Arrêt n°

du 12/02/2025

N° RG 23/02001 -

FM/FJ

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE SOCIALE

Arrêt du 12 février 2025

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 22 novembre 2023 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CHARLEVILLE MEZIERES (n° 51-21-000018)

Madame [I], [C], [J] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 15]

représentée par la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS EN CHAMPAGNE

Monsieur [W], [O] [U] décédé le 28 mai 2024 à [Localité 14] (51)

INTIMÉ :

Monsieur [V] [P]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE – AVOCAT, avocats au barreau d’AMIENS

PARTIES INTERVENANTES :

1) Monsieur [F] [U]

en qualité d’héritier de Monsieur [W] [U]

[Adresse 8]

[Localité 14]

2) Madame [E] [U]

en qualité d’héritière de Monsieur [W] [U]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentés par la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS EN CHAMPAGNE

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025, Monsieur François MÉLIN, président de chambre, et Madame Marie-Laure BERTHELOT, conseiller, chargés d’instruire l’affaire, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Monsieur François MÉLIN, président

Madame Marie-Laure BERTHELOT, conseiller

Monsieur Olivier JULIEN, conseiller

GREFFIER lors des débats :

Monsieur Francis JOLLY, greffier

ARRÊT :

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Monsieur François MÉLIN, président, et Monsieur Francis JOLLY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par un acte sous seing privé du 16 avril 1995, M. et Mme [W] [U] ont donné, selon les termes de l’acte, à MM. [H] et [V] [P] les parcelles ZC n° [Cadastre 4], ZC n° [Cadastre 6] et ZA n° [Cadastre 7], pour une durée de 18 ans, étant précisé que la commune où se trouvent ces parcelles n’est pas mentionnée. L’acte est signé par M. [U], Mme [Z] et un seul des preneurs, sans que ses prénom et nom ne soient mentionnés.

Par un acte authentique du 19 septembre 1995, M. [W] [U] et Mme [I] [Z] ont donné à bail à M. [V] [P] des parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] situées à [Localité 15], pour une durée de 19 années ayant commencé à courir le 1er janvier 1995 et se terminant le 31 décembre 2013.

M. [W] [U] a fait délivrer, le 26 mai 2021, un acte de congé pour reprise à M. [V] [P] concernant des parcelles ZA n° [Cadastre 4] et ZA n° [Cadastre 6] situées à [Localité 13]. Le congé vise un bail rural du 1er janvier 1996 consenti à M. [V] [P] et précise que ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1996 et que faute de congé, ce bail s’est renouvelé le 1er janvier 2005 et le 1er janvier 2014, pour s’achever le 1er janvier 2023.

M. [V] [P] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Charleville-Mézières d’une demande de nullité du congé délivré pour les parcelles ZA n° [Cadastre 4] et ZA n° [Cadastre 6].

Par un jugement du 22 novembre 2023, le tribunal, devant lequel Mme [I] [Z] est intervenue volontairement, a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [I] [Z] ;

— prononcé la nullité du congé délivré par M. [W] [U] à M. [V] [P] le 26 mai 2021 sur les parcelles cadastrées section ZA n°[Cadastre 4] et [Cadastre 6] sises commune de [Localité 13] (08) ;

— constaté que M. [V] [P] bénéficie d’un bail renouvelé pour neuf ans, à compter du 1er janvier 2022, sur les parcelles cadastrées section ZA n°[Cadastre 4] et [Cadastre 6], sises commune de [Localité 13] (08),

— déclaré recevables les demandes formées par Mme [I] [Z] et M. [W] [U] en résiliation du bail rural sous seing privé conclut le 16 avril 1995 et en expulsion de M. [V] [P] et de tout occupant de son chef des parcelles objet du bail ;

— rejeté les demandes formées par Mme [I] [Z] et M. [W] [U] en résiliation du bail rural sous seing privé conclut le 16 avril 1995 et en expulsion ;

— condamné Mme [I] [Z] et M. [W] [U] à payer à M. [V] [P] la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné Mme [I] [Z] et M. [W] [U] aux entiers dépens ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

M. [W] [U] et Mme [I] [Z] ont formé appel.

M. [W] [U] étant décédé le 28 mai 2024, M. [F] [U] et Mme [E] [U], ses ayants-droits, sont intervenus volontairement.

Par des conclusions remises au greffe le [Cadastre 4] décembre 2024 et soutenues oralement à l’audience, M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [I] [Z] et recevables les demandes formées en résiliation du bail rural sous seing privé du 16 avril 1995,

— infirmer le jugement et statuant à nouveau :

A TITRE PRINCIPAL

— débouter M. [V] [P] de sa demande en annulation du congé.

En conséquence,

— valider le congé délivré en date du 26 mai 2021, portant sur les parcelles sises :

[Localité 13] commune associée de [Localité 15]

Section ZA n°[Cadastre 4] 4 ha 68 a 00a

Section ZA n°[Cadastre 6] [Cadastre 6] ares (à prendre dans la superficie cadastrale 1 ha 42 a 00ca)

Ordonner l’expulsion à compter du 31 décembre 2022 de M. [V] [P] ainsi que de tout occupant de son chef de cette parcelle et ce, sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la notification du jugement à intervenir par les services du greffe

A TITRE SUBSIDIAIRE

— prononcer la résiliation du bail du 16 avril 1995

— ordonner l’expulsion à compter du 31 décembre 2022 de M. [V] [P] ainsi que de tout occupant de son chef des parcelles cadastrées section ZA n°[Cadastre 4],[Cadastre 6] et [Cadastre 7] sises à [Localité 13] commune associée de [Localité 15] et ce, sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la notification du jugement à intervenir par les services du greffe

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— condamner Monsieur [V] [P] à payer à Madame [I] [Z] et à Monsieur [W] [O] [U] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par des conclusions remises au greffe le 21 mai 2024 et soutenues oralement à l’audience, M. [V] [P] demande à la cour de :

— juger autant irrecevables que mal fondés M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et donc en leur appel ;

— confirmer le jugement, par substitution de motifs si besoin était ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Motifs :

Sur l’intervention volontaire

Comme le demandent M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z], le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [I] [Z].

Sur la nullité du congé

M. [W] [U] a fait délivrer, le 26 mai 2021, un acte de congé pour reprise à M. [V] [P] concernant des parcelles ZA n° [Cadastre 4] et ZA n° [Cadastre 6] situées à [Localité 13]. Le congé vise un bail rural verbal du 1er janvier 1996 consenti à M. [V] [P] et précise que ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1996 et que faute de congé, ce bail s’est renouvelé le 1er janvier 2005 et le 1er janvier 2014, pour s’achever le 1er janvier 2023. L’acte précise qu’il s’agit d’un congé pour reprise par M. [F] [U], fils du bailleur, avec une échéance au 31 décembre 2022 à minuit.

M. [V] [P] a soulevé la nullité du congé.

Le tribunal, devant lequel Mme [I] [Z] est intervenue volontairement, a prononcé cette nullité. Après avoir rappelé qu’il résulte des articles L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime et 1134, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, qu’il incombe au bailleur, lors de la délivrance du congé dont il est l’auteur, d’informer loyalement le preneur, titulaire de plusieurs baux aux échéances différentes, sur celui des contrats auquel il met fin et sur la date de prise d’effet du non-renouvellement qu’il lui oppose, le tribunal a essentiellement retenu que :

— le congé vise un bail verbal avec une échéance au 31 décembre 2022 ;

— les bailleurs admettent avoir en réalité entendu congédier le preneur sur des parcelles ZA n° [Cadastre 4] et [Cadastre 6] données à bail par l’autre bail, écrit, du 16 avril 1995 ;

— le congé du 26 mai 2021 mentionne par erreur un bail verbal du 1er janvier 1996 renouvelé pour neuf ans ;

— cette confusion rend impossible pour le preneur, à la seule lecture de la notification, l’appréciation des conséquences du refus de renouvellement, telle que la date d’échéance ;

— le bail s’est renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2022.

M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] soutiennent que le congé est valable aux motifs que :

— l’acte sous seing privé du 16 avril 1995 n’est pas un bail rural à long terme ni même un bail rural car il a été établi par M. [V] [P] en un seul exemplaire, que M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] en ont redécouvert l’existence dans cette procédure, et que si M. [W] [U] et Mme [I] [Z], l’ont signé, il n’est pas possible de déterminer si le troisième signataire est M. [H] [P] ou M. [V] [P], qui sont désignés en tant que preneurs, en l’absence de quatrième signature ;

— le congé délivré au regard d’un bail verbal ayant commencé à courir le 1er janvier 1996 est donc régulier en la forme.

Dans ce cadre, la cour relève que :

— M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] indiquent qu’ils ont redécouvert l’existence de cet acte du 16 avril 1995 (conclusions p. 4), ce dont la cour déduit qu’ils n’en contestent pas l’existence et le contenu ;

— Si M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] indiquent que cet acte, établi en un seul exemplaire, n’est ni un bail rural à long terme ni un bail rural, ils n’expliquent pas pourquoi ils ont fait délivrer un congé pour reprise en application du droit rural ;

— M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] indiquent que si cet acte désigne deux preneurs, à savoir M. [H] [P] et M. [V] [P], seul l’un des deux a signé l’acte, sans qu’il soit possible de déterminer le signataire. Toutefois, en délivrant le congé pour reprise à M. [V] [P], ils ont nécessairement retenu qu’il était bien leur preneur, étant précisé que celui-ci indique en être le signataire, sans que les appelants ne fassent état d’éléments contraires, de sorte que le jugement a retenu à juste titre qu’il en est le signataire ;

— l’acte de congé vise les parcelles ZA n° [Cadastre 4] et ZA n° [Cadastre 6]. Or, l’acte du 16 avril 1995, qui fait état d’un bail d’une durée de 18 ans, vise ces mêmes parcelles. Pourtant, M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] n’expliquent pas pourquoi le bail devrait, selon eux, être un bail verbal de neuf années à compter du 1er janvier 1996, comme le précise l’acte de congé.

Dans ces conditions, le jugement a retenu à juste titre, par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, que les termes du congé ont créé une confusion pour le preneur, qui justifie le prononcé de la nullité du congé. Le jugement est également confirmé en ce qu’il a constaté que M. [V] [P] bénéficie d’un bail renouvelé pour neuf ans, à compter du 1er janvier 2022

Sur la demande de résiliation du bail

A titre reconventionnel, M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] demandent que soit prononcée la résiliation du bail du 16 avril 1995. Ils font valoir qu’à supposer que cet acte soit considéré comme un bail sous seing privé à long terme, il y aurait lieu de retenir que :

— M. [H] [P] et M. [V] [P] ont constitué un groupement d’exploitations agricoles par un acte du 15 décembre 1991, à savoir le GAEC de [Localité 12] ;

— ils ont mis le bail à la disposition du GAEC ;

— M. [H] [P] a démissionné de ses fonctions de gérant du GAEC le 16 novembre 1998 et a cédé ses parts à M. [V] [P] le 30 septembre 1998 ;

— le GAEC a alors été transformé en EARL de [Localité 12] le 1er avril 1999, M. [V] [P] devenant seul exploitant ;

— En application de la loi du 13 octobre 1994, il appartenait donc à M. [V] [P] d’informer les bailleurs du fait que l’autre preneur avait cessé de participer à l’exploitation, ce qu’il n’a pas fait ;

— Faute d’avoir été autorisé à continuer seul le bail en son nom, le tribunal doit constater que l’un des preneurs, M. [H] [P], n’est pas associé au sein de l’EARL, qui exploite les biens dans le cadre d’une mise à disposition ;

— il y a donc eu cession prohibée du bail ;

— la résiliation s’impose donc ;

— l’acte du 16 avril 1995 désigne comme preneurs M. [H] [P] et M. [V] [P] mais l’acte ne comporte qu’une signature concernant les preneurs. Le tribunal a considéré à tort que la signature unique était celle de M. [V] [P] et que M. [H] [P] n’était pas preneur ;

— A considérer cet acte comme valable, M. [H] [P] et M. [V] [P] sont donc copreneurs, de sorte que les règles applicables en cas de départ d’un copreneur doivent s’appliquer ;

— l’absence de respect de l’article L 411-35 du code rural entraine donc la résiliation du bail.

Cette demande de résiliation est recevable, comme l’a retenu à juste titre le jugement.

Elle est toutefois par ailleurs infondée, ainsi que l’a également retenu celui-ci, qui a jugé à juste titre que si l’acte du 16 avril 1995 vise, dans son corps, M. et Mme [W] [U], en qualité de bailleurs, et MM. [H] et [V] [P], en qualité de preneurs, une seule signature apparaît concernant les preneurs, à savoir celle de M. [V] [P], de sorte qu’il y a lieu de considérer que l’acte a été conclu par M. et Mme [W] [U], d’une part, et, M. [V] [P], d’autre part, sans que M. [H] [P] ne soit partie à l’accord, les bailleurs ne fournissant aucun élément pertinent qui conduirait à retenir que la signature ne serait pas celle de M. [V] [P] et n’expliquant pas pourquoi ils ont fait délivrer le congé pour reprise à M. [V] [P] s’il ne considérait pas comme le preneur.

Dans ce cadre, la cour relève que :

— M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] soutiennent que M. [H] [P] et M. [V] [P] ont constitué un groupement d’exploitations agricoles par un acte du 15 décembre 1991 et qu’ils ont mis le bail à la disposition du GAEC. Toutefois, ils procèdent par une simple allégation générale, qui n’est pas prouvée ;

— M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] indiquent que le GAEC a été transformé en EARL le 1er avril 1999, de sorte qu’il il appartenait à M. [V] [P] d’informer les bailleurs du fait que l’autre preneur avait cessé de participer à l’exploitation. Toutefois, d’une part, il a été relevé que M. [H] [P] n’était pas preneur. D’autre part, ils n’expliquent pas comment cette allégation se combine avec la précédente, selon laquelle le bail aurait été mis à disposition du GAEC lui-même ;

— M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] indiquent que faute d’avoir été autorisé à continuer seul le bail en son nom, le tribunal doit constater que l’un des preneurs, M. [H] [P], n’est pas associé au sein de l’EARL, qui exploite les biens dans le cadre d’une mise à disposition et qu’il y a donc eu cession prohibée du bail. Toutefois, M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] procèdent par de simples allégations générales sans pertinence, dans la mesure où le bail a été signé par M. [V] [P] et non pas par M. [H] [P]. Au surplus, ils ne fournissent aucun élément de preuve d’une exploitation par l’EARL.

Le jugement est donc confirmé, en ce qu’il a rejeté les demandes de résiliation du bail et d’expulsion.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné les bailleurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z], qui succombent, sont condamnés à payer à M. [V] [P] la somme de 4 000 euros à ce titre. Leur demande est quant à elle rejetée.

Sur les dépens

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné les bailleurs au titre des dépens.

M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z], qui succombent, sont condamnés aux dépens d’appel.

Par ces motifs :

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] à payer à M. [V] [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [U], Mme [E] [U] et Mme [I] [Z] aux dépens d’appel ;

Rejette le surplus des demandes formées par les parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT