N° RG 20/05303 – N° Portalis DBVX-V-B7E-NFID

Décision du

Tribunal Judiciaire de ST ETIENNE

Au fond

du 10 septembre 2020

RG : 19/00826

ch 1

[C]

C/

[Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 05 Décembre 2023

APPELANTE :

Mme [Z] [C]

née le 14 Novembre 1945 à [Localité 6] (63)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Olivier BOST de la SELARL BOST-AVRIL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ayant pour avocat plaidant M^e Philippe BOISSIER de la SCP BILLY-BOISSIER-BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMEE :

Mme [U] [Y]

née le 22 Juin 1947 à [Localité 4] (23)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Vérane BOIVIN de la SELARL RUDENT-BOIVIN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 57

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Novembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Septembre 2023

Date de mise à disposition : 21 Novembre 2023 prorogée au 05 Décembre 2023, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Mme [Z] [C] et Mme [U] [Y] sont propriétaires de maisons mitoyennes dans un lotissement situé à [Localité 3]. Elles disposent chacune, à l’arrière, d’une terrasse recouverte d’un auvent.

Mme [C] ayant envisagé, courant 2017, de remplacer son auvent par une véranda, sa voisine lui a opposé que son projet de construction serait contraire au cahier des charges du lotissement et qu’il lui occasionnerait un préjudice de perte d’ensoleillement.

Par une décision du 16 novembre 2018, le maire de [Localité 3] a validé la déclaration préalable de projet de construction déposée par Mme [C]. Mme [Y] a exercé un recours gracieux contre cette décision, qui a fait l’objet d’un rejet.

Exposant être magistrate au tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, Mme [Y] a, en application de l’article 47, alinéa 1er, du code de procédure civile, saisi le tribunal de grande instance de Saint-Etienne, devenu le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, de demandes tendant notamment à ce qu’il soit fait interdiction à sa voisine de construire sa véranda et son auvent.

Par jugement du 10 septembre 2020, le tribunal s’est déclaré compétent pour statuer sur le litige et a notamment :

— déclaré opposable à Mme [C] le cahier des charges du lotissement et le plan de masse qui lui est annexé,

— constaté que Mme [C] ne respecte pas le cahier des charges du lotissement imposant le respect du plan de masse,

— condamné Mme [C] à l’interdiction de construire sa véranda et son auvent sur sa terrasse au titre du cahier des charges et du plan de masse,

— ordonné la destruction des deux murets d’ores et déjà érigés par Mme [C] au titre de la construction de sa véranda, sous astreinte de 30 euros par jour de retard au-delà du délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et ce, pendant un délai de quatre mois,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné Mme [C] à payer à Mme [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 5 octobre 2020, Mme [C] a relevé appel du jugement.

Par conclusions notifiées le 15 juin 2022, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant de nouveau,

— débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger que les travaux envisagés par elle ne consistent qu’en l’aménagement de la terrasse avec auvent existant depuis 1953 et bénéficiant dès lors d’un droit acquis par prescription trentenaire concernant notamment l’emprise au sol,

— juger qu’elle pourra édifier la véranda autorisée selon déclaration préalable de travaux du 16 novembre 2018 conforme au PLU concernant une fermeture partielle de l’auvent actuel avec remplacement de celui-ci,

— débouter Mme [Y] de sa demande subsidiaire fondée sur les troubles anormaux de voisinage en l’absence de toute preuve d’une quelconque perte d’ensoleillement et/ou de valeur vénale de son bien immobilier, et en toute hypothèse de modification de l’existant,

— débouter Mme [Y] de toute demande indemnitaire comme étant infondée, et plus généralement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [Y] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices de jouissance et moral subis depuis 2018,

— condamner Mme [Y] en tous les dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 6 octobre 2022, Mme [Y] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

— rejeter l’intégralité des demandes de Mme [C],

— condamner Mme [C] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [C] aux entiers dépens d’instance d’appel,

à titre subsidiaire, si par impossible la cour autorise Mme [C] à construire sa véranda :

— condamner Mme [C] à lui payer la somme de 50'000 euros à titre de dommages-intérêts pour perte d’ensoleillement et perte de valeur de sa propriété,

— condamner Mme [C] à lui payer la somme de 15'000 euros au titre du préjudice de jouissance liée à la perte d’ensoleillement,

— condamner Mme [C] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 novembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à voir « juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Aucune partie ne critiquant le chef de jugement relatif à la compétence, celui-ci est définitif.

1. Sur la demande d’interdiction de construction d’une véranda

1.1. Sur le non-respect du cahier des charges du lotissement

Mme [Y] soutient que :

— la construction de la véranda n’est pas autorisée par le plan de masse du lotissement dont le respect est imposé par le cahier des charges ;

— à la différence des dispositions réglementaires d’un cahier des charges, les droits et obligations des colotis de nature contractuelle contenues dans le cahier des charges ne sont pas caducs en cas de PLU dans un lotissement, en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ; en l’espèce, le cahier des charges du lotissement a été publié à la conservation des hypothèques et est inclus dans la rédaction du contrat de vente des immeubles composant le lotissement, de sorte qu’il a une valeur contractuelle ;

— le litige d’espèce ne concerne pas l’alignement ou la superficie, mais l’implantation au sol des constructions, de sorte que l’article 8 du cahier des charges s’applique, qui impose aux colotis le strict respect du plan de masse, aucune extension de bâtiments n’étant prévue par celui-ci ; or, la véranda de Mme [C] est une construction non prévue par le plan de masse puisqu’elle constitue une véritable continuité de la maison, offrant une pièce supplémentaire fermée et créant une nouvelle emprise au sol ;

— l’existence d’un auvent depuis plus de 40 ans n’est pas contestée mais ne dispense pas Mme [C] de respecter les documents contractuels qu’elle a approuvés ;

— l’arrêté du maire de [Localité 3] constatant l’annulation du cahier des charges ne remplit pas les conditions légales relatives au quorum ; en tout état de cause, l’autorité administrative n’a aucun pouvoir sur les dispositions contractuelles privées, au nombre desquelles l’article 8 du cahier des charges ; en outre, elle n’a jamais été informée de la volonté de Mme [C] et des colotis d’annuler le cahier des charges et les dispositions du lotissement ; le vote relatif à l’article 5 du cahier des charges n’a ni sens ni légalité ;

— ainsi, en raison du caractère contractuel du cahier des charges, de l’absence de pouvoir de l’autorité administrative de modifier des dispositions contractuelles, de l’imprescriptibilité du cahier des charges, de sa valeur contraignante entre colotis aux termes de l’article 1134 ancien du code civil et de l’absence d’information des colotis sur leur démarche, les dispositions contractuelles du cahier des charges restent en vigueur entre les colotis.

Mme [C] fait valoir que :

— les travaux envisagés ne créent pas une nouvelle construction puisqu’il s’agit uniquement de fermer partiellement l’auvent existant depuis 1953, sans nouvelle emprise au sol, de sorte que le tribunal ne pouvait revenir sur le droit acquis à cette construction, sauf à méconnaître la prescription trentenaire, étant observé que ni l’article 5 ni l’article 8 du cahier des charges n’interdit la modification des éléments existants ;

— il appartient aux juges du fond de vérifier que les clauses dont se prévaut Mme [Y] sont de véritables obligations et charges s’appliquant au fonds de chaque copropriétaire et non des règles d’urbanisme devenues caduques, en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, depuis 1960 ou 1971 au moins ; en l’espèce, le projet de plan de masse visé par l’article 5 est nécessairement un document réglementaire puisqu’il n’institue aucune servitude au profit de l’un ou l’autre des fonds ;

— le plan de masse du lotissement, l’article 5 et les autres dispositions du cahier des charges ne stipulent qu’un reculement et alignement des façades principales de 4 mètres par rapport à la rue mais n’édictent aucune obligation pour les façades arrière donnant sur jardin ; le plan de masse ne fait que schématiser des maisons carrées sans mentionner aucune mesure précise des futures constructions et ne définit pas précisément l’existant, de sorte que le tribunal ne pouvait retenir que sa véranda n’est pas prévue dans le plan de masse et, partant, qu’elle ne respecte pas le cahier des charges du lotissement ; d’ailleurs, Mme [Y] dispose elle-même d’un garage juste à côté de sa maison, à l’emplacement d’un passage dessiné sur le plan de masse ;

— les colotis ont autorisé à deux reprises et à la majorité des trois quarts la réalisation de la véranda envisagée ; ils ont voté, le 30 juin 2020, l’annulation des dispositions réglementaires du cahier des charges, de sorte que le maire de [Localité 3] a rendu le 4 septembre 2020 un arrêté constatant leur annulation, Mme [Y] ne justifiant pas avoir contesté cette décision dans le délai de deux mois ; enfin, compte tenu de la position de Mme [Y] qui soutient que le cahier des charges devrait s’appliquer de manière perpétuelle nonobstant son annulation par l’administration à la demande des colotis, ces derniers ont voté, à la majorité de 10 copropriétaires sur 12, la modification de l’article 5 du cahier des charges afin d’autoriser la construction d’extensions et de vérandas, étant observé que le cahier des charges n’édicte aucune règle quant aux conditions de son annulation ou de sa modification ; compte tenu de son caractère réglementaire, le plan de masse pouvait être annulé par un vote sans qu’il soit porté atteinte au caractère contractuel imprescriptible allégué par l’intimée.

Réponse de la cour

Mme [Y] fonde sa demande d’interdiction de la construction envisagée par sa voisine sur l’article 8° du cahier des charges du lotissement, dont elle n’établit pas la publication à la conservation des hypothèques mais dont Mme [C] reconnaît la valeur contractuelle, s’agissant des dispositions imposant des obligations et charges au fonds de chaque propriétaire, dès lors que les notaires ont recopié le programme et le cahier des charges du lotissement dans les actes de propriété des parties ou de leurs auteurs.

Cet article 8°, intitulé « obligations », énonce que « Toutes les clauses et conditions insérées au présent cahier des charges et au plan de masse de lotissement seront obligatoires tant pour les acquéreurs que pour leurs ayants-cause, dès leur approbation par arrêté préfectoral. Au surplus, les acquéreurs devront imposer à leurs successeurs, et ceux-ci aux leurs indéfiniment, l’obligation de se conformer au présent cahier des charges et plan de masse du lotissement ».

La cour observe que le cahier des charges ne prévoit aucune clause et condition relatives aux constructions, autres que celles prévues en ses articles :

3°, intitulé « destination des lots », qui précise notamment que « Le terrain faisant l’objet du présent lotissement est destiné à l’édification de maisons d’habitations ou villas et garages particuliers et jardins. »,

5°, intitulé « constructions », qui énonce que « Les acquéreurs qui voudront construire ne pourront le faire qu’après avoir obtenu l’autorisation réglementaire exigée par la législation en vigueur. Un exemplaire du plan de lotissement du programme et du cahier des charges seront joints à la demande du permis de construire. L’implantation des constructions sera conforme au plan masse ci-inclus soumis à l’approbation préfectorale. Les façades principales seront établies perpendiculairement aux limites séparatives des lots, en observant les reculements indiqués au plan-masse ci-annexé. Cette marge de reculement ne pourra être inférieure à 4 mètres du nouvel alignement. Les constructions seront accolées 2 par 2, par 3 ou 4 sur les limites séparatives comme il est indiqué au plan de masse précité. Pour les habitations jumelées, la construction de chenaux encaissés sur les mitoyens est interdite ».

La cour observe encore que si le plan de masse précise la superficie de chacun des lots ainsi que leur largeur, et mentionne expressément une distance de 4 mètres à respecter entre les constructions à venir et le nouvel alignement de la [Adresse 5], il ne comporte aucune mesure s’agissant de ces constructions, se contentant de les représenter par des quadrilatères barrés de deux diagonales, accolés par groupes de deux, trois ou quatre.

Il résulte de ce qui précède que les seules obligations relatives aux constructions imposées par le cahier des charges et le plan de masse concernent le type de constructions envisagées (maisons d’habitation ou villas), l’accolement de celles-ci et l’implantation de leur façade principale à 4 mètres du nouvel alignement de la rue. En revanche, ni le cahier des charges ni le plan de masse ne comportent de clauses ou conditions impératives relatives aux dimensions ou à la forme des maisons ou villas à bâtir sur les lots, de sorte que c’est à tort que le tribunal a retenu que la véranda de Mme [C] n’étant pas prévue dans le plan de masse du lotissement, il y a lieu de considérer qu’elle ne respecte pas le cahier des charges qui impose le respect du plan de masse à tout propriétaire.

C’est également à tort que Mme [Y] soutient que le litige concerne l’implantation au sol des constructions et que l’article 8° du cahier des charges impose aux colotis le strict respect du plan de masse, alors, d’une part, qu’ainsi qu’il vient d’être énoncé, ce plan se contente de schématiser l’implantation des constructions à venir sans fixer précisément leur dimension ou leur emprise au sol, d’autre part, que les seules règles d’implantation imposées par le cahier des charges et le plan de masse concernent le reculement de la façade principale des habitations à 4 mètres du nouvel alignement de la [Adresse 5] et l’accolement des constructions deux par deux, aucune règle d’implantation n’étant édictée s’agissant notamment de la façade arrière des constructions.

Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu’il a fait interdiction à Mme [C] de poursuivre son projet de construction d’une véranda en raison du non-respect du cahier des charges et du plan de masse.

1.2. Sur le trouble anormal de voisinage

Mme [Y] estime encore que la construction de la véranda doit être interdite au regard des troubles anormaux de voisinage, aux motifs que :

— par cette construction, Mme [C] aura une vue directe sur sa propriété et sa terrasse sera plus haute que son auvent d’une trentaine de centimètres, créant un risque important de vis-à-vis ;

— la toiture de panneaux en aluminium gris ardoise arrêtera considérablement le soleil et le prolongement du toit de la véranda jusqu’à la limite séparative des propriétés ne fera qu’aggraver cette perte importante de soleil.

Mme [C] réplique que :

— les habitations des parties étant situées en zone urbaine, l’intimée n’est pas fondée à se prévaloir d’un droit imprescriptible au maintien d’un ensoleillement spécifique, étant observé que les terrasses du lotissement étant alignées au sud, il est improbable qu’une petite avancée de toit puisse créer de l’ombre chez le voisin ;

— le remplacement partiel de son auvent par des panneaux en aluminium gris ardoise à l’opposé de la limite de propriété n’est pas de nature à modifier l’état actuel des lieux et à constituer une aggravation d’une quelconque perte d’ensoleillement, étant précisé que la construction projetée sera recouverte de panneaux laissant passer la lumière et le soleil, s’agissant de la partie non fermée située en limite de propriété ;

— le retrait de la véranda à 3 mètres de la ligne séparative empêchera toute vue directe sur le fonds voisin.

Réponse de la cour

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Le trouble anormal est celui qui excède les inconvénients ordinaires du voisinage. Le fait de nature à justifier un trouble anormal du voisinage s’apprécie en fonction de l’environnement dans lequel il se produit, de son intensité et de sa durée.

Les juges du fonds apprécient souverainement les mesures propres à faire cesser le trouble.

En l’espèce, l’installation envisagée par Mme [C] selon déclaration préalable validée par le maire de [Localité 3] le 16 novembre 2018 consiste en la transformation de l’auvent existant sur toute la longueur de la façade arrière de sa maison en une véranda d’une longueur d’un peu moins de 6 mètres, recouverte d’un toit opaque de couleur ardoise, prolongée vers la limite séparative des deux fonds d’un auvent de 3 mètres, dont le toit composé de panneaux translucides laisse passer la lumière.

Mme [Y] ne démontre pas en quoi cet aménagement entraînerait une aggravation des vues sur son fonds, alors que Mme [C] dispose déjà depuis de nombreuses années d’une terrasse ouverte offrant une vue dégagée sur la terrasse et le jardin voisins, ainsi qu’il ressort des photos et constats d’huissier de justice produits par les deux parties.

Elle n’établit pas non plus le risque d’une perte d’ensoleillement, alors, d’une part, que sa terrasse et son jardin sont exposés au sud, d’autre part, que l’auvent qui doit être installé en limite séparative des fonds dispose, comme l’auvent actuel, d’un toit laissant passer la lumière.

L’intimée échouant à rapporter la preuve que l’installation envisagée serait de nature à lui causer un trouble anormal de voisinage, il convient, par infirmation du jugement déféré, de débouter Mme [Y] de sa demande tendant à faire interdiction à Mme [C] de construire une véranda et un auvent sur sa terrasse, et partant, de celle tendant à ordonner la destruction des deux murets d’ores et déjà érigés.

2. Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [Y]

Mme [Y] sollicite, à titre subsidiaire, au visa des articles 544 et 1240 du code civil, la condamnation de Mme [C] à l’indemniser des préjudices résultant de la construction envisagée, au titre d’une perte de valeur de sa propriété de 15 à 17 % et d’un préjudice de jouissance lié à la perte d’ensoleillement.

Mme [C] réplique que l’intimée ne rapporte pas la preuve d’un trouble de jouissance actuel ou futur, ou d’une quelconque perte de valeur vénale qui résulterait d’une supposée perte d’ensoleillement.

Réponse de la cour

La cour a jugé plus avant que Mme [Y] ne démontre pas l’existence d’une perte d’ensoleillement ou d’un quelconque trouble anormal de voisinage.

Elle ne rapporte pas davantage la preuve d’une dépréciation de son bien immobilier, étant observé, au surplus, que les attestations d’agents immobiliers qu’elle verse aux débats partent toutes les deux du postulat que la véranda serait couverte d’un toit opaque gris, ce qui n’est pas conforme au dernier projet de l’appelante.

Aussi convient-il de débouter Mme [Y] de sa demande de dommages-intérêts.

4. Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [C]

Mme [C] soutient que le comportement de l’intimée depuis 2018 lui a causé un préjudice moral et un préjudice de jouissance, puisque la jouissance de son bien a été limitée par la procédure engagée par Mme [Y].

Cette dernière réplique, d’une part, qu’elle n’a fait que solliciter le respect par sa voisine des dispositions contractuelles du lotissement et l’application de l’exécution provisoire du jugement de première instance, d’autre part, que l’appelante ne démontre pas un préjudice subi, son projet de construction étant toujours en cours d’évolution et d’adaptation.

Réponse de la cour

Ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure ne permettent de caractériser à l’encontre de l’intimée une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit d’agir en justice et de poursuivre l’exécution provisoire de la décision rendue en première instance.

En conséquence, Mme [C] est déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

5. Sur les frais irrépétibles et dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en cause d’appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

Mme [Y], partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, et à payer à Mme [C] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû engager.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [U] [Y] de l’intégralité de ses demandes,

Déboute Mme [Z] [C] de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne Mme [U] [Y] à payer à Mme [Z] [C] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [U] [Y] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT