; que les clôtures partielles des parcelles [C] et [F] n’entravent pas non plus l’exercice de la servitude de passage.

À titre subsidiaire, ils demandent le déplacement de l’assiette de la servitude arguant du fait que la servitude actuelle empêche les propriétaires d’y faire des aménagements avantageux alors que son déplacement de quelques mètres ne modifiera pas son exercice et ne la rendra pas plus incommode pour ses bénéficiaires, celle-ci ne s’exerçant déjà à l’origine que sur la partie des parcelles la plus proche des maisons d’habitation.

Ils font encore valoir que les consorts [G] [J] ayant vendu leur propriété, ils n’ont plus d’intérêt à agir en demande de démolition et la nouvelle propriétaire indique ne pas être gênée par la situation actuelle ; que les terrasses des concluants ne constituent pas une gène pour l’immeuble des époux [E].

Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 22 juillet 2024, Mme [GV] [T] et M. [O] [BU] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— débouter les consorts [J] [G] et [E] de toutes leurs demandes,

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 2 000 euros chacun en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils font valoir que le tribunal a fait une juste appréciation de la situation en considérant que les appelants ne démontraient pas que les implantations sur les parcelles ne leur permettaient pas d’user de leur droit de passage ; que les photos aériennes du rapport d’expertise judiciaire prouvent que chacun parvient à circuler librement ; que la terrasse qu’ils ont construite accolée à leur habitation laisse près de 5 mètres pour la circulation ; que les consorts [G] [J] sont d’une particulière mauvaise foi, ceux-ci ayant eux-même construit une terrasse devant leur propriété en empiétant sur leur propre parcelle.

Mme [W] [P], M. [S] [L] et Mme [Z] [NW], tous trois assignés par exploits du 2 mai 2024 remis à étude d’huissier, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 1er avril suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il apparaît, au vu de la déclaration d’appel et des conclusions, que les parties ne remettent pas en cause le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [G] [J] et les époux [E] de leur demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire rendue par M. [JI] le 13 mai 2021.

La servitude de passage est prévue par les articles 682 et suivants du code civil, aux termes desquels un tel droit est accordé au propriétaire d’un fonds dépourvu d’accès suffisant pour l’exploitation normale de celui-ci, le passage devant être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et à l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Tout obstacle placé sur l’assiette de la servitude, rendant difficile ou impossible son exercice, constitue une violation. Une telle violation est caractérisée lorsque l’accès au fonds dominant est rendu plus difficile ou impossible par des actions ou aménagements du propriétaire du fonds servant.

En l’espèce, aux termes du cahier des charges établi le 28 avril 1988 à l’étude de Me [U], notaire, en vue de la vente de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 37] "il a été créé une servitude de passage sur les lots ci-après à usage de passage, savoir :

Lots 1b (n°[Cadastre 23]), 3b (n°[Cadastre 21]), 2b ( n°[Cadastre 25]), 7b (n°[Cadastre 24]), 6b (n°[Cadastre 26]), 5c (n°[Cadastre 8]), 4b (n°[Cadastre 9]) et 5b (n°[Cadastre 16]),

qui seront les fonds servants au profit :

des lots 1(n° [Cadastre 5]), 2 (n°[Cadastre 6]), 3 (n°[Cadastre 19]), 4 (n°[Cadastre 18]), 5 (n°[Cadastre 17]), 6 (n°[Cadastre 15]), 7(n°[Cadastre 14]), 1a (n°[Cadastre 22]), 2a (n°[Cadastre 7]), 3a (n°[Cadastre 20]), 4a (n°[Cadastre 10]), 5a (n°[Cadastre 29]), 6a (n°[Cadastre 11]), et 7a (n°[Cadastre 13]) qui seront les fonds dominants.

Ledit passage devra rester libre à la circulation ; aucune des parties ne pourra entreposer quoi que ce soit ni faire stationner aucun véhicule de manière à ne pas entraver la circulation des autres propriétaires." (Page 12 de l’acte).

Les parties au litige ne remettent pas en cause l’existence de la servitude de passage.

Les consorts [G] [J] et les époux [E] invoquent une entrave à cette servitude de passage, imputable aux consorts [C] [X], à M. [F] et à M. [M], ainsi que l’impossibilité pour eux d’accéder à leurs fonds en raison des constructions ou aménagements érigés sur les fonds servants en violation du cahier des charges du 28 avril 1988.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que certains propriétaires ont aménagé sur leur parcelle des jardins, cours privatisées, terrasses privatives ou encore stationnent leur véhicules sur l’espace central de l’ensemble immobilier avant sa division.

L’expert conclut que « certains propriétaires se sont appropriés, au fil des ans, un petit bout de l’espace commun devant rester sous servitude » précisant qu’il s’agit des consorts [C]-[X] ( à travers les consorts [BU] [T]), M. [F], les époux [M], Mme [NW], M. [L], les consorts [G]-[J] et les époux [E]. Il précise que « la visualisation de la photo aérienne des lieux ne permet plus du tout de retrouver cette division parcellaire » (page 7 du rapport).

Les photographies annexées au rapport d’expertise judiciaire démontrent que la configuration des lieux s’est modifiée depuis la division de l’ensemble immobilier. Ainsi à l’origine, il se trouvait en son centre un grand bâtiment de sorte que l’accès aux différents lots n’était possible que par la création d’une servitude de passage grevant les lots situés tout autour. Les appelants ne peuvent valablement soutenir que ce bâtiment central n’existait plus lors de l’établissement de la servitude de passage dans le cahier des charges puisque précisément ledit cahier des charges daté du 28 avril 1988 fait état de l’existence de celui-ci et stipule d’ailleurs en page 16 qu’il sera démoli aux frais de la société Champagne Pommery et Greno.

L’examen de ces photographies permet d’établir que l’ensemble des propriétaires des fonds issus de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 37] peuvent librement accéder à leur immeuble et que les aménagements réalisés sur une partie des fonds servants n’entravent pas l’exercice de la servitude de passage. Les autres pièces produites aux débats et notamment les photographies et constats de commissaire de justice viennent corroborer les éléments photographiques figurant dans le rapport d’expertise. Mme [Y], qui a acheté le fonds des consorts [G] [J] en 2020 atteste d’ailleurs qu’elle entretient de bonnes relations avec ses voisins et qu’elle n’éprouve aucune difficulté pour rentrer chez elle en voiture ou à pied (pièce 27 des intimés).

Vainement, les appelants soutiennent que la situation actuelle a empêché les pompiers d’intervenir lors d’un incendie affectant la maison de M. [BU]. En effet, les photographies prises lors de cet incendie, versées aux débats en pièce 26 des intimés démontrent qu’au contraire, les pompiers n’ont eu aucune difficulté à accéder à la cour et qu’ils ont pu stationner leur véhicule d’intervention pour combattre efficacement l’incendie. De plus, le compte rendu d’intervention des pompiers produit par les appelants en pièce 26 ne fait état d’aucune difficulté d’accès ni d’intervention.

Il en résulte que la preuve est rapportée du fait que chacun des propriétaires des immeubles situés [Adresse 3] à [Localité 37] peut circuler librement et qu’il n’existe aucune entrave à leur passage pour leur permettre d’accéder à leur fonds.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge en a conclu que les consorts [G] [J] et les époux [E] ne rapportaient pas la preuve du non respect de la servitude de passage.

Les appelants ne justifient pas plus en appel qu’en première instance d’un quelconque préjudice financier ou de jouissance qui serait en lien de causalité avec une quelconque faute commise par leurs voisins, la faute n’étant au demeurant pas non plus établie.

Les demandes des consorts [G] [J] et des époux [E] sont donc mal fondées et le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.

Les consorts [G] [J] et les époux [E] qui succombent doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel et à verser aux intimés une indemnité de procédure selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, leur demande faite à ce titre étant nécessairement mal fondée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt de défaut,

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant ;

Condamne in solidum les consorts [G] [J] et les époux [E] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum les consorts [G] [J] et les époux [E] à payer aux époux [M], aux consorts [C] [X] et à M. [F] la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les consorts [G] [J] et les époux [E] à payer à Mme [GV] [T] et à M. [O] [BU] la somme totale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les consorts [G] [J] et les époux [E] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La conseillère