ARRET N°

du 28 avril 2026

N° RG 25/00376

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FTWJ

[Z]

c/

S.A. SEM [Localité 1] HABITAT

CM

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL MCMB

la SELARL MELKOR

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 28 AVRIL 2026

APPELANTE AU PRINCIPAL ET INTIMÉE INCIDEMMENT :

d’un jugement rendu le 17 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims

Madame [R] [Z]

Née le1er décembre 1970 à [Localité 1]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 1]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 51454-2025-001196 du 13 mars 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Reims)

Représentée par M^e Cyndie BRICOUT de la SELARL MCMB, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE AU PRINCIPAL ET APPELANTE INCIDEMMENT :

La société [Localité 1] HABITAT, société anonyme d’économie mixte, au capital de 174 963 012 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le n° 902 718 998, ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège,

Représentée par M^e Stéphanie KOLMER-IENNY de la SELARL MELKOR, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

M^me Christel Magnard, conseiller

M^me Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 10 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026 et signé par Monsieur Bertrand Duez, président de chambre, et Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par contrat de location daté du 19 mai 2021, la SEM [Localité 1] Habitat Champagne-Ardenne a donné à bail à Madame [R] [Z] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Alertée de la présence de punaises de lit dans ce logement, la SEM [Localité 1] Habitat a fait procéder à la désinsectisation du logement par gazage du 16 mars 2022 au 23 mars 2022.

Mme [Z] a quitté le logement infesté le 15 avril 2023, aux motifs de la persistance de la présence de punaises de lit.

Faisant valoir les répercussions de cette infection tant sur son état de santé que sur un plan matériel, Mme [Z] a saisi le tribunal judiciaire de Reims par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024 aux fins de solliciter l’indemnisation de ses préjudices.

Le bailleur, déniant toute responsabilité contractuelle, a conclu à l’entier débouté de la requérante et à sa condamnation, outre aux dépens, à lui verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement daté du 17 février 2025, le tribunal judiciaire de Reims a :

— condamné la SEM [Localité 1] Habitat à verser à Madame [R] [Z] la somme de 500 € en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamné la SEM [Localité 1] Habitat à verser à Madame [R] [Z] la somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Madame [R] [Z] du surplus de ses prétentions,

— condamné la SEM [Localité 1] Habitat aux dépens,

— rappelé que la décision est exécutoire.

Par déclaration du 10 mars 2025, Madame [R] [Z] a régulièrement interjeté appel du jugement en ce qu’il :

— condamne la SEM [Localité 1] Habitat à lui verser la somme de 500 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamne la SEM [Localité 1] Habitat à lui verser la somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la déboute du surplus de ses prétentions.

Aux termes de ses écritures du 3 octobre 2025, Mme [Z] demande à la cour de la déclarer recevable en son appel et bien fondée en ses prétentions, d’infirmer le jugement sur les points susvisés et, statuant à nouveau, de

— condamner la SEM [Localité 1] Habitat à lui verser la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner la SEM [Localité 1] Habitat à lui verser la somme 1.681,83 € en réparation de son préjudice matériel,

— condamner la SEM [Localité 1] Habitat à lui verser la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance,

— débouter la SEM [Localité 1] Habitat de toute demande plus ample ou contraire,

— condamner la SEM [Localité 1] Habitat à lui verser la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens d’appel.

Suivant conclusions du 11 juillet 2025, la SEM [Localité 1] Habitat forme appel incident et demande à la cour :

A titre principal, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la SEM [Localité 1] Habitat à verser à Madame [Z] la somme de 500 € en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamné la SEM [Localité 1] Habitat à verser à Madame [Z] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SEM [Localité 1] Habitat aux dépens,

pour, statuant à nouveau,

— juger que la SEM [Localité 1] Habitat n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle,

— débouter Madame [R] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

— débouter Madame [R] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En toute hypothèse,

— condamner Madame [R] [Z] à lui régler la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [R] [Z] aux entiers dépens de l’instance d’appel avec distraction au profit de son conseil.

Il est expresssément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.

Sur ce, la cour,

I- Sur le principe de la responsabilité du bailleur

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du Code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1721 du Code civil dispose que :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux

caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Il est acquis au débat et non contesté par les parties qu’à la suite d’une première alerte par la locataire, une désinsectisation a eu lieu en mars 2022, premier passage le 16 mars 2022, second passage le 23 mars 2022.

Le débat s’élève au sujet du comportement du bailleur après cette première intervention, qui n’a pas solutionné le problème, Mme [Z] faisant valoir la persistance des troubles causés par les punaises de lit, sans action subséquente du bailleur.

La SEM [Localité 1] Habitat, qui forme appel incident pour voir rejeter toute responsabilité contractuelle de sa part, fait valoir qu’il ne saurait lui être reproché un quelconque manquement dès lors qu’elle a été très réactive en agissant en mars 2022, et surtout, que Mme [Z] ne justifie pas l’avoir ensuite alerté de nouveau d’une persistance du trouble. Le bailleur fait valoir que, contrairement à ce que soutient la locataire, une autre intervention a été programmée dans son logement les 14 et 27 octobre 2022, mais qu’elle était absente de son domicile, ce qui n’a pas permis l’intervention de la société de désinsectisation. Le bailleur précise que ce traitement de désinsectisation d’octobre 2022 était collectif à tout l’immeuble, ce qui démontre qu’en sa qualité de bailleur, il assume parfaitement ses responsabilités.

Toutefois, le bailleur ne communique aucun élément relatif aux travaux prévus en octobre 2022. Les seuls bons de travaux communiqués sont ceux relatifs à l’intervention de mars 2022. Il est certes justifié de ce que Mme [Z] était absente le 14 octobre 2022 au matin, mais il n’est communiqué aucun élément justifiant de ce qu’elle avait été avisée de ce passage. Force est de constater que si Mme [Z] indique n’avoir jamais été informée de cette date, le bailleur ne verse aucun élément sur l’information faite aux locataires, étant souligné qu’il précise qu’il s’est agi d’une action portant sur tout l’immeuble. Le bailleur ne peut donc se contenter de dire que 'l’on imagine mal que le bailleur organise une campagne de désinsectisation sans aviser les locataires, l’efficacité d’une telle intervention supposant précisément un accès total aux lieux', sans pouvoir communiquer une quelconque pièce en lien avec la programmation et l’information faite aux locataires d’une opération d’une telle ampleur.

De son côté, et alors que le bailleur indique de façon quelque peu contradictoire n’avoir pas été alerté de nouveau par Mme [Z] après l’intervention de mars 2022, cette dernière justifie en pièce n°4 avoir répondu le 29 mars 2022 à l’enquête de satisfaction du bailleur au sujet de la première intervention pour dire que le problème n’avait pas été résolu et en pièce n°5 d’un mail du 13 juillet 2022 que lui a adressé son bailleur lui communiquant une nouvelle prise en charge à signer pour une nouvelle intervention (sans en préciser la date), signe que le bailleur était bien au courant de la persistance des troubles, postérieurement à mars 2022.

Dans ces conditions, et sans devoir examiner le surplus des moyens évoqués, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la responsabilité du bailleur était engagée au titre des textes susvisés, faute d’avoir permis une nouvelle intervention efficace dans le logement de Mme [Z], dûment informée.

II- Sur les préjudices

A) Sur le préjudice de jouissance

Le premier juge a alloué à Mme [Z] une indemnité de 500 € au titre du préjudice de jouissance.

L’appelante produit aux débats le certificat médical dressé par le Docteur [G] [H] le 30 mars 2022 qui fait état :

« – des lésions cutanées au niveau des bras, des flancs, des dessus des pieds à type de papules érythémateuses, prurigineuses

— laryngite, perte de voix et toux

— lésions de la langue et des lèvres de type irritatif

— état d’anxiété important

— sur fond dépressif »

Mme [Z] produit encore de multiples photographies édifiantes desdits insectes dans l’appartement, une photographie de l’état de sa langue et de ses bras, outre autres documents médicaux (certificat médical du 17 mars 2022, prescriptions). Le docteur [H] constatait encore le 6 avril 2023 -soit juste avant le départ de lieux de Mme [Z]- un état de stress post traumatique et d’anxiété en lien avec la présence de punaises de lit et le traitement anti-insectes.

Il doit être ici souligné que l’appelante indique, sans être contredite, que 'face aux difficultés du bailleur pour éradiquer les punaises, il a été indiqué à Madame [R] [Z] que celle-ci devait rester au sein du logement pendant les opérations de gazage et de dormir dans son lit afin d’attirer les punaises.Ces recommandations de la part du bailleur, particulièrement curieuses’ sont en contravention totale avec les prescriptions relatives à l’usage des produits nocifs utilisés.

La soeur de l’appelante atteste ne pas avoir compris pourquoi la personne qui est intervenue pour la désinsectisation 'lui a dit de dormir dans son lit pour attirer les punaises contre son corps pour la chaleur pour les faire sortir, elle a été traumatisée, vu les gros problèmes de santé qu’elle a'. Elle ajoute avoir 'vu l’état de santé de ma soeur se dégrader de jour en jour nez, yeux, bouche, langue et extinction de sa voix'.

Il n’est pas sérieusement contestable que Mme [Z] a vécu dans un logement infesté de punaises de lit entre mars 2022 et avril 2023, soit plus d’un an. Si le premier juge a minoré l’indemnité devant lui revenir au titre du préjudice de jouissance au visa d’un 'fond dépressif’ antérieur mentionné dans le certificat médical sus-mentionné, reste que le préjudice spécifique causé par l’infestation de punaises de lit et le traitement subséquent n’est pas sérieusement contestable.

Le préjudice de jouissance en lien avec le manquement du bailleur établit ci-dessus, doit être plus justement réparé, au vu de sa durée, par l’octroi d’une indemnité portée à 2 000€, ce en quoi le jugement est infirmé.

B) Sur le préjudice matériel

Le premier juge a débouté Mme [Z] de sa demande en considérant que les factures d’achats de meubles présentées en date des 19 mai 2021, 21 mai 2021, 23 août 2021 et 10 octobre 2022 étaient libéllées au nom de la fille de Mme [Z] et livrées au domicile de cette dernière et que 'l’explication donnée par la locataire de ce que le mobilier aurait été livré chez sa fille afin qu’elle puisse emménager complètement au sein de son logement paraît peu vraisemblable dès lors que rien ne l’empêchait de faire établir les factures à son nom et alors que la dernière facture produite est postérieure de plus d’un an à son emménagement'.

A l’appui de son recours, Mme [Z] soutient avoir dû jeter les meubles qu’elle avait acquis pour emménager dans cet appartement soit au vu des factures communiquées en pièces n° 13 à 17 :

— un canapé deux places gris pour la somme de 316 €

— une lampe Lea White/Grey avec LED pour la somme de 369 €

— un lit Bahia adulte et son sommier pour la somme de 266,19 €

— un clic clac banquette pour la somme de 276 €

— un lave-linge Edison pour la somme de 348,03 €

Soit la somme totale de 1.575,65 €.

Elle indique que si ces factures ne sont pas à son nom, il ressort pour autant de ses relevés de compte bancaires que ces meubles ont bien été acquis par ses soins et payés en plusieurs mensualités (pièce n°26). Elle précise qu’il avait été décidé entre elle et sa fille de livrer le mobilier chez celle-ci, avant qu’elle emménage complètement au sein du logement loué auprès de la SEM [Localité 1] Habitat, étant précisé que le bail n’avait pris effet qu’à compter du 20 mai 2021.

La cour considère au vu de la concomitance entre les achats du mobilier (à tout le moins ceux effectués en mai 2021) et la signature du bail que lesdits biens ont effectivement été acquis spécialement pour l’emménagement de Mme [R] [Z], qui justifie les avoir payés.

Par ailleurs, Mme [J] témoigne avoir été présente lorsque Mme [Z] a déménagé et qu’elle a dû jeter tous ses meubles et vêtements à cause des punaises delit.

M. [Y], fils de la locataire, atteste également qu’elle a dû jeter tous ses meubles qui étaient neufs.

La cour considère par conséquent partiellement fondée la réclamation de Mme [Z] et ne retiendra que ceux des meubles suspectibles d’avoir été colonisés par les punaises delits, ce qui conduit à écarter la lampe LED et le lave-linge. Seules seront donc retenues les factures de mai 2021et août 2021 au titre du canapé, du lit et du clic-clac, soit la somme de 858,62 €.

Mme [Z] réclame encore paiement d’une somme de 106,18 € au titre de la facture que lui aurait adressé la SEM [Localité 1] Habitat pour la désinsectisation du mois de mars 2022. Toutefois, la pièce communiquée à ce titre est un bon de travaux, et ne constitue pas une facture adressée à Mme [Z], qui ne démontre d’ailleurs pas l’avoir réglée. Cette demande est donc rejetée.

Il s’ensuit que le jugement est infirmé pour dire que la SEM [Localité 1] Habitat sera tenue de payer à Mme [Z] la somme de 858,62 € au titre de son préjudice matériel.

III- Sur les demandes accesssoires

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Le SEM [Localité 1] Habitat succombant au titre de son appel incident, est tenue aux dépens d’appel et est déboutée de sa demande en frais irrépétibles. Mme [Z], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, ne démontre pas avoir engagé des frais au titre du présent recours. Sa demande en frais irrépétibles est rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 17 février 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en ses dispositions ayant :

— condamné la SEM [Localité 1] Habitat à verser à Mme [R] [Z] la somme de 500 € en réparation de son préjudice de jouissance,

— débouté Mme [R] [Z] de sa demande au titre de son préjudice matériel,

Statuant à nouveau sur ces points,

Condamne la SEM [Localité 1] Habitat à verser à Mme [R] [Z] la somme de 2000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne la SEM [Localité 1] Habitat à verser à Mme [R] [Z] la somme de 858,62 € en réparation de son préjudice matériel,

Confirme le jugement pour le surplus des dispositions querellées,

Y ajoutant,

Rejette les demandes en frais irrépétibles,

Condamne la SEM [Localité 1] Habitat aux dépens d’appel.

Le greffier Le président de chambre