R.G. : N° RG 22/00239 – N° Portalis DBVQ-V-B7G-FD4A

ARRÊT N°

du : 02 juin 2026

SP

Formule exécutoire le :

à :

la SCP RCL & ASSOCIES

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 02 JUIN 2026

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 17 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de REIMS (RG 19/00651)

Organisme OPH REIMS HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE, établissement public à caractère industriele et commercial, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 392.794.293, prise en la personne de son représentant légal, ayant son domicile

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Stanislas CREUSAT de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉES :

1°) S.A.M. C.V. SMABTP, entreprise régie par le Code des Assurances, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 775.684.764 prise en sa qulaité d’assureur de la SARL CARREFEU, prise en la personne de ses représentants légaux ayant son domicile

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant inscrit au barreau de REIMS et Maître Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER et associés, avocat plaidant inscrit au barreau de REIMS

2°) S.A. AVIVA ASSURANCES, société anonyme immatriculée au registre de commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 306.522.665, prise en la personne de son représenant légal, ayant son siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Maître Colette HYONNE de la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER, avocat au barreau de REIMS

3°) S.A.R.L. LA FABRIC, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de SEDAN sous le numéro 393.531.561, prise en la personne de son représenant légal, ayant son siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

N’ayant pas constitué avocat

Déclaration d’appel signifiée le 25 mars 2022 à personne morale

Signification des conclusions d’appelant le 19 avril 2022 à personne morale

PARTIE INTERVENANTE

Société [Localité 1] HABITAT, société d’économie mixte venant aux droits de L’OPH [Localité 1] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE OFFICE PUBLIC HABITAT, société d’économie mixte locale à forme anonyme, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 902.718.998, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, ayant son domicile

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Stanislas CREUSAT de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 février 2026, l’affaire a été renvoyé à l’audience publique du 27 avril 2026 à 14 heures. A ladite audience publique du 27 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Madame Sandrine PILON, conseillère, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIERS D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier, lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé lors de la mise à disposition,

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE ET D ELA PROCEDURE

Dans le cadre d’un programme de construction de pavillons, l’OPH [Localité 1] Habitat a confié à la SARL La Fabric le lot menuiseries extérieures et à la société Carrefeu, le lot carrelage.

Les pavillons ont fait l’objet de ventes en l’état futur d’achèvement au cours de l’année 2010.

Se plaignant de désordres, des acquéreurs ont fait assigner l’OPH Reims Habitat aux fins d’expertise devant le juge des référés du tribunal de grande instance (désormais tribunal judiciaire) de Reims.

Par ordonnances du 13 juin 2012 et du 25 mai 2014, le juge des référés a désigné MM. [U] [P] et [I] [L] en qualité de co-experts.

Les opérations d’expertise ont été rendues opposables à la SMABTP en qualité d’assureur de la société Carrefeu, placée en liquidation judiciaire.

Les experts ont déposé leurs rapports en l’état.

Faisant valoir qu’elle avait indemnisé les acquéreurs des pavillons de leurs préjudices, l’OPH Reims Habitat a fait assigner la société La Fabric et son assureur, la société Aviva Assurances, aux droits de laquelle se trouve à présent la société Abeille IARD et Santé, ainsi que la SMABTP devant le tribunal de grande instance de Reims par actes des 21 mars et 21 mai 2019 afin d’être indemnisée à hauteur des sommes versées aux différents propriétaires conformément aux protocoles d’accord conclus avec ceux-ci.

Par jugement du 17 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Reims a :

— Condamné in solidum la SARL La Fabric et la SA Aviva Assurances à verser à l’OPH [Localité 1] Habitat Champagne Ardenne Office public habitat la somme de 1 000 euros en réparation des désordres déjà indemnisés aux consorts [Y],

— Condamné la SMABTP à verser à l’OPH [Localité 1] Habitat Champagne Ardenne Office public habitat la somme de 500 euros en réparation des désordres déjà indemnisés à Mme [V],

— Condamné la SMABTP à verser à l’OPH [Localité 1] Habitat Champagne Ardenne Office public habitat la somme de 4 596 euros en réparation des désordres déjà indemnisés aux consorts [Z]-[M],

— Condamné in solidum la SMABTP, la SARL La Fabric et la SA Aviva Assurances à verser à l’OPH [Localité 1] Habitat Champagne Ardenne Office public habitat la somme de 1 300 euros au titre des préjudices de jouissance déjà indemnisés,

— Condamné in solidum la SMABTP, la SARL La Fabric et la SA Aviva Assurances à verser à l’OPH [Localité 1] Habitat Champagne Ardenne Office public habitat la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum la SMABTP, la SARL La Fabric et la SA Aviva Assurances aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise dont distraction au profit de la SCP Rahola Creusat Lefèvre conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire.

L’OPH [Localité 1] Habitat a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 février 2022.

La société d’économie mixte [Localité 1] Habitat (la SEM [Localité 1] Habitat) est intervenue volontairement à la procédure ainsi engagée, exposant qu’au terme d’une fusion avec l’OPH [Localité 1] Habitat, elle avait absorbé cette dernière.

Par arrêt du 11 juillet 2023, cette cour a :

— Dit que la responsabilité décennale de la SARL La Fabric est engagée à raison des fuites d’air et d’eau et des volets roulants qui se bloquent dans les immeubles litigieux, à l’exception de ceux portant sur les désordres suivants :

* Chez M. et Mme [K] : joint autour de la fenêtre de la chambre 2,

* Chez M. et Mme [B] : joint entre bardage et bavette manquant dans la chambre 3

* Chez M. et Mme [O] : ensemble des menuiseries extérieures,

* Chez Mme [V] : joints autour des menuiseries,

* Chez M. [Z] et Mme [M] : joints autour des menuiseries à reprendre dans le séjour, volet roulant bloqué dans la chambre 1,

* Chez M. [X] et Mme [F] : infiltration d’eau autour du seuil porte-fenêtre du séjour,

— Dit que la responsabilité décennale de la société Carrefeu est engagée à raison des désordres suivants :

* Fissuration du carrelage chez M. [X] et Mme [F], Mme [V], M. et Mme [K], M. [Z] et Mme [M], M. et Mme [O], Mme [D] et M. et Mme [B],

* Absence du système d’étanchéité liquide chez M. [Z] et Mme [M],

Avant dire droit sur le surplus des prétentions et moyens des parties, ordonné la réouverture des débats,

— Invité la société d’économie mixte [Localité 1] Habitat à :

' Préciser et justifier du montant des travaux nécessaires à la réparation des fuites d’eau et d’air, ainsi que des volets roulants qui se bloquent, à l’exception de ceux portant sur les désordres suivants :

* Chez M. et Mme [K] : joint autour de la fenêtre de la chambre 2,

* Chez M. et Mme [B] : joint entre bardage et bavette manquant dans la chambre 3

* Chez M. et Mme [O] : ensemble des menuiseries extérieures,

* Chez Mme [V] : joints autour des menuiseries,

Chez M. [Z] et Mme [M] : joints autour des menuiseries à reprendre dans le séjour, volet roulant bloqué dans la chambre 1,

* Chez M. [X] et Mme [F] : infiltration d’eau autour du seuil porte-fenêtre du séjour,

ainsi que des sommes allouées aux acquéreurs de ces chefs,

' Préciser et justifier du coût des travaux de reprise de la fissuration du carrelage chez l’ensemble des acquéreurs indemnisés, à l’exception de M. et Mme [Y] et de la somme nécessaire à la réalisation du système d’étanchéité liquide chez M. [Z] et Mme [M], ainsi que du montant des sommes allouées à ce titre aux intéressés

— Renvoyé l’affaire à une audience de mise en état,

— Sursis à statuer sur les dépens et frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, l’OPH [Localité 1] Habitat Champagne Ardenne et la SEM [Localité 1] Habitat venant aux droits de l’OPH [Localité 1] Habitat Champagne Ardenne demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement,

— Constater l’intervention volontaire de la SEM [Localité 1] Habitat,

Et statuant à nouveau,

— Dire et juger que la SEM [Localité 1] Habitat est subrogée dans les droits des différents propriétaires qu’elle a d’ores et déjà indemnisés et que dès lors elle est fondée à solliciter la condamnation de la SMABTP, la Fabric et son assureur Aviva Assurances, devenu Abeille IARD et Santé à lui payer les sommes préfinancées par elle,

— Constater que l’expert judiciaire consacre la responsabilité décennale des sociétés La Fabric et Carrefeu dans les désordres majeurs subis par les consorts [Y], [X]-[F], [V], [K]-[T], [Z]-[M], [O]-[Q], [D] et [B],

En conséquence,

— Condamner la société La Fabric solidairement avec son assureur Avbiva Assurances devenu Abeille IARD et Santé à lui verser une somme de 86 962.15 euros concernant les désordres d’ores et déjà indemnisés conformément aux protocoles d’accord régularisés avec les différents propriétaires,

— Condamner la société SMABTP à lui verser une somme de 82 300 euros concernant les désordres d’ores et déjà indemnisés conformément aux protocoles d’accord régularisés avec les différents propriétaires,

— Condamner solidairement la société SMBATP et la société La Fabric in solidum avec son assureur Aviva Assurances devenu Abeille IARD et Santé à lui verser une somme de 27 800 euros concernant les préjudices de jouissance d’ores et déjà indemnisés conformément aux protocoles d’accord régularisés avec les différents propriétaires,

— Condamner solidairement la société SMBATP et la société La Fabric in solidum avec son assureur Aviva Assurances devenu Abeille IARD et Santé à lui payer une somme de 20 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement la société SMBATP et la société La Fabric in solidum avec son assureur Aviva Assurances devenu Abeille IARD et Santé aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise et donc distraction est requise au profit de la SCP Rahola Creusat Lefèvre, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle rappelle avoir indemnisé les acquéreurs des pavillons et invoque sa subrogation dans les droits de ces derniers.

Pour l’évaluation de leurs préjudices, elle soutient qu’en raison de la nature sérielle des désordres et des caractéristiques communes des constructions, elle procède par analogie dans la justification du montant nécessaire à la reprise des désordres pour chaque maison.

Elle fait observer qu’il existe des différences significatives entre le montant des travaux de réparation estimé par l’expert, celui issu des devis des parties et la somme effectivement déboursée pour la réparation des désordres. Elle en conclut qu’elle a minimisé les coûts de réparation des désordres en menant une négociation efficace et rentable.

Par conclusions transmises par voie électronique le 14 octobre 2025, la SA Abeille IARD et Santé venant aux droits de la société Aviva Assurances demande à la cour de :

— Débouter la SEM [Localité 1] Habitat de l’ensemble de ses demandes qu’elle formule en qualité de subrogée dans les droits des différents acquéreurs faute par elle d’établir la preuve du versement des sommes en cause concomitamment à la régularisation des quittances subrogatives produites,

En tout état de cause,

— Débouter la SEM [Localité 1] Habitat de l’ensemble des demandes qu’elle formule en qualité de subrogée dans les droits des différents acquéreurs en ce qu’elles sont dirigées à son encontre, faute par elle d’établir la preuve du montant des travaux de reprise afférents aux désordres affectant les travaux de menuiseries extérieures et volets roulants et celui du trouble de jouissance invoqué en lien avec lesdits désordres,

— Rejeter en conséquence toute demande plus ample ou contraire de la SEM [Localité 1] Habitat,

— Condamner la SEM [Localité 1] Habitat au paiement à son profit d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 5 000 euros,

A titre plus subsidiaire,

— Limiter les prétentions de la SEM [Localité 1] Habitat en qualité de subrogée,

* Dans les droits des époux [K] à la somme de 11 533,87 euros,

* Dans les droits des époux [Y] à la somme de 8 650,41 euros,

* Dans les droits des consorts [Z]-[M] à la somme de 1 000 euros,

* Dans les droits des consorts [X]-[F] à la somme de 4 844,23 euros,

* Dans les droits des époux [O] à la somme de 6 458,97 euros,

* Dans les droits de Mme [V] à la somme de 2 537,46 euros,

* Dans les droits des époux [B] à la somme de 4 152,20 euros,

* Dans les droits de Mme [D] à la somme de 5 190,25 euros,

— Débouter la SEM [Localité 1] Habitat de sa demande de condamnation in solidum avec la SMABTP au titre des troubles de jouissance prétendument indemnisés, lesquels ne sont établis ni dans leur principe, ni dans leur montant au regard des désordres imputés à la société La Fabric,

— Juger en tout état de cause la compagnie Abeille IARD et Santé recevable et bien fondée à opposer aux demandes formées à ce titre les franchises contractuellement prévues compte tenu du caractère facultatif de cette garantie,

— Débouter la SEM [Localité 1] Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— Ramener les prétentions de la SEM [Localité 1] Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions,

— Condamner la SEM [Localité 1] Habitat aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par la SCP Badré Hyonne Sens-Salis Roger en application de l’article 699 du même code.

Elle estime que la SEM [Localité 1] Habitat ne satisfait pas aux conditions relatives à la subrogation conventionne invoquée, faute de preuve de la concomitance du paiement et de la subrogation, alors qu’il n’est justifié d’aucun règlement en exécution des protocoles produits.

Le mode de raisonnement, par analogie, proposé par l’appelante ne peut être retenu par la cour, celle-ci partant du postulat qu’une réfection totale des menuiseries et des volets roulants s’impose alors que l’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur la nature et l’étendue des travaux de reprise.

Elle fait en outre valoir que la SEM [Localité 1] Habitat ne suit pas le raisonnement qu’elle propose, puisque les sommes qu’elle sollicite sont différentes pour chaque acquéreur et qu’elle produit des devis de différents montants.

Elle ajoute que les protocoles d’accord visent des points totalement étrangers aux travaux de la société La Fabric, que les acquéreurs se sont plaints de multiples phénomènes de nature à causer un trouble à la jouissance et qu’il n’est pas possible d’identifier le trouble de jouissance en relation avec les désordres imputés à son assurée.

Elle s’oppose, pour l’ensemble des propriétaires, à l’indemnisation des préjudices correspondant au déménagement du mobilier, au démontage des cuisines, au déménagement des occupants et à la réfection complète des peintures au motif que ces postes ne peuvent être rattachés aux travaux de reprise des désordres affectant les ouvrages de la société La Fabric.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, la SMABTP demande à la cour de :

— Dire et juger la SEM [Localité 1] Habitat recevable mais mal fondée en ses demandes,

— Confirmer le jugement en tous points, sauf en ce qu’il est entré en voie de condamnation à son encontre,

— Dire et juger la SMABTP recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence,

Vu l’arrêt mixte du 11 juillet 2023,

— Dire et juger que seule la garantie décennale du contrat souscrit par la société Carrefeu est mobilisable,

Sur les préjudices matériels et de jouissance de Mme [R],

— Dire et juger que les désordres affectant le carrelage du logement de Mme [R] sont tellement minimes qu’ils ne peuvent ni affecter l’ouvrage quant à sa solidité, ni le rendre impropre à sa destination,

— Dire et juger que la garantie de la SMABTP n’est pas mobilisable,

En conséquence,

— Débouter [Localité 1] Habitat de son appel en garantie à son encontre en raison de l’indemnisation effectuée auprès de Mme [R],

Sur le préjudice matériel des consorts [X]-[F], [V], [K], [T], [Z]-[M], [O]-[Q],

— Rappeler que les consorts [X]-[F], [V], [K], [T], [Z]-[M], [O]-[Q] ont été indemnisés comme suit par [Localité 1] Habitat au titre du préjudice matériel subi du fait de la société Carrefeu :

* M. [X] et Mme [F] : 11 000 euros,

* Mme [V] : 3 500 euros,

* M. [K] et Mme [T] : 11 000 euros,

* M. [Z] et Mme [M] : 11 000 euros,

* M. [O] et Mme [Q] : 11 600 euros,

En conséquence,

— Dire et juger que la SMABTP ne pourra être condamnée que dans la limite de la somme de 48 100 euros au titre du préjudice matériel subi du fait de la société Carrefeu,

Sur le préjudice de jouissance des consorts [X]-[F], [V], [K], [T], [Z]-[M], [O]-[Q],

— Dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’existence d’un préjudice de jouissance des consorts [X]-[F], [V], [K], [T], [Z]-[M], [O]-[Q],

En conséquence,

— Débouter [Localité 1] Habitat de son appel en garantie à l’encontre de la SMABTP en raison de l’indemnisation effectuées au titre du préjudice de jouissance,

A titre infiniment subsidiaire, concernant le préjudice de jouissance,

— Dire et juger que la SMABTP ne saurait être condamnée au-delà de la limite du contrat d’assurance souscrit par la société Carrefeu,

— Dire et juger que le plafond de garantie est de 500 000 euros et que la franchise contractuelle est de 9 franchises statutaires, une franchise statutaire étant de 158 euros pour l’année 2012, date de déclaration du sinistre auprès de la SMABTP,

En tout état de cause,

— Dire et juger que l’ensemble des demandes de condamnation formulées par [Localité 1] Habitat à l’encontre de la SMABTP n’est pas fondé,

— Dire et juger que les demandes de condamnation de [Localité 1] Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ne sont pas fondées,

— Dire et juger qu’aucune condamnation in solidum ne peut intervenir,

En conséquence,

— Débouter [Localité 1] Habitat de sa demande de condamnation in solidum à l’encontre de la SMABTP et de la société La Fabric au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— Condamner [Localité 1] Habitat à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner [Localité 1] Habitat aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Pelletier et associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la société [Localité 1] Habitat ne produit de justificatifs que pour certains acquéreurs et qu’elle ne rapporte la preuve d’aucun règlement au profit de plusieurs de ceux-ci, de sorte qu’aucune action récursoire ne peut être formée à son encontre.

Elle estime que la demande d’indemnisation de l’appelante doit être rejetée en l’absence de production des factures des travaux de reprise, qui ont été exécutés aux dires de l’appelante, et estime qu’un raisonnement par analogie est inacceptable puisque l’indemnisation du préjudice doit se fait in concreto.

Elle affirme que le contrat d’assurance a été résilié et que, dès lors, seule la garantie décennale peut être mobilisée.

La SARL La Fabric n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été signifiée le 25 mars 2022 à personne morale.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026, l’affaire étant renvoyée à l’audience de plaidoirie du 17 février 2026. A cette audience, l’affaire a été renvoyée au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 1250 du code civil en vigueur avant le 1er octobre 2016 que la subrogation est conventionnelle lorsque le créancer recevant son paiement d’une tierce personne la subroge dans ses droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur : cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

La condition de concomitance de la subrogation au paiement, exigée par l’article 1250, 1° du code civil, peut être remplie lorsque le subrogeant a manifesté expressément, fût-ce dans un document antérieur, sa volonté de subroger son cocontractant dans ses créances à l’instant même du paiement.

L’article 1346-1 du même code, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, dispose : « La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens ».

La SEM [Localité 1] Habitat produit les procès-verbaux de transactions qu’elle a signés avec les acquéreurs des maisons, qui indiquent la somme que le vendeur s’engage à verser à ces derniers pour solder le financement des reprises des désordres, rappelle qu’un acompte ou une provision a déjà été versé et que « la subrogation interviendra au moment du paiement de l’indemnité par [Localité 1] Habitat ».

Elle verse également aux débats des quittances subrogatoires par lesquelles les acquéreurs, à l’exception de Mme [D] et Mme [V] pour lesquelles il n’est pas produit un tel document, reconnaissent avoir reçu une certaine somme de [Localité 1] Habitat représentant l’indemnité transactionnelle de reprise des désordres et l’indemnité de l’entier préjudice y afférent.

Ces quittances établissement la preuve des paiements effectués par [Localité 1] Habitat au profit de l’ensemble des propriétaires, à l’exception de Mmes [D] et [V]. A défaut de tout autre élément susceptible d’établir le paiement des sommes en causes au profit de ces dernières, la SEM [Localité 1] Habitat ne justifie pas de sa subrogation dans leurs droits et doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes au titre de versements effectués à leur profit.

Les procès-verbaux de transaction, actes antérieurs exprimant la volonté des créanciers de subroger l’OPH [Localité 1] Habitat lors du paiement, ainsi que les textes précités le permettent, la SEM [Localité 1] Habitat n’est pas fondée à invoquer l’absence de concomitance entre le paiement et la subrogation.

Ainsi, la SEM [Localité 1] Habitat justifie de sa subrogation dans les droits des acquéreurs suivants :

— M. et Mme [Y] pour la somme de 33 000 euros,

— M. [X] et Mme [F] pour la somme de 10 000 euros (le procès-verbal de transaction actant l’engagement de verser le solde 8 000 euros n’est pas daté, de sorte que l’antériorité de la subrogation qu’il mentionne n’est pas établie),

— M. et Mme [K] pour la somme de 43 000 euros,

— M. [Z] et Mme [M] pour la somme de 30 753,90 euros,

— M. et Mme [O] pour la somme de 28 000 euros,

— M. et Mme [B] pour la somme de 21 930,15 euros.

Le subrogé ne pouvant disposer de plus de droits que le subrogeant, il appartient à la SEM [Localité 1] Habitat d’établir le montant de la créance de réparation des acquéreurs contre cette dernière.

La SEM [Localité 1] Habitat se fonde sur les devis produits par M. et Mme [Y] et par M. et Mme [K] pour justifier des sommes nécessaires à la réparation des désordres qui atteignent les menuiseries extérieures. Elle propose de raisonner par analogie pour l’évaluation du préjudice des autres acquéreurs pour ce désordre, en soutenant qu’il s’agit de désordres sériels.

Toutefois, les devis produits ne portent pas sur les mêmes travaux et diffèrent par leur montant (11 533,87 euros pour le devis de M. et Mme [K] pour le remplacement des seuls tabliers, contre 17 110,52 euros pour celui de M. et Mme [Y], correspondant au remplacement de fenêtres et de blocs complets de volets). Or, l’expert judiciaire n’a pas apporté de précisions quant à la nature des travaux nécessaires à la reprise des désordres des menuiseries et ne les a pas évalués, précisant que ce coût ne pouvait être estimé en l’absence des essais préconisés par l’expert (tests d’étanchéité à l’air dans chaque maison).

En conséquence, la SEM [Localité 1] Habitat ne rapporte pas la preuve certaine, en dépit de l’invitation qui lui a été faite lors de la réouverture des débats, du montant des travaux nécessaires à la réparation des fuites d’eau et d’air ainsi que des volets roulants.

Elle doit donc être déboutée de l’ensemble de ses demandes présentées contre la société La Fabric et son assureur, la société Abeille IARD et Santé au titre de sommes versées pour la réparation des menuiseries.

S’agissant des désordres portant sur le carrelage des maisons vendues, l’expert judiciaire a bien précisé les travaux de réparation nécessaires, dont il a chiffré le coût total à 196 000 euros pour 6 maisons, soit 32 666.67 euros par maison.

De tous les procès-verbaux de transaction produits par la SEM [Localité 1] Habitat, seuls ceux signés avec M. [Z] et Mme [M], M. et Mme [O] et M. et Mme [B], précisent les postes indemnisés. Or les transactions portent sur une liste de désordres plus large que les seules fissurations du carrelage.

En outre, les procès-verbaux faisant état d’une ventilation de la somme allouée par poste de préjudice démontrent que le vendeur n’a pas entendu indemniser systématiquement les acquéreurs au titre de tous les postes de réparation chiffrés par l’expert judiciaire pour la reprise du carrelage, tels le nettoyage après travaux, les repas, les frais de déménagement-réemménagement. Ainsi la somme allouée à M. et Mme [O] pour le poste 'reprise carrelage’ est de 11 600 euros, soit une somme très inférieure à l’estimation de l’expert. Les sommes proposées diffèrent en outre d’un acquéreur à l’autre, puisque M. [Z] et Mme [M] ont obtenu la somme de 15 782,86 euros pour le seul poste 'reprise carrelage', mais aussi le coût de la dépose/repose de la cuisine (1 650 euros) et les frais de peinture (6 425,10 euros).

Dès lors, le calcul par analogie proposée par la SEM [Localité 1] Habitat ne peut être retenu pour évaluer le montant pour lequel celle-ci est subrogé dans les droits des acquéreurs dans les cas où le procès-verbal de transaction ne précise par la ventilation par poste de préjudice de la somme allouée.

Il en résulte que la SEM [Localité 1] Habitat est fondée à obtenir, au titre des sommes versées pour la reprise du carrelage :

—  11 600 euros correspondant à l’indemnité versée à M. et Mme [O],

— Une somme limitée à 11 000 euros au titre de l’indemnité versée à M. [Z] et Mme [M] selon les mentions du tableau que la SEM [Localité 1] Habitat verse aux débats au soutien de sa demande,

—  11 600 euros correspondant à l’indemnité versée à M. et Mme [B].

La SEM [Localité 1] Habitat ne justifiant donc pas des sommes versées aux autres acquéreurs pour la reprise du carrelage, elle doit être déboutée de sa demande en ce qu’elle porte sur les sommes versées à ces derniers.

La SMABTP ne conteste pas devoir sa garantie à son assuré, la société Carrefeu, au titre de sa responsabilité décennale, laquelle a été retenue en son principe par l’arrêt de cette cour du 11 juillet 2023. Elle indique qu’elle entend uniquement garantir les sommes suivantes :

— Pour M. [Z] et Mme [M] : 11 000 euros,

— Pour M. et Mme [O] : 11 600 euros.

Elle ne peut valablement opposer à la SEM [Localité 1] Habitat l’absence de preuve de la réalisation des travaux réparatoires, puisqu’il ne s’agit pas d’une condition d’indemnisation des maîtres de l’ouvrage, ni de la subrogation du vendeur dans les droits de ces derniers. En l’absence d’autre motif d’opposition, elle est donc également tenue à garantie au titre des désordres subis par M. et Mme [B], à hauteur de 11 600 euros.

La SMABTP sera donc condamnée à verser à la SEM [Localité 1] Habitat la somme totale de 34 200 euros.

Les désordres dont les sociétés La Fabric et Carrefeu ont été déclarés responsables consistent, pour la première en des fuites d’air et d’eau et des volets qui se bloquent, et pour la seconde, en une fissuration du carrelage, saillante et coupante en certains points chez M. et Mme [O], ainsi que chez M. et Mme [B] et qui nécessitera des travaux imposant aux occupants de quitter les lieux le temps des travaux de reprise, ainsi que cela ressort du rapport d’expertise. De tels désordres causent nécessairement un préjudice de jouissance aux acquéreurs.

Compte tenu de son importance et de sa durée, le préjudice de jouissance de chacun des couples précités doit être évalué à la somme de 4 000 euros.

Comme précédemment, seuls les procès-verbaux de transaction signés par M. [Z] et Mme [M], M. et Mme [O] et M. et Mme [B], précisent les postes indemnisés, dont le préjudice de jouissance.

La SEM [Localité 1] Habitat ne peut donc obtenir paiement qu’au titre des sommes versées à ces derniers selon les mentions des procès-verbaux de transaction et dans la limite de l’évaluation du préjudice que ceux-ci ont subi.

Dans ces conditions, la SEM [Localité 1] habitat est fondée à réclamer l’allocation des sommes suivantes au titre des sommes versées à :

— M. [Z] et Mme [M] : 1 000 euros,

— M. et Mme [O] : 2 500 euros,

— M. et Mme [B] : 2 500 euros,

Total : 6 000 euros.

Les désordres imputables à chacun de ces entrepreneurs ayant contribué à la réalisation de l’entier préjudice de jouissance subi par les acquéreurs, la SEM [Localité 1] Habitat est fondée à invoquer la solidarité entre les personnes tenues à paiement de ce chef.

L’assurance décennale obligatoire ne s’applique pas à la réparation des dommages immatériels et il est nécessaire, pour leur garantie, que le constructeur ait souscrit à une assurance complémentaire.

En l’espèce, la société Abeille IARD et Santé et la SMABTP ne remettent pas en cause la souscription d’une telle assurance complémentaire par leurs assurés respectifs, mais elles sont fondées à opposer à la SEM [Localité 1] Habitat la franchise contractuelle.

En conséquence, la société La Fabric sera condamnée solidairement avec la société Abeille IARD et Santé et in solidum avec la SMABTP à payer à la SEM [Localité 1] Habitat la somme de 6 000 euros, sous réserve des franchises contractuelles, dont les assureurs sont fondés à se prévaloir.

Le jugement sera donc infirmé, sauf sur les frais irrépétibles et les dépens.

La société La Fabric, la société Abeille IARD et Santé et la SMABTP seront condamnés aux dépens d’appel, sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La demande de la SMABTP fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Il est équitable d’allouer à la SEM [Localité 1] Habitat la somme précisée au dispositif au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Vu l’arrêt avant dire-droit du 11 juillet 2023 ;

Infirme le jugement déféré, sauf sur les frais irrépétibles et les dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des travaux (SMABTP) à verser à la Société d’Economie Mixte [Localité 1] Habitat la somme totale de 34 200 euros ;

Condamne la SARL La Fabric solidairement avec la SA Abeille IARD et Santé et in solidum avec la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des travaux (SMABTP) à payer à la Société d’Economie Mixte [Localité 1] Habitat la somme de 6 000 euros, sous réserve des franchises contractuelles, dont les assureurs sont fondés à se prévaloir ;

Condamne la SARL La Fabric solidairement avec la SA Abeille IARD et Santé et in solidum avec la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des travaux (SMABTP) aux dépens d’appel, sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL La Fabric solidairement avec la SA Abeille IARD et Santé et in solidum avec la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des travaux (SMABTP) à payer à la Société d’Economie Mixte [Localité 1] Habitat la somme de 4 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel ;

Déboute la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des travaux (SMABTP) de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente de chambre